La loi pinel finalement c’était pas si mal

[thenewteam]

Avant d'évoluer dans le secteur de l'immobilier, j'avais des doutes et même un brin de scepticisme envers les clients qui investissaient dans des biens immobiliers en utilisant le dispositif Pinel. Je me demandais si les prix étaient artificiellement gonflés pour annuler les avantages fiscaux. Cependant, depuis que je travaille dans la commercialisation de programmes neufs, mon point de vue sur la loi Pinel a changé.

En réalité, ce que j'ignorais à l'époque, c'est que la conception et la commercialisation d'un appartement neuf ne sont pas forcément destinées à en faire un bien éligible au dispositif Pinel. Au contraire, tous les appartements neufs construits dans une zone éligible au Pinel peuvent être utilisés à des fins de défiscalisation, mais ils peuvent également rester des résidences principales ou être proposés en location traditionnelle.

Il est donc important de souligner que ce n'est pas parce qu'un appartement bénéficie du dispositif de défiscalisation Pinel qu'il est nécessairement considéré comme trop cher. En réalité, l'ensemble du marché immobilier neuf peut sembler plus onéreux par rapport à l'immobilier traditionnel. Dans le Pinel, tout comme dans le reste de l'immobilier, il y a des opportunités avantageuses et des situations moins favorables. Chacun doit prendre en compte tous les paramètres, qui sont nombreux dans la défiscalisation, pour évaluer la compétitivité d'un investissement. Qu'en pensez-vous ?

[AS 31]

Ce que j'en pense ? Je ne vais pas dire ce que j'en pense, mais plutôt ce que j'ai analysé au fil des années (on est ici au cœur de mon métier de conseil), et pourquoi je ne veut pas en vendre, alors qu'il me serait si facile de gagner beaucoup d'argent sur le dos des clients, en utilisant les arguments commerciaux des "vendeurs de Pinel".

Comme c'est trop cher pour être rentable, toutes les études que j'ai analysées sont faites de la même façon, pour masquer ce gros inconvénient. Et vous pouvez me croire, car cela fait plus de 7 ans que j'interviens sur ce forum sur ce sujet, et avec plus de 150 000 vues, je vous laisse imaginer le nombre de personnes qui m'ont contacté en direct pour obtenir mon expertise.

Comment sont faites ces études ? : elles supposent toutes une revente au bout de 9 ans, quand la réduction d'impôt chute avant de disparaitre (12 ans). Et quand vous revendez, c'est là que vous redescendez sur terre, car le prix de revente ne couvre parfois même pas le capital qui reste à rembourser sur le crédit.

Pour ceux qui veulent aller plus loin, vous avez plein d'exemples de cas concrets que j'ai analysés sur ce forum et aussi plusieurs vidéos où j'ai décortiqué le dispositif, exemples à l'appui (j'aime bien le concret) sur ma chaine Youtube.

Patrick LEGOFF

[Gilles39]

Vous avez raison, l'idée que les prix des appartements Pinel sont gonflés n'est pas toujours vraie. Même si ces appartements peuvent être utilisés pour la défiscalisation, ils sont aussi souvent choisis comme résidences principales ou pour la location classique. C'est vrai que l'immobilier neuf peut paraître cher, mais cela ne veut pas dire que les biens Pinel le sont automatiquement. Il faut vraiment regarder chaque situation individuellement. D'ailleurs, c'est dommage que la loi Pinel s'arrête bientôt, 2025 apparemment (https://vente-de-neuf.com/blog/fin-de-la-loi-pinel-2025/) mais heureusement, il y a encore le Censi-Bouvard. Espérons que de nouveaux dispositifs arrivent bientôt.

[AS 31]

Bonjour à tous les lecteurs de ce forum, sur lequel j’interviens maintenant depuis 8 ans, puisque l’investissement immobilier, c’est mon métier (je suis indépendant, rattaché à aucun réseau, donc parfaitement libre des choix que je fais pour mes clients),

Pour répondre à ce monsieur, qui vient ici tenter de vendre du Pinel (regardez le lien qu’il indique), je vais aussi vous indiquer un lien d’une vidéo que j’ai faite très récemment sur LinkedIn (le réseau social professionnel), car j’ai été contacté par mail pour analyser une proposition en loi Pinel (le lien est ici, vous allez bien rigoler : https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7133361384196591618/?originTrackingId=AGffJuoOTc2H%2F3y9gl3cFg%3D%3D ).

