) sont vite repérés par les clients et m’offre leur place, je ne m’en plains pas ! Je plains en revanche les lecteurs de Que Choisir qui ont surtout le choix de voir une personne intervenir négativement sur tous les posts... en tant que client cela n’en m’intéresserait pas non plus... marlene brogard a écrit :Je ne prends en aucun cas mal vos propos et en effet ma démarche et de donner mon numéro pour que les gens puissent parler avec moi si ils le souhaitent, je trouve cela plus confortable que de vagues échanges sur des forums...
De vagues échanges avec 131 messages et plus de 41 000 vues ??? Vous n'avez visiblement pas fait l'effort de tout lire. Mais moi aussi je trouve plus confortable d'échanger au téléphone et des gens me contactent régulièrement (j'ai encore reçu un mail hier soir et un sms ce matin) mais quand ils le font, c'est qu'après avoir lu tous mes commentaires, ils me choississent comme interlocuteur.
c’est la 1ère fois que j’essaye et je ne recommencerais pas car je trouve la tournure inintéressante au plus haut point...
Je crois que cous ne vous êtes toujours pas aperçue que vous êtes sur un forum. On pourrait d'ailleurs demander aux " vagues lecteurs " si eux aussi trouvent cela inintéressant.
personnellement je ne vends jamais en région parisienne car c’est un marché que je ne connais pas suffisamment et que je trouve trop cher.
Il va falloir bosser un peu alors car je n'ai pas vos aprioris et il m'arrive de commercialiser des logements ailleurs que dans ma région. Heureusement d'ailleurs car sinon, je n'aurais pas d'autres choix que de me mettre à faire du Pinel neuf, ce que je refuse, puisque je ne trouve pas dans ma région les programmes qui répondent à mes critères (petite copro, en centre-ville, à date de livraison courte, à prix maîtrisé... et pas dans le neuf). Je ne les trouve d'ailleurs pas non plus sur internet mais uniquement par mon réseau et je vais d'ailleurs bientôt en récupérer un dans votre région (mais pas dans la ville où vous êtes, car le marché y est complètement à plat : prix moyen des transactions 1 520 € par m², sources officielle notaires).
Vous faites vos propres raccourcis, grand bien vous fasse, je ne savais pas que ce forum était présidé, il me semblait qu’il ouvrait la possibilité à des gens ayant des interrogations de pouvoir intervenir mais le seul intervenant c’est vous...
Vous êtes gonflée (désolé, je vois rouge) : vous dites que je suis le seul intervenant alors que vous n'avez apporté aucune information à nos lecteurs et que je vous ai pourtant demandé pourquoi vous prétendiez que j'émettais des contre-vérités.
c’est dommage... il y a plein de gens bons dans ce qu’il font, vous n’êtes pas le seul heureusement ! Mais c’est ce que vous souhaitez communiquer comme message ici... je maintiens donc ce que je pense: navrant... sur ma région les concurrents agressifs (sur la méthode j’entends, car je vous vois déjà vous emballer
Bah, on va leur demander : merci aux lecteurs de donner leur avis.
cdt
Que faire en cas de litige ?
Que Choisir vous propose égalementmiajoelle a écrit :Bonjour
Merci pour l'article qui me donne un peu plus d'information sur la loi Pinel. En tout cas ça aide beaucoup et encore plus si vous regardez le site http://www.investissementporteur.com/. Dans tous les cas, je me posais exactement la même question, s'il n'y avait pas d'autres moyens de défiscalisation car on en aurait bien besoin!
L’immobilier neuf
C’est aujourd’hui une chose avérée, c’est l‘immobilier neuf qui offre certainement le plus d’avantages, car il se trouve en parfaite adéquation avec l’évolution du marché. Il faut cependant bien maîtriser le prix d’acquisition de l’immeuble en évitant de surpayer le terrain. Il faut savoir que le rendement locatif moyen de l’immobilier locatif neuf se situe entre 3.50% et 5%, sans compter évidemment les charges. C’est une réalité encourageante : investir en Loi PINEL, c’est faire le choix d’investir dans un produit neuf qui saura parfaitement répondre aux dernières normes de construction. C’est un critère essentiel dans un marché de l’immobilier revisité en termes environnementaux. On peut penser que cet investissement PINEL sera sans doute un peu plus onéreux, mais en tous cas, il sera en parfaite conformité avec les attentes des locataires. Mais l’angle le plus avantageux de cette mesure Pinel est sans conteste cette fabuleuse réduction d’impôt sur le revenu, à hauteur de 21% du montant de l’investissement.
Sylvain1970 a écrit :Bonjour Patrick,
Merci pour vos interventions qui sont claires, argumentées, construites et pertinentes (en tout cas pour un lecteur non réfractaire aux chiffres). Je suis comme vos lecteurs un investisseur potentiel. J’ai bien compris votre position sur le dispositif Pinel.
