LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

[emmanuel01]

Tout contribuable domicilié en France, qui acquiert entre le 1er Janvier 2015 et le 31 décembre 2016 un logement neuf ou en état futur d’achèvement, peut bénéficier du dispositif Pinel.
La LOI PINEL ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 6 000 € par an pendant 9 à 12 ans.
La réduction d’impôt en loi Pinel varie en fonction de la durée de location

Pour une durée de 6 années de location la réduction d’impôt est de 12 %.
Pour une durée de 9 années de location la réduction d’impôt est de 18 %.
Pour une durée de 12 années de location la réduction d’impôt est de 21 %.
[Message Modéré]

[AS 31]

Ça c'est une pub à peine déguisée ou je n'ai rien compris.

J'ai déjà expliqué dans le détail et chiffres à l'appui, sur ce forum et ailleurs, que le conseiller indépendant que je suis ne veut pas vendre cette loi Pinel à ses clients car c'est un piège qui n'est pas rentable (cela m'arrive parfois d'en proposer à mes clients, mais pas avec les produits standards qui inondent internet et vos boîtes mails et surtout pas dans les conditions où elle est vendue par tous ces petits malins de défiscalisateurs, c'est à dire en vous parlant d'une revente qui va faire l'inverse de ce que le commercial a mis dans son étude, c'est-à-dire qui va tourner au cauchemar).

Je vais actualiser mon message posté il y a trois ans (ce que j'écris ici est ajouté en septembre 2019) : Je ne sais pas si c'est parce qu'il y a trop de messages ou si mes analyses sont trop compliquées, mais j'ai encore des gens qui me contactent en m'adressant un mail avec une étude d'un concurrent qui leur propose du Pinel avec une revente au prix d'achat. Si vous avez le courage de lire la suite, vous verrez que ce n'est pas possible (et je vous explique pourquoi). Petite précision maintenant en mars 2020 : J'ai encore reçu récemment trois mails dans lesquels les gens me demandent si je suis encore en activité pour leur donner des conseils. Je précise donc que je suis encore loin d'avoir atteint l'âge de la retraite !

Donc, pour ceux qui n'ont pas le courage de lire ou qui n'aiment pas la lecture, j'ai créé une chaîne Youtube pour vous parler de mon métier de conseiller en gestion de patrimoine et sans me limiter au simple dispositif Pinel. D'ailleurs, pour ceux qui s'intéressent juste à la réduction d'impôt, je viens de poster une nouvelle vidéo avec un outil que j'utilise et qui est nettement plus efficace que le Pinel pour gagner de l'argent grâce à ses impôt (il faut juste disposer d'un capital entre 4 500 € et 35 000 €). Et là vous allez vous dire : Mais pourquoi Patrick en parle alors que les autres ne me le proposent jamais ? C'est très simple : si vous vous mettez à la place du commercial, vous préférez toucher une commission de 5 % sur un produit qui coûte 200 000 € (le Pinel, soit une commission de 10 000 €) ou 5 % sur un versement entre 4 500 € et 35 000 € (soit une commission entre 225 € et 1 750 €) ? J'ai profité du confinement pour essayer de mettre en ligne plus de vidéos, car je sais que ce format est plus facile pour comprendre que la lecture de mes analyses, enfin, c'est ce que les gens qui ont vu mes vidéos me disent, mais je ne suis toujours pas un pro d'internet, donc j'essaie d'en améliorer la qualité (vous pouvez d'ailleurs me donner votre avis en commentaires sous les vidéos).

Vous retrouverez donc en vidéos certaines des explications que j'ai déjà développées ici, comme par exemple pourquoi on vous parle toujours d'une revente au bout de 9 ans, pourquoi on vous ment quand on vous parle de propriétaires occupants, les problèmes très particuliers liés aux programmes en ZAC (très souvent en Pinel), mais aussi comment j'arrive parfois avec mes associés (parfois car difficile à trouver), à monter des projets Pinel rentables à long terme, avec des exemples très concrets, comment on peut monter un projet immobilier très rentable sans utiliser une réduction d'impôt.

