Attention : la loi Denormandie remplace la loi Pinel, exactement avec le même risque

[AS 31]

Ceux qui ont l’habitude de me lire sur ce forum savent que j’ai été contacté par de nombreuses personnes qui m’ont lu ici (plus d’une centaine), pour avoir mon analyse sur les investissements en loi Pinel qu’on leur proposait, analyses en cas réels dont j’ai relayé certains exemples ici (sur les deux sujets Pinel les plus lus) et dont j’ai même fait des vidéos sur YouTube. Et vous savez que je suis objectif, car j’aurais pu me contenter d’en vendre comme les autres, plutôt que de dénoncer ces « fausse études » comme vous allez le voir juste après.

En résumé, le risque c’est le prix d’achat trop élevé par rapport au marché, et toutes les études que l’on m’a fait passer, supposent une revente juste quand la réduction d’impôt disparait, ce qui est très malin, car sinon, vous n’y allez pas (sans la réduction d’impôt, votre effort de trésorerie grimpe généralement de 300 à 500 € par mois). Donc ces études supposent alors une revente, généralement au prix d’achat (j’en ai vu certaines qui supposaient une revalorisation du prix au fil du temps). Mais quand vous revendez, vous êtes confrontés aux prix du marché réel, pas à celui qui vous a été imposé par le promoteur du programme, et qui est généralement entre 30 % et 40 % au-dessus du marché (voir mes différents exemples en cas réels). Il y a donc alors une perte à la revente et au lieu d’avoir fait un investissement rentable, vous avez perdu de l’argent. Pour l’instant, comme la loi Pinel date de 2014, il y a peu de reventes (après 9 ans de location), donc peu de témoignages, mais le processus va s’accélérer, et le pire, c’est que tous les investisseurs sur un immeuble donné vont revendre en même temps.

Donc, depuis la disparition de la loi Pinel, je vois fleurir un peu partout sur internet, des publicités pour la loi Denormandie, vu que c’est son copié-collé dans l’ancien, avec la même réduction d’impôt (avec des travaux de rénovation, notamment au niveau énergétique). Mais ces publicités sont un peu « sournoises », car elles évoquent généralement juste un investissement immobilier avec un avantage fiscal, sans donner le nom du dispositif, ce qui est plus malin pour appâter l’investisseur potentiel. Et avec les exemples que j’ai pu voir j’arrive à la même conclusion : un prix d’achat au-dessus du marché, donc un scénario de revente très risqué.

Si vous êtes concerné, vous pouvez me contacter pour une analyse, toujours gratuite pour respecter l’esprit de ce forum associatif, comme je l’ai fait pendant des années pour la loi Pinel (mon mail : [email protected]).