LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

[Gérard Foisil]

Je voulais savoir aussi si vous avez de la documentation( livres , vidéos , forum , sites .....) pour se former à l' immobilier et connaître les différentes contraintes, taxes, lois .....

[JamesF]

Bonjour !

Alors voilà, je me suis énormément renseigné sur la loi Pinel, j'ai essayé de trouver un simulateur digne de ce nom, mais à chaque fois je suis tombé sur les liens commerciaux, ou alors après avoir rentré mes informations, la condition c'était que quelqu'un me rappelle...
... bref, je me suis décidé à me faire moi même ma propre feuille de calcul, ce qui m'a obligé à bien tout comprendre comment fonctionne le dispositif, et maintenant je suis en mesure de me lancer en toute connaissance de cause !

Du coup, je fait profiter à ceux que ça interesse de mes explications et de mon Simulateur de loi Pinel, ce coup-ci c'est vraiment gratuit et il n'y a pas d'embrouille !

Le lien vers mon blog : https://larick.fr/simulateur-loi-pinel/

Bons calculs et bon comparatifs, et faite moi part de vos retours !

Effectivement moi aussi j'étais dubitatif sur les sites qui vous demandent constamment vos coordonnées pour vous rappeler...mais finalement...quel avis est meilleur que celui d'un expert ? Personnellement les simulateur en ligne c'est bien rigolo 5 minutes, mais tout n'est pas pris en compte, et baser un investissement à 5 ou 6 chiffres (ou plus!!) sur une calculette en ligne...peu pour moi. Alors oui ça peut aider, ça peut permettre de savoir un peu où on va mettre les pieds, mais rien ne vaut une confirmation et une étude plus poussée d'un expert. J'ai investi il y a peu avec Sphère Immo, et sérieusement ils sont géniaux ! Pas de pression, pas de forcing, aucun frais...je ne me suis pas du tout senti manipuler par un conseiller qui essayait à tout prix de me vendre quelque chose. De bons conseils, un suivi pro...top !

[AS 31]

Bonjour à tous,

J'ai besoin de votre avis : on demande à JamesF ce qu'il a fait comme investissement, mais en détails (type de fiscalité, prix, surface, adresse exacte...) pour vérifier qu'il s'agit bien d'un client hyper content et non d'un commercial qui fait une publicité à peine déguisée ?

[fgg]

Bonjour à tous,J'ai besoin de votre avis : on demande à JamesF ce qu'il a fait comme investissement, mais en détails (type de fiscalité, prix, surface, adresse exacte...) pour vérifier qu'il s'agit bien d'un client hyper content et non d'un commercial qui fait une publicité à peine déguisée ?

Bonjour,
c'est le discours type des publicitaires.

[AS 31]

Bonjour, j'ai lu attentivement les 18 pages et je tiens particulièrement à remercier AS31 " Patrick Legoff" et toutes les personnes qui ont participé.
Je suis novice en la matière et il y a un calcul que j'ai pu rencontrer à plusieurs reprises que je ne comprends pas.
Je vais prendre l'exemple de ROM1_RS :

Appartement T2 de 42.81m² pondérée au pris de 147000€ avec 4700€ de frais=151700€ au total
Zone B1 sur Schiltigheim
loyer: 491€
revalorisation locative: 1%/an
charge: 12% du loyer et de 0€/mois
taxe fonciere: 100% du loyer mensuel mais exonérée les 2 premieres années

Depenses mensuelles: 837€ (pret, ass. decès-inv du pret, frais gestion + ass., syndic, taxe foncière, ass. garantie loyers, surcout impots)
Recettes mensuelles: 631€ (loyers, economies impots avec charges et deficit deductible des revenu fonciers globaux)
Epargne moyenne mensuelle:206€
Rendement net de l'epargne: 19.74%

Je ne comprends pas qu'on puisse épargner 206 euros et avoir un rendement de 19.74 % alors que 837 euros - 613 euros font - 206 euros ce n'est donc pas une épargne dans ce cas mais un déficit.
En parcourant les pages j'ai rencontré plusieurs fois cette situation.
Ma question peut paraître stupide, mais je n'ai pas compris les résultats des calculs où on se retrouve en épargne positive alors que les résultats des calculs sont négatifs .