J'ai ajouté récemment quelques vidéos comme un projet sur un T2 que nous avons monté en loi Denormandie (la "petite sœur" de la loi Pinel) qui risque de vous bluffer (j'ai moi-même été surpris du résultat), des produits financiers qui sortent de l'ordinaire, un comparatif entre trois versions de la loi Pinel et j'en ai d'autres en préparation : Je vais notamment comparer notre montage en Denormandie avec des équivalents en Pinel (on va rigoler) et mettre en ligne un autre exemple en loi Denormandie, cette fois sur un T3.

Mais patience : Tout ça me prend du temps car je ne suis pas un pro de la vidéo sur internet et je n'y vais pas non plus pour faire le buzz comme certains. Vous trouverez donc peut-être mes vidéos nettement moins professionnelles que certains qui vous expliquent que vous allez devenir millionnaires en les écoutant (j'ai quand-même fait un effort pour améliorer la qualité). Si c'est le cas, ne regardez pas ma chaîne YouTube, l'essentiel pour moi est à la fois de vous mettre en garde contre certains risques (mon métier est nettement plus compliqué que ce que la plupart des commerciaux vous racontent), de vous faire découvrir parfois des solutions que vous ne connaissiez pas, de vous expliquer comment je travaille et avec quels supports, de vous donner aussi parfois des exemples concrets (regardez la vidéo sur la villa T4).

Voici le lien vers ma chaîne (n'oubliez pas de vous abonnez si vous voulez être avertis des nouvelles vidéos) :

https://www.youtube.com/channel/UCBAKZhW5UkQ6d2zlrKdX6FQ/videos

Cordialement.

Patrick LEGOFF

[FrancoisF69]

Bonsoir Patrick,

Pouvez-vous exposer vos arguments ? Actuellement il s'agit du seul dispositif où l'on peut gommer ces impôts de manière raisonnable et il n'y a pas de point noir même si tout ne peut pas être parfait...

Que conseillez vous à vos clients ? D'attendre que le percepteur leur croque leurs impôts !?

Salutations

François

[AS 31]

Nous sommes fin juin 2019. Cela fait donc maintenant trois ans que j'ai posté ce message et je vais y apporter quelques correctifs pour être plus précis. J'ajoute que, comme j'avais laissé ici mes coordonnées (mail et téléphone), vous avez été des centaines à me contacter et j'ai vu passer des choses hallucinantes dans les études de mes concurrents que certains m'ont fait passer. Comme il y a beaucoup d'informations à "digérer" pour celui (ou celle) qui voudrait tout lire, et que je constate que, depuis quelques temps, je reçois des mails de personnes qui n'ont manifestement pas compris le sens de ce que j'ai longuement expliqué (mes messages étaient-ils trop "techniques" ou ont-elles juste eu "la flemme" de tout lire ?), je vais poster un message qui résume l'ensemble en dernière page. Pour l'instant, voici le message initial de 2016, message auquel j'ai apporté des commentaires de 2019 que vous verrez en rouge. Bonne lecture.

Bonjour,

Je ne vais pas vous répondre comme vous le souhaiteriez pour deux raisons :

• Je ne suis pas ici pour faire de la pub et vendre mes produits, je ne vous donnerai donc pas le détail de mes solutions.

• Je n’ai pas de réponse standard, cela dépend de la situation de mes clients, de leurs objectifs, de leurs moyens, de leurs limites, de leur fiscalité aussi, mais pas seulement. Et je n’ai pas, contrairement aux « vendeurs de défiscalisation », de réponse unique : cela peut effectivement être de l’immobilier, neuf, ancien, meublé, SCPI mais aussi des produits financiers.

Mais, comme j’ai depuis longtemps (24 ans de métier) la confiance de mes clients, que je ne veux pas la perdre et que c’est moi qui assume l’après-vente, je ne veux pas vendre du Pinel.

