Clause resolutoire expresse dans contrat de bail

[Annielego]

bonjour,

j'ai loué un appartement non meublé en juillet 2017. le proprietaire a ajouté dans le bail, section clause résolutoire, une clause expresse. Celle ci indique que : le montant du loyer est ramené à 450 euros au lieu de 470 à la condition d'une location de 24 mois ferme, dans le cas contraire la somme de 470 euros sera appliquée sur la durée de location effectuée.
je voudrais savoir si cette clause est légale, car je quitte le logement avant les 24 mois de location.
merci de votre réponse,

[justedroit]

Bonjour Annielego,
Il ne peut y avoir de durées de location autres que celles prescrites par la Loi en la matière, tant pour le logement vide que celui meublé.

Par contre, le bail peut faire l'objet d'une condition particulière sous condition de son acceptation par le locataire.

En l'espèce, ce bailleur vous a proposé un montant de loyer ramené à 450 € sur 470 € si vous consentez à rester dans les lieux pendant au moins 2 ans.

Dés lors, si cette offre vous convient, acceptez-là. Si elle ne vous convient pas, refusez-la depuis l'ajout au bail de cette clause expresse, le signalant au bailleur tout en lui réglant le loyer sur sa base initiale.

Enfin, si depuis cet ajout il s'est écoulé de temps en mois durant lequel vous avez réglé au bailleur le loyer diminué, ce qui constitue votre acceptation sans ambiguïté possible à cette clause et qu'au surcroît vous entendez quitter les lieux avant le terme de ces deux ans, il faudra restituer au bailleur le moins versé en l'avertissant de cette intention pour éviter tout futur litige.

[Annielego]

Merci pour votre réponse.
Je n'ai pas eu le choix de signer cette clause. Le propriétaire m'a dit que les 450 euros correspondent au montant du loyer de l'ancien locataire, je ne peux pas le prouver.
L'appartement se situe dans une ville située en zone tendue. Il me semble qu'une augmentation de loyer n'est possible que de 15% uniquement si des travaux d'amélioration ont été réalisés pour un montant minimum équivalent à une année de loyer. Ce n'est pas le cas puisque sur le bail il a précisé 2000 euros de travaux.
Si votre repose est exacte, je suis donc perdante car mes APL étaient versées à partir d'un loyer de 450 euros.
De plus le propriétaire n'accepte pas le préavis d'un mois, lié à la zone tendue ( loi de mai 2015). Enfin il m'oblige à faire nettoyer la moquette par un professionnel, ce n'est pas stipulé dans le bail.
La moquette n'est absolument pas tâchée.
Est ce qu'il est dans son droit ?

[justedroit]

Bonjour Annielego,
A la lumière de nouveaux éléments que vous me soumettez dans votre second post, ma première réponse n'est plus tout a fait adaptée à votre situation actuelle. Je reprends donc, ajoutant et précisant que :

Concernant le loyer.
Le Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale stipule que le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire doit être mentionné au contrat.

Et s'agissant d'une révision du loyer relative à des travaux d'améliorations du logement convenue entre les parties par l'insertion au bail d'une clause expresse, comme visée au paragraphe II de l'article 17-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
le 1°de l'article 4 du Décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise à ce sujet que :

« Par dérogation aux dispositions de l'article 3, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :
Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ».

Dès lors, premièrement, le montant des travaux égal à la moitié de la dernière année de loyer est de : 450 € x 6 = 2700 € donc largement au delà du minima.
Et deuxièmement, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux TTC soit : 2000 € x 15 % = 300 € ce qui n'est pas le cas pour 200 €.

Force est de constater qu'il n'y a rien à dire de ce côté là.

Concernant cette clause expresse.
Si comme je l'ai dit, une clause particulière peut être insérée au bail à condition que le locataire en convienne et vous en avez convenue, elle ne peut être illégale.

Ainsi, vous avez accepté une diminution du loyer de 20 € contre votre maintien dans les lieux pendant une durée de deux ans.

