Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar **AS 31** » 10 nov. 2020, 10:15

Bonjour Sybille,

Je prends mon élan pour essayer de faire une réponse complète :

La date minimum de départ d'une telle opération est celle de la signature de l'acte notarié (tant qu'il n'est pas signé, vous n'êtes pas propriétaire).

Mais attention : si les travaux nécessitent un dépôt de permis de construire (ou démolir) ou une autorisation de mise en chantier, c'est la date d'acceptation de dépôt du permis en mairie qui va compter (bon courage avec le confinement).

Et vous avez raison : le Pinel existe en réhabilitation mais aussi en changement de destination (local initialement commercial ou industriel transformé en logement).

Je vois mal comment vous pourriez réussir à faire valider un tel projet avant la fin de l'année, d'autant plus que, vous avez raison, le plus dur est de trouver le logement et je suis bien placé pour le savoir puisque, avec mes associés, nous montons parfois des projets où il y a des travaux (loi Denormandie ou réaménagement dans l'ancien pour de la colocation meublée).

Vous pouvez vous référer à l'une de mes dernières vidéos sur ma chaîne You Tube où je vous donne le timing entre le moment où mon client décide de me suivre et celui où on signe l'acte chez le notaire, sachant qu'ici, j'ai trouvé très vite le logement et qu'il n'y avait quasiment pas de travaux (imaginez le timing si j'ai du mal à trouver et qu'on rajoute un mois de travaux).

La vidéo dont je vous parle s'appelle " Une de mes réalisations en colocation : très rentable ! Et c'est du clefs en main. " et vous pouvez ensuite visionner la suivante et regarder le chantier quand il y a des travaux (je fais souvent des vidéos "avant - après").

Cordialement.

Patrick LEGOFF

Messagepar **AS 31** » 28 nov. 2020, 20:21

Bonsoir aux lecteurs de ce forum,

Ceux qui ont eu le courage de lire l’ensemble de mes interventions et de mes exemples sur ce forum ont probablement noté que, parfois, certains « petits malins » sont intervenus, soit pour tenter de me contredire (difficile, avec 30 ans de métier, je connais mon sujet), soit pour faire de la publicité « masquée » en prétendant être des investisseurs qui avaient trouvé un site internet génial pour investir.

J’ai eu récemment la même situation en commentaires sur l’une de mes vidéos de ma chaine YouTube et je me suis bien amusé, je m’explique :

Je vous ai dit ici, à la fois pourquoi tous les vendeurs de Pinel (qui ne savent vendre que ça) vous faisaient une étude avec une revente du logement au bout de 9 ans de location (normal, sans la réduction d’impôt, ce n’est plus rentable), mais aussi que faire un pari sur une revente était nettement trop risqué et qu’il ne fallait pas faire un tel pari (vous pouvez reprendre tous les exemples que j’ai pris ici).

Donc, comme toutes les études que l’on vous fait supposent une revente, j’ai comparé la revente d’un T3 en Pinel pourtant vraiment pas cher (3 300 € le m² dans une grande ville, c’est presque une anomalie) qui se trouve juste en face d’une de mes réalisations pour un client sur un T4 en meublé (on est donc exactement dans la même ville et dans le même quartier, à 50 mètres l’un de l’autre).

Le seul but de cette vidéo comparative, était pour moi de comparer la marge de sécurité à la revente entre les deux appartements sans perdre de l’argent (un T3 Pinel de 60 m² contre un T4 de 72 m² entièrement meublé et équipé, mais 30 000 € moins cher).

C’était donc une sorte jeu pour moi, à la fois parce que je ne savais pas ce que le résultat allait donner avant que je fasse l’étude, mais aussi parce que l’objectif d’un investissement immobilier n’est pas de le revendre, sauf s’il n’est pas rentable, comme la plupart des Pinel, et je suis très à l’aise avec le sujet car, du Pinel rentable, avec mes associés Rudy et Sébastien, il nous arrive d’en vendre, mais très rarement car c’est très difficile à trouver (on travaille uniquement en réseau pour les trouver, donc pas en allant les chercher sur internet, mais c’est compliqué).

Et ça n’a pas loupé, comme c’est arrivé ici, quelqu’un a ajouté des commentaires pour essayer de contredire mon analyse comparative, en prétendant être un investisseur mais en utilisant exactement les mêmes arguments que les commerciaux qui vendent du Pinel. Je vous invite à lire ses commentaires (puisqu’il indique son nom et son prénom, c’est Olivier Delporte), mais surtout mes réponses, car ça m’a pris pas mal de temps, mais je me suis bien amusé. Pour les fautes, ce n’est pas ma faute (restons sur le ton de l’humour), j’ai juste fait un « copié-collé » de ses commentaires, donc j’ai laissé les fautes, même s’il m’arrive aussi d’en faire, mais pas à ce point (on aurait dit qu’il était pressé ou alors énervé, parce que parfois, j’énerve les vendeurs de Pinel).

La vidéo s’appelle « Comparatif revente immobilière : Un Pinel face à un meublé rentable » et en bonus, dans le commentaire que j’ai mis tout en haut sous cette vidéo (d’autres commentaires détaillés sont dessous, en réponse à Olivier), vous avez des liens dont un exemple en Pinel rentable à long terme que nous avons commercialisé à nos clients avec Rudy et Sébastien.

Bonne lecture, amusez-vous bien (prenez le temps de tout lire, c’est amusant).

Patrick LEGOFF