Cela va être long à lire, mais je vais vous recopier fidèlement (copié-collé) ici deux études que j’ai réalisées en 2015 pour des gens à qui un concurrent proposait d’investir en loi Pinel, la première est en région parisienne (zone A) et la seconde se situe à Toulouse (zone B1). Il y a beaucoup plus de choses dans mes études (j’y compare plusieurs solutions) mais je ne vais garder ici que ce qui concerne la loi Pinel :


ETUDE N° 1 :

« Pour l’investissement dans le neuf en loi Pinel à Le Mée-sur-Seine (zone A pour le plafond de loyer) dont je ne connais que le prix (226 351 €), j’ai supposé des conditions idéales, c’est-à-dire que le prix inclue les frais de notaire et qu’il ne faut pas retirer le prix du parking pour calculer le prix du logement seul au m².

Les données :

Le logement coûte 218 000 € auxquels il faut ajouter environ 8 350 € de frais de notaire. Le loyer mensuel est de 777 € (plafond), les charges sont de 36 € par mois (7 € le m², le minimum pour du neuf) et la taxe foncière est de 933 € (1,2 fois le loyer seulement).

La loi Pinel avec revente :

Le problème créé par l’investissement en loi Pinel est que, une fois que la réduction d’impôt disparait, il faut revendre car ce n’est plus rentable : le coût mensuel de cet investissement se situe environ à 400 € par mois pendant 9 ans, puis passe à 600 € les années 10, 11 et 12 et à plus de 800 € les années suivantes.

Au terme de la période de réduction d’impôt (12 ans) :

• Vous avez un capital à rembourser à la banque de 104 816 € (capital restant dû)
• L’effort de trésorerie que vous aurez consenti (à condition que tout se passe bien et que le logement soit loué tous les mois) serait de 64 487 €, soit 448 € par mois.

Pour faire une opération neutre (sans gain ni perte), ce qui n’est pas le but, il faudrait revendre à 169 303 € soit 104 816 € pour rembourser la banque et 64 487 € pour vous rembourser vous-même. Pour un logement de 62 m², cela correspond à un prix de 2 730 € le m².

Pour obtenir un rendement équivalent à 3 % par an, donc très faible par rapport au risque (obligation de revente pour un achat de plus de 200 000 €), il faudrait revendre à 186 309 € (104 816 pour rembourser la banque, 64 487 pour vous rembourser vous-même et 17 006 de gain), soit 3 005 € le m².

La revente se fera aux prix de l’ancien :

• Votre acheteur achètera un logement qui a 12 ans
• Sans bénéficier d’une réduction d’impôt
• Il se référera donc aux prix dans l’ancien


Actuellement, les prix des appartements sur la commune de Le Mée-sur-Seine se situent entre 1 762 € le m² et 3 253 € le m², avec une moyenne à 2 507 €. Mais la plupart des transactions se font à 2 340 € le m² (voir ici : http://www.lacoteimmo.com/prix-de-l-immo/vente/ile-de-france/seine-et-marne/le-mee-sur-seine/770285.htm ).

Note : J'ai affiné mes sources depuis que j'ai posté ce message et je ne me fie plus maintenant qu'aux transactions réellement enregistrées par les notaires (c'est la seule source fiable, les autres étant des sites internet commerciaux déguisés en sites "sérieux"). Et si je me fie à cette source, je vais vous faire peur car le prix moyen des transactions enregistrées par le notaires à Le Mée sur Seine est de ... 1 500 € par m² !!! Je vous laisse imaginer la perte à la revente).

Je vous rappelle que la loi Pinel, c’est du locatif social et qu’il est peu probable que vous revendiez un logement considéré comme du haut de gamme, mais plutôt comme la moyenne, si le logement et les parties communes ne sont pas dégradés.