Ce n'est pas une position, ni une opinion, mais une analyse d'expert issue de 26 ans d'expérience et d'études en cas réels.
Cependant, je m’interroge sur ce dispositif qui existe depuis déjà quelques années, certains propriétaires sont arrivés au terme du dispositif fiscal. N’y a-t-il vraiment aucun cas que vous connaissiez (ou cas rapporté et vérifié) où le propriétaire a revendu et réalisé une plus-value (globale) tout en ayant défiscalisé judicieusement ?
C'est possible mais n'oubliez pas que les prix immobiliers ont fait un bond énorme ces dernières années, ce qui a pu permettre à certains de revendre dans de bonnes conditions, mais ce cas n'est pas une généralité, toujours à cause du prix de vente initial. D'ailleurs, si mon clients veut soit spéculer, soit récupérer un capital, j'ai d'autres outils nettement plus adaptés que de faire le pari (qui me semble impossible) de la revente en loi Pinel.
J’ai bien compris qu’il faut comparer prix d’achat au neuf et prix de revente dans l’ancien, que la localisation est importante, etc. …mais le résultat devrait dépendre également du prêt bancaire. Mes remarques/interrogations sont les suivantes :
Je vais répondre mais vous faites de la théorie avec un raisonnement empirique, alors que je travaille toujours sur des cas concrets avec un logiciel de gestion de patrimoine sophistiqué et la différence est énorme.
1) En supposant une vente au terme du dispositif de 12 ans, ou 2-3 ans après :
a) Un achat à prix modeste (70-100 ke) génère bien moins d’intérêt bancaire qu’un achat à 300 ke et pèse considérablement dans la conclusion concernant la rentabilité de l’investissement, non ? Cela semble absent de vos raisonnements.
Votre raisonnement est faux puisque les intérêts sont proportionnels au capital emprunté et pèsent de la même façon. D'ailleurs, si vous trouvez un logement Pinel dans le neuf à 70 000 €, posez-vous les bonnes questions sur son emplacement ou même la raison d'un prix aussi bas.
b) Cas d’un apport conséquent du montant initial qui dans le même genre d’idée que précédemment ?
Vous faites encore de la théorie empirique avec un sujet qui ne l'est pas : je ne perds jamais de vue que l'étude que je remets à mes clients va ensuite devenir une réalité quotidienne pour eux, et que l'immobilier est un investissement de long terme qui doit être fiable avant d'être "scientifiquement correct".
Je vais quand-même vous faire une réponse chiffrée rapide :
Vous achetez un Pinel neuf à 130 000 € (soit 30 % au-dessus du marché de l'ancien) + 4 100 € de frais de notaire
La rentabilité locative est de 4 %, soit un loyer annuel de 5 200 €
La taxe foncière, les frais d'agence, les assurances et les charges non récupérables représentent 25 % des loyers (moyenne raisonnable).
Le loyer net avant impôt est donc de 3 900 €
Je ne vais pas "forcer" puisque je vais me contenter de prendre l'exemple d'un couple avec un Taux marginal d'imposition de seulement 14 % (l'impact fiscal serait bien supérieur dans les tranches au-dessus) :
L'impôt supplémentaire est de 546 €
Les prélèvements sociaux liés au loyer sont de 671 €
Le loyer net passe alors de 3 900€ à 2 683 € après fiscalité (en achat cash, vous n'avez pas d’intérêts déductibles).
Si vous revendez à 9 ans :
Vous avez encaissé 9 x 2 683 € de loyers nets soit 24 147 €
Vous avez dépensé initialement 134 100 €
Pour ne pas être perdant, il vous faut revendre environ 110 000 € (109 953)
Et à ce prix, vous n'avez encore rien gagné. Si vous voulez faire ce pari faites-le, mais je ne le pari pas faire à mes client, car à la fois j'ai d'autres outils à leur proposer pour faire travailler un capital efficacement, mais aussi parce que, si les taux de crédit remontent et qu'une nouvelle crise immobilière survient, vous vous souviendrez alors de ce que vous avait dit Patrick sur un forum.
c) Cas de remboursement anticipé (en supposant aucune pénalité ce que l’on peut négocier avec son banquier) ?
d) Cas extrême d’un investisseur qui n’a pas besoin de prêt bancaire… Le dispositif ne serait toujours pas intéressant (toujours avec une revente au bout du terme du dispositif) ?
Quoi dire de plus que ce que j'ai déjà abondamment expliqué ?
2) Si l’on ne revend pas mais que l’on se garde la possibilité d’y habiter, cela signifie que les investissements dans les résidences étudiantes ou séniors seraient à écarter systématiquement ? Néanmoins cela devient incompatible avec un prix modeste d’acquisition car généralement on recherche à augmenter sa surface habitable.
Je ne comprends rien à votre raisonnement.
