Suite et fin du message précédent :Comme je pense que j’ai perdu au moins la moitié des lecteurs
, je vais revenir à la loi Pinel.
Si vous m’avez déjà lu, vous savez je pense qu’il ne faut pas parier sur la revente du logement, contrairement à ce que prétend l’étude que l’on vous a remise.
Je vais vous expliquer comment sont faites ces études et pourquoi elles supposent une revente au bout de 9 ans de location, puis je prendrai un exemple récent que l’on m’a soumis pour l’illustrer.
Ces études sont toutes fabriquées de la même façon, à savoir :Elles supposent un crédit sur 25 ans pour vous donner l’illusion que l’investissement n’est pas coûteux.
Elles supposent une revente au prix d’achat, pour un bien que vous avez acheté neuf généralement entre 30 % et 40 % plus cher que son équivalent dans l’ancien (bon courage pour la revente, d’autant plus que vous serez nombreux à faire ce pari au même moment).
Avant d’aller plus loin, je vais faire une parenthèse sur l’assurance revente car j’ai eu le cas récemment d’une personne qui m’avait lu sur ce forum et qui me disait que la commerciale qui lui proposait un investissement Pinel (sur Lens, 50 % au-dessus du prix de l’ancien) lui assurait qu’il serait indemnisé par une assurance revente s’il revendait moins cher que le prix d’achat (j’ai rarement vu un argument de vente aussi gonflé et malhonnête). Voici donc les conditions de cette assurance dont j’ai récupéré les conditions générales :
Elle a une durée de 9 ans ferme. Donc, si vous revendez après 9 ans de location, l’assurance ne vous couvre plus.
Elle ne fonctionne que en cas de décès ou invalidité accidentels, licenciement (uniquement économique) ou liquidation judicaire pour les indépendants (donc pas cessation d’activité volontaire), mutation professionnelle, divorce.
Elle couvre une perte équivalente à seulement 20 % du prix d’achat avec un plafond à 30 000 €.
Elle ne fonctionne que si l’assuré peut prouver qu’il a d’abord passé une annonce proposant le logement à son prix d’achat (bon courage pour vendre ensuite).
Revenons à cette étude qui suppose que vous allez revendre après 9 ans de location et voyons pourquoi :La réduction d’impôt est de 2 % par an pendant 9 ans, puis passe à 1 % les années 10, 11 et 12, puis disparait ensuite.
En clair, pour un investissement de 210 000 €, votre effort de trésorerie va augmenter de 350 € par mois avec la disparition de cette réduction d’impôt, d’où l’idée de vous cacher ce gros inconvénient. Pire encore, comme les taux de crédit sont bas, l’imposition des loyers arrive très vite car les intérêts d’emprunt déductibles sont faibles et diminuent dans le temps.
Il est donc alors très astucieux de vous proposer une étude avec un crédit sur 25 ans et qui suppose une revente au prix d’achat au bout de 9 ans.
Comme je vous l’avais dit, je vais reprendre un exemple récent d’une étude (avec deux propositions en Pinel neuf) qu’un lecteur de ce forum m’a adressé et que j’ai dû corriger car elle était fausse (mais je vous en passe le détail pour vous épargner).
Premier logement : Rueil Malmaison à 293 350 € frais de notaire et de garantie inclus
Premier logement : Poissy à 232 368 € frais de notaire et de garantie inclus
Voici ce que j’ai mis en conclusion de l’étude que j’ai effectuée pour cette personne :«
Analyse : Rueil vous coûte environ 230 € par mois pendant la période Pinel puis environ 790 € ensuite, avec un coût croissant et vous serez alors obligé de revendre car un T3 avec un tel coût n’est pas rentable. Poissy subit à peu près le même sort avec un coût mensuel d’environ 170 € (Période Pinel) puis 620 € ensuite, toujours avec un coût croissant, ce qui n’est pas cohérent pour un T2. »
Je vous laisse imaginer les chiffres si le crédit était sur 20 ans au lieu des 25 que suppose son étude.
