Bonsoir aux lecteurs de ce forum,
Pour ceux qui ne me connaissent pas, je suis conseiller en gestion de patrimoine indépendant (aucun rattachement a aucun réseau, ni aucune marque), et j'interviens depuis plusieurs années sur ce forum, pour vous mettre en garde contre les gens qui vous vendent la loi Pinel comme un produit financier (et je suis très objectif, puisque je pourrais en vendre facilement, si j'utilisais les mêmes méthodes). Si on vous a déjà réalisé une étude en Pinel, vous pouvez le vérifier, il y a des ratios de rentabilité de tous les côtés, les hypothèses ne sont pas détaillées, et surtout, toutes ces études parient sur une revente au prix d'achat (je l’ai déjà expliqué à travers plusieurs exemples, c'est un pari complètement fou, je dirais même une mauvaise blague).
J'en ai également parlé abondamment sur ma chaîne YouTube, ainsi que pour d'autres exemples sur d'autres supports, toujours détaillés, mais malheureusement, comme je suis très sollicité, j'ai du mal à trouver le temps d'intervenir ici et de poster de nouvelles vidéos (j'en ai quand même mis en ligne une nouvelle il y a quelques jours, où j'aborde plusieurs sujets, dont la loi Pinel, mais il y en a d'autres, comme par exemple, les différents risques liés à la loi Pinel, des exemples en loi Pinel rentables à long terme, comment booster un loyer en location meublée, des comparatifs de reventes en immobilier, la défiscalisation en loi Denormandie, la défiscalisation en One shot avec un rendement connu d'avance, des comparatifs en immobilier sous différents régimes fiscaux…).
Je vais ici vous parler d'une nouvelle anecdote assez énorme, puisque j'avais été contacté par une personne qui m'avait demandé d'analyser une proposition qu'on lui faisait en loi Pinel sur Lyon, en me précisant qu'il avait confiance,
puisque la personne qui lui faisait cette proposition, était la femme d'un ami (à partir de maintenant, je vous conseille de vous asseoir si ce n'est pas le cas, car vous risquez de tomber à la renverse).
Quand j'ai reçu cette étude sur Lyon, je l'ai appelé pour lui expliquer que ça n'était pas sérieux, puisque rien n'était détaillé, Mais il m'a dit à ce moment, que la conseillère avait changé de stratégie, car un investissement sur Lyon était trop élevé pour lui, et qu'elle lui proposait d'investir sur Givors.
Pour ceux qui me connaissent, je suis donc allé tout vérifier, mais avant de vous donner mes conclusions, je dois préciser que, comme les autres études que vous me faites passer depuis plusieurs années, celle-ci supposait encore une revente au prix d'achat, avec un gain supposé de l'ordre de 31 000 €,
qui va se transformer en une énorme perte, comme vous allez le voir après, comme quoi, même quand on connaît les gens, on a intérêt à se méfier.
Je vous recopie ici le mail que j'ai adressé à cette personne, après qu'il m'ait envoyé l'étude, je me cite donc, avec l'autorisation de l'auteur, puisque c'est moi (j'ai juste retiré les liens des pages internet, puisqu'ils ne fonctionnent pas sur ce forum) :
« Je suis désolé car je vais être rabat-joie, mais une telle proposition ce n'est vraiment pas sérieux, je m'explique :
Je suis allé sur le site officiel des notaires qui enregistre les transactions dans l'ancien (vous avez la copie d'écran en pièce jointe), puis j’ai indiqué l'adresse, et on m'indique un prix compris entre 1 380 et 1 930 € au m² dans ce quartier (et je suis remonté sur un an, il y a 81 ventes). Même si je arrondi à 2 000, l'appartement quand vous propose est 60% au-dessus du marché !
Si vous voulez le vérifier rien de plus simple, voici les annonces du site Seloger sur Givors pour des T2 en ce moment :
Elles sont tout en dessous de 100 000 € ce qui confirme ce que disent les notaires. Il y en a juste une à 124 000 € qui a l'air d'être de l'ancien (c'est indiqué retour à la vente), mais c'est du bluff, car je suis allé sur le site de l'agence immobilière qui passe cette annonce, et il s'agit bien d'un programme neuf. C'est une agence parisienne et regardez tout ce qu'ils ont à vendre sur Givors, que du neuf ! (si vous regardez le détail des annonces vous verrez que c'est indiqué éligible Pinel).
À vous de juger et désolé si j'ai un peu cassé l'ambiance. »
Je ne sais pas quel effet ça vous fait de lire mon message, mais moi ça me fait froid dans le dos, sachant que ces 2 personnes se connaissent.
Bonne soirée et soyez vigilants.
Patrick LEGOFF