Dans ces conditions :

Une revente sans gain ni perte (2 730 € le m²) signifierait que les prix des logements dans l’ancien (actuellement 2 340 € le m²) auraient augmenté d’environ 17 % en 12 ans, ce qui est possible mais pas garanti car il faut rappeler que la France est l’un des seuls pays au monde (voir Espagne, USA, Chine…) où les prix de l’immobilier n’ont pas subi une baisse qui serait pourtant logique (depuis 2000 : augmentation des prix de plus de 100 % sur Paris, 75 % sur la France alors que les salaires n’ont augmenté que de 10 %).

Pour espérer gagner l’équivalent de 3 % par an, il faudrait revendre à 3 005 € le m², soit une augmentation des prix de 28 % en 12 ans (2,08 % par an). Certains peuvent y croire, moi pas. Et pour gagner 3 %, je ne ferais certainement pas faire un tel pari et prendre un tel risque à mes clients, autant ouvrir une assurance vie.

Actualisation de l'analyse : Si je suppose que le quartier du logement vendu en Pinel ne s'est pas dégradé (et ce n'est vraiment pas garanti quand on voit la nature de ce qui se construit, souvent dans des ZAC où la loi impose une part importante de logements sociaux), donc si le logement et le quartier ont bien vieilli, je vais me baser sur un prix de référence à 2 000 € le m² (rappelez-vous que la moyenne des transactions notaires est à 1 500 €) en supposant un certain "standing", même si j'ai du mal à y croire, mais soyons optimistes. Donc si le prix actuel d'un logement ancien en parfait état est de 2 000 € le m², pour revendre ce logement Pinel à 2 730 €, il faudrait que les prix aient grimpé de 36 %. Et encore, si vous croyez à cette hypothèse, vous n'auriez pourtant rien gagné. Pour espérer un rendement de l'opération de 3 % par an, il faudrait une revente à 3 005 €/m², soit une hausse des prix de 50 %... bon courage ! Et franchement, pour 3 % de rendement annuel, j'ai d'autres solutions moins risquées à proposer à mes clients. Maintenant si vous intégrez le fait que tous les investisseurs ont écouté le même discours commercial et voudront donc tous revendre en même, je vous laisse imaginer la pression à la baisse sur les prix. Ajoutez à cela une hypothèse de remontée des taux de crédit (si vous arriver à prédire les taux sur 10 ans, moi je n'y arrive pas, mais vu l'état actuel, ils ont plus de chances de remonter que de baisser) et un quartier qui a viré au social... Je vous laisse faire la conclusion vous-même !

Si l’on vous a remis une étude, il est probable qu’elle suppose une revente à un prix supérieur au prix d’achat (218 000 € soit 3 500 € le m²), ce qui serait ridicule. Au mieux, le « conseiller » a peut-être supposé une revente au prix d’achat, ce qui signifierait que les prix ont augmenté de 49,44 % en 12 ans, soit 3,40 % par an. Je crois inutile de commenter une telle hypothèse. »



ETUDE N° 2 :


« Si vous allez au terme du crédit (20 ans, ce qui me semble incohérent car vous serez alors en retraite, avec une baisse de vos revenus), cet investissement vous aura coûté 208 024 € (et encore, si tout se passe bien et que le logement est loué tous les mois pendant 20 ans, condition difficile à remplir), soit une moyenne de 867 € par mois pour un loyer net de 386 € (net de frais, charges, assurances, taxe foncière et fiscalité), ce qui n’est pas très performant sur une telle durée. Il existe des outils nettement plus efficaces pour se constituer un complément de revenu.

Il faut donc revendre la dixième année car le coût passe de 628 € à 868 € puis à 1 125 € la treizième année, quand la réduction d’impôt disparait. Que se passe-t-il alors ? :

Vous avez un capital à rembourser à la banque, hors pénalité d’anticipation, de 166 603 € pour un investissement qui vous a coûté, en théorie, 65 397 € (606 € par mois).

