LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

[fgg]

Quelques infos sur le quartier en question:
http://www.kelquartier.com/nord_pas_de_calais_nord_lille_quartier_moulins_59000-q103048/revenu_moyen.html
Avant de signer allez voir sur place

[julien62]

Bonjour Patrick,

Je vous remercie, tout d'abord, pour la rapidité de votre réponse, ainsi que pour votre précision. C'est toujours très instructif d'avoir un point de vue professionnel.


En effet, Lille sud est plutôt en réhabilitation, même si cette rue demeure relativement résidentielle et proche des classes préparatoires, lycée, école, métro... Le choix de ce quartier s'explique surtout par les prix excessivement chers des rares programmes immobiliers des quartiers de centre-ville plus étudiants (Quartier Vauban et République, environ 4000-4500 euros m² pour le neuf). Excepté l'orientation nord et la vue sur une voie ferrée secondaire, le projet (petite copropriété de 25 logements) me paraissait plutôt tentant (notamment avec les remises et frais de notaire offerts).

Je comptais peut être utiliser l'appartement dans 10 ans pour y loger mon fils étudiant ou le conserver en rente pour ma retraite, prévue dans 29 ans...(maintenant 20 ans c'est long, et peut être qu'il serait vendu à terme, c'est pour ça que pense également à une revente éventuelle).

Comme vous l'avez souligné, j'avais oublié de mentionner la taxe foncière (environ 650 euros), quant aux charges le conseiller m'a expliqué qu'elles seraient extrêmement faible en BBC.

En fait, si j'ai bien compris, l'investissement ne serait intéressant que pendant les 9 premières années. Il faudrait ensuite que je le revende ensuite à 166000 euros (ce qui semble impossible, surtout à Lille où la croissance est quasi nulle du fait de l'encadrement des loyers par la ville).

J'ai déjà une assurance vie (80% euros 20% unité) pour les études de mon fils. Une simulation à un taux d’intérêt à 2,6 sur 20 ans (9 ans à 200 euros/mois, 11 ans à 500 euros par mois m'estimait mon patrimoine acquis à 100 000 euros donc loin de la valeur de l'appartement).

Pourquoi pas les 2 (locatif et assurance vie) car j'ai encore mon crédit maison à rembourser.

Quoiqu'il en soit je vous remercie vraiment pour le temps que vous avez consacré à ma question, me doutant que votre temps est précieux.

Très cordialement
Julien

[julien62]

Merci Fgg,

En fait le logement n'est pas dans le quartier Moulin, mais de l'autre côté de l'autoroute à Lille sud. Je me suis rendu sur place et je connais certaines personnes qui habitent quelques rues plus loin. La côte oscille entre 2500 euros et 2900 euros pour l'ancien, donc bien dessous des 3500 euros au m² demandé pour les logements neufs.
Merci pour le lien internet.
Très cordialement
Julien

[pedroema1]

Bonjour à toutes et à tous,

Merci à vous tous pour votre participation à ce forum, il est vrai qu'il y a très peu de discussions intéressantes concernant PINEL sur internet.

Patrick, je me suis permis de vous envoyer un mail hier afin que nous regardions ensemble le projet PINEL qui m'a été proposé.

Ayant déja réservé l'appartement (j'ai toujours les 10 jours de rétractation), j'attends votre réponse à savoir si oui ou non je peux vous envoyer l'étude complète .

Après analyse, je partagerai mon expérience sur ce forum.

Merci et bonne journée à tous.

[AS 31]

Bonjour Pierre,

Je viens de répondre à votre mail. Envoyez-moi l'étude, mais je pense que faire un pari d'une revente à seulement 6 ans est très risqué.

J'ai un emploi du temps très chargé et vous répondre dans un délai aussi court va compliquer mon weekend, mais je vais essayer (un travail d'analyse et d'expertise prend du temps).

Cordialement.

Patrick

[Sebastien 75]

Bonjour à tous et à AS31 en particulier

Merci pour vos analyses, qui confortent ma décision récente de ne pas investir dans le Pinel. J'ai en effet été sollicité par notre "conseiller patrimonial" pour acheter du pinel, le tout en urgence (système d'option avec échéance bla-bla-bla), avec prix de revente garanti, n'intègrent ni taxes foncières ni travaux de remise en état, à un prix largement hors du marché (4680€/m2 vs 2630€/m2 dans le quartier en moyenne) le tout sur un bout de papier manuscrit... je ne m'y connais pas tant que ça en immobilier mais avec un minimum de bon sens... le résultat est que j'ai perdu complètement confiance dans ce conseiller (et je ne vous parle pas de ma banque), et je vais vous contacter sur votre email pro.
Bon we
Sebastien

