LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

[Olalan]

Je me permets de donner mon retour: j'ai eu Mr Le Goff au téléphone, super relationnel 01h30 de discussion à 20h concernant un futur projet (aie je fais partie des lourdingues n'ayant pas encore de projet très précis), la loi pinel, les bons réflexes à avoir et les sales coups à éviter dans l'immobilier... Le tout sans chercher à vendre un truc de derrière les fagots. Pour consulter régulièrement UFC, c'est il me semble le seul "commercial" qui se fait suer à répondre précisément à des dizaines de posts, et qui peut donner un avis non mielleux qui fait mal à entendre ou lire. Et quand on voit certaines discussions il y en a beaucoup qui semblent s'être fait enfler par les lois de défiscalisation... Donc prudence, analyse, sens critique et partage d'expérience font plaisir sur le forum!
Bref merci pour tout le boulot que vous faites, et si d'autres conseillers souhaitent également échanger sur le forum avec régularité, franchise et détails je pense que nous sommes tous preneurs.

[AS 31]

Bonjour et merci Olalan,

J'aurais souhaité personnaliser ma réponse avec par exemple un prénom mais, j'ai beau chercher qui vous êtes, je n'arrive pas à rapprocher votre pseudo d'un prénom ou d'une adresse mail d'une personne m'ayant contacté récemment. Il faut dire que j'ai l'excuse d'un emploi du temps très chargé et que, en plus de cet emploi du temps, vous êtes toujours nombreux à me contacter pour du conseil.

Pour vous remercier de votre fidélité et d'avoir eu la patience de lire les longues analyses que j'ai faites ici, je vais vous donner en bonus la possibilité de me contacter sur d'autres sujets pour lesquels mon cabinet a une réelle expertise, soit sur des solutions haut de gamme que j'aime démocratiser, soit sur des sujets trop techniques pour qu'un client ou même son expert comptable puissent se débrouiller seuls, soit sur des réponses que les banques ne savent pas apporter ou encore sur un sujet qui concerne presque tous ceux qui me lisent ici et qui permet de faire des économies.

1) Pour faire des économies, la loi vous donne la possibilité de renégocier votre assurance emprunteur (et c'est réellement très efficace). Mais c'est parfois une démarche compliquée, notamment en termes de paperasse mais aussi à cause des règles à respecter :
On peu renégocier son assurance dans les 12 mois suivant la signature d'une nouvelle offre de prêt en respectant un préavis de 2 semaines (loi Hamon), mais aussi au-delà des 12 premiers mois, à l'échéance annuelle du contrat d’assurance de prêt en respectant un préavis de 2 mois. Dans les 2 cas, les nouvelles garanties souscrites doivent être équivalentes aux garanties initiales exigées par votre établissement prêteur (ce point nécessite parfois un réel savoir faire car certaines banques font de l'anti-jeu pour ne pas perdre le dossier).
Nous avons une réponse rapide (il me faut 5 minutes pour faire une tarification), juridiquement adaptée aux exigence de chaque banque et qui vous décharge de toute la partie formalisme (nous faisons partir les courrier de préavis à votre place et aux bonnes dates).

2) La deuxième solution s'adresse aux entreprises (il y a peut-être des chefs d'entreprise, des experts-comptable ou des cadres dirigeants qui me lisent ici) et concerne les accords d'intéressement dont le cadre va être nettement amélioré l'année prochaine (plus de charges sociales à payer, c'est comme un salaire net).
Par contre c'est un sujet très technique en ce qui concerne le cadre juridique et le mode de calcul de cet intéressement. Avec mes associés, nous avons beaucoup travaillé ce sujet que nous maîtrisons parfaitement en apportant à chaque fois une réponse personnalisée à l'entreprise et en lui évitant de se retrouver hors la loi avec des textes qui ne seraient pas correctement rédigés.

