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Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

AS 31
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Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar AS 31 » 21 mars 2019, 20:22

Ceux qui me connaissent savent que je suis de nombreuses fois intervenu sur ce forum au sujet de la loi Pinel (et maintenant sur Youtube en vidéos, avec des exemples, y compris de montages en Pinel qui fonctionnent mais qui sont rares, un exemple en loi Denormandie, la "petite sœur" de la loi Pinel, un système de défiscalisation nettement plus efficace que le Pinel, des produits financiers inédits, la défiscalisation de l'impôt société, etc...), en prenant plusieurs exemples détaillés et en vous expliquant que l’étude que vous remet le commercial vous induit en erreur (et une erreur à 150 000, 200 000 ou 250 000 €, ça risque de perturber fortement votre avenir), à la fois parce que souvent les hypothèses sont fausses, comme une sous-évaluation de la taxe foncière (quand je fais une étude, je la calcule toujours avec une base de données fiable), des frais d’agence pas calculés « au réel » (d’accord pour le taux, mais où sont les frais annexes ?), etc…

Mais le pire, c’est l’hypothèse de revente que je vois dans toutes les études que vous m’adressez depuis maintenant plus de trois ans.

Comme je vois que vous m’adressez toujours le même type d’études pour les analyser (dans ce cas, je ne donne pas un avis, j’en fais une expertise détaillée qui demande beaucoup de travail, alors je vous remercie de me solliciter uniquement si vous êtes vraiment en phase d’investissement, pas juste en phase de réflexion), je me dis que, soit je n’ai pas été clair, soit il y a trop de messages à lire (le lien est ici : https://forum.quechoisir.org/loi-pinel-2016-defiscalisation-loi-pinel-t49294.html et vous pouvez me contacter ici contact@retraiteetpatrimoine.fr mais je ne répondrai qu’à ceux qui indiqueront un téléphone, c’est la moindre des corrections).

Je vais donc reprendre mon explication, mais sans prendre un exemple très détaillé comme je l’ai fait par le passé car certains ont visiblement pu s’y perdre, sur le risque énorme que vous courrez si vous écoutez le commercial qui vous vend du Pinel comme un produit financier sans risque, en vous faisant une étude avec une revente, ce qui ne marche pas, voici pourquoi :

Quand vous achetez un logement en Pinel, vous le payez généralement 30 % à 40 % plus cher que son équivalent dans l’ancien, donc dans la même ville et le même quartier (vous pouvez me faire confiance sur ce point, je ne fais jamais rien au hasard et j’utilise une source fiable puisque c’est celle des transactions enregistrées par les notaires).

Le Pinel vous donnant droit à une réduction d’impôt de 2 % par an (18 % répartis sur 9 ans), pendant cette période de gain fiscal, vous avez l’impression d’avoir fait un investissement rentable, mais cette impression va vite disparaître quand cette réduction d’impôt disparaît elle aussi, je m’explique :

Pour un investissement de 180 000 €, la réduction d’impôt est de 3 600 € par an, soit 300 € par mois et pour un investissement de 240 000 €, elle est de 400 € mensuels. Donc, quand elle disparaît, votre investissement se met à vous coûter 300 € à 400 € de plus tous les mois (et même plus si je compte l’imposition sur les loyers qui prend des proportions de plus en plus importantes du fait que les intérêts d’emprunt déductibles fiscalement sont en train de fondre de plus en plus vite).

Donc, avec un coût supplémentaire de 300 € ou 400 € par mois, vous vous dites forcément qu’il est grand temps de vendre. C’est d’ailleurs pour cacher ce gros inconvénient que le commercial vous a fait une étude avec une revente au bout de 9 ans. Et c’est bien là que ça coince et que vous allez y perdre gros :

Si vous revendez au bout de 9 ans de location, vous vendez un logement ancien. Ceux qui penseraient le contraire ont tort puisque le logement a 9 ans, qu’il n’est donc plus neuf (pourvu qu’il ait été correctement entretenu, ainsi que l’immeuble d’ailleurs) et que l’acheteur ne bénéficiera pas de la réduction d’impôt que vous avez eue (vous pouvez me faire confiance sur ce point, j’ai 27 ans de recul sur mon métier de conseil, et je ne compte plus le nombre d’exemples). Votre acheteur va donc alors se référer aux prix de l’immobilier ancien.

