LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

[cecilg]

Oui, nous nous sommes croisés ! Merci. Je vous réponds dans le we.

[clairk]

Bonjour,
Je voulais partager avec vous notre expérience réussie pour pinel. Comme le disait patrick plus bas en effet, la ville et le quartier dans la ville sont deux choses essentielles d'apres moi. Acheter pres de chez vous c'est plus rassurant car on connait mieux les quartiers etc....Au début on a cherché vers Bordeaux mais on ne connaissait pas la ville et du coup on a eu peur et on a tout arrêté du coup apres nous avons décidé de regarder vers chez nous à la ciotat et un peu plus loin à Marseille. Nous avons regardé le site [message modéré] et là on a flashé sur une résidence petite dans la verdure tout ce qu'on voulait un quartier sympa, bref on a finalisé notre projet en allant voir sur place et on a signé y a deux jours.
Voila fiez vous à votre instinct donc et bonne recherches

[AS 31]

Bonjour,
Je voulais partager avec vous notre expérience réussie pour pinel. Comme le disait patrick plus bas en effet, la ville et le quartier dans la ville sont deux choses essentielles d'apres moi. Acheter pres de chez vous c'est plus rassurant car on connait mieux les quartiers etc....Au début on a cherché vers Bordeaux mais on ne connaissait pas la ville et du coup on a eu peur et on a tout arrêté du coup apres nous avons décidé de regarder vers chez nous à la ciotat et un peu plus loin à Marseille. Nous avons regardé le site [message modéré] et là on a flashé sur une résidence petite dans la verdure tout ce qu'on voulait un quartier sympa, bref on a finalisé notre projet en allant voir sur place et on a signé y a deux jours.
Voila fiez vous à votre instinct donc et bonne recherches

Comment dire ?...
...
... C'est encore une pub mal déguisée ou je me trompe ?

J'ai regardé rapidement le lien mais :

1) Il n'y a pas les prix des logements.
2) On vous incite, pour en savoir plus, à laisser vos coordonnées.

L'heure est trop tardive pour que j'aie envie de regarder plus en détail, mais promis, je vais m'y pencher dès que je trouve le temps de le faire et je vous fais un retour.

A priori, cela ressemble typiquement à de la vente en Pinel classique que j'ai plusieurs fois décriée et surtout pas à mon métier de conseil, comme je le conçois.

Promis, si je me trompe je vous le dis.

Patrick

[Plaig1317]

Bonjour , on nous propose une deficalisation sur Ondres 64. Nous payons 7000 euros d impôts par an et avons 100 000 euros d économie .

Tarif 184 000 euros superficie 63 mètre carre
Emprunt total de la somme sur 15 ans .
Dépenses mensuelles 1302
Recettes mensuelles 783
Épargne mensuelle 519
Stratégie revendre le bien au bout de 9 ans et racheter le reste du prêt soit un bénéfice de 50 000 euros.
Nous sommes âges de 57 et 63 ans avec mon mari en retraite.
Ma question , est ce que cette opération financière est valable ?
Pourriez vous me répondre rapidement.
Cordialement
Plaig1317

[fgg]

les messages des arnaqués de la défiscalisation ne manquent pas et sont instructifs.

[AS 31]

Bonjour , on nous propose une deficalisation sur Ondres 64. Nous payons 7000 euros d impôts par an et avons 100 000 euros d économie .

Tarif 184 000 euros superficie 63 mètre carre
Emprunt total de la somme sur 15 ans .
Dépenses mensuelles 1302
Recettes mensuelles 783
Épargne mensuelle 519
Stratégie revendre le bien au bout de 9 ans et racheter le reste du prêt soit un bénéfice de 50 000 euros.
Nous sommes âges de 57 et 63 ans avec mon mari en retraite.
Ma question , est ce que cette opération financière est valable ?
Pourriez vous me répondre rapidement.
Cordialement
Plaig1317

Bonsoir Madame,

Votre projet ressemble typiquement à ce que j'ai déjà décrit : vous investissez juste pour payer moins d'impôts et vous risquez de vous tromper.

Je pense que si vous souhaitez une réponse rapide c'est que vous subissez la pression du commercial, mais on ne peut pas investir dans l'immobilier dans la précipitation.

Vous ne donnez pas assez d'informations pour effectuer une analyse. Si vous en souhaitez une, transmettez moi les détails et l'étude que l'on vous a (j'espère) remise ici :
[email protected]

Pour finir, ,Ondres n'est pas dans le 64 mais dans le 40 et compte environ 4 000 habitants (quel potentiel locatif ?)

Patrick

[Plaig1317]

Quelles informations vous faut-il en plus ?

[AS 31]

Quelles informations vous faut-il en plus ?