3) La solution haut de gamme que j'ai évoqué plus haut concerne l'assurance vie. Ce genre de solution, vous la trouvez partout, même sur internet et au final... tout le monde fait la même chose, la plupart du temps sans vous proposer une réelle expertise sur le choix des supports ni même un réel suivi de votre contrat dans le temps.
A force de travailler le sujet en cherchant des solutions innovantes, nous avons trouvé un contrat qui permet d'effectuer des retraits avant 8 ans (même réguliers) sans fiscalité, qui donne accès à une large gamme de fonds, dont au moins deux sont introuvables ailleurs et qui permettent de doper le rendement sans prendre un risque comparable à un placement en bourse (trop long et trop technique à développer ici). Ce contrat a d'autres particularités (notamment la sécurisation des plus-values) trop longues à expliquer sur un forum et nous donne la possibilité d'offrir à nos clients qui ne sont pas toujours des grandes fortunes, la qualité de service d'une banque privée.

4) Le dernier sujet concerne encore l'entreprise (ou une association qui aurait beaucoup de trésorerie) et va utiliser le même genre de support que celui cité au-dessus. En effet, une structure qui a de la trésorerie sur ses comptes bancaires a aujourd'hui tendance à ne plus la placer tant les rendements proposés par les banques sont faibles. En utilisant le même genre de supports financiers cités plus haut (une entreprise ne peut pas placer sa trésorerie sur des supports risqués en bourse, ou alors cela ne s'appelle plus de la trésorerie), on arrive à générer du rendement tout en ayant une disponibilité des fonds sans fiscalité (je ne suis pas magicien, je travaille beaucoup à la recherche de solutions cohérentes pour mes clients).

En ayant expliqué tout cela, je pense que vous comprenez pourquoi je suis remonté contre les vendeurs de Pinel qui font à leurs clients des promesses intenables, en mettant en avant comme principal argument la réduction d'impôt (c'est tellement facile à vendre) et qui ternissent l'image de mon métier.

Le conseil est un métier passionnant mais très technique, qui demande un temps considérable à la fois en formations régulières sur des sujets parfois compliqués, un temps considérable pour conseiller les clients, chercher des solutions adaptées à leurs moyens et objectifs, fabriquer une étude puis la commenter avec eux, mais également beaucoup de temps dans le suivi des clients après investissement et je vous assure qu'il existe d'autres petits cabinets comme le mien qui font un travail de qualité équivalente mais en France, nous sommes très peu visible par rapport à certains gros cabinets et aux réseaux de vente qui se contentent de vendre n'importe quoi et que l'on voit partout.

Patrick LEGOFF

[vwstepha]

Bonjour.
J'ai lu en long en large et travers cette discussion et beaucoup d'autre ici et ailleurs.
Puis je me permettre d'exposer mon cas?

Je souhaite défiscaliser. Je suis du 13.
J'ai trouvé un bien,par une connaissance car c 'est pas en annonce, qu'une personne à acheter en VEFA.
Suite à sa mutation professionelle de plus de 100kms elle revend son bien.
Elle avait acheté en RP sauf qu'il reste deux biens en vente par le constructeur(la livraison est prévu 4eme trimestre 2018)
Donc cette personne l'a acheté en TVA 5.5% pour une RP
Vu qu'elle subit une mutation de plus de 70kms elle peut revendre son bien tout en gardant le bénéfice de la TVA.

Mais comme il reste 2 biens en vente par le constructeur elle s'est heurté à un problème.
si son acheteur est primo-accédant il va acheter direct au promoteur donc elle vend à perte son bien
Prix de vente actuelle 120000€ alors qu'en direct promoteur en TVA 20% il est a + de 150k€.
Le programme est compatible Pinel

D'après son Notaire, je peux bénéficier de la loi Pinel car elle est reconductible du moment que personne n'a habité dans le logement(c'est le cas car il sera livré 4eme tri 2018) et j'aurais toujours les FNR