Je vous recopie ici les échanges de mails avec ce monsieur qui n’a même pas daigner me remercier de lui éviter ce piège, alors que j’ai passé du temps à lui faire une analyse détaillée. Remarque importante : la personne qui lui propose ce Pinel le tutoie, donc ils se connaissent bien, mais quand il y a de l’argent en jeu (la commission), l’amitié ne tient pas longtemps. Et vous noterez que je suis objectif, car je pourrais, en vendant du Pinel, toucher des commissions sans trop me fatiguer, puisqu’il y a juste à faire signer un contrat de réservation (j’ai choisi de faire d’autres choses qui demandent nettement plus de travail, mais au moins, j’ai des clients contents).

VOICI DONC LE MAIL QUE J’AI REÇU (il y a un peu de lecture, raison pour laquelle j’ai indiqué le lien de ma vidéo) :
Bonjour monsieur j'ai découvert votre chaîne YouTube j'aimerais votre avis sur un projet PINEL qu'il m'a été présenté de la manière suivante :

Bonsoir Antoine,

Tu n’as pas trouvé ton bonheur dans les lots de Dunkerque et les 8 lots de la métropole de Lille (courriel précèdent)
Trouve ci-joint un retour de lot Le Nobel à Armentières. Ville faisant partie de la MEL (Métropole Européenne de Lille) Elle est en plein essor à moins de 20 km de Lille avec une desserte train et bus. Elle bénéficie et bénéficiera aussi de l’essor de Dunkerque (autoroute sans péage).
*Lot 22 un T3 au prix de 204 000€ programme Le Nobel à Armentières promoteur Créer promotion (zone B1)*
Surface 65.30M² Terrasse/balcon 6M² 1 parking Plafond loyer Pinel 2023 : 731.59€ *Renta brut : 4.42%*

Petit calcul :
Achat du lot N°22, un T3 avec balcon et un parking au prix de 204 000€. Estimation montant frais de notaire 4 500€ + une très belle cuisine que tu vas choisir, donc environ 5 000€ = 213 500€ montant à financer. *Perso, j’essaie d’acheter, en plus, une 2ème place de parking à 5 000€*

*Les recettes :*
Loyer *730€* mensuel
Si passage notaire avant 2024 : Avantage Pinel 6 ans : (204 000€ + 4 500€) X 10.5% = 21 892.5€ / 6ans = *3 649€
annuel* /12 mois = 304€ mensuel
*Ou*
Avantage Pinel 9 ans : (204 000€ + 4 500€) X 15% = 31 275€ / 9ans = *3 475€ annuel* /12 mois = *290€* mensuel
*Total recette = 730 + 290 = 1 020€*

*Les dépenses mensuelles :*
Un financement sur 20ans (voir 24) des 213 500€. Au taux actuel 4.35% sans apport = *1 398€* échéance mensuelle avec assurance (0.36%). Tu peux mettre de l’apport si tu veux réduire les mensualités.
Estimation charges de copro + Assurance propriétaire non occupant *+* Assurance loyer impayés et dégradations + gestion administrative de la location = *100€*
Taxe foncière 730€/12 mois = *60 €*
*Total dépense = 1 398 + 100 + 60 = 1 558 €*

*Effort d’épargne : 1 558 € - 1 020 € = 538€*

REMARQUE AVANT DE VOUS MONTRER MA REPONSE A CE MAIL : celui qui appellerait ces calculs une étude ne manquerait pas de culot tellement c’est bâclé.

MA REPONSE (je ne change rien, c’est un copié-collé) :
Bonjour Monsieur,
C'est encore une plaisanterie en loi Pinel (je modère mes propos car la personne vous tutoie et je pense donc que vous la connaissez bien) :

Le seul marché immobilier objectif pour savoir ce que vaut réellement un appartement, est celui de l'ancien, qui confronte l'offre à la demande (si l'on n'est pas au prix, ça ne se vend pas).

Les annonces pour des T3 sont mises en ligne à des prix entre 120 000 € et 140 000 €, sauf un qui est à 155 000 €, mais qui fait 83 m². Analyse : toutes les annonces sont à des prix inférieurs à 2 000 € le m², et ce ne sont que des annonces, rien ne dit qu'ils seront vendus à ces prix. Dans ces conditions, même en montant à 2 000 €, un 65 m² se revendrait 130 000 € (première étape de l'analyse).