[P35]

Bonjour à tous,
si j'avais pris un peu de temps pour lire ce forum au lieu de me faire balader par la banque..
Comme de nombreuses personnes néophytes dans l'investissement je me suis laissé embarquer dans un investissement Pinel sur un T2 dans le 5ieme à Marseille pour réduire mes impôts. Nos trois enfants ayant quitté le domicile familial les impôts sont montés vers les 2300€ du coup le conseiller de la banque m'a proposé le package Pinel.
Concernant le financement, je résume, l'appartement coûte 185.500€ et ils nous ont bien appâtés avec le cadeau de 7500€ de frais pris en charge par la banque..Pour finir j'ai emprunté 135000€ à 2.1% hors assurance. la location est prévue à hauteur de 613€ et mon remboursement total de 1200€.
(D'ailleurs j'ai bien lu la remarque de AS31 sur l'assurance 100% double tête qui ne se justifie pas).
Nous sommes descendus à Marseille mi juillet pour la visite et la réception des clefs. Accompagné d'une personne de l’agence IMMO de France, plus ou moins désignée ou cooptée par la banque, nous avons vu l'appart et convenu de qques réserves. l'agence nous a proposés également la venue d'un pro bricoleur de l'aménagement pour une cuisine fonctionnelle moyennant 2700€ pour le minimum. Sur place, vous avez franchement le sentiment de perturber la mécanique bien huilée de livraison, architecte, artisans, agence..AAa oui aussi on vous offre la bouteille de champagne dans un seau vide encore enveloppé de plastique vous signez vos documents et hop vous sortez votre bouteille sous le bras.. affligeant!

je vous avoue que j'ai le sentiment de m'être fait manipuler sur toute la longueur du projet.
Dépité, j'ai pris contact avec AS31 comme de nombreuses personnes pour son conseil.
Un éclairage sur les actions à opérer et les moins mauvaises options à faire dans les années qui viennent comme de ne pas vendre à 6 ans, de mettre en meublé à 9 ans, etc.. un grand merci à AS31 pour sa disponibilité, sa maîtrise du sujet et sa volonté d'optimisme. Nous allons poursuivre notre collaboration.
je reviendrai sur le forum pour vous faire part des événements au fur et à mesure. Suis disponible pour tous les détails que certains souhaiteraient connaître pour vous éviter ces déboires, pour le moins que l'on puisse en dire...
Cordialement

[guessavril]

Bonjour à tous et à Patrick (alias AS31) en particulier,

Tout d'abord un grand merci pour vos précieuses informations. Il est vrai que lorsque l'on recherche des informations sur la loi Pinel sur le net, nous avons principlament des sites pour appâter les futurs clients...
Du coup, nous n'avons pas enclenché ma femme et moi-même l'achat d'un appartement en Loi Pinel...
En revanche, nous nous interrogeons sur les moyens de défiscalisation..
Je m'explique, nous atteignons 22000 euros d'IR à deux pour 2016 en ayant un enfant en bas âge (née en Octobre 2016:)
Première réaction, je dirais tant mieux pour nous, cela veut dire que nous gagnons bien notre vie.
Passé ce constat, nous nous demandions comment réduire un peu ces impôts.

Je suis gérant de ma société en EURL.
Elle est salariée dans une grande banque.

Je pourrais vous envoyer d'autres précision par MP lorsque vous aurez de la disponibilité.
Merci à vous.
Cordialement,
Karim

[AS 31]

Bonjour Karim,

Je suis actuellement en vacances mais pour peu de temps encore. Je vous suggère donc de m'adresser un mail (vous trouverez le mien quelques messages plus haut) dès à présent pour un premier contact et je verrai ensuite si je peux vous proposer une étude (n'oubliez pas d'indiquer un téléphone car j'ai besoin de rompre l'anonymat du mail et c'est tellement plus humain et efficace quand on arrive à se parler... une précision : contrairement à de nombreux " confrères " je ne pratique pas le harcèlement quand je dispose d'un téléphone et j'ai souvent la courtoisie d'adresser un sms pour savoir si vous êtes disponible avant d'appeler).

Cordialement.

Patrick

[AQT]

Bonjour Patrick,
Je vous remercie tout d'abord pour tous les conseils que j'ai pu lire dans ce forum.
Je pense investir très prochainement dans un appartement éligible Pinel et n'ayant aucune expérience ni connaissance dans ce type d'investissement, j'espère que vous pourrez m'éclairer.
Je vous ai fait parvenir un mail concernant l'investissement Pinel sur lequel nous allons nous positionner, bien situé à Toulouse centre.
Merci par avance pour votre aide et à très bientôt.
Bien à vous,
A & Q