Du coup
_j’achèterai un bien 20% moins cher que le marché (du moins pour les non-primmo accédants)
_Dans la zone A loyer a 12.50/m² donc 600€ pour ce bien; je mise sur 500€ pour etre sur de louer.
_j'ai un effort sur 9 ans de 36k€ (comprenant impôts résiduel CSD RDS foncier frais gestion GRL 1/3 charge etc.... ) mais j'ai pas paye 28k€ d'impots (que je paierais si j'investi pas donc un effort de 7k€ sur 9 ans )et dans 9 ans il me reste un capital a rembourser de 91k€
tout ceci en espérant toucher tous les loyers....etc
En sachant qu'une autre Personne sous Pinel aura payer le bien + de 150k€, je pense pas que le bien se vende en dessous de 120k€
il me resterait donc 29k€ de différentiel..... -les 7k€ d'efforts supplémentaires que j'aurais fait sur 9 ans
Vu comme ça tout est beau MAIS.....

Donc j'ai 2 questions
Puis je bénéficier de Pinel dans ce cas de revente?
Est ce un placement intéressant dans ces conditions ?(la condition que vous critiquez le plus est qu'in fine les biens sont surcotés à la vente et souscotés à la revente)

Merci pour vos conseils

[vwstepha]

Juste une précision suite a ce que je viens de lire
J'ai coche la case "être prévenu en cas de réponse"
et je ne manquerais pas de revenir et de faire un retour (positif ou négatif d'ailleurs)
Encore merci d'avance aux personnes qui prendront le temps de lire et encore plus à ceux qui y répondront!

[Bleuemarine0803]

Bjr,
Nous envisageons un projet Bouvard censi sur une résidence étudiante à Amiens d'une valeur de 100 000 euros avec Valority. Mais, nous sommes jeunes et je suis hésitante. Qu'en pensez vous ?

CORDIALEMENT

[jkx50]

J’ai le tous vos messages de ce forum et je me pose plusieurs questions. Je suis ingénieur et sais manier les chiffres, mais je ne suis pas expert en gestion de patrimoine.
J’ai fait un premier investissement Scellier intermédiaire à Bois-Colombes en 2011 ; 2P acheté 5800 euros/m2 avec parking, loué depuis 2014 à 18 €/m2/mois HC, défisc sur 15 ans de 32 % du prix du bien. Le calcul Excel que j’ai fait aujourd’hui, avec 4 ans de location réelle et 7 ans depuis la signature de la réservation, montre un rendement de 4.1 % de l’argent investi dans ce projet (cash-flow négatif), si le bien est revendu au bout de 18 ans (soit 3 ans après les 15 ans de défisc Scellier) au prix d’achat. Aucune hausse envisagée des loyers. Mes loyers sont à zéro impôt jusqu’en 2023 inclus (déficits fonciers à reporter), ensuite abattement de 30 % avant imposition (à moins que je ne refasse d’autres travaux déductibles dans un autre bien).
J’ai consulté le site payant des notaires qui donne le prix des ventes réelles à 200 m de mon immeuble, qui est le seul construit après 2011 ; les 4 lots vendus (des 3 pièces de propriétaires occupants car les 9 ans d’engagement locatif Scellier sont loin d’être écoulés) sont de 5000, 5400, 5800 et 5900 €/m2. Une estimation MeilleursAgents donne la valeur de mon lot à 6000 €/m2. Je ne suis donc pas perdant en valeur de revente à l’heure actuelle, mais il reste 14 ans à passer avant la vente envisagée, et personne ne connaît l’évolution du marché immobilier d’ici là.
J’envisage un investissement Pinel à Romainville, près de l’extension de la ligne de métro 11 (chantier en cours, fin prévue en 2022) à 4500 €/m2, loyer envisagé 14 €/m2, revente au bout de 16 à 18 ans, rendement calculé = 3.5 % si revente au prix. Le prix moyen de Romainville est de 4100 €/m2, sans l’effet métro qui n’existe pas encore (on trouve pour Montreuil des différences importantes de prix entre les logements proches du métro et les autres).