Le lien est ici (attention, certaines annonces Pinel se glissent parfois dans la liste) : https://www.seloger.com/map.htm?projects=2&types=1&natures=1&places=[{%22inseeCodes%22:[590017]}]&rooms=3&mandatorycommodities=0&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_results_img-redirection-search_results_map
Je suis allé plus loin en analysant les ventes réellement effectuées, pour des T3 entre 60 et 70 m², d'abord avec un périmètre de 300 m autour du programme Pinel, puis j'ai élargi à 500 m (en remontant jusqu'en mai 2022).

Sur 300 m autour : 3 ventes sous les 100 000 €, mais comme c'est le même immeuble, je pense qu'il est dégradé, une à 104 000, une à 123 000, 3 autour de 130 000, et une à 153 000 (pour 70 m, soit 2 200 le m²).

Sur 500 m autour : j'en ai 5 sous les 100 000, une à 104 000, toujours une à 123 000, 4 autour de 130 000, et 2 à 150 000 (entre 2 200 et 2 400 le m², mais ce dernier est au 16 rue Saint Charles, quartier qui a l'air assez bourgeois et dans une résidence bien entretenue).

J'ai fait une étude, avec les données indiquées dans votre mail, en utilisant le profil d'un de mes clients qui a une imposition similaire à la vôtre, et voici ce que cela donne, sur 9 ans :

Coût réel de l'opération (donc tout compris) : 54 000 € (j'arrondis)
Capital à rembourser sur le crédit (aussi arrondi) : 140 000 €.

Dans ces conditions, si vous souhaitiez revendre sans perte (je ne parle même pas de faire un bénéfice), il faudrait revendre à 194 000 €, et vous n'auriez rien gagné. Vu le marché local, je pense que c'est mission impossible.

Et si vous souhaitiez le garder en location à long terme, je ne vois pas l'intérêt de se mettre un crédit de 213 000 € sur le dos, alors que l'on trouve, dans l'ancien, des T3 vers les 130 000 à 150 000.

Je suis un peu direct, mais j'aime mon métier et j'ai du mal à accepter qu'il soit fait au détriment du client.

[valioud]

En tout cas, merci M. LEGOFF pour cette analyse fort instructive.

avec ce monsieur qui n’a même pas daigner me remercier de lui éviter ce piège

Vous touchez du doigt l'incivilité chronique (pour ne pas dire crasse) de nos contemporains qui, dans un monde numérique croissant, ne viennent que se plaindre et n'ont que le mot "recours" ou "plainte" à la bouche quand ils se sont fait bernés pour la bonne affaire.

[AS 31]

Vous avez parfaitement raison, et l'illustration de ce que vous dites se résume ici : j'interviens sur ce forum depuis 2016, pour expliquer au gens qui nous lisent, que les études en loi Pinel sont fausses au point de tourner à l'arnaque (avec de grosses pertes en capital).

J'ai pris des dizaines d'exemples, répondu à des centaines de gens, dont certains m'ont contactés par mail pour que je leur donne une analyse sur ce qu'on leur proposait. Et avec plus de 150 000 vues sur les deux sujets qui se trouvent un peu plus bas dans la liste des sujets de ce forum (2016 et 2019), je vous laisse imaginer le nombre d'entre eux qui m'ont contacté. Mis à part une cliente, personne n'est revenu ici pour expliquer le travail que j'avais fait pour eux gratuitement (un spécialiste gratuit, c'est rare, mais je tenais à respecter l'esprit de ce forum associatif) ou même pour me dire merci par mail ou téléphone. J'y trouve quand-même mon compte, car plusieurs des lecteurs de ce forum sont devenus mes clients, et heureusement, vu le temps et l'énergie dépensés.

Le plus drôle pour l'exemple dont j'ai recopié ici les échanges de mails, est la partie que je n'ai pas recopiée, car à la fin de mon mail, je lui ai indiqué que j'avais une solution de défiscalisation avec un rendement garanti (par l'assurance du contrat), un rendement équivalent à son Pinel, mais pas sur 9 ans, sur un an, et un plafond de défiscalisation de l'ordre de 40 000 € (promis, ce n'est pas une blague). Sans langue de bois, la raison pour laquelle nous sommes peu à en vendre, c'est que la commission est ridiculement basse par rapport à un "bon gros" Pinel (au minimum, 10 à 15 fois moins).

