LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

[Plaig1317]

Bonjour'
En effet comment trouver des programmes intéressants en loi pinel ? Ou en Epad? Tout est très cher à la base.
Plaig

[AS 31]

Bonjour'
En effet comment trouver des programmes intéressants en loi pinel ? Ou en Epad? Tout est très cher à la base.
Plaig

Bonjour Madame,

La réponse est simple c'est un métier et ça tombe bien, c'est le mien. Les français ont deux problèmes (c'est une remarque générale que je vous demande de ne pas prendre pour vous puisque je ne vous connais pas, même si cela fait plusieurs fois que je vous propose de me contacter, mais je pense que je vais abandonner) :

1) Le français se méfie de tout le monde alors il va se renseigner tout seul sur internet (quelqu'un m'a dit avant hier que ce forum était le seul endroit où il avait vu des explications détaillées et argumentées sur la loi Pinel), ce qui est dommage car internet regorge de fausses informations.
2) Mais le français est tellement obsédé par les impôts qu'il paie, qu'il plonge tête baissée pour suivre le premier commercial qui passe (c'est ce que je constate régulièrement).

Pour finir Madame, je vous ai déjà expliqué que je ne suis pas devin mais conseiller (depuis 25 ans) et que si vous voulez une analyse objective et pertinente, il me faut nettement plus d'informations que celles que vous avez données ici. Je vous en ai déjà expliqué le détail, mais vous ne semblez pas comprendre puisque j'ai indiqué mon adresse mail ici même mais que je n'ai pas eu de retour de votre part, tant pis.

Pour être plus précis, j'ai une méthode rigoureuse : pour connaître l'environnement patrimonial, familial, financier, fiscal de mes clients, donc pour être certain de ne pas me tromper dans mon conseil, je leur fait remplir un questionnaire patrimonial détaillé, puis j'en fait une analyse, puis je reviens vers le client pour lui proposer une étude.

Répondre à ceux qui me posent des question, sur ce forum ou ailleurs, me semble être un minimum de ma part puisque c'est moi qui ai lancé le sujet. Mais répondre de façon argumentée et accessible prend un temps considérable (même un samedi matin) et je ne peux pas passer mon temps à répéter les mêmes choses.

[fgg]

Le français se méfie de tout le monde alors il va se renseigner tout seul sur internet ... ce qui est dommage car internet regorge de fausses informations.

Vous avez raison,mais il y a tellement d'arnaques en tous domaines que les gens sont devenus méfiants.Il y en a des pages entières sur ce site.Et ces arnaques leur pourrissent la vie.

[Rom1_RS]

Bonjour

Je viens vers vous afin d'avoir votre avis. Un conseiller fiscal est venu chez moi afin de soumettre une etude pour une defiscalisation.
Au depart je pensais qu'il me parlerais d'une LMNP or il s'agit d'une Pinel.

Voila son étude:

Appartement T2 de 42.81m² pondérée au pris de 147000€ avec 4700€ de frais=151700€ au total
Zone B1 sur Schiltigheim
loyer: 491€
revalorisation locative: 1%/an
charge: 12% du loyer et de 0€/mois
taxe fonciere: 100% du loyer mensuel mais exonérée les 2 premieres années

Depenses mensuelles: 837€ (pret, ass. decès-inv du pret, frais gestion + ass., syndic, taxe foncière, ass. garantie loyers, surcout impots)
Recettes mensuelles: 631€ (loyers, economies impots avec charges et deficit deductible des revenu fonciers globaux)
Epargne moyenne mensuelle:206€
Rendement net de l'epargne: 19.74%

Tout ceci durant 9ans pour apres passer en LMNP.

J'ai une belle etude avec pleins de jolies tableaux et des petit fromage avec des syntheses de financement, simulation, depenses pendant l'avantage fiscal,etc...

d'avance merci

[AS 31]

Bonjour Rom1 (je suppose que c'est un jeu de mots),

Passez-moi l'étude ici [email protected] car je pense que je vais bien rigoler.