Donc pour faire une opération neutre (sans gain ni perte), il faudrait revendre à 232 000 € (166 603 pour rembourser la banque et 65 397 pour vous rembourser vous-même), soit 3 569 € le m², donc très au-dessus des prix d’aujourd’hui dans l’ancien dans ce quartier (plutôt vers les 2 300 € le m² pour la rue de Cugnaux) et proche des prix des appartements de très haut standing du quartier (mais vous n’achetez pas du haut standing).

Pour une opération qui rapporterait 4 % par an pendant 9 ans, il vous faudrait revendre à 245 219 €, soit 3 772 € le m². Vous aurez alors remboursé la banque à hauteur de 166 603 €, vous aurez dépensé 65 397 € et gagné 13 219 €, pour un investissement de 278 250 €.

Pour une revente au prix d’achat, ce que laisse supposer l’étude que l’on vous a remise (« capital garanti au terme »), soit 278 250 € (le « conseiller » inclut même les frais de notaire dans la revente), cette opération serait particulièrement rentable car vous auriez gagné 111 647 €, soit un rendement net annuel de 11,50 %. Mais 278 250 € pour un logement de 65 m² correspondrait à 4 280 € le m².

Si vous y croyez, moi pas sinon tout le monde se précipiterait pour en acheter, ce qui n’est pas le cas car il y a plein de logements neufs à vendre sur internet, dont un certain nombre déjà construits.

Dans 9 ans, vous vendrez un logement ancien sans la réduction d’impôt et votre acheteur se réfèrera donc aux prix de l’ancien. Donc pour avoir une chance de revendre à 4 280 € le m², il faudrait que les prix de l’ancien aient augmenté de 86 % en 9 ans (de 2 300 € à 4 280 € le m²), soit 7,15 % par an ou même de 22 % si vous considérez que c’est du haut très standing (de 3 500 à 4 280 € le m²), soit une moyenne de 2,24 % par an.

En tant que conseil indépendant, je ne peux pas valider un tel pari tant le risque est important : je vous rappelle que vous vous engagez sur un crédit de 278 250 € et que vous pariez sur un prix de revente qui ne comporte aucune garantie. Et vous n’aurez pas le choix : étant donné le coût de l’opération quand la réduction d’impôt disparait, vous serez obligés de revendre (pourvu que le marché immobilier toulousain soit en forme à ce moment).

Enfin, l’immobilier étant un placement à long terme fait pour procurer un revenu (le loyer), pourquoi alors acheter avec, en objectif, une obligation de revente ? Je préfère de beaucoup un investissement fait pour être conservé dans le but d’un complément retraite, dont vous aurez probablement besoin."

[Dominique07]

Bonjour Patrick,
Merci beaucoup pour vos éclaircissements. Vos études m’ont aidé à éclaircir les doutes que j’avais par rapport à la Loi Pinel. Vos arguments me semblent très clairs et convaincants. Toutefois, il n’y a pas vraiment d’autres moyens pour bénéficier d’une défiscalisation d’impôts. Donc, je pense que nous ne pouvons pas faire autrement, jusqu’à nouvel ordre.

[AS 31]

Bonjour,

Il y a d'autres moyens que je ne vais pas développer ici pour ne pas avoir l'air de faire de la pub.

Mais avant tout, pourquoi ne pas vous contenter de payer vos impôts plutôt que de faire une mauvaise opération ?

[stephd]

bonjour,

Alors as31 dans les grandes lignes je te rejoins, et viens donner une version de locataire potentiel. Je n'ai aucune fibre d'investisseur, et ce n'est pas mon domaine.
Donc je bois tes paroles!

Je m'explique, actuellement en recherche d'un bien en location dans ma future nouvelle région qui est la Vendée, actuellement picard (de naissance) je vais pour le boulot changer beaucoup de chose, et forcement il faut bien se loger.