Rappelez-vous que vous avez payé votre logement, 9 ou 10 ans plus tôt, 30 % à 40 % plus cher que son équivalent dans l’ancien. Et comme le commercial va vous faire une étude avec une revente au bout de 9 ans pour vous cacher le fait que ce n’est plus rentable sans la réduction d’impôt, il va faire l’hypothèse d’une revente au prix d’achat, sinon c’est une catastrophe et vous n’allez pas le suivre.

Mais pour avoir une chance de revendre au prix d’achat, il faudrait que les prix de l’immobilier ancien dans le quartier aient fait un bon de 30 % à 40 % en une dizaine d’années. Si vous y croyez, c’est que vous avez été hypnotisé par le vendeur : Les prix ont augmenté très fortement ces dernières années, nettement plus d’ailleurs que les loyers et plus encore que les salaires et ils vont donc forcément un jour se tasser, voire même diminuer (il y a des cycles de hausses et de baisses en immobilier, comme en bourse, cela s’appelle des corrections).

Imaginez maintenant ce qui se passerait en cas de remontée des taux de crédit, ce qui n’est pas impossible puisque vous faites un pari de revente sur une dizaine d’années et il peut se passer bien des choses en 10 ans.

Si j’ajoute que vous allez tenter de revendre en même temps que tous les autres investisseurs qui ont eux aussi été hypnotisés et qu’il y aura donc des centaines de logements à vendre en même temps, je vous laisse imaginer la concurrence donc la pression à la baisse sur les prix.

Si en plus de ces éléments, vous avez eu la mauvaise idée d’acheter dans une ZAC (ou un de ces jolis « écoquartiers » à la mode, ce qui revient au même) avec une proportion importante de logements sociaux (de mémoire la loi SRU impose une proportion de l’ordre d’environ ¼), vous risquez même de ne pas pouvoir revendre au prix que l’on vous proposera car vous ne pourrez même pas solder votre crédit (j’ai analysé suffisamment d’étude de ce genre pour vous dire que ce que j’écris ici est très sérieux). Vous serez donc alors obligé de le garder, avec toutes les conséquences financières que je vous laisse imaginer pour votre foyer.

Alors je vous conseille de bien réfléchir avant d’investir, car l’hypothèse de la revente n’est pas réaliste, mais Il existe cependant une façon rentable et fiable de faire du Pinel, que je ne vais pas développer car ce serait trop long (il faut prendre un exemple détaillé) et que je ne veux pas renseigner mes concurrents qui se sont parfois servi de ce que j’avais dit pour modifier leurs études, mais avec des produits non adaptés (ceux que je sélectionne sont difficiles à trouver et j’y passe un temps considérable avec mes associés pour les trouver), induisant encore en erreur l’investisseur.

Je vais conclure en vous disant qu’il n’y a pas que le Pinel pour faire un investissement rentable, mais que le problème de ces commerciaux, c’est que le Pinel, ils n’ont que çà à vendre, car il est nettement plus facile de vendre une réduction d’impôt que de faire du vrai conseil patrimonial.

Et pour ceux qui veulent juste une réduction d’impôt sans prendre le risque considérable de faire du Pinel en pariant sur la revente, il existe un système fiable (je dis un car je n’ai qu’un fournisseur qui remplisse mes conditions de sécurisation) et qui n’engage pas sur du long terme, même si je préfère proposer un investissement à long terme pour mes clients car ils m’en remercieront le jour où ils verront leurs revenus chuter quand ils partiront en retraite (je vous conseille de ne pas prendre ce sujet à la légère car c’est l’une de mes spécialités depuis de nombreuses années et je vous prédis que l’on ne va pas trop rigoler).

