LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

[rore04]

Bonjour à tous et en particulier à Patrick (AS 31). Tout d'abord je voulais vous remercier Patrick pour le temps que vous consacrez à chacun d'entre nous en répondant et en étudiant les différentes questions et propositions que nous vous soumettons. Vos explications sont claires, logiques et pleines de bon sens. Pour ma part, je viens d'être démarché par l'un de ces "commerciaux Pinel" (enfin je pense, vous me direz...) avec lequel je joue le jeu sans pour l'instant m'être engagé à quoi que ce soit (mais il est vrai que sa proposition est très séduisante...). Si vous me le permettez j'aimerai vous envoyer (sur votre email) mon Relevé d'Informations Patrimoniales ainsi que sa proposition pour une acquisition Pinel afin que vous nous donniez votre avis d'expert et du coup vos conseils d'investissement le cas échéant. Je vous envoie ces documents en suivant sur votre boite email et vous souhaite une bonne journée et un bon week-end.

[loicblancheton01]

Merci patrick pour toutes les infos que tu as donné!

[AS 31]

Bon, à mon tour alors de vous remercier pour vos remerciements.

Vous avez raison : poster tous ces commentaires prend un temps considérable mais quand on intervient sur un forum il faut jouer le jeu en apportant des vraies informations, donc détaillées et vérifiables.

En faisant cela, je vous fais bénéficier du même niveau d'analyse et d'expertise que pour mes clients et pour ceux qui l'ont tenté, quand on m'adresse un mail, je répond toujours, souvent très rapidement.

A ce sujet, j'ai une faveur à demander à ceux qui me contactent :

Moi je joue le jeu et je respecte mes interlocuteurs, alors soyez gentils de :

Signer vos messages avec vos noms et prénoms car c'est un minimum au niveau politesse (si vous souhaitez rester anonymes, pourquoi me contacter pour me demander une analyse ?)

Confirmer que vous avez bien reçu ma réponse car je fais l'effort de répondre à tous, parfois le jour même et si je prends l'exemple de la semaine dernière, voici ce que cela donne : sur 7 personnes qui m'ont contacté, une seule m'a expliqué en détail sa situation en signant et en me laissant un téléphone (je l'ai d'ailleurs rappelé le soir même, à son grand étonnement), une autre a joué le jeu également (pas d'infos détaillées mais une vraie signature et un téléphone), une autre ne m'a pas confirmé la réception de ma réponse mais m'a appelé hier, un autre m'a proposé de l'appeler... mais sans laisser de numéro (j'attends d'ailleurs toujours sa réponse à mon mail), pour les 3 autres, je n'ai ni le nom, ni le téléphone, ni la retour me confirmant la bonne réception de ma réponse (pour ceux qui en doutent, répondre à un mail me prend aussi du temps).

Bonne journée.
Patrick

[Laurent77]

Bonsoir tout le monde et en particulier à AS31,

Parcourant internet sur la recherche d'une défiscalisation, je suis tombé par hasard sur ce site et à vos différentes démonstrations sur la loi pinel.

Je vous remercie grandement de votre expertise et d'avoir rapporté des exemples concrets et explicite,qui m'on permis d'avoir un autre point vue sur le sujet que de nombreux français se pose.

Concernant ma situation, mes impôts ne cessent d'augmenter et de façon multiplicatrice (c'est bon signe ça veut dire que je gagne mieux ma vie ).

Mais nous arrivons à un stade où aujourd'hui nous payons ma compagne et moi quasiment 10000€ d'impôt pour l'année 2017.

Nous ne sommes pas marié. Nous avons une résidence principale et pas d'enfant (je n'ai que 28ans) donc pour des réductions de part impossible.

À ce jour avez vous une solution (pas de miracle je sais) afin que nous ayons une charge d'impôt moins élevé ?
Le plus difficile à mon âge, et de penser à investir dans les plans retraite ou assurance vie....

Je vous souhaite une bonne soirée et encore merci pour vos lumières qui éclaircissent de gros points sombres.

Cordialement Laurent

[AS 31]

Bonjour Laurent,

Il est impossible de répondre à une problématique particulière sans faire une analyse puis une étude respectant vos contraintes (horizon de placement, éventuelle capacité d'endettement, budget du ménage...), vos moyens (budget mensuel à investir, capital disponible...), vos objectifs (exemple récent pour un lecteur de ce forum : préparer la retraite donc long terme mais aussi les études des enfants dans 8 à 10 ans, donc moyen terme) etc, etc...

Si vous le souhaitez, vous pouvez me contacter par mail pour une première approche du sujet.

Cordialement.

Patrick

[Laurent77]

Bonsoir Patrick

Merci de votre réponse rapide. Je vais essayer de vous faire parvenir par mail un récapitulatif.

Bonne soirée à vous.

Cdlt

Laurent

[julien62]

Bonjour, nouveau sur ce site, j'ai lu avec grande attention la discussion sur la loi pinel. En quête d'un complément de revenu pour ma retraite, j'ai été fortement séduit par ce dispositif, comme de nombreux néo investisseur.

Après examen de mes ressources, ma conseillère m'a proposé :
un F2 BBC de 47 m²(166000 euros) dont 3000 euros de réduction et frais de notaire offert, à Lille sud (zone A), soit un prix de 3500 euros le m² (contre 2500 dans l'ancien et 2900 dans l'ancien haut de gamme dans le même quartier).