MAIS, d'une part, cette obligation qui correspond à une durée minimale du bail n'est pas légale dès lors qu'elle n'est pas imposée au bail comme la reprise du logement par le propriétaire pour y habiter ou le remettre à ses enfants,
Et d'autre part, percevant votre APL sur la base du montant d'un loyer de 450 € et non 470 € comme cela aurait dû être déclarée depuis la date de la dite-clause expresse ;

vous pouvez soulever une contestation portant sur la recevabilité de cette clause.

Concernant le préavis.
L'article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsqu'il émane du locataire le délai du préavis applicable au congé est de 3 mois.

Toutefois, il est d'un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 (qui sont les zones tendues) ce, à condition que le locataire qui souhaite bénéficier de ce délai réduit précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre congé.

Ainsi fait, votre bailleur ne peut s'opposer à un article Loi d'Ordre public.

Concernant la moquette.
Outre le fait que votre bailleur ne peut en aucun cas vous imposer que la moquette du logement soit nettoyée par un professionnel, encore faudrait-il qu'elle ait été salie ou détériorée constatée sur l'EDL de sortie du logement en comparaison à celui d'entrée.

Voilà, sauf erreur ou omission de ma part.

[Annielego]

Merci beaucoup, pour votre réponse.
Le montant du loyer de l'ancien locataire n'est pas inscrit sur mon bail. Il y a donc matière à contester si j'ai bien compris.
Pourriez vous m'expliquer ce que vous entendez dans le paragraphe "MAIS, d'une part, cette obligation qui correspond à une durée minimale du bail n'est pas légale dès lors qu'elle n'est pas imposée au bail comme la reprise du logement par le propriétaire pour y habiter ou le remettre à ses enfants,"
Cela sous entend que la durée des 2 ans n'est pas légale ? Sachant qu'un bail pour un logement vide est de 3 ans.

[justedroit]

1.-Le 8° de l'article 3 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que : « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.
Le contrat de location doit préciser, le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail, ce qui doit être le cas.

2.-Dans le logement vide et s'agissant d'un bailleur physique la durée du bail est de 3 ans et ne peut être inférieure.

Toutefois, selon les termes du premier alinéa de l'article 11 de la Loi précitée, cette durée peut être inférieure à la seule condition qu'un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales.
Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués.

[Annielego]

Merci pour vos réponses et votre réactivité.
Je suis rassurée sur mes droits. L'état des lieux de sortie se passe le 30 mai. J'espère que tout ce passera bien car l'état des lieux d'entrée est plus que succinct et sans réel description de l'appartement. Je n'AI aucun listing détaillé... est ce normal ?
C'était ma première location, le propriétaire est un administrateur de biens et je me suis sentie en confiance.... sachant qu'en plus je n'avais pas trouvée d'autre appartement de disponible.

[justedroit]

Avec plaisir Annielego.
Non, l'EDL d'entrée ne doit pas être succinct.

C'est pourquoi, lors de l'établissement de l'EDL de sortie, vous devrez vous montrer ferme car à défaut, et en vertu de l'article 1730 du Code civil qui dispose que :

« S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » ;

tout ce qui sera mentionné sur l'EDL de sortie alors que cela ne l'était pas sur celui d'entrée, sera à votre charge pour réparation.

Votre attitude est d'être prés de la personne qui établira l'EDL avec en mains votre EDL d'entrée et chaque fois, qu'il mentionnera un moindre défaut, désordre, ou dégât en quelque endroit du logement et sur quoi que ce soit qui ne peut être comparé à l'entrée des lieux, dites ; pas d'accord, je ne signerai pas.

S'il vous répond pourquoi, ou proteste, rappelez-lui l'article 2 du Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale qui veut que :

« L’état des lieux décrit le logement et constate son état de conservation. Il comporte au moins les informations suivantes :

1° A l’entrée et à la sortie du logement :
a) Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;
b) Sa date d’établissement ;
c) La localisation du logement ;
d) Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
e) Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
f) Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;
i)La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;

2° A la sortie du logement :
a) L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
b) La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
c)Eventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée » ;

Lui ajoutant que l'on ne peut comparer ce qui n'est pas comparable, qu'il appartenait alors au bailleur, lui, le professionnel, de se conformer aux dispositions de ce Décret.