Bonjour,

Comme je vous l'ai indiqué dans mon précédent message :

Vous ne donnez pas assez d'informations pour effectuer une analyse. Si vous en souhaitez une, transmettez moi les détails et l'étude que l'on vous a (j'espère) remise ici :
[email protected]

De plus, je ne connais pas le taux du crédit qui vous est proposé, ni si les frais de notaire et de garantie du crédit sont inclus dans les 184 000 €, ni la date de livraison pour calculer les intérêts intercalaires, ni le montant du loyer (dans une petite commune, il arrive que le montant du loyer du marché soit inférieur au plafond de la loi Pinel).

Enfin, il me faut les détails de vos revenus (revenus d'activité, retraite, revenus fonciers éventuels) pour pouvoir faire une étude correcte (une étude avec une réelle analyse me demande 3 à 4 heures de travail). Ces éléments étant confidentiels, c'est la raison pour laquelle je vous ai donné mon mail.

[LR19]

Bonjour,

je viens de lire avec attention tous les messages de ce sujet.

J'avoue être surpris, je pense personnellement que le Pinel à des avantages et des inconvénients comme tout dispositif ou toute solution d'épargne ou fiscale.

il est impossible de dire aujourd'hui un prix à la revente d'un produit immo, une rentabilité d'un placement financier etc.. une personne qui effectue une démarche doit déjà être consciente de cela avant tout.

Ensuite chaque cas et diffèrent, il ne peut être défini que par un entretien entre quatre/six yeux je pense.

Je pense personnellement qu'il y a du "bon" Pinel, comme du mauvais, idem pour les scpi, assurance vie, nue propriété , fip etc... mais être catégorique sur la renta d'un produit est impossible personne n'a de boule de cristal.. Chaque client est différent et son intérêt doit prévaloir sinon la personne c'est trompé de métier...

Cordialement,

Loïc

[AS 31]

Bonjour,

Comme d'habitude, mes réponses sont en couleur, directement dans le texte, pour une meilleure lecture :

Bonjour,

je viens de lire avec attention tous les messages de ce sujet.

J'avoue être surpris, je pense personnellement que le Pinel à des avantages et des inconvénients comme tout dispositif ou toute solution d'épargne ou fiscale.
Pas faux (voir mes deux exemples à la fin) mais la loi Pinel vendue avec une hypothèse de revente comme c'est toujours le cas (j'examine régulièrement des études qui font toutes ce pari), non seulement ça ne fonctionne pas, mais surtout ça n'a pas de sens (pourquoi investir dans l'immobilier si le but est de récupérer un capital ?).

il est impossible de dire aujourd'hui un prix à la revente d'un produit immo (alors pourquoi faire le pari de la revente ?), une rentabilité d'un placement financier etc.. une personne qui effectue une démarche doit déjà être consciente de cela avant tout.

Ensuite chaque cas et diffèrent, il ne peut être défini que par un entretien entre quatre/six yeux je pense.
Presque d'accord : pour ma part, c'est bilan patrimonial complet, analyse puis proposition d'une étude, si possible avec un comparatif de deux ou trois solutions.

Je pense personnellement qu'il y a du "bon" Pinel (oui voir plus loin), comme du mauvais (voir les différents exemples que j'ai analysés ici), idem pour les scpi, assurance vie, nue propriété , fip etc... mais être catégorique sur la renta d'un produit est impossible personne n'a de boule de cristal.. Chaque client est différent et son intérêt doit prévaloir sinon la personne c'est trompé (s'est trompée) de métier...
J'exerce depuis 25 ans et je n'ai pas le sentiment de m'être trompé (ce n'est pas non plus l'impression que me donnent mes clients).


Cordialement,

Loïc

Pour finir, j'avais déjà évoqué le fait qu'il m'arrive de proposer du Pinel à mes clients, mais dans seulement deux cas, très difficiles à trouver :

1) Dans les DOM ce qui a pour avantage de proposer une réduction d'impôt nettement plus forte, donc un prix de revient moins élevé. Mais il faut vraiment être spécialiste et accepter d'aller sur place plusieurs fois par an pour ne pas se tromper (j'y suis encore allé fin janvier avec mes associés... sans rien trouver de nouveau à valider).

2) En métropole, à condition d'être en centre ville (le quartier existe et n'a rien à voir avec les zac en Pinel neuf), en réhabilitation (l'immeuble existe donc on peut l'évaluer et le délai de livraison est plus court qu'en VEFA), proche d'une université pour le passer ensuite en location meublée étudiante, donc en profitant d'une autre niche fiscale, tout en évitant une revente qui ressemble à une loterie. Mais ces programmes sont difficiles à trouver et se vendent très vite.

Deux exemples :

Premier exemple avec un crédit total (frais de notaire et de garantie inclus) de 142 400 € sur 20 ans
Coût moyen mensuel 275 €
Loyer mensuel net au terme du crédit 460 € (loyer net de frais d’agence, d’assurance locative et PNO, de charges non récupérables, de taxe foncière, d’impôt et CSG sur les revenus fonciers)

Second exemple avec un crédit total (frais de notaire et de garantie inclus) de 147 100 € sur 20 ans :
Coût mensuel moyen 206 €
Loyer mensuel net au terme du crédit 584 € toujours net de tout, donc réellement net)