Messagepar AS 31 » 05 sept. 2018, 17:24
Bonjour à tous,
Cela faisait longtemps que je n’avais pas pris un exemple chiffré en cas réel mais, pour mon retour de congés, le hasard fait bien les choses puisque parmi les demandes que vous m’avez adressées par mail cet été, il y a un cas d’école en loi Pinel que j’ai comparé à un investissement immobilier très rentable, que je viens de rentrer en catalogue, dans l’ancien (donc sans la réduction d’impôt du Pinel) et avec la fiscalité du meublé.
Voici les données du Pinel qu’un commercial propose à un lecteur de ce forum :
T3 de 59 m² (plus balcon pour les puristes) au prix de 171 000 €, soit 2 898 € par m².
Premier problème : Pour du Pinel, cela ne parait pas cher mais on est à Béziers et le prix moyen des transactions réellement enregistrées par les notaires sur un an donnent un prix moyen de 1 060 € le m² ! Si je vais dans le quartier le plus cher, le prix moyen est de 1 350 € avec un maximum à 1 700 € par m². A 2 898 €, on est 70 % plus cher que le plus cher de cette ville. Donc l’hypothèse prise par le commercial d’une revente au prix d’achat est réellement farfelue. On est ici dans le cadre d’une caricature mais vous pouvez relire tout ce que j’ai déjà écrit au sujet de la revente en Pinel car bon nombre des lecteurs n’ont pas l’air d’avoir encore compris que c’est une hypothèse impossible à tenir, vu ce que je reçois encore sur ma boite mail.
Cependant, avec un loyer de 564 € par mois, cela parait rentable pour du neuf (rentabilité locative 3,96 %).
Deuxième problème : Comme c’est quasiment toujours le cas, j’ai dû corriger l’étude de mon concurrent, car un certain nombre d’hypothèses étaient fausses (notamment le montant de la taxe foncière nettement sous-évaluée).
Si j’intègre tous les frais (taxe foncière, charges, frais d’agence et assurances), la rentabilité locative tombe à 2,72 % et je vous laisse imaginer le tableau quand la réduction d’impôt arrivera à son terme. Cependant, si je réintègre cette réduction d’impôt, la rentabilité remonte à 4,81 %.
Comme je me rends compte que je retombe dans mes travers de vouloir tout détailler (on me dit parfois « Patrick, je n’ai pas tout compris mais je te fais confiance, alors simplifie »), je vais résumer le comparatif :
Pour le crédit, j’ai pris la même hypothèse que mon concurrent, soit un crédit sur 25 ans et pour le loyer, une revalorisation annuelle de 0,5 %, toujours dans les deux cas.
J’ai d’un côté un T3 en Pinel neuf, qui sera livré fin 2019, au prix de 171 000 € plus 7 300 € de frais de notaire et de garantie du crédit. Le loyer net annuel est de 4 656 € (une fois tout déduit, voir plus haut) et la réduction d’impôt annuelle est de 3 566 € pendant 9 ans, puis de 1 783 € les années 10, 11 et 12, puis plus rien après.
De l’autre côté, j’ai aussi un T3 (57 m²) mais au prix de 91 941 € (mobilier inclus), plus 13 000 € de frais de notaire et de garantie (on est dans l’ancien, donc c’est plus cher). Une fois tout déduit, le loyer net annuel est de 5 411 € (rentabilité locative nette de 5,88 %, à comparer aux 2,72 % du Pinel) et il n’y a pas de réduction d’impôt.
Je fais ici une pause pour glisser un commentaire : cela fait maintenant plus de 2 ans que j’interviens ici et que je reçois des mails d’investisseurs qui me demandent, soit d’expertiser des propositions en loi Pinel de concurrents, soit de leur faire des propositions d’investissements et je remarque toujours le même comportement : l’investisseur est tellement attiré par la réduction d’impôt du Pinel, qu’il serait prêt à acheter n’importe quoi, sans se soucier de la rentabilité réelle et en pensant qu’il va pouvoir revendre dans de bonnes conditions.
Passons à l’analyse de mon comparatif :
Pendant les 9 premières années (période où la réduction d’impôt est la plus forte), le coût réel du Pinel est de 146 € par mois, en intégrant la réduction d’impôt et en déduisant tous les frais à déduire.
Sur la même période, mon investissement en meublé coûte en moyenne 91 € par mois, toujours en net.
Sur la durée du crédit, le Pinel coûte en moyenne 343 € par mois, mais ce n’est qu’une moyenne et les années où il n’y a plus la réduction d’impôt, il faut compter un budget de l’ordre de 500 € par mois.
Le meublé coûte sur la même période, toujours en moyenne, 61 € par mois (pour les puristes, j’ai intégré le renouvellement complet du mobilier tous les 10 ans).
Et la rentabilité à la fin du crédit ?
Le loyer net annuel du Pinel, donc en déduisant tout, y compris l’imposition sur les loyers, est de 3 317 €, soit l’équivalent de 276 € mensuels.
Celui du meublé est de 6 147 €, toujours en net, soit l’équivalent de 512 €.
Résumons :
J’ai d’un côté un Pinel qui paraissait rentable car acheté à moins de 3 000 € le m², mais qui sera invendable, à moins d’y laisser beaucoup de plumes (relisez l’analyse du prix au début de mon message). Il faudra donc le garder et il aura coûté 343 € par mois, pour toucher un loyer net, une fois le crédit terminé, de 276 €.
De l’autre côté, j’ai un investissement qui « brille moins » car il n’a pas la réduction d’impôt, mais qui coûte 61 € par mois et qui donne un loyer net, à la fin du crédit, de 512 €.
La morale de l’histoire : ne vous laissez pas aveugler par la réduction d’impôt et arrêtez de croire tous ces commerciaux qui vous disent que tout va bien se passer et que la vie est un long fleuve tranquille (ou alors, vous avez rencontré le serpent du livre de la jungle qui vous a hypnotisé en vous disant « aie confiance… »).
Bonne soirée.
Patrick