Juste une remarque avant d'analyser l'étude et de vous donner un avis plus détaillé : dans ce que le commercial appelle les charges il devrait y avoir, les charges non récupérables, les frais d'agence, l'assurance locative et l'assurance PNO. Or, quand j'en fais le calcul, je trouve 20 % du loyer et non 12 %.

[Rom1_RS]

Effectivement c'est un jeu de mot.
Ok je vous transmet cela par mail.
Merci

[Premtalika]

Bonjour,

Tout d'abord merci AS31 pour cette discussion passionnante très éclairante pour moi.
Ca va me permettre peut être d'éviter une grosse bêtise à 150 000 euros !! En tout cas ça me met de gros doute.
Grâce à vous je vais laisser tomber le Pinel à 7500 euros le m2 qui me plaisait dans un super quartier mais à 2.5 fois le prix de l'ancien....

En revanche j'aimerai votre avis sur un autre bien qui me plait aussi.

L'objectif principal de l'investissement c'est d'être sûre d'avoir un toit au dessus de la tête pour quand je serai vieille et pauvre avec une retraite de merde. Donc je regarde des quartiers de Lyon et alentour très précis où j'arrive à me projeter d'y vivre et où je fais le pari que le quartier évoluera bien.
Et louer pendant 25 ans. Peut être revendre avant selon évolution de mes projets.
L'objectif secondaire c'est de payer moins d'impôt que mes 3500 actuels.
J'hésite encore acheter dans de l'ancien plus grand ou du neuf avec de meilleures normes et moins de charges genre travaux imprévu au moins pour les 15 prochaines années.

Bref voici mon projet Pinel :

les jardins de René : 33 rue du Perron à Oullins dans le Rhône. projet de 36 lots en zone B1
28,3 m2 + 7,45 m2 de terrasse + 1 cave. 136 000 euros hors frais de notaire et hors cuisine à rajouter.
2ème étage sur 3 orienté Nord (j'ai pas été assez rapide pour celui orienté sud qui s'est vendu en 4 h !!!). Pas de vis à vis. Accès direct sur un parking municipal. Ascenseur et espace vert dans la copro, pas de gardien prévu.
Il n'y aura pas de projet d'immeuble autour dans un futur proche ou lointain.

La situation :
- hypercentre à 250 m de tous les commerces
- à 800 m du métro et à 350 m en 2023 (ils prolongent la ligne, les travaux viennent de débuter)
- Très bonne demande locative actuellement
- fac de médecine et énorme hôpital à proximité et qui sera relié au métro dans 9 ou 10 ans
- prix location actuelle pour la surface : 470 - 550 euros
- prix vente ancien actuel dans le quartier : autour de 3000 euros le m2

J'ai pas fini le tour des banques mais pour l'instant on me propose du 1.95 % assurance incluse sur 25 ans soit 605 euros par mois pour 136 000 de crédit. Je pense financer 100 % du bien à crédit. J'ai 40 000 d'apport au besoin qui me servirons pour partie pour les frais de notaire et la cuisine. Le but c'est de ne pas avoir d'effort à faire à part la taxe foncière et les charges.

Vous en pensez quoi ? J'ai oublié de penser à quoi ?

J'ai optionné dessus et je signe demain.

Merci d'avance pour tous conseils

[ET9]

Bonjour Mr Legoff,

Je suis tombé par "hasard" sur ce sujet de forum, en recherchant des avis contradictoires sur le sujet de la défiscalisation via PINEL.

J'ai en effet été, comme sûrement nombre de contribuables, démarché par des agences de "gestion de patrimoine"

Sur les propositions que j'ai eu, on m'a donné un délai de 4 jours maximum pour me positionner, pendant lequel le produit m'est soit-disant priorisé/réservé, et après lequel les promoteurs remettent l'offre sur le marché. Après vérification, l'appartement qu'on m'a proposé figure bien sur le site du promoteur, accessible à n'importe qui. Donc pas d'exclusivité réelle ??!