Un crédit à 1,5% sur 20 ans m'est proposé, une assurance prêt, en délégation libre, négociée chez un courtier à 0,44 pour 2 personnes à 100%

Soit une mensualité de 861 euros / mois + 57 euros assurance prêt
Le loyer, en gestion mandat total par Foncia (17%) est proposé à 560 euros (12 euros/m²) dont 465 euros nets (frais de gestion et protection déduits par Foncia)
Au final : 918 euros (crédit + ass) - 276,6 (pinel) - 465 (loyer) = effort épargne (environ 178 euros/mois) puis 373 euros (dès 9 ans) puis plus de 518 euros (dès 12 ans)

Toutefois, la revente au prix acheté dans 20 ans vous semble t-elle possible ?

Il faudrait également tenir compte de l'augmentation de mes impôts (+ 15000 euros sur 20 ans car imposition à 30%, même s'ils resteraient moins élevés que 20 ans d’impôts versés au taux actuel)

Sans parler des investissements en entretien à prévoir sur une telle durée ?


Cet investissement vous parait-il vraiment rentable pour constituer un complément retraite ? J'hésitais avec une assurance vie, moins rétributrice, mais beaucoup plus souple ?
Merci par avance pour votre réponse
Cordialement

[fgg]

Bonsoir,
Lille sud ? renseignez vous soigneusement.
personne ne peut garantir la revente d'un bien .Le revendre au prix d'achat au bout de 20 ans? le commercial se paye votre tête .

[julien62]

Merci pour votre réponse.
Le bien se situe a proximité du Lycée GASTON BERGER et de la prépa FAIDHERBE, à 15 minutes du métro Porte de Douai et du Jardin des plantes, rue Abélard. Toutefois, l'immeuble se situe en face d'une ligne secondaire de TER, peu fréquentée (moins de 10 trains par jours).
La localisation me paraissait plutôt prometteuse avec l'ouverture du futur centre commercial Lillelenium pas très loin et surtout dans un quartier plutôt résidentiel.

[AS 31]

Bonjour Julien,

Je vais tenter une analyse rapide (comme d'habitude, en couleur, directement dans votre texte).

Bonne journée.

Patrick

Bonjour, nouveau sur ce site, j'ai lu avec grande attention la discussion sur la loi pinel. En quête d'un complément de revenu pour ma retraite, j'ai été fortement séduit par ce dispositif, comme de nombreux néo investisseur.

Après examen de mes ressources, ma conseillère m'a proposé :
un F2 BBC de 47 m²(166000 euros) dont 3000 euros de réduction et frais de notaire offert, à Lille sud (zone A), soit un prix de 3500 euros le m² (contre 2500 dans l'ancien et 2900 dans l'ancien haut de gamme dans le même quartier).

Un crédit à 1,5% sur 20 ans m'est proposé, une assurance prêt, en délégation libre, négociée chez un courtier à 0,44 pour 2 personnes à 100% Pourquoi une assurance à 100 % sur deux têtes alors qu'une partie du crédit est payée par le loyer ?

Soit une mensualité de 861 euros / mois + 57 euros assurance prêt
Le loyer, en gestion mandat total par Foncia (17%) est proposé à 560 euros (12 euros/m²) dont 465 euros nets (frais de gestion et protection déduits par Foncia)
Remarque : le plafond de loyer Pinel est à 649 € (j'arrondis). Analyse : un logement situé dans une grande ville (ici Lille) loué 560 € au lieu des 649 autorisés, ce n'est pour moi pas bon signe, tant au niveau de la demande locative que de l'attrait du quartier (et peut-être de la typologie des locataires, mais je peux me tromper)
Au final : 918 euros (crédit + ass) - 276,6 (pinel) - 465 (loyer) = effort épargne (environ 178 euros/mois) puis 373 euros (dès 9 ans) puis plus de 518 euros (dès 12 ans)

Toutefois, la revente au prix acheté dans 20 ans vous semble t-elle possible ? Pourquoi parlez-vous de revente alors que votre objectif est un complément de revenu pour la retraite ?

Il faudrait également tenir compte de l'augmentation de mes impôts (+ 15000 euros sur 20 ans car imposition à 30%, même s'ils resteraient moins élevés que 20 ans d’impôts versés au taux actuel) Ça c'est de la théorie qui n'a pour moi rien à voir avec la pertinence (ou non) d'un investissement immobilier, je m'explique : quand je réalise une étude pour un client, dans mon analyse je fais apparaître le coût (total et mensuel) et le gain (le loyer net de tout, y compris le fiscal, au terme du crédit). Pour moi, c'est le seul juge de paix : combien ça coûte et combien ça rapporte.

Sans parler des investissements en entretien à prévoir sur une telle durée ?


Cet investissement vous parait-il vraiment rentable pour constituer un complément retraite ?
Difficile de juger sur un forum. Analyse rapide : pendant 9 ans ça se tient (budget environ 200 € mensuels). Mais quand la réduction d'impôt disparaît, ça n'est plus cohérent : 518 € de coût mensuel pour un loyer brut de 560 €, on doit pouvoir faire mieux.
D'ailleurs, vous oubliez des paramètre dans votre calcul : où sont les charges de copropriété et la taxe foncière ? Si je recalcule avec ces paramètres manquants (je vais volontairement être optimiste), on aurait :
465 (loyer net de Foncia) - 62 (taxe foncière en mensuel) - 27 (charges calculées "au raz des pâquerettes ") = 376 € de loyer net (nettement moins sexy pour un coût mensuel de 518 € et je n'ai pas intégré l'imposition sur les revenus fonciers).
Au terme du crédit (avec une revalorisation du loyer de 0,5 % annuels) on aurait :
619 (loyer brut) - 105 (Foncia) - 62 (taxe foncière) - 27 (charges) - 193 (impôt et CSG avec un Tmi de 30 %) = 232 (loyer net au terme du crédit)
J'hésitais avec une assurance vie, moins rétributrice, mais beaucoup plus souple ?
Pourquoi pas les deux ?
Merci par avance pour votre réponse
Cordialement