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LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

fgg
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar fgg » 22 sept. 2017, 18:44

Bonsoir Patrick,
Je me permets de vous contredire,ma commune ,classée en B2 ,est la préfecture du département,pourvue en prime d'une gare TGV.
En regardant la liste,j'ai découvert que Saint-Etienne était également classée en B2 :o

AS 31
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 23 sept. 2017, 08:05

Bonjour fgg,

L’argument de la gare TGV est exactement celui utilisé par les vendeurs de défiscalisation mais il ne tient pas (voir tout ce que j’ai écrit concernant mes critères).

Ainsi, Montauban possède une gare TGV mais il est hors de question pour moi d’y faire investir mes clients en Pinel, même avec une baisse des prix.

Saint Etienne aussi a une gare TGV, ce qui n’a pas empêché les prix immobiliers de s’effondrer (actuellement inférieurs à 1 000 € par m²). Celui qui y investit en Pinel est soit fou, soit ivre. Par contre, l’effondrement des prix a l’avantage de doper le rendement locatif, mais pour la revente, bon courage (il n'y a pas d'acheteur et c'est pour ça que les prix baissent).

Les prix de St Etienne par les notaires de France : https://barometre.immobilier.notaires.fr/appartements-anciens/departement/loire/42/commune/saint-etienne/42218?origine=immoprix

Par la chambre des notaires de la Loire : http://www.chambre-loire.notaires.fr/fr/annonces-immo/prix-immobilier.html?TBIEN_CODE=AP

Un article sur la chute des prix : http://acteursdeleconomie.latribune.fr/territoire/attractivite/2014-05-22/a-saint-etienne-l-erosion-des-prix-de-l-immobilier-se-poursuit.html

D’ailleurs, même si l’on était à Lyon, à Toulouse, Bordeaux, Nantes, je refuserais de vendre à mes clients du Pinel neuf hors de prix dans des quartiers qui vont parfois virer en social.

A titre de comparaison, ma dernière proposition sur cette niche à un client se trouve dans le centre-ville de Nice, au prix du marché (j'ai même trouvé deux ventes dans l'ancien la première en janvier, l'autre en juillet, à un prix au m² supérieur). Donc, pour un emplacement premium, j'ai une petite copropriété (une dizaine de logements seulement) avec peu de charges, un jardin en centre-ville, le futur tramway juste à côté (un arrêt se situe à 15 mn à pied), la plage (20 mn à pied, vérifié par mes soins), à un prix inférieur aux programmes neufs et moches qui poussent en périphérie. Mais celui-là, vous ne le trouverez pas sur internet (pas besoin de faire de la pub pour un truc qui se vend tout seul).
Modifié en dernier par AS 31 le 01 oct. 2017, 06:07, modifié 2 fois.


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fgg
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar fgg » 23 sept. 2017, 21:05

AS 31 a écrit :Bonjour fgg,
D’ailleurs, même si l’on était à Lyon, à Toulouse, Bordeaux, Nantes, je refuserais de vendre à mes clients du Pinel neuf hors de prix dans des quartiers qui vont parfois virer en social.
.


Bonsoir,
Ces programmes défiscalisés sont conçus pour faire prendre en charge par des particuliers, qui en assument les risques, les logements sociaux que l'état ne construit pas . La promesse de défiscalisation est un aimant surpuissant.

AS 31
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 24 sept. 2017, 13:44

Bonjour fgg,

Je vais tenter de répondre demain (weekend bien gagné).

Mais votre réponse m'inspire des commentaires.

Croquefort
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar Croquefort » 25 sept. 2017, 22:31

Bonsoir,
Je peux enfin prendre quelques minutes pour vous faire part de mon expérience sur le dispositif Pinel.
Nous étions comme beaucoup d'entres vous sur ce forum en quête de la meillleure acquisition que soit en terme de prix,emplacement géographique... j'ai énormément été sollicité par des commerciaux avec des programmes toulousains les plus exceptionnels les uns que les autres, du moins de l'avis de ces vendeurs de defiscs ! Nous avons même signés un programme après avoir céder à la pression. Programme que nous avons fort heureusement dénoncé pendant le délai de rétractation...
Bref, tout cela pour vous dire qu'il n'est pas simple de faire un choix au vue de la multitude des programmes présents sur le marché.
Au fil de mes recherches, je suis tombé sur ce forum, voir mon post du 15 Juillet 2016 sur ce même fil. Post où je questionne Mr Legoff, après de multiples échanges téléphoniques et un RDV physique il me propose un bien sur Nice (programme qu'il décrit je pense un peu plus haut).
Pour résumer, emplacement au top, qualité de la construction (Pinel ancien), fin des travaux et livraison juin 2017, locataire en place depuis le 20 juillet après mise en contact avec une agence immo niçoise pour le mandant de location. Pour l'instant tout se déroule parfaitement bien.
Je ne peux que recommander les conseils de Patrick alias AS31 tant en terme de pertinence de ses analyses que dans le suivi qu'il accorde à ses clients.
Je tiens à préciser que Patrick n'est absolument pas à l'initiative de mon intervention sur le forum !
Cdlt,