Patrick LEGOFF
Modifié en dernier par AS 31 le 16 avr. 2020, 11:19, modifié 2 fois.

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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar oggy les bons tuyaux » 28 juin 2019, 10:04

Il existe un équivalent pinel pour l'ancien c'est la loi Duflot.

Est ce plus rentable ?


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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar oggy les bons tuyaux » 28 juin 2019, 12:24

Il existe un équivalent pinel pour l'ancien c'est la loi Duflot.

Est ce plus rentable ?

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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar oggy les bons tuyaux » 28 juin 2019, 12:28

Il existe un équivalent pinel pour l'ancien c'est la loi Duflot.

Est ce plus rentable ?

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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar AS 31 » 29 juin 2019, 08:44

Oggy, vous confondez un peu les choses. D'ailleurs, comme je me rends compte que, plus je fais des efforts pour prendre des exemples chiffrés (sujet "loi Pinel 2016") et plus je rentre dans les détails, plus mes propos semblent compliqués à comprendre pour un certain nombre d'entre-vous. J'ai donc pris la décision de créer une page Facebook avec des vidéos dédiées non seulement à cette loi Pinel, mais plus généralement à mon métier de conseil (par exemple et "en vrac", les différents régimes fiscaux de l'immobilier, pourquoi la SCi est la plupart du temps une fausse bonne idée, les produits financiers, les alternatives efficaces aux fonds en euro, la défiscalisation de l'impôt société (vraie niche de spécialiste que nous maîtrisons parfaitement avec mes associés), comment rendre plus rentable un patrimoine immobilier existant et dont la rentabilité est "plombée" par l'impôt...). Le mode vidéo va peut-être rendre les choses plus faciles à comprendre et plus agréables à regarder, à moins qu vous n’aimiez pas ma tête puisque c'est moi qui vais intervenir, depuis mon salon (j'ai trouvé amusant d'appeler cette page Facebook "Mon salon du patrimoine", en référence aux différents salons dédiés au patrimoine et à l'investissement). Je pense poster une première vidéo dans le weekend ou en début de semaine prochaine. Si je reviens à la confusion que fait Oggy entre le Pinel et le Duflot, voici ce qu'il faut savoir :

La loi Duflot est juste le dispositif qui a précédé la loi Pinel et qui en est d'ailleurs quasiment son jumeau (ou sa jumelle puisqu'il s'agit de deux lois élaborées par deux femmes, Cécile puis Sylvia). Les principales différences entre les deux résident dans le fait qu'en Pinel, on peut louer à ses ascendants (parents) ou descendants (enfants) et que l'obligation de location produisant la réduction d'impôt n'était que de 9 ans en Duflot, alors qu'elle est de 6, 9 ou 12 ans en Pinel.

Le dispositif Pinel existe sous différentes formes, ce qui produit peut-être votre confusion :

  • Le Pinel dans le neuf, ce qui revient la plupart du temps à acheter sur plan sans trop savoir ce que l'on achète (voir ce que j'ai déjà expliqué sur le fil de discussion loi PInel 2016 au sujet par exemple des programmes en ZAC)
  • Le PInel dans l'ancien en réhabilitation qui consiste à remettre aux normes du Pinel un immeuble ancien qui ne "répond pas aux normes de décence et de salubrité". J'en trouve parfois, mais pas souvent car ceux que je vois sur internet sont tous nettement trop chers. Par contre j'en trouve de temps en temps par mon réseau (j'en ai eu par exemple sur Nantes Talensac, Marseille 7éme (Palais du Pharo, Opéra...), Nice Fabron (proche IUT), Montpellier à 5 mn à pied de la place de la Comédie...). Le problème est que ces programmes que je valide si leur prix et leur emplacement me conviennent sont quasiment introuvable et comportent peu de logements (de mémoire, 9 sur Nice, 7 sur Marseille, 5 sur Montpellier, et je ne me souviens plus sur Nantes).
  • Enfin, le Pinel c'est aussi ce que l'on appelle le changement de destination, qui consiste à transformer un bâtiment à usage industriel ou commercial, en immeuble d’habitation respectant les normes du Pinel. Je n'en ai validé qu'une fois, à Nice Libération où il s'agit d'une ancienne maison de retraite transformée en logements d’habitation (Très jolie copropriété d'une dizaine de logements en plein cœur de Nice)
Ah pardon, j'allais oublier un volet du Pinel alors que c'est celui qui est le plus efficace, que j'aime le mieux car là aussi je travaille en réseau avec des produits qui sortent de l'ordinaire (pas de miracle, nous nous rendons sur place régulièrement pour sélectionner et suivre les programmes) et avec des personnes de confiance (quand on travaille avec des gens depuis plus de 10 ans, ça crée des liens humains et pas seulement professionnels).

