Bonjour Sylvain,
Je vais vous répondre mais il me semble avoir déjà répondu, souvent avec des exemples, à la plupart de vos questions. C'est la raison pour laquelle je ne vais, cette fois, pas trop développer mais c'est aussi parce que mon métier, exercé comme je le fais, prend un temps considérable et que je suis très sollicité par mes clients, par leur entourage et aussi par des gens qui me lisent ici (j'ai encore reçu deux mails ce matin venant de lecteurs de ce forum).
Comme d'habitude, mes réponses sont en couleur.
Cordialement.
Patrick LEGOFF
Sylvain1970 a écrit :Bonjour Patrick,
Merci pour vos interventions qui sont claires, argumentées, construites et pertinentes (en tout cas pour un lecteur non réfractaire aux chiffres). Je suis comme vos lecteurs un investisseur potentiel. J’ai bien compris votre position sur le dispositif Pinel.
Ce n'est pas une position, ni une opinion, mais une analyse d'expert issue de 26 ans d'expérience et d'études en cas réels.
Cependant, je m’interroge sur ce dispositif qui existe depuis déjà quelques années, certains propriétaires sont arrivés au terme du dispositif fiscal. N’y a-t-il vraiment aucun cas que vous connaissiez (ou cas rapporté et vérifié) où le propriétaire a revendu et réalisé une plus-value (globale) tout en ayant défiscalisé judicieusement ?
C'est possible mais n'oubliez pas que les prix immobiliers ont fait un bond énorme ces dernières années, ce qui a pu permettre à certains de revendre dans de bonnes conditions, mais ce cas n'est pas une généralité, toujours à cause du prix de vente initial. D'ailleurs, si mon clients veut soit spéculer, soit récupérer un capital, j'ai d'autres outils nettement plus adaptés que de faire le pari (qui me semble impossible) de la revente en loi Pinel.
J’ai bien compris qu’il faut comparer prix d’achat au neuf et prix de revente dans l’ancien, que la localisation est importante, etc. …mais le résultat devrait dépendre également du prêt bancaire. Mes remarques/interrogations sont les suivantes :
Je vais répondre mais vous faites de la théorie avec un raisonnement empirique, alors que je travaille toujours sur des cas concrets avec un logiciel de gestion de patrimoine sophistiqué et la différence est énorme.
1) En supposant une vente au terme du dispositif de 12 ans, ou 2-3 ans après :
a) Un achat à prix modeste (70-100 ke) génère bien moins d’intérêt bancaire qu’un achat à 300 ke et pèse considérablement dans la conclusion concernant la rentabilité de l’investissement, non ? Cela semble absent de vos raisonnements.
Votre raisonnement est faux puisque les intérêts sont proportionnels au capital emprunté et pèsent de la même façon. D'ailleurs, si vous trouvez un logement Pinel dans le neuf à 70 000 €, posez-vous les bonnes questions sur son emplacement ou même la raison d'un prix aussi bas.
b) Cas d’un apport conséquent du montant initial qui dans le même genre d’idée que précédemment ?
Vous faites encore de la théorie empirique avec un sujet qui ne l'est pas : je ne perds jamais de vue que l'étude que je remets à mes clients va ensuite devenir une réalité quotidienne pour eux, et que l'immobilier est un investissement de long terme qui doit être fiable avant d'être "scientifiquement correct".
Je vais quand-même vous faire une réponse chiffrée rapide :
Vous achetez un Pinel neuf à 130 000 € (soit 30 % au-dessus du marché de l'ancien) + 4 100 € de frais de notaire
La rentabilité locative est de 4 %, soit un loyer annuel de 5 200 €
La taxe foncière, les frais d'agence, les assurances et les charges non récupérables représentent 25 % des loyers (moyenne raisonnable).
Le loyer net avant impôt est donc de 3 900 €
Je ne vais pas "forcer" puisque je vais me contenter de prendre l'exemple d'un couple avec un Taux marginal d'imposition de seulement 14 % (l'impact fiscal serait bien supérieur dans les tranches au-dessus) :
L'impôt supplémentaire est de 546 €
Les prélèvements sociaux liés au loyer sont de 671 €
Le loyer net passe alors de 3 900€ à 2 683 € après fiscalité (en achat cash, vous n'avez pas d’intérêts déductibles).
Si vous revendez à 9 ans :
Vous avez encaissé 9 x 2 683 € de loyers nets soit 24 147 €
Vous avez dépensé initialement 134 100 €
Pour ne pas être perdant, il vous faut revendre environ 110 000 € (109 953)
Et à ce prix, vous n'avez encore rien gagné. Si vous voulez faire ce pari faites-le, mais je ne le pari pas faire à mes client, car à la fois j'ai d'autres outils à leur proposer pour faire travailler un capital efficacement, mais aussi parce que, si les taux de crédit remontent et qu'une nouvelle crise immobilière survient, vous vous souviendrez alors de ce que vous avait dit Patrick sur un forum.
c) Cas de remboursement anticipé (en supposant aucune pénalité ce que l’on peut négocier avec son banquier) ?
d) Cas extrême d’un investisseur qui n’a pas besoin de prêt bancaire… Le dispositif ne serait toujours pas intéressant (toujours avec une revente au bout du terme du dispositif) ?
Quoi dire de plus que ce que j'ai déjà abondamment expliqué ?
2) Si l’on ne revend pas mais que l’on se garde la possibilité d’y habiter, cela signifie que les investissements dans les résidences étudiantes ou séniors seraient à écarter systématiquement ? Néanmoins cela devient incompatible avec un prix modeste d’acquisition car généralement on recherche à augmenter sa surface habitable.
Je ne comprends rien à votre raisonnement.
3) Au final pour un propriétaire désirant investir dans un T2 à 100 ke (foncier+ travaux+ frais notaire), Pinel 12 ans, (peu importe où en France, mais avec une localisation bien étudiée), associé à un prêt bancaire de financement complet sur 15 ans avec une bonne capacité d’épargne (pouvant rembourser par anticipation) et revendre au terme du dispositif, il n’y aurait aucune simulation, aucun cas où cela serait une bonne affaire ?
Sylvain, ne le prenez pas mal mais j'abandonne et je vous laisse trouver la "pépite" vous même car, quand je vois le temps que je passe à dénicher des solutions cohérentes pour mes clients et que vous me parlez d'un T2 à 100 000 €, refait à neuf et très bien situé, je me dis que l'on habite pas sur la même planète.
Merci infiniment pour le temps que vous nous consacrez à tous et gracieusement.
Bien à vous,
Sylvain M.