3) Au final pour un propriétaire désirant investir dans un T2 à 100 ke (foncier+ travaux+ frais notaire), Pinel 12 ans, (peu importe où en France, mais avec une localisation bien étudiée), associé à un prêt bancaire de financement complet sur 15 ans avec une bonne capacité d’épargne (pouvant rembourser par anticipation) et revendre au terme du dispositif, il n’y aurait aucune simulation, aucun cas où cela serait une bonne affaire ?
Sylvain, ne le prenez pas mal mais j'abandonne et je vous laisse trouver la "pépite" vous même car, quand je vois le temps que je passe à dénicher des solutions cohérentes pour mes clients et que vous me parlez d'un T2 à 100 000 €, refait à neuf et très bien situé, je me dis que l'on habite pas sur la même planète.
Merci infiniment pour le temps que vous nous consacrez à tous et gracieusement.
Bien à vous,
Sylvain M.
carolignes a écrit :Bonjour à tous,
Et merci Patrick pour vos messages, qui ont pris beaucoup de temps à rédiger !
Vous avez raison et c'est peu de le dire ! Je vous remercie cependant de reconnaître cet imposant travail car certaines personnes qui me contactent par téléphone ou mail après m'avoir lu ici pensent visiblement que je suis tout le temps disponible et qu'ils peuvent m'utiliser comme un guide touristique (heureusement ils sont peu nombreux et d'ailleurs, peu importe car maintenant, je filtre de façon à éviter les touristes qui viennent juste chercher une info mais qui n'ont pas de vrai projet).
Tout ceci fait bcp réfléchir.
J'ai vendu mon pavillon et j'ai repris la maison de mes parents. Après avoir réalisé des travaux, j'ai la grande chance de ne plus avoir aucun crédit immobilier, ni loyer à verser, et d'avoir une somme disponible.
C'est un bon début pour avoir des idées.
J'envisageais d'acheter dans l'ancien et de mettre en location, car mes parents m'ont toujours conseillé "d'investir dans la pierre" comme on dit !
Je ne vais pas avoir le temps de développer mais, un achat cash ou avec un apport dans l'ancien, nécessite de trouver un support avec un gros rendement car la rentabilité serait en grande partie " mangée " par l'imposition sur les loyers. Et souvent, qui dit gros rendement, dit risque. Mais pourquoi pas, si votre objectif est de toucher des revenus immédiats. Sinon, il y aurait également le crédit in fine, mais à manier avec précaution.
Ma banque m'a parlé du Pinel, et j'ai vu déjà à deux reprises une conseillère dont ma banque m'a donné les coordonnées (iselection).
Si vous voulez faire vos course en hypermarché, iselection fait effectivement partie des enseignes nationales (si vous voyez de l'ironie dans mes propos... vous avez raison). Je viens de jeter un coup d’œil et ils annoncent pas moins de 127 programmes en Pinel disponible sur leur site (à titre de comparaison, il ne me reste que deux logements à vendre dans cette catégorie et je galère pour trouver un nouveau programme qui réponde à mes critères).
Après avoir lu vos échanges, je suis en train de me dire que tout ceci me semble prématuré. Je vais encore bien réfléchir à tout ça. Je ne veux pas défiscaliser à tout prix et raisonner en fonction de cela uniquement !
Vous avez raison : avant d'investir définissez un objectif, ce sera plus facile (mais ne me dites pas que votre objectif principal est de payer moins d'impôt, sinon je me fâche !).
Je m'interroge aussi sur la raison de faire appel à cette personne de iselection (charmante, je n'ai rien contre elle). Autant traiter directement avec un promoteur à ce compte là...
Que vous passiez en direct par le promoteur, par une plateforme de commercialisation comme iselection ou par un conseil comme moi, vous paierez le même prix (promis, juré, ce n'est pas une blague, c'est les usages du métier). D'ailleurs, j'en profite pour indiquer à ceux à qui certains facturent des honoraires de recherche immobilière sur des produits Pinel neufs, qu'ils se font avoir car le promoteur commissionne directement ceux qui vendent ses produits.
Ceci étant précisé, vous pouvez vous débrouiller seule mais, le problème principal pour le néophyte, est de savoir où chercher. Et si vous utilisez internet, vous allez tomber sur tous les produits grand public qui sont souvent les moins intéressants (mes solutions sont souvent peu visibles sur internet et je les trouve généralement par relationnel grâce à mon réseau). Mais c'est facile à expliquer : un beau produit à un prix normal n'a pas besoin de beaucoup de publicité pour se vendre, mais l'inverse est vrai aussi.
Bref, je suis encore plus perdue qu'avant, mais contente de prendre le temps de réfléchir grâce à vous !
Si vous voulez pousser plus loin et ne plus seulement réfléchir grâce à moi mais avec moi, vous avez mes coordonnées sur ce forum.
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