Il s'agit du Pinel DOM, mais sur ce sujet, je vous déconseille fortement d'aller "faire vos courses" sur internet", car la seule façon de savoir s'il faut investir ou pas, est d'abord de connaitre parfaitement les prix de la ville et surtout du quartier (c'est le rôle du conseil mais le commercial se comporte rarement comme un conseil) et enfin, d'aller voir sur place (je vais caricaturer mais imaginez une ville sympa dans un quartier bien fréquenté... avec un programme construit tout au fond du quartier... à côté d'une décharge publique). Je ne demande bien-sûr pas à mes clients de faire le voyage, je le fais à leur place et je leur adresse ensuite des photos, sauf quand ils connaissent quelqu'un sur place et dans ce cas, on organise un rendez-vous de visite.

Je m’arrête car le weekend est aussi fait pour se reposer mais je vous promets de faire le nécessaire pour poster le plus rapidement possible ma première vidéo sur "Mon salon du patrimoine".

A bientôt.

Patrick LEGOFF (si vous voulez me trouver facilement sur Facebook, il faut respecter l'orthographe de mon nom et savoir que je porte une loupe d'inspecteur, mais que, contrairement aux apparences, je ne suis pas inspecteur, c'est juste en hommage à Peter SELLERS, pour les connaisseurs).

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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar AS 31 » 05 juil. 2019, 15:00

Merci à ceux qui ont patienté car j'ai eu une semaine chargée, que mon métier est le conseil auprès de mes clients avant de passer du temps à poster des vidéos sur internet, mais c'est fait, vous pouvez voir la première vidéo qui vous donne un peu l'ambiance et les thèmes qui seront abordés dans "Mon salon du patrimoine" sur Facebook. Il y a même un petit bonus pour ceux qui ne sont pas obsédés par la loi Pinel et qui s'intéressent aussi aux placements financiers. Enfin, ceux qui attendaient la refonte de mon site internet devront donc attendre, car je ne peux pas être partout à la fois (à force de vouloir être partout, on finit par être nulle part).
Le lien Facebook est ici (je vous conseille de "copier-coller" ce lien dans le navigateur qui est l'espace en haut de la page qui commence par http) : https://www.facebook.com/Mon-salon-du-patrimoine-2355300554736419/?modal=admin_todo_tour
En bonus, pour ceux qui préfèrent Youtube, voici le lien : https://www.youtube.com/channel/UCBAKZhW5UkQ6d2zlrKdX6FQ


Patrick LEGOFF

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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar AS 31 » 08 sept. 2019, 10:04

Pour ceux qui sont obsédés par les réductions d'impôt et qui ont maintenant compris que ce n'est pas du Pinel qu'il faut faire pour gagner de l'argent grâce à ses impôts (sinon c'est que vous n'avez pas encore lu mes exemples), je viens de poster une nouvelle vidéo avec un outil que j'utilise tous les ans pour certains de mes clients qui y ont pris goût et vous allez vite comprendre pourquoi (chaîne YouTube Patrick LEGOFF en respectant l’orthographe).