Bon ça c'est du détail, j'ai surtout été choqué par l'absence de réponse en face de mes questions sur les sujets qui font mal :
- quid de la revente en terme de prix et de facilité, le produit est t'il en phase avec ce qui est recherché ou trop qualitatif pour le lieu ? Sous qualitatif ? (même si acheter pour revendre un bien immobilier n'est pas une bonne optique, la question peut-être envisagée, n'ayant pas de boule de cristal)
- quid d'une baisse du marché ?
- quid des négociations ? (car le projet est trop lisse trop bien cadré mais étrangement rien n'est négociable)

J'ai eu comme argumentaire :
- le guide vénial
- le fait que les studio et 2 pièces sont les logements les plus demandés pour l'investissement locatifs et que donc trouvent toujours preneurs et conservent leur côte
- qu'on ne peut pas comparer marché neuf et marché ancien (en terme de prix)
- pourquoi voulez-vous que le marché de l'immbolier s'effondre ? (yeux attérés d'ennuis) L'immobilier est une valeur refuge

En gros il faut se lancer tête baissée sur la seule base de la confiance en la stabilité des choses et puis c'est tout signez-là. C'est de toute manière une évidence qu'il y a une part de jeu du destin dans toute opération financière, mais ça me fait un peu peur quand c'est un peu trop sur des rails magiques.

Je vous remercie d'avoir mis des mots, des contre-arguments sur mes instincts flous. Comme d'autres ici, j'aurai si vous en avez le temps, des questions plus personnelles à vous soumettre.

[Eric123]

La réponse est simple c'est un métier et ça tombe bien, c'est le mien. Les français ont deux problèmes (c'est une remarque générale que je vous demande de ne pas prendre pour vous puisque je ne vous connais pas, même si cela fait plusieurs fois que je vous propose de me contacter, mais je pense que je vais abandonner) :
1) Le français se méfie de tout le monde alors il va se renseigner tout seul sur internet (quelqu'un m'a dit avant hier que ce forum était le seul endroit où il avait vu des explications détaillées et argumentées sur la loi Pinel), ce qui est dommage car internet regorge de fausses informations.

Il y a tellement d'[Message Modéré] et de vendeurs malhonnêtes dans ce milieu pourri que c'est normal que l'on se pose des questions !

2) Mais le français est tellement obsédé par les impôts qu'il paie, qu'il plonge tête baissée pour suivre le premier commercial qui passe (c'est ce que je constate régulièrement).

Pas tous, heureusement !
Il y a des acheteurs qui sont ruinés dans ce genre de ventes !

[AS 31]

J’ai un emploi du temps un peu chargé et je ne viens pas tous les jours ici. Donc, Premtalika, je viens de voir que vous attendiez une réponse de ma part pour un achat que vous avez déjà signé. Je vais donc vous répondre mais, si vous étiez pressée, il aurait mieux valu m’adresser un mail que j’aurais vu à coup sûr.

28,3 m2 + 7,45 m2 de terrasse cela donne 32 m² de surface fiscale et du 4 247 € le m². Selon les sources officielles des notaires, le marché moyen sur cette commune est à 2 170 € le m². Comme les petites surfaces sont plus chères que les grandes, je vais ramener ce prix à 2 500 €.
Dans ce cas, votre achat coûte 70 % plus cher que le marché et même si ce que vous dites était vrai, vous seriez quand-même à 42 % plus cher que l’ancien s’il était à 3 000 € le m² dans le quartier.

J’ajoute qu’après avoir lu plusieurs articles, notamment sur la ZAC de la Saulaie, je n’aurais pas envie d’y faire investir mes clients, mais je me trompe peut-être.

Si vous m’aviez dit que le projet était d’y habiter vous-même dans une dizaine d’années, j’aurais pu vous dire pourquoi pas malgré le prix si l’appartement vous plait mais, faire un pari sur 25 ans me semble intrépide :

Comment va évoluer le quartier sur une durée aussi grande ?

Aurez-vous encore envie d’y habiter dans 25 ans ?

Si ce n’est pas le cas, il faudra revendre pour acheter autre chose et quand je regarde l’écart de prix par rapport à de l’ancien, le pari me semble risqué.

J’aurais alors plutôt favorisé un projet rentable à long terme (j’ai déjà évoqué des exemples) de façon à ce que vous soyez certaine de récupérer un capital sans être perdante et financer un autre achat pour la retraite.
Mais ce n’est que mon avis et je peux me tromper.