Bonjour Gérard et bonjour à tous,

Désolé pour le temps de réponse très long à ce message, mais je suis toujours très sollicité par les gens qui me lisent ici (4 à 5 mails par semaine minimum) et j'ai aussi tout le travail de conseil auprès de mes clients à effectuer en parallèle.

Je profite cependant du confinement actuel lié à ce virus qui nous empoisonne la vie pour réussir à me poser et à répondre :

Cela faisait un moment que j'avais vu cet échange de messages au sujet d'un simulateur et ça me démangeait d'y répondre :

Tout ça est très théorique et laisse supposer que l'investissement en Pinel c'est comme un investissement financier et qu'il suffit d'un simulateur pour décider si c'est bien ou non. En faisant ce raisonnement, on donne raison à tous ces vendeurs de "défiscalisation" qui vous vendent une réduction d'impôt en vous faisant oublier qu'en fait, c'est de l’immobilier que vous achetez (la stratégie est d'éviter que vous vous renseigniez sur le quartier, le prix, l'environnement social ou non, etc...).

Mais la réalité est radicalement différente et, pour ceux qui ont suivi mon échange avec mon client qui a investi sur Nice, vous voyez bien qu'il y a un gros travail de notre part avec mes associés pour trouver la ville qui convient, le quartier qui convient, l'emplacement qui convient, l'immeuble qui convient et enfin le prix qui convient (j'ai fait exprès de tout détailler pour vous montrer la complexité de ce travail). D’ailleurs, nous nous rendons toujours sur place pour valider tout ça avant, même quand c'est loin (je viens ce poster une vidéo sur un programme que nous venons de valider en outre-mer et pour lequel mes deux associés se sont rendus sur place au début du mois).

Je reviens à Nice : J'ai toujours voulu éviter de donner ici des exemples de ce que je vends car je ne voulais pas faire de la pub, mais mon client m'a contraint à faire de la pub malgré moi (je ne sais pas si vous avez eu l'occasion de voir les liens des photos de cette résidence).

Enfin, pour revenir à cette histoire de simulateur, je suis en train de terminer une vidéo que je vais rapidement mettre en ligne (abonnez-vous si le sujet vous intéresse car il y aura d'autres sujets abordés bientôt), avec des calculs que j'ai réalisés non pas avec un simulateur mais avec logiciel de gestion de patrimoine (le plus complet et le plus pointu qui existe), vidéo qui m'a beaucoup amusé (et pris pas mal de temps) :

J'ai comparé, pour exactement la même surface, les mêmes conditions de crédit, la même taxe foncière, les mêmes frais d'agence et d'assurance :

• Un T2 en Pinel DOM (outre-mer)

• Le même en zone B1 de métropole (Bordeaux, Nantes, Toulouse, Strasbourg...)

• Puis le même en zone A (Nice, Montpellier, Lille, Lyon...).

Vous allez voir que le résultat est surprenant, mais il s’explique par une fiscalité différente et aussi un mode de calcul du loyer différent.

Mais surtout, ce que vous allez comprendre (et je pense que ça va vous sauter aux yeux), c'est pourquoi tous ces vendeurs de Pinel vous font une étude qui ne dure que 9 ans avec une revente pile à ce moment là.

Ah, j'allais oublier, pour ceux qui ont le soucis du détail, je vous lance un petit défi : dans cette vidéo que je vais essayer de mettre en ligne aujourd’hui j'ai commis deux erreurs (très minimes, ça ne change pas la conclusion, juste très légèrement le résultat). Si vous trouvez, mettez un commentaire en bas pour que je vous dise si c'est ça ou pas (facile à faire, c'est sur Youtube).

Bonne journée et n'oubliez pas de respecter les consignes de confinement.