Ces rendements sont assez faibles en comparaison d’investissements faits en province où on achète à 1000 €/m2 travaux compris et où on loue avec des rendements de 10 ou 12 % d’où cash-flow positif et zéro apport, mais sur la région parisienne, seul marché que je connais, cela me semble mieux que les placements financiers actuels à faible risque comme les assurances vie en euros à 1.5 ou 2 % par an, sachant que je n’accepte pas le risque de perte boursière. Je ne souhaite pas pour l’instant investir dans l’ancien avec travaux : je perdrais mes reports déficitaires. Mon risque dans ces investissements est la perte de valeur à la revente, sachant que ces biens sont tous BBC, occupés en majorité par des propriétaires occupants soigneux de leur patrimoine, et n’ont rien à voir au niveau qualité avec les clapiers Robien construits dans les années 2000 par des promoteurs douteux dont chacun connaît le nom. Ils valent donc plus que le prix moyen de l’ancien dans les communes, qui moyenne des logements antérieurs au XXe siècle (qui peuvent être en pierre de taille haussmannienne ou en torchis juste bons à raser), des passoires thermiques des années 50-60, des logements des années 80-90 de qualité intermédiaire mais chauffés aux grille-pains, et des logements RT2012 qui, s’ils ne seront pas aussi performants que ceux construits en 2030, devraient valoir plus que les catégories précitées, sauf peut être les haussmanniens rénovés.
Qu’en pensez vous ?

[Olalan]

Bonjour et merci Olalan,

J'aurais souhaité personnaliser ma réponse avec par exemple un prénom mais, j'ai beau chercher qui vous êtes, je n'arrive pas à rapprocher votre pseudo d'un prénom ou d'une adresse mail d'une personne m'ayant contacté récemment. Il faut dire que j'ai l'excuse d'un emploi du temps très chargé et que, en plus de cet emploi du temps, vous êtes toujours nombreux à me contacter pour du conseil.

Pour vous remercier de votre fidélité et d'avoir eu la patience de lire les longues analyses que j'ai faites ici, je vais vous donner en bonus la possibilité de me contacter sur d'autres sujets pour lesquels mon cabinet a une réelle expertise, soit sur des solutions haut de gamme que j'aime démocratiser, soit sur des sujets trop techniques pour qu'un client ou même son expert comptable puissent se débrouiller seuls, soit sur des réponses que les banques ne savent pas apporter ou encore sur un sujet qui concerne presque tous ceux qui me lisent ici et qui permet de faire des économies.

1) Pour faire des économies, la loi vous donne la possibilité de renégocier votre assurance emprunteur (et c'est réellement très efficace). Mais c'est parfois une démarche compliquée, notamment en termes de paperasse mais aussi à cause des règles à respecter :
On peu renégocier son assurance dans les 12 mois suivant la signature d'une nouvelle offre de prêt en respectant un préavis de 2 semaines (loi Hamon), mais aussi au-delà des 12 premiers mois, à l'échéance annuelle du contrat d’assurance de prêt en respectant un préavis de 2 mois. Dans les 2 cas, les nouvelles garanties souscrites doivent être équivalentes aux garanties initiales exigées par votre établissement prêteur (ce point nécessite parfois un réel savoir faire car certaines banques font de l'anti-jeu pour ne pas perdre le dossier).
Nous avons une réponse rapide (il me faut 5 minutes pour faire une tarification), juridiquement adaptée aux exigence de chaque banque et qui vous décharge de toute la partie formalisme (nous faisons partir les courrier de préavis à votre place et aux bonnes dates).

2) La deuxième solution s'adresse aux entreprises (il y a peut-être des chefs d'entreprise, des experts-comptable ou des cadres dirigeants qui me lisent ici) et concerne les accords d'intéressement dont le cadre va être nettement amélioré l'année prochaine (plus de charges sociales à payer, c'est comme un salaire net).
Par contre c'est un sujet très technique en ce qui concerne le cadre juridique et le mode de calcul de cet intéressement. Avec mes associés, nous avons beaucoup travaillé ce sujet que nous maîtrisons parfaitement en apportant à chaque fois une réponse personnalisée à l'entreprise et en lui évitant de se retrouver hors la loi avec des textes qui ne seraient pas correctement rédigés.