AS 31
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 26 sept. 2017, 12:21

Merci Christophe pour ce message inattendu (enfin, je lui dirai en direct car je pense qu'il vient rarement ici maintenant qu'il a trouvé ce qu'il cherchait).

Je voulais répondre à fgg, mais je pense qu'il a retiré une partie de son message sur les sociétés d'optimisation fiscale.

Pour le reste, il a parfaitement raison : cela fait de nombreuses années que l'Etat se repose sur les particuliers pour construire des logements qui tournent parfois au social (voir ce que j'ai écrit sur les quartiers en ZAC ou autres écoquartiers).

L'idée de départ de se servir des ses impôts pour se constituer du patrimoine n'est pourtant pas ridicule. Mais une fois que la réduction d'impôt a disparu, le coût de l'opération augmente sensiblement (300 à 400 € par mois), obligeant l'investisseur :

    --> à revendre son logement
    --> en même temps que tout le monde
    --> aux prix des logements anciens (pour ceux qui n'étaient pas là, prenez le temps de tout relire depuis le début, car même si ça demande un effort, cela vous évitera des grosses erreurs)
    --> dans un quartier dont l'mage s'est parfois dégradée (relisez)
    --> et il revend donc à perte (encore une fois, relisez cette file depuis le début, j'ai tout expliqué en détail).

C'est la raison pour laquelle je préfère être très sélectif en cherchant des programmes très bien placés et qui sont viables à long terme, tant en ce qui concerne la demande locative que la valeur du logement car, même si le rendement locatif est parfois plus faible que certaines études que l'on me fait passer régulièrement, je sais que le quartier ne va pas se dégrader, que mon client ne sera pas obligé de revendre et que le bien gardera sa valeur.

La difficulté est de trouver de tels produits et pas à des prix délirants.
Modifié en dernier par AS 31 le 01 oct. 2017, 06:21, modifié 1 fois.

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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar fgg » 26 sept. 2017, 18:00

Bonjour Patrick,
Votre souci de ne pas conseiller n'importe quoi vous honore.Toutefois ,à moins de faire partie d'un réseau d'influence, vous ne pouvez prévoir les choix et les décisions des élus en matière de politique de la ville et donc les conséquences qui en découleront à court,moyen ou long terme.

Ici la précédente municipalité a fait le choix de la "mixité sociale" et du béton à tout va.
Plusieurs quartiers tranquilles sont devenus des quartiers prioritaires . Et la vie des habitants s'en est trouvée changée de diverses façons.
Modifié en dernier par fgg le 26 sept. 2017, 19:40, modifié 1 fois.

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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 26 sept. 2017, 19:40

Bonsoir fgg,

Je suis d'accord sur le principe mais, pour l'exemple de Nice, le programme est situé dans un quartier résidentiel uniquement composé d'immeubles d'habitation avec une forte proportion de propriétaires (constaté sur place par votre serviteur).

Le risque zéro n'existe pas mais là, je vois mal comment le quartier pourrait radicalement changer, à moins d'expropriations.

Je pense que le rôle du conseil, avant même de parler de rentabilité, est de s'assurer de l’aspect sécurité de ce qu'il propose et, quand je regarde les études en Pinel que l'on me fait passer, mon sang se glace : la plupart des " conseillers " ne savent même pas ce qu'ils vendent car ils ne se sont pas rendus sur place et ne connaissent même pas le quartier et parfois pas non plus la ville. Mais il faut dire qu'ils sont bien aidés par l'investisseur qui ferait n'importe quoi pour payer moins d'impôts (je ne suis pas agacé, je fais un constat objectif).

Bonne soirée.

Patrick

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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar dref63 » 27 sept. 2017, 21:25

Bonsoir Patrick,

Je vous ai fait parvenir une simulation financière pour un investissement à Saint-Pierre du perray.

Pouvez-vous me confirmer que vous avez bien reçu mon mail ?

Merci.

F

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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 27 sept. 2017, 21:33

Bonsoir Frédéric,

A moins que vous ne vous soyez trompé sur votre numéro de portable, je vous ai adressé un sms pour un rendez-vous au téléphone.

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