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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar MBG » 12 sept. 2019, 11:01

Bonjour,
Dans mes différentes lectures, l'exemple Pinel porte toujours sur l'achat d'un appartement.Les doutes manifestement, si j'ai bien compris sont: Achat 30/40% plus cher,Charges de Copro non maitrisées,Revente compliquée etc.
En revanche, l’intérêt de défiscalisation me semble pertinente. (Au passage ,il me semble ça fait également une assurance décès "intéressante" sur la toute la durée du crédit pour protéger son conjoint) Et si l'achat d'une maison rendait le dispositif Pinel plus convaincant ?
J'ai étudié par chez moi (Loire Atlantique 20Mn de la Mer)
Une maison environ 80/90 M2 terrain 350/400M2 Coût 200 000€ Loyer Pinel possible 819 €.
J'ai discuté avec plusieurs agences, conclusion : la demande de maison en location est forte et l'offre faible.Test fait par un ami sur le bon coin : 1 journée 15 demandes, j'ai également vérifié (tjrs sur le bon coin) en cherchant une maison avec un loyer de 800€ il y' a peu d'offres et souvent des maisons "vieillottes".
Ma conclusion : le prix d'achat d'une maison est un peu plus "maitrisable" on peut se réserver peut être des petits travaux de finitions (peintures, sols...) pour faire baisser un peu la note. Les charges de copro sont inexistantes, et si revente il y' a, ce sera peut-être plus facile.Dans mon idée,c'est de garder ce bien pour améliorer, j'espère, mes revenus ma retraite (ds environ 14/15 ans). Je pense m'orienter vers cette solution,si toutefois une subtilité m'échappe, merci d'avance de m'alerter.
Au plaisir d'échanger avec vous.

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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar AS 31 » 22 sept. 2019, 10:39

Bonjour,

Désolé pour le délai de réponse un peu long mais depuis que j’ai décidé de poster des vidéos sur internet pour expliquer mon métier, mes méthodes et mes solutions, j’ai encore moins de temps libre (je rappelle à ceux qui ne me connaissent pas que mon métier de base consiste à diriger un cabinet de conseil indépendant ce qui occupe déjà pas mal de temps). MBG, j’ai vu que vous m’aviez adressé un mail avec vos coordonnées mais je vais d’abord vous répondre ici, par respect pour les gens qui me suivent depuis un peu plus de trois ans et également pour les modérateurs de ce forum. Mais comme j’ai maintenant vos coordonnées, je ferai en sorte que l’on s’appelle dans la semaine.

Ma réponse sur la maison individuelle va probablement me prendre aussi pas mal de temps car elle m’inspire beaucoup de commentaires. Je vais donc essayer d’être synthétique mais je ne sais pas si je vais réussir à tout dire d’une seule fois et je serai probablement amené à compléter ce message.

Je vais d’abord « faire un survol » du sujet puis je complèterai probablement dans la semaine, allons-y :

Si vous vous lancez dans une telle aventure, c’est d’abord que vous avez le profil d’une personne qui est l’entrepreneur de son patrimoine, ce qui est loin d’être donné à tout le monde (trouver un terrain, déposer un permis de construire complet respectant le cahier des charges, suivre le chantier régulièrement, vérifier le label RT…).
Je ne dis pas que ce n’est pas possible, je dis seulement que cela demande une sacrée implication personnelle qui n’est pas forcément donnée à tout le monde.

Je connais bien ce sujet que j’ai étudié en détail car j’ai un ami artisan qui m’a sollicité plusieurs fois pour qu’on s’associe sur la construction de maisons individuelles labellisées Pinel… et j’ai refusé.
Pourquoi ? Je reviendrai développer car sinon je vais y passer mon dimanche.

Dans votre cas, l’idée de départ est bonne mais pose quelques problèmes ensuite (je vais faire vite puis probablement affiner et rectifier mon message dans la semaine) :
Le principal problème est que, quand la réduction d’impôt va disparaître, la facture va monter très vite au niveau fiscal et, même si vous avez maîtrisé le coût par rapport à un appartement dans une résidence, la rentabilité va être plombée par deux phénomènes : la disparition de la réduction d’impôt couplée à une imposition « galopante » des loyers du fait de la diminution de plus en plus rapide des intérêts d’emprunt déductibles au fur et à mesure du temps (regardez un tableau d’amortissement, c’est parlant).