3) La solution haut de gamme que j'ai évoqué plus haut concerne l'assurance vie. Ce genre de solution, vous la trouvez partout, même sur internet et au final... tout le monde fait la même chose, la plupart du temps sans vous proposer une réelle expertise sur le choix des supports ni même un réel suivi de votre contrat dans le temps.
A force de travailler le sujet en cherchant des solutions innovantes, nous avons trouvé un contrat qui permet d'effectuer des retraits avant 8 ans (même réguliers) sans fiscalité, qui donne accès à une large gamme de fonds, dont au moins deux sont introuvables ailleurs et qui permettent de doper le rendement sans prendre un risque comparable à un placement en bourse (trop long et trop technique à développer ici). Ce contrat a d'autres particularités (notamment la sécurisation des plus-values) trop longues à expliquer sur un forum et nous donne la possibilité d'offrir à nos clients qui ne sont pas toujours des grandes fortunes, la qualité de service d'une banque privée.

4) Le dernier sujet concerne encore l'entreprise (ou une association qui aurait beaucoup de trésorerie) et va utiliser le même genre de support que celui cité au-dessus. En effet, une structure qui a de la trésorerie sur ses comptes bancaires a aujourd'hui tendance à ne plus la placer tant les rendements proposés par les banques sont faibles. En utilisant le même genre de supports financiers cités plus haut (une entreprise ne peut pas placer sa trésorerie sur des supports risqués en bourse, ou alors cela ne s'appelle plus de la trésorerie), on arrive à générer du rendement tout en ayant une disponibilité des fonds sans fiscalité (je ne suis pas magicien, je travaille beaucoup à la recherche de solutions cohérentes pour mes clients).

En ayant expliqué tout cela, je pense que vous comprenez pourquoi je suis remonté contre les vendeurs de Pinel qui font à leurs clients des promesses intenables, en mettant en avant comme principal argument la réduction d'impôt (c'est tellement facile à vendre) et qui ternissent l'image de mon métier.

Le conseil est un métier passionnant mais très technique, qui demande un temps considérable à la fois en formations régulières sur des sujets parfois compliqués, un temps considérable pour conseiller les clients, chercher des solutions adaptées à leurs moyens et objectifs, fabriquer une étude puis la commenter avec eux, mais également beaucoup de temps dans le suivi des clients après investissement et je vous assure qu'il existe d'autres petits cabinets comme le mien qui font un travail de qualité équivalente mais en France, nous sommes très peu visible par rapport à certains gros cabinets et aux réseaux de vente qui se contentent de vendre n'importe quoi et que l'on voit partout.

Patrick LEGOFF

Je suis un médecin généraliste de 30 ans en Aquitaine venant d'acquérir une résidence principale, je vous ai contacté il y a deux mois environ par téléphone, je dois vous recontacter une fois la déclaration de revenu de 2017 réalisée, soit d'ici peu

[AS 31]

Bonjour à tous,

Je ne viens pas souvent par ici à la fois à cause d’un emploi du temps très chargé (notamment parce que vous êtes nombreux à me contacter pour une étude) mais aussi car je ne sais toujours pas comment faire pour être alerté d’un nouveau message, malgré ce qu’indique vwstepha (rectificatif, je viens de comprendre).

Olalan, je vois maintenant parfaitement qui vous êtes même si notre entrevue téléphonique date un peu et vous pouvez me recontacter quand vous voulez, je vous répondrai avec plaisir.

En réponse à Bleuemarine0803, comment voulez-vous qu’on émette un conseil (je n’aime pas les « avis ») en en sachant aussi peu ? Je dirais juste que, 100 000 € pour un logement étudiant à Amiens, j’espère que c’est un T2 sinon prenez du recul.

