Loi PINEL Les arnaques à éviter ! Avis négatifs et positif

[Eric123]

Bonjour,

Pour répondre à la question sur l'opportunité d'un investissement Pinel :

LOI PINEL LES ARNAQUES A EVITER ! AVIS NEGATIFS ET POSITIF | INTERESSANT OU PAS ?
https://www.cap21.net/

Nota : Si vous remarquez, l'auteur met un s à négatif et pas à positif !

[AS 31]

Ce qu’il faut faire, en dehors de la théorie, c’est une analyse sur chaque cas (j’ai pris pas mal d’exemples en cas réels sur ce même forum) et j’ai un exemple récent puisque j’ai eu les gens au téléphone la semaine dernière : leur banque leur propose un Pinel dans une ville d’environ 40 000 habitants. Les éléments que vous allez voir sont issus de l’étude de la banque. Il s’agit d’un T2 en livraison au dernier trimestre 2025, avec deux hypothèses de crédit, mais je vais retenir volontairement la plus favorable. Dans l’effort de trésorerie, la banque tient compte du crédit, du loyer Pinel, du pack de gestion locative (presque 14 % quand-même), des charges de copropriété, de la taxe foncière et de la réduction d’impôt (il manque l’imposition sur les loyers, impôts sur les revenus fonciers, mais peu importe).

L’effort de trésorerie sur 9 ans est de 381 € par mois soit un total d’environ 41 000 €, et quand la réduction d’impôt disparait, cet effort grimpe à environ 650 €, pour un T2, d’où toujours la même hypothèse d’une revente au bout de 9 ans.

Il reste sur le crédit (capital restant dû) 103 000 € à rembourser en cas de vente, mais il y a aussi, pour ne pas être perdant, l’effort de trésorerie à rembourser, ce qui nous fait un total de 144 000 € (en dessous, ces gens perdent de l’argent). Je suis donc allé voir les ventes enregistrées sur cette ville pour les T2, en remontant jusqu’en mars 2023 (1 ans et demi) et il y en a seulement 8, dont 3 dans le neuf, les autres ont des prix aux alentours de 100 000 € (dont deux en dessous), avec une exception d’un T2 qui s’est revendu à 126 000 € en aout 2023. Donc, même avec cette hypothèse favorable, les clients de cette banque sont perdants, et s’ils décidaient de ne pas revendre, même en passant la location en meublé (possible au départ du locataire), ils auraient mieux fait d’acheter dans l’ancien, même avec des travaux (simple sur un T2) et d’utiliser un autre système de défiscalisation pour gagner de l’argent grâce à leur impôt.

[Anas13]

Bonjour,

je suis actuellement perdu sur une proposition Pinel , sur le papier tout semble vendeur (forcément) pouvez-vous me renseigner? vous avez l'air de maitriser le sujet sur le bout des doigts et je n'arrive pas a vous envoyer de message privée,

Merci d'avance

[AS 31]

Bonjour,

je suis actuellement perdu sur une proposition Pinel , sur le papier tout semble vendeur (forcément) pouvez-vous me renseigner? vous avez l'air de maitriser le sujet sur le bout des doigts et je n'arrive pas a vous envoyer de message privée,

Merci d'avance

Bonjour,

Je ne sais pas si vous aviez vu mon précédent message, mais effectivement, comme on ne peut pas envoyer de messages privés sur ce forum, je vous disait de me contacter par mail, et comme j'ai reçu plusieurs messages récemment, je ne sais pas si vous l'avez fait ou si vous attendez encore une réponse.

Cordialement.
Patrick LEGOFF