Donc après divers recherche je trouve des biens dans mon budget 650 € a 750€ mensuel,
j'appelle, je me rencarde, j'envoi des documents aux agences, et bing la réponse monsieur vous gagner trop ah?, euh? comment ca? euh j'ai zappé quelque chose là?(je vous cache pas que ca fait mal, car franchement j'en suis pas a me payer des couverts en argent...)

En général les agences demandent au moins 3 fois le loyer en revenue mensuel...
donc les seuils annuels je ne les ai plus en tête comme ça mais c'est du 28000 € en gros pour un couple sans enfant....Et là je viens de me faire recaler pour une maison a 750€ par mois.
(actuellement ma maison je la paye 1000€ par mois)

donc 28000€/12= 2300 pour un couple avec un loyer de 750€!!! mazet!!
2300 - 750€ - 120€ électricité par mois - (500 € impot locaux / 12) - (200€ d'eau/12) - (100€ taxe menger/12) - (150€ d'assurance /12) reste - 1/12 du salaire en impot/12 - 50€ telephone internet - 200€ de crédit voiture (car c'est locataire achète pas cash leur voiture) - 50€ assurance voiture = 738/30 jours ils ont le droit de manger pour 25€... ca ne compte ni les vacances, les loisirs (boulot dodo ou crève) c'est juste du fouttage de g*ule!!!

En fait on achète le soit disant bien être des Français, en leur donnant accès a une belle maison toute neuve, qu'ils auront du mal a entretenir, embellir. (c'est une carte de visite gouvernementale, dans 1 ans les Français seront heureux, et feront une nouvelle fois le mauvais choix, et dans 2 ans les proprio investisseurs vont s'arracher les cheveux!!)

Au final vous allez tomber sur des difficultés financières, entrainant des loyers impayés, la misère en fait!

Cette loi est une bombe a retardement.
si la gauche repasse dans 1 ans ils créeront un antidote, si c'est un autre gouvernement, il devront essuyer les plâtres des précédents locataire de l'Elysée...Mais ce sera le proprio et les locataires qui auront le torchon pour ce nettoyage!

Voici mon avis, basé sur ma réflexion face a mon expérience.
Et moralité, je gagne trop donc je n'ai que le droit de me louer une maison des années 80, une maison récente écologique, j'y ai pas le droit!

[Croquefort]

Bonjour AS 31,
Comment pouvons nous vous contacter ?
Merci par avance
Cdlt,

[AS 31]

Il est vrai que l'on ne peut pas adresser des messages privés ici, donc pour me consulter c'est ici : [email protected]

[Satre03]

Bonsoir,
Je ne sais pas si vous êtes encore actif sur le forum J'en tente le coup car nous étions prêts pour un investissement Pinel sur Paris mais plus maintenant
Mais je vais quand même vous donner les éléments au cas où... vous pourriez me donner un avis :
Studio de 28,1 mètres carré + balcon de 6,8 SE + parking situé entre rue Curial et Archereau dans le 19 éme (programme Nexity)
Pris 266680 € remise de 2% qui correspond au frais de notaire
Apport de 30000 € : crédit de 1436 sur 15 ans à 1.2 % (j'ai oublié l'assurance !)
Loyer 635 + charges copro 65 pour futur locataire
Pour nous taxe foncière +400 //frais gestion +960 // économie d'impôt -5331
soit 471 € épargne mensuel + impôt revenu foncier + 132 €
Revalorisation de tout à 1 % : Total au bout de 9 ans : Effort de 50633 + Impôts revenus fonciers :17372 reste 97000 de capital + 30000 d'apport Initial
Soit 195005 moins vente studio au bout de 9ans dans le pire des cas sans revalorisation : 260000 € soit 65000 € de gain en 9 ans Ou j'ai oublié quelque chose mais sinon pas mal non ? À moins que vous avez autres choses à proposer suis preneuse car ma banque+Nexity me harcèlent pour acheter + assurance vie car je ne mets pas mon pécule sur l'achat
Qu'en pensez vous ?
Mail : [email protected]
Merci AS 31(pas osé vous envoyer dans votre adresse mail privé !)