Je suis allé plus loin dans mon analyse en comparant ces investissements avec deux dont je dispose actuellement, mais pas dans du neuf, en cœur de ville et facile à passer en meublés ensuite (normal vu l’emplacement, ce qui est impossible sur Rueil et Poissy). Voici la suite de mon analyse avec la synthèse de ces deux supports (je ne donne volontairement pas le détail pour ne pas trop renseigner mes concurrents car je passe un temps fou à chercher des solutions viables et rentables que je ne souhaite pas partager) :
«
L’investissement à XXXXX vous coûte environ 170 € par mois en période Pinel, puis 380 € ensuite, le coût étant cette fois décroissant. Pour YYYY c’est du 230 € mensuel puis 320 € lors du passage en meublé, toujours avec un coût décroissant. »
Note : si vous trouvez curieux le rapport entre 170 /380 et entre 230 /320 parce qu'il n'est pas proportionnel, arrêtez de chercher car il n'y en a pas. Ceux qui me connaissent savent que je ne fais rien au hasard et que tout est cohérent dans mes études (c'est aussi pourquoi elles me prennent autant de temps). En fait, ces deux logements ont des surfaces différentes, donc des loyers Pinel différents et se trouvent dans deux villes différentes, donc avec des prix au m² différents (mais proche du marché de l'ancien dans leurs quartiers respectifs). Ensuite, ces deux villes ayant un marché du meublé différent, l'augmentation du loyer lors du passage Pinel en meublé est plus fort pour YYYY que pour XXXX.En termes d’efficacité, c’est la même chose. Voici les résultats au terme du crédit tels qu’ils sont dans mon étude :Rueil : Prix d’achat (tous frais inclus) 293 550 €, Coût total 149 442 €, Effort moyen mensuel
484 €, Loyer net perçu
525 € (j’entends par loyer net, net de toutes charges, frais d’agence, assurances, taxe foncière et imposition sur les loyers)
Poissy : Prix d’achat (tous frais inclus) 232 368 €, Coût total 117 742 €, Effort moyen mensuel
381 €, Loyer net perçu
416 €
XXXX : Prix d’achat (tous frais inclus) 212 900 €, Coût total (mobilier inclus) 88 167 €, Effort moyen mensuel (mobilier inclus)
284 €, Loyer net perçu
638 €
YYYY : Prix d’achat (tous frais inclus) 191 300 €, Coût total (mobilier inclus) 88 756 €, Effort moyen mensuel (mobilier inclus)
289 €, Loyer net perçu
575 €
Même si c’est un peu empirique (mais pratique pour comparer), voici ce que donneraient les résultats avec le budget mensuel de Rueil :Rueil : Effort mensuel 484 Loyer net 525
Poissy : Effort mensuel 484 Loyer net 528
XXXXXX : Effort mensuel 484 Loyer net 1 087
YYYYY : Effort mensuel 484 Loyer net 963
Pour finir, voici un copier-coller de mon analyse concernant les quartiers de Rueil et Poissy (j’ai l’autorisation de l’auteur pour le copier-coller puisque j’en suis l’auteur) :
« RUEIL :
Voici un lien qui vous donne le détail du quartier qui sera composé de plus de 2 000 logements, dont 27 % en logements sociaux et de 35 000 m² de bureaux. C’est encore une raison pour laquelle je ne souhaite pas vendre ce genre de programme neuf.
https://ecohabitat-9.trouver-un-logement-neuf.com/infos/ecoquartier-arsenal-rueil-malmaison-lancement-5548.html
Enfin, quand il s’agit d’un écoquartier, les normes de construction sont encore plus contraignantes et plus coûteuses qu’ailleurs, ce qui pose aux entreprises qui les réalisent, à la fois des problèmes techniques pour la construction mais aussi des problèmes de coût, le tout pouvant aboutir à des économies faites sur la construction, à la fois pour maîtriser les coûts mais aussi pour respecter les délais de livraison.
Encore une fois, quand vous achetez sur plan, vous ne savez pas à l’avance ce que le produit et le quartier vont devenir une fois qu’il sera livré.
Voici un reportage de France 2 qui va vous éclairer (je vous conseille de le regarder en entier, même si je pense que l’exemple de Bayonne est une exception tant il est désastreux) :
https://www.francetvinfo.fr/economie/video-maisons-ecolos-gare-au-fiasco_2600440.html
POISSY :
Je ne vais pas redévelopper ce que j’ai déjà écrit pour Rueil, car le quartier a la même typologie, à savoir 2 000 logements dont 25 % en locatif social. Vous pouvez le vérifier ici :
https://www.ville-poissy.fr/index.php/cadre-de-vie/les-grands-projets/zac-rouget-de-lisle.html
Par rapport à Rueil dont le prix est quasiment conforme au marché local (mais avec une disparité selon les quartiers et toujours avec le même risque si vous achetez pour revendre en cas de malfaçons, de remontée des taux de crédit et de mauvaise évolution du quartier), le prix de ce programme sur Poissy est plus de 50 % supérieur au marché local. Je n’invente rien, ce sont les sources officielles des notaires.
Pourtant c’est plus joli, mais c’est trop cher, donc incohérent si on envisage une revente à 9 ans comme le suppose votre banque et trop coûteux si vous le gardez (plus de 600 € par mois après la période Pinel). »
Allez, je fournis encore un effort avant de conclure.
Certains commerciaux mettent en avant l’argument du Grand Paris et notamment du développement de son réseau de transport pour proposer des investissements en Pinel sur ce territoire.
Il faut savoir que j’ai dénombré
plus de 600 programmes neufs en région parisienne (par exemple 10 sur Cergy, 14 sur Colombes, 24 à Asnières, 13 à Rueil, 10 à Puteaux, 22 à Clamart, etc…), la plupart dans des ZAC.
A mon sens, l’offre de logements est en train d’augmenter nettement plus que la demande et cet écart pourrait être préjudiciable aux prix futurs, d’autant plus que la plupart des investisseurs, écoutant le commercial qui leur a vendu, voudront revendre leur logement après les 9 ans de défiscalisation. Ce seront alors des milliers de logements (rappelez-vous 600 programmes neufs, sans parler du marché de l’ancien) qui seront en vente à ce moment. Je vous laisse imaginer ce qui se passera alors, surtout si les taux de crédit ont remonté entre temps, ce qui est plus que probable.
Bon courage à ceux qui ne partagent pas mon analyse !
Bonne soirée.
Patrick