J'ai même ajouté, en conclusion, pensant le faire réagir, que j'étais en train de réaliser pour un client (Olivier m'a aussi trouvé sur ce forum), une opération en meublé sur un T5 de 100 m² (4 chambres, 2 Sdb, 2 WC), dont le prix total, donc incluant les travaux, mes honoraires, les frais de notaire et le mobilier, est équivalent au prix de son T3 en Pinel.

Internet étant le royaume de l'anonymat, l'absence de gratitude ne m'étonne plus.

Cordialement.

Patrick LEGOFF

[Cary DR]

Effectivement, je vais revendre un bien acquis en PINEL il y a 9 ans au prix d'achat de ce bien.
Il semblerait que les biens en PINEL aient une valeur très surévaluée.
Quelle solution pour défiscaliser proposez-vous ?
À quel organisme faire confiance pour investir en PINEL ?
Bon week-end
Cary

[Cary DR]

Je ne comprends pas vraiment votre réponse.
Je découvre le forum que choisir sur lequel je viens de m’inscrire.
Il s’agit de ma première intervention sur ce forum concernant le Pinel.
Je remarque que Monsieur le Goff est intervenu à plusieurs reprises, et, je me permets de lui poser une question.
Pourquoi j’ai l’impression que ma question vous dérange !?

[AS 31]

Je ne comprends pas vraiment votre réponse.
Je découvre le forum que choisir sur lequel je viens de m’inscrire.
Il s’agit de ma première intervention sur ce forum concernant le Pinel.
Je remarque que Monsieur le Goff est intervenu à plusieurs reprises, et, je me permets de lui poser une question.
Pourquoi j’ai l’impression que ma question vous dérange !?

J'avais fait une pose (ras-le-bol de l'ambiance) et je découvre votre message. Comme à chaque fois que je répond ça part dans tous les sens sauf le bon, c'est à dire celui de la réponse que vous attendez, contactez moi par mail (vous l'avez dans la présentation sous mes vidéos) et ensuite on s'appellera, au moins on sera au calme.

Pour le reste, ceux qui suivent le flot des messages insultants, haineux et paranos (me voir tout le temps, dans tous les sujets, y compris sous forme de faux pseudos, c'est quand même curieux), mais à chaque fois sans aucune réponse à la question posée, auront peut-être déjà compris ce que je vais vous expliquer : il s'agit de quelqu'un qui me connait et qui veut juste me nuire parce qu'il a, pense-t-il, des comptes à régler avec moi. Quand vous rencontrez quelqu'un dans votre vie qui a toujours raison, qui est agressif au point de vous couper sans cesse la parole, qui négocie sans cesse sur tous les sujets, pourvu que ça aille dans son sens, quitte à renégocier des choses déjà négociées, qui dit du mal des gens avec lesquels ils travaille dans leur dos, je vous assure que quand il réapparait, même sous forme écrite, vous le reconnaissez tout de suite. Et encore une fois, quelqu'un qui croiserait une personne qui lui est inconnue sur un forum dépenserait-il autant de temps et d'énergie à salir l'autre ? Pour mémoire, sur le sujet de la retraite, il est quand-même allé jusqu'à évoquer mon décès.

[AS 31]

Par respect pour les lecteurs de ce forum et la personne qui a posé la question, puisque personne n’a répondu à la question posée, je vais quand-même essayer de répondre sur le sujet de la « défiscalisation », terme que je n’aime pas car il veut tout et rien dire à la fois (je me souviens, il y a quelques années, à un client médecin qui me posait la même question, je lui avais répondu « si tu veux payer moins d’impôt, la solution la plus simple est que tu travailles à mi-temps »).

Pour le Pinel, si vous avez l’habitude de me lire ici, vous savez ce que j’en pense : faire un pari sur une revente d’un logement dans 10 ans, en ayant payé ce logement généralement entre 30 et 40 % plus cher que son équivalent dans l’ancien (même ville, même quartier), et je vous passe le reste de l’analyse que vous retrouverez sur les deux gros sujets Pinel de ce forum, c’est quand-même un pari audacieux vu le montant de l’investissement.