Ceux qui m’ont lu attentivement savent comment je règle ce problème pour mes clients : on passe ensuite la location en meublé, mais ça n’est pas toujours possible (trop long à développer maintenant). Pour une maison, sauf dans le cas qu'on va voir plus loin (saisonnier) on peut seulement envisager une colocation meublée (je suis en train de préparer un tel projet sur un T4 / T5 en immobilier ancien pour un de mes clients, comme quoi un conseiller en gestion de patrimoine digne de ce nom n'est pas forcément aveuglé par cette loi Pinel que tout le monde veut vous vendre) mais là encore les critères sont stricts : je cible une très grande ville avec un forte demande étudiante et jeunes actifs (gros bassin d’emploi, y compris en jeunes ingénieurs et autres catégories en déplacement professionnel ponctuel).

Je connais bien la Loire Atlantique car, même si je n’y habite plus, j’y suis né et mes parents y habitent et si vous êtes à 20 minutes de la mer, c’est par exemple un coin comme St Malo / la Brière et dans ce cas, vous avez raison de dire que vous louerez facilement, mais le profil de vos locataires sera une famille avec enfants et vous ne pourrez probablement pas trouver des locataires ensuite pour de la colocation (je préfère nettement mon schéma : grande ville universitaire d’environ 500 000 habitants avec un bassin d’emploi très dynamique, notamment au niveau des jeunes, imparable pour de la colocation).

Mais ça ne marchera pas non plus en location touristique car 20 minutes de la mer, c’est trop long pour des vacanciers (et si c’est l’été, pour aller à La Baule et s’y garer, cela devient une punition).

Vous avez un exemple dans une de mes vidéos YouTube de produits que j’utilise pour de la location saisonnière (enfin deux vidéos : la villa utilisée pour défiscaliser l’impôt société que j’ai « testé » ensuite dans une autre vidéo en Pinel puis en location saisonnière).
Les liens à « copier-coller » :
https://www.youtube.com/watch?v=KJjRvH4Okh4
https://www.youtube.com/watch?v=dBsCaKirRbE

Allez, je finis pour aujourd’hui avec un autre exemple « tout chaud » puisque l’un de mes associés vient de passer une semaine sur La réunion pour nous ramener quelques programmes Pinel DOM (pas cinquante, trois seulement) dont un qui est à… 2 minutes de la plage (la route à traverser).
Modifié en dernier par AS 31 le 25 sept. 2019, 19:03, modifié 1 fois.

AS 31
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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar AS 31 » 25 sept. 2019, 19:01

Bonsoir à tous,

Je vais compléter mon message précédent avec du concret : j’ai pris l’exemple de la maison de MBG que j’ai comparée avec le projet que je suis en train de mettre en place pour mon client en colocation, donc dans ce cas avec des données qui ne sont pas des hypothèses puisque je connais tout (le prix, la taxe foncière, les charges).

J’ai supposé que le prix était sans négociation (alors je suis en train d’en tenter une), j’ai ajouté les frais de notaire et mes honoraires (comme vous, je ne travaille pas gratuitement), mais aussi 8 000 € de mobilier et de travaux, sachant que l’appartement est clean et qu’il y a juste à déplacer le chauffe-eau et à installer une douche. Donc avec mes 8 000 € de frais, je pense que j’ai visé large mais, pour ceux qui me connaissent, c’est toujours volontaire. J’ai même calé les frais d’agence à 13 % pour la location afin de tenir compte des frais annexes.

Pour la maison de MBG, j’ai joué le jeu puisque j’ai respecté le budget de 200 000 €, avec seulement 7 000 € de frais de notaire (pour le terrain) et je me suis rendu compte après avoir fait l’étude que j’ai oublié les frais de caution du crédit alors que je les avais intégrés dans l’appartement de mon client. Pour finir, j’ai supposé que MBG allait gérer seul la location (donc pas de frais d’agence), j’ai juste mis une assurance loyers impayés, dégradation et protection juridique. Dernier point : j’ai été très sympa puisque je n’ai pas mis de différé sur le crédit (les différents appels de fonds le temps de la construction) et j’ai donc supposé une livraison immédiate alors qu’il aurait fallu intégrer les intérêts intercalaires (pour les non initiés, ce sont ceux qui sont pris par la banque au fur et à mesure des déblocages de fonds).