Patrick LEGOFF

[AS 31]

Bonsoir à tous,

Je sais que certains d'entre vous attendent ma vidéo sur YouTube comparant la loi Pinel en métropole à celle qui existe en Outre Mer, mais j'ai décalé la diffusion de cette vidéo en choisissant d'abord de mettre en ligne une vidéo sur la loi Denormandie (l'actuel ministre du logement) car pas mal de monde me l'avait demandé.

Pour finir, n'oubliez pas de respecter les consignes de confinement car, même si c'est pénible, c'est nécessaire puisque nous n'avons toujours pas de moyens de nous protéger (masques notamment), ni de moyens de nous soigner (à quand les résultats des tests en cours ?), ni même de moyens de nous tester pour savoir qui est porteur du virus.

Bonne soirée et bon courage à tous.

Patrick LEGOFF

[Discret]

Bonsoir à tous,

(...)

Pour finir, n'oubliez pas de respecter les consignes de confinement car, même si c'est pénible, c'est nécessaire puisque nous n'avons toujours pas de moyens de nous protéger (masques notamment), ni de moyens de nous soigner (à quand les résultats des tests en cours ?), ni même de moyens de nous tester pour savoir qui est porteur du virus.

Bonne soirée et bon courage à tous.

Patrick LEGOFF

Bonjour,

Les consignes de confinement, c'est d'abord faire en sorte de ne pas transmettre le virus aux personnes à risques de notre entourage (parents, grands parents, diabétiques , hypertendus ...), pour qui l'issue aurait le malheur d'être fatale. Il faut y ajouter l'éloignement et les consignes de prudence et de lavage de mains.

Le masque n'est pas un moyen de protection personnel indispensable pour un particulier. Ils doivent être réservés en priorité aux personnels de soins, ensuite à tous ceux qui doivent travailler pour assurer la vie courante de tout le monde. Je ne peux que déplorer les ventes illicites que cela a créé au détriment de ceux qui en ont réellement besoin. Je suis sidéré quand je sors promener mon chien ou faire mes courses quand je vois le nombre de piétons promeneurs équipés d'un masque dans la rue, alors que les personnels de soins à domicile en manquent cruellement.

Les tests existants ne sont malheureusement pas fiables à 100 % pour l'instant. Il suffit de lire les histoires dramatiques de certains personnes victimes dans les journaux. Laissons les aux personnels de soins qu'il faut remercier pour leur engagement quotidien. Attendons les tests sanguins.

Merci à tous les personnels soignants, merci à tous ceux qui travaillent au quotidien.

[AS 31]

Bonjour à tous,

Cela faisait longtemps que je n’avais pas posté un message sur ce forum car, depuis que je me suis mis à la vidéo en créant ma propre chaine YouTube pour parler de mon métier, vous êtes encore plus nombreux à me contacter pour des conseils ou projets d’investissement et j’ai vraiment du mal à suivre (ça a été encore pire cet été car j’ai l’impression que vous avez profité du temps libre que vous aviez pendant les vacances).

Je voudrais donc ici m’excuser de ne pas avoir pu répondre à tout le monde (je ne suis pas une machine et le conseil est un métier qui prend du temps si on veut le faire correctement).

Pour finir, sur la masse des mails reçus cet été, il y en avait encore parmi vous qui me demandaient d’analyser l’hypothèse de revente que tous les vendeurs de Pinel mettent dans leurs études. Sur ce point, je vais être très clair : pourquoi achèteriez-vous un appartement dans le but de le revendre pile 9 ans plus tard, comme si c’était un produit financier ? L’immobilier est un investissement de long terme et si j’ai bien fait mon boulot et que c’est rentable (donc pas du Pinel, sauf dans certains cas très rares évoqués en vidéos) pour quelle raison mes clients auraient l’idée de revendre ? Je pensais que vous aviez compris qu’il y a nettement mieux à faire pour un investissement immobilier que cette loi Pinel que j’ai analysé longuement ici (j’ai mis en ligne un exemple d’une de mes réalisations récentes en vidéo hier), mais avec la masse de mails reçus cet été, je me dis que ce n’est visiblement pas clair pour certains.