Le PER peut aussi vous donner une réduction d’impôt, ou plutôt une déduction fiscale, ce qui signifie que votre versement sera déduit de votre revenu imposable et que le gain fiscal variera non seulement par rapport au montant investi, mais aussi en fonction de votre taux marginal d’imposition, à ne pas confondre avec le taux moyen indiqué dans votre avis d’imposition. Voici un lien officiel impots.gouv qui vous l’explique (je ne sais comment transformer ce texte en lien internet, donc faites un copié-collé, et si quelqu'un a la réponse technique, il est le bienvenu pour l'expliquer) :

https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/quoi-correspondent-le-taux-moyen-et-le-taux-marginal-dimposition-affiches-sur#:~:text=Le%20taux%20marginal%20d'imposition%20(TMI)%20est%20le%20taux,plus%20%C3%A9lev%C3%A9e%20de%20vos%20revenus.&text=Ainsi%2C%20le%20taux%20marginal%20d,montant%20de%20son%20votre%20imp%C3%B4t.

Pour moi, l’inconvénient majeur de ce dispositif est qu’il s’agit d’un contrat tunnel duquel vous ne pouvez sortir que quand vous partez en retraite ou en cas d’évènements spéciaux comme invalidité, décès, liquidation judiciaire pour un non salarié, fin de droits au chômage, surendettement ou acquisition d’une résidence principale. Et sa fonction principale n’est pas la défiscalisation, mais la retraite. Je ne dis pas qu’il ne faut pas le faire, mais je vois plus cette solution comme une solution complémentaire que comme une unique solution.

Pour les FIP (fonds d’investissement de proximité) et FCPI (fonds communs de placement dans l’innovation), je suis nettement plus réservé, car il y bien une réduction d’impôt, mais comme ce sont des investissements en actions de petites et moyennes sociétés non cotées en bourse, il y a potentiellement aussi un risque de perte en capital. La durée de détention théorique est de 5 ans, mais généralement, avec le temps de liquidation du fond, la durée réelle est plutôt d’environ 7 ans (ou parfois plus). Et là encore, si vous visez une réduction d’impôt annuelle, il faut investir chaque année, et attendre non pas l’âge de la retraite comme le PER, mais environ 7 ans avant de récupérer la liquidation du premier fond. Voici un article qui vous résume le sujet :
https://www.moneyvox.fr/bourse/fcpi.php

Enfin, le système que je préfère et que j’utilise depuis plusieurs années, donc avec un réel recul sur le sujet, est le Girardin industriel, parce que vous connaissez d’avance le rendement, soit grosso modo entre 10 et 20 % nets, selon le moment de l’investissement et la société dans laquelle vous investissez, (les deux plus grosses n’étant pas forcément les plus rentables, je pense à cause de leur coût de fonctionnement, y compris la publicité), parce que vous récupérez le capital sur du court terme (plus ou moins un an selon le moment de votre investissement), que le plafond de défiscalisation qui est de 10 000 € par an pour la métropole et de 18 000 € pour l’Outre-mer, est ici de 40 909 € (promis, ce n’est pas une plaisanterie, c’est dû au pourcentage de participation de l’investisseur dans le support) et que, si jamais vous dépassez le montant de votre impôt, le surplus n’et pas perdu mais reporté l’année suivante (jusqu’à concurrence de 5 ans). Exemple : vous pensiez obtenir une prime importante en plus de votre salaire, mais cette prime ne vous est pas accordée, ce qui fait que votre imposition que vous pensiez atteindre 10 000 € sera en fait de 7 000 €.

Vous avez fait un investissement de 8 600 € sur un support dont le rendement est de 15 %, ce qui signifie que vous auriez dû récupérer, l’année suivante, 9 890 € (8 600 + 15 %), mais votre impôt n’est que de 7 000 €, ce qui fait qu’il y a 2 890 € qui dépassent, et que vous récupérerez l’année suivante. Donc ça n’est pas grave mais ça n’est quand-même pas optimisé car ces 2 890 € seront immobilisés sur 2 ans au lieu d’un an, ce qui signifie que leur rendement net annuel sera aussi divisé par deux, d’où l’utilité de bien faire le calcul en amont, sans oublier de déduire les réductions et crédits d’impôts préexistants.

Mais surtout, vérifiez bien avec qui vous travaillez, car rien que sur la préfecture de Paris Ile de France, il y a pas loin de 30 entreprises enregistrées, vérifiez aussi que le support comporte bien des garanties assurant le résultat (ça existe), qu’il y a bien un suivi sur place des sociétés et du matériel financé, et que le ou les portefeuilles dans lesquels vous investissez sont bien diversifiés (donc pas seulement 2 ou 3 sociétés ou type de matériel). Et c’est de très loin mon support de défiscalisation préféré.