Par contre, je vous conseille plutôt le régime de l’amortissement à celui de la réduction d’impôt (pas le temps de développer).

Pour répondre à jkx50 qui demande « qu’en pensez-vous ? », je dirais que je ne comprends pas que quelqu’un qui a une telle aversion au risque fasse un pari aussi audacieux que la revente d’un logement dans un avenir incertain (16 à 18 ans c’est très long) sur de tels montants (probablement entre 200 000 et 300 000 €).
Encore une fois, quand je propose de l’immobilier à mes clients, je fais en sorte qu’ils n’aient pas à le revendre car ce n’est pas fait pour ça.

Enfin, je vais répondre à vwstepha :
Tout d’abord, quand vous vous exprimez en public (c’est le cas d’un forum), évitez de faire autant de fautes (faites par exemple un brouillon sous Word qui vous corrigera automatiquement) et relisez-vous car votre message est si tortueux et désagréable à lire que j’ai attrapé la migraine.

Je vous confirme que, ce logement n’ayant jamais été occupé, il peut rentrer dans le dispositif Pinel.

Pour le reste, c’est toujours un bon gros pari sur la revente dont je ne veux plus discuter et tant mieux pour vous si vous avez raison.

Cordialement.
Patrick LEGOFF

[Martinella]

Bonjour à tous,
Merci de me dire si la loi Pinel concerne uniquement le neuf ou aussi l'ancien.
Si cela implique l'ancien, j'aurai un studio +cave+parking à vendre dans une maison sénior dans le 92. Je vais avoir une petite retraite et je ne pourrai pas suivre. Si vous êtes intéressés laissez vos coordonnées. J'aurai aussi aimé avoir plus de clarté sur le decret de 2016 sur les résidences séniors.

[AS 31]

Bonjour Martinella,

J'ai du mal à vous suivre car vous mélangez peut-être plusieurs choses .

Tout d'abord, le Pinel peut aussi concerner un logement ancien mais, pour que celui-ci soit éligible, il ne doit pas satisfaire aux critères de décence (en clair, il est tout pourri et pas aux normes). Pour être plus précis, il ne doit pas respecter au moins 4 des 15 critères de décence imposés par les textes, puis au moins 6 des 12 critères au niveau technique, le tout devant faire l'objet d'un rapport par un expert indépendant.

Ensuite, il faut faire exécuter les travaux pour le remettre aux normes du Pinel et obtenir un nouveau certificat de conformité.

Ensuite, je ne sais pas ce que vous appelez une " maison senior " : est-ce une résidence senior avec services, une maison de retraite ou un EHPAD ?

Je pense que le décret dont vous parlez est celui sur les résidences autonomies mais je ne sais pas ce que cela vient faire ici.

Enfin, je peux regarder ce que vous avez à vendre car je suis toujours curieux de trouver des solutions rentables pour mes clients, mais n'oubliez pas que je suis très sélectif (je ne voudrais pas vous décevoir d'avoir été trop optimiste).

Vous pouvez m'adresser un mail ici : [email protected]
Ou me joindre ici : 06 69 39 55 40 (merci de m'adresser d'abord un sms pour que je m’organise et me rende disponible).

Enfin, comme j'ai eu le cas le cas récemment depuis ce forum, j'adresse un clin d’œil à ceux qui ont déjà de l'immobilier, déjà payé ou dont le crédit est bien avancé et qui pestent contre la fiscalité qu'ils subissent sur les loyers : mon cabinet a mis au point un montage, validé par un avocat spécialisé en droit fiscal, qui permet d’atténuer fortement (parfois d'annuler) la fiscalité sur ces loyers, tout en anticipant la perception de ces loyers.

Etant donné que ce montage représente des dizaines d'heures de travail d'un de mes associés, vous comprendrez que, comme je sais que certains concurrents me lisent ici, je ne vais pas développer.