En tout cas, je tenais à m’excuser auprès de ceux à qui j’ai oublié de répondre.


Bon weekend.
Patrick LEGOFF

[AS 31]

Depuis maintenant quelques années que j’interviens sur ce forum, je me dis que j’ai évité à beaucoup d’entre vous (plusieurs centaines, sans compter ceux qui ne m’ont pas contacté) la catastrophe d’un investissement en Pinel avec un pari sur la revente (si vous n’en êtes pas convaincus, relisez tous les exemples que j’ai pris ici même, ça ne marche pas).

Mais comme je reçois toujours de nombreux mails et que je vois bien que payer des impôts vous semble insupportable, plutôt que de faire un pari sur le fait d’espérer gagner de l’argent sur une revente dans 9 ans, j’ai beaucoup plus simple pour gagner de l’argent grâce à vos impôts : un rendement supérieur à 20 %, avec un remboursement directement par l’administration fiscale en 2022 (donc rendement connu à l’avance, agrément fiscal et court terme).

Et je vous souhaite une bonne année !

Avec le retour des gens qui m'ont contacté suite à mon dernier message, comme je vois que je n'ai pas été assez clair, je vais vous apporter une précision en prenant un exemple. Je modifie donc ici mon message :

Imaginons que vous payez 7 200 € d'impôt sur le revenu. Si vous investissez 6 000 € maintenant, en été 2022, donc dans un peu plus d'un an, l'administration fiscale vous rembourse 7 200 €, soit les 6 000 que vous avez investi plus 20 % de rendement et vous ne payez plus d’impôt.

Autre exemple : Vous payez toujours 7 200 € d'impôt sur le revenu et vous avez 1 000 € de réduction de cet impôt dû au crédit d'impôt d'un salarié à domicile ou de garde d'enfants.
Cette fois-ci, si vous investissez 6 000 € maintenant, l'administration fiscale vous remboursera toujours à l'été 2022 les 7 200 € dus au dispositif de réduction d'impôts que je vous propose, plus les 1 000 € de crédit d'impôt de la garde de vos enfants ou de la femme de ménage.

Pourquoi ? : C'est le principe du crédit d'impôt : Quand vous ne payez pas d'impôts, l'administration fiscale vous rembourse le montant de la réduction d'impôt que vous ne pouvez pas avoir puisque votre impôt est égal à 0 (mais ça n’est valable que pour un crédit d’impôt comme la garde des enfants ou la femme de ménage).

Je ne suis toujours pas certain d'avoir été clair mais j'aurais essayé.

Je vais maintenant répondre à une question qui m'a été plusieurs fois posée sur ce dispositif très particulier. On me dit souvent « Monsieur LEGOFF, c'est super intéressant mais pourquoi les autres ne me le proposent jamais ? ».

Comme vous savez que je n'ai pas de tabou, je vais encore mettre les pieds dans le plat : Si vous vous mettez à la place du commercial et que l'on imagine que mon taux de commission est à 6 % sur ce que je vous vends, est-ce que vous préférez toucher 6 % de commission sur un versement de 6 000 € ou 6 % de commission sur un « bon gros Pinel » à 200 000 ou 250 000 € ? En clair est-ce que vous préférez toucher 360 € et faire du conseil ou 12 000 € et faire de la vente ?

Allez, je vous laisse y réfléchir !

[AS 31]