Pour finir, ET9, je vais vous répondre directement dans votre texte et en couleur, en m’excusant pour mon manque de réactivité et en vous indiquant que vous pouvez me joindre par mail si vous ne l’avez pas déjà fait :

Bonjour Mr Legoff,

Je suis tombé par "hasard" sur ce sujet de forum, en recherchant des avis contradictoires sur le sujet de la défiscalisation via PINEL.

J'ai en effet été, comme sûrement nombre de contribuables, démarché par des agences de "gestion de patrimoine"

Sur les propositions que j'ai eu, on m'a donné un délai de 4 jours maximum pour me positionner, pendant lequel le produit m'est soit-disant priorisé/réservé, et après lequel les promoteurs remettent l'offre sur le marché. Après vérification, l'appartement qu'on m'a proposé figure bien sur le site du promoteur, accessible à n'importe qui. Donc pas d'exclusivité réelle ??!

Bon ça c'est du détail, j'ai surtout été choqué par l'absence de réponse en face de mes questions sur les sujets qui font mal :
- quid de la revente en terme de prix et de facilité, le produit est t'il en phase avec ce qui est recherché ou trop qualitatif pour le lieu ? Sous qualitatif ? (même si acheter pour revendre un bien immobilier n'est pas une bonne optique, la question peut-être envisagée, n'ayant pas de boule de cristal)
La plupart des vendeurs de défiscalisation partent du principe qu'une revente au minimum au prix d'achat est un acquis et ne se sont même pas posé les questions que je vous incite à vous poser (en clair, certains croient réellement ce qu'ils disent). D'ailleurs, un certain nombre d'entre eux ne savent pas vraiment ce qu'ils vendent puisqu'ils ne se sont pas rendu sur place et font confiance à la plaquette commerciale du promoteur.
- quid d'une baisse du marché ?
C'est une grande inconnue qui pourrait compliquer les choses. C'est d'ailleurs pourquoi j'essaie "d'éduquer" mes clients en leur faisant oublier la revente, la difficulté étant alors de trouver le produit qui permet ce scénario.
- quid des négociations ? (car le projet est trop lisse trop bien cadré mais étrangement rien n'est négociable)

J'ai eu comme argumentaire :
- le guide vénial
Le guide des valeurs vénales, j'en ai déjà entendu parler comme étant un argumentaire de vente, mais je ne connais pas. Je préfère me fier aux transactions enregistrées par les notaires.
- le fait que les studio et 2 pièces sont les logements les plus demandés pour l'investissement locatifs et que donc trouvent toujours preneurs et conservent leur côte
Un certain nombre de locataires sont des familles avec des enfants et ne sont donc pas concernés par les studios ou T2. Le raisonnement est donc complètement faux. Cependant, il est beaucoup plus facile de revendre un petit logement, surtout s'il est bien placé, par exemple en centre-ville et pas loin d'une université. Mais ces programmes sont rares, difficiles à trouver (c'est la partie invisible de mon métier : le temps passé à chercher quelque chose de cohérent) et là alors c'est vrai, il ne faut pas perdre de temps car cela se vend très vite : j'ai eu récemment un programme de ce genre et la vingtaine de logements s'est vendue en environ un mois (j'ai réussi à en vendre deux mais ça a été plutôt "sportif")
- qu'on ne peut pas comparer marché neuf et marché ancien (en terme de prix)
Pourquoi ? Quand c'est ancien ce n'est plus de l'immobilier ?

- pourquoi voulez-vous que le marché de l'immbolier s'effondre ? (yeux attérés d'ennuis) L'immobilier est une valeur refuge
Pour habiter, notamment quand il pleut, c'est vrai que c'est un refuge.

En gros il faut se lancer tête baissée sur la seule base de la confiance en la stabilité des choses et puis c'est tout signez-là. C'est de toute manière une évidence qu'il y a une part de jeu du destin dans toute opération financière, mais ça me fait un peu peur quand c'est un peu trop sur des rails magiques.

Je vous remercie d'avoir mis des mots, des contre-arguments sur mes instincts flous. Comme d'autres ici, j'aurai si vous en avez le temps, des questions plus personnelles à vous soumettre.
Vous pouvez.