J’ai donc fait une étude plutôt pessimiste pour l’appartement que je vends à mon client (prix non négocié, frais d’agencement et de mobilier élevés et 13 % de frais d’agence), tout ça avec un loyer par chambre de 450 € charges comprises, ce qui est vraiment un minimum vu l’appartement (sols et murs nickels, radiateurs neufs, cuisine intégrée complète et récente) et son emplacement (là je garde mes secrets mais je peux en discuter en privé avec ceux qui sont intéressés). Ah oui, j’allais oublier : je pense que l’on peut faire une chambre supplémentaire en utilisant une partie du séjour traversant, mais mon client souhaite garder un certain standing, donc je ne l’ai pas comptée dans l’étude.

Pour pouvoir faire une vraie comparaison, j’ai supposé exactement les mêmes conditions de crédit que pour mon client sur 25 ans (c’est volontaire, vous allez voir pourquoi après).
Le prix à financer pour la maison de MBG est de 207 000 €.
Pour l’appartement de mon client on est à 223 700 €.

Voici les résultats, tout compris :

Pour la maison, l’effort de trésorerie est quasiment nul pendant 9 ans (environ 15 € par mois).
Mais passe ensuite à 200 € par mois les années 10, 11 et 12 (quand la réduction d’impôt diminue).
Et finit à 370 € les années suivantes quand il n’y a plus de réduction d’impôt.

Pour mon client, on est tout de suite en trésorerie positive d’environ 200 € par mois. Pour ceux qui ne suivent pas, cela veut dire qu’il encaisse en net (donc tout déduit) 200 € par mois dans sa poche.
Puis cette trésorerie positive augmente au fil du temps (la dixième année par exemple, il encaisse en net environ 350 € par mois).

Pour ceux qui en douteraient, il n’y a rien de magique, c’est principalement dû au régime fiscal qui est différent. Je ne développe pas car ce serait trop long et trop technique, mais je peux en discuter « en live » avec ceux que ça intéresse (mon adresse mail contact@retraiteetpatrimoine.fr).
Et, cerise sur le gâteau, avec cette trésorerie positive, on va mettre en place une épargne en parallèle pour pouvoir solder le crédit avant son terme (et j’aurai alors bien travaillé).

Maintenant, je vais tenir compte de ce que nous dit MBG puisqu’il sera en retraite dans environ 15 ans et que c’est à ce moment là qu’il aura besoin de toucher ses loyers. J’ai donc changé la durée du crédit dans les deux cas pour le ramener à 15 ans. Voici les résultats :

L’effort réel de trésorerie pour la maison fait un bond puisqu’il passe à 475 € en moyenne pendant les 9 premières années, puis à 650 € les années 10, 11 et 12, pour finir à plus de 800 € les trois dernières années.

Pour mon client, on commence avec un effort de trésorerie (donc on n’est plus en trésorerie positive) de 250 € par mois la première année, puis ça diminue à 155 en année 6, à 90 € en année 10, pour finir à un peu moins de 20 € la dernière année. Mais encore une fois, dans ce cas, la meilleure stratégie est un crédit plus long avec une trésorerie positive que l’on va mettre de côté pour solder le crédit plus tôt.

Résultats des courses à la fin du crédit :

La maison qui a été achetée à 207 000 € tout compris et que MBG a gérée tout seul sans agence a coûté au total 107 000 € (j’arrondis).
« Mon appartement » acheté 223 700 € (et je pense qu’on peut négocier d’au moins 4 000 ou 5 000 €) a un prix de revient de 21 000 € (pour ceux qui en doutent, j’ai fait une étude complète avec toutes les données détaillées).

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