Bonsoir aux lecteurs de ce forum,

Pour ceux qui ne me connaissent pas, je suis conseiller en gestion de patrimoine indépendant (aucun rattachement a aucun réseau, ni aucune marque), et j'interviens depuis plusieurs années sur ce forum, pour vous mettre en garde contre les gens qui vous vendent la loi Pinel comme un produit financier (et je suis très objectif, puisque je pourrais en vendre facilement, si j'utilisais les mêmes méthodes). Si on vous a déjà réalisé une étude en Pinel, vous pouvez le vérifier, il y a des ratios de rentabilité de tous les côtés, les hypothèses ne sont pas détaillées, et surtout, toutes ces études parient sur une revente au prix d'achat (je l’ai déjà expliqué à travers plusieurs exemples, c'est un pari complètement fou, je dirais même une mauvaise blague).
J'en ai également parlé abondamment sur ma chaîne YouTube, ainsi que pour d'autres exemples sur d'autres supports, toujours détaillés, mais malheureusement, comme je suis très sollicité, j'ai du mal à trouver le temps d'intervenir ici et de poster de nouvelles vidéos (j'en ai quand même mis en ligne une nouvelle il y a quelques jours, où j'aborde plusieurs sujets, dont la loi Pinel, mais il y en a d'autres, comme par exemple, les différents risques liés à la loi Pinel, des exemples en loi Pinel rentables à long terme, comment booster un loyer en location meublée, des comparatifs de reventes en immobilier, la défiscalisation en loi Denormandie, la défiscalisation en One shot avec un rendement connu d'avance, des comparatifs en immobilier sous différents régimes fiscaux…).

Je vais ici vous parler d'une nouvelle anecdote assez énorme, puisque j'avais été contacté par une personne qui m'avait demandé d'analyser une proposition qu'on lui faisait en loi Pinel sur Lyon, en me précisant qu'il avait confiance, puisque la personne qui lui faisait cette proposition, était la femme d'un ami (à partir de maintenant, je vous conseille de vous asseoir si ce n'est pas le cas, car vous risquez de tomber à la renverse).

Quand j'ai reçu cette étude sur Lyon, je l'ai appelé pour lui expliquer que ça n'était pas sérieux, puisque rien n'était détaillé, Mais il m'a dit à ce moment, que la conseillère avait changé de stratégie, car un investissement sur Lyon était trop élevé pour lui, et qu'elle lui proposait d'investir sur Givors.

Pour ceux qui me connaissent, je suis donc allé tout vérifier, mais avant de vous donner mes conclusions, je dois préciser que, comme les autres études que vous me faites passer depuis plusieurs années, celle-ci supposait encore une revente au prix d'achat, avec un gain supposé de l'ordre de 31 000 €, qui va se transformer en une énorme perte, comme vous allez le voir après, comme quoi, même quand on connaît les gens, on a intérêt à se méfier.

Je vous recopie ici le mail que j'ai adressé à cette personne, après qu'il m'ait envoyé l'étude, je me cite donc, avec l'autorisation de l'auteur, puisque c'est moi (j'ai juste retiré les liens des pages internet, puisqu'ils ne fonctionnent pas sur ce forum) :

« Je suis désolé car je vais être rabat-joie, mais une telle proposition ce n'est vraiment pas sérieux, je m'explique :
Je suis allé sur le site officiel des notaires qui enregistre les transactions dans l'ancien (vous avez la copie d'écran en pièce jointe), puis j’ai indiqué l'adresse, et on m'indique un prix compris entre 1 380 et 1 930 € au m² dans ce quartier (et je suis remonté sur un an, il y a 81 ventes). Même si je arrondi à 2 000, l'appartement quand vous propose est 60% au-dessus du marché !
Si vous voulez le vérifier rien de plus simple, voici les annonces du site Seloger sur Givors pour des T2 en ce moment :
Elles sont tout en dessous de 100 000 € ce qui confirme ce que disent les notaires. Il y en a juste une à 124 000 € qui a l'air d'être de l'ancien (c'est indiqué retour à la vente), mais c'est du bluff, car je suis allé sur le site de l'agence immobilière qui passe cette annonce, et il s'agit bien d'un programme neuf. C'est une agence parisienne et regardez tout ce qu'ils ont à vendre sur Givors, que du neuf ! (si vous regardez le détail des annonces vous verrez que c'est indiqué éligible Pinel).
À vous de juger et désolé si j'ai un peu cassé l'ambiance. »

Je ne sais pas quel effet ça vous fait de lire mon message, mais moi ça me fait froid dans le dos, sachant que ces 2 personnes se connaissent.

Bonne soirée et soyez vigilants.
Patrick LEGOFF