Fuite d'eau dans la douche : le bailleur ne répond pas

[Varhélio]

Bonjour à tou(te)s !


J’aimerai partager avec vous un problème que j’ai avec mon bailleur : J’ai pris un
appartement dans une Résidence Temporaire VPS en septembre 2025 ; j’ai été un peu
lent concernant mon Assurance Habitation et je ne l’ai souscrite que le 15 novembre.
Pendant le mois de novembre 2025 j’ai commencé a remarqué la présence d’un peu
d’eau au bas du mur qui sépare la chambre de la salle de bain : la douche se trouve de
l’autre coté de ce mur, pour être précis. Au début j’ai cru qu’il s’agissait d’un problème
de condensation mais j’ai remarqué que les traces d’eau apparaissaient juste après
l’utilisation de la douche, donc il semblerait bien que ce soit une fuite au niveau de
celle-ci. J’en ai notifié mon bailleur le 15 décembre par mail, photos à l’appui et ensuite
je les ai appelés : ils m’ont dit qu’ils reviendraient vers moi mais, évidemment, ils ne
l’ont pas fait. J’ai attendu un mois avant de les rappeler et non seulement la nouvelle
personne qui est en charge de ce dossier a changé mais elle m’a dit ne pas « être au
courant de mon problème » mais en plus que « c’est à vous de faire ces réparations-là ».
J’ai contacté l’ADIL et la personne qui se charge de la manutention de mon bâtiment et
ils ont été tous les deux formels : c’est un défaut structurel et pas à ma charge mais de
plus, si jamais j’essaie de le réparer moi-même et cela se passe mal, je deviendrai fautif.
Je leur aie envoyé 3 autres mails depuis, photos et détails de l’évolution du problème
inclus mais ils ont été ignorés.
J’ai donc contacté un conciliateur qui m’a dit qu’il ne servait à rien que je leur envoi une
LRAR car il suffisait qu’ils n’aillent pas la chercher mais qu’il allait les contacter pour
une « réunion de conciliation » : si jamais, ils ne venaient pas ou bien s’ils venaient mais
qu’ils pensaient que ce n’était pas à eux de payer les réparations, il faudrait que je me
prépare au procès.
Ensuite j’ai pris un rdv gratuit avec un avocat qui m’a dit qu’il fallait que je fasse établir
un PV par Huissier de l’état de la salle de bain (une action qui couterait environ 500€)
afin que l’état de la salle de bain soit bien pris en compte et si après cela ils ne voulaient
toujours pas payer les réparations, que je me prépare à un procès long (il m’a aussi
mentionné en passant que son cabinet me chargerait 1800€ pour tout le procès, du
début à la fin).
D’après la description que j’ai faite à un ami de l’état des choses, auquel il faut ajouter
maintenant un décollement de la peinture d’un mur collé à la douche, le problème
pourrait être un peu plus compliqué qu’un joint de douche usé et donc aurait besoin de
l’intervention d’un professionnel.
Mon bail de Résidence Temporaire est de courte durée, je devrais partir vers mai 2027 et
la Loi du 6 juillet 1989 est exclue mais par contre il y est bien indiqué que le locataire
doit « Informer immédiatement VPS Résidents Temporaires de tout sinistre, dégradation
ou dommage » et que contractuellement ils doivent « remettre un local en bon état
d’usage, ne présentant aucun risque manifeste pour la sécurité physique et la santé ».

Par ailleurs, concernant mon Assurance Habitation au niveau des dates je suis couvert
mais ils ne couvrent pas « Les réparations des ouvrages, des équipements, des
appareils à e􀆯et d'eau [...] lorsqu'ils sont à l'origine du dégât des eaux. » qui seraient à la
charge du bailleur.
Voilà donc les solutions que je vois à cette situation :
- Je change la jointure moi-même en espérant que cela soit su􀆯isant pour stopper
la fuite d’eau ou que ça tienne jusqu’en mai 2027, date vers laquelle je devrais
laisser le logement (et en espérant aussi que mon bailleur « oublie » que le
problème n’ait jamais existé).
- Payer les réparations moi-même en sachant que je ne serais pas remboursé
(j’imagine que le montant sera d’au moins 500€)
- Continuer par la voie judiciaire en sachant que cela va me couter beaucoup
niveau préoccupation et temps pendant au moins un an et surtout une somme
d’argent que je n’ai pas et avec une issue incertaine.
Idéalement je voudrais une solution ou je ne doive ni payer les réparations ni déménager
car j’imagine que même si je décide de quitter ce logement maintenant ou plus tard
dans l’année, mon bailleur voudra me mettre ce problème de fuite sur le dos.
Le conciliateur n’a pas encore pris contacte avec VPS mais j’imagine qu’une fois que ce
sera fait, il ne pourra plus avoir de retour en arrière, donc je vous remercie d’avance pour
les idées, observations, conseils, expériences et stratégies que vous pourrez partager
avec moi pour trouver une solution juste à ce problème.


Merci pour votre temps

[justedroit]

Bonjour Varhélio,

D'abord, étonnante la réponse du Conciliateur de justice qui vous recommande de ne pas adresser une LRAR gardant au copie à votre bailleur, alors qu'elle constitue la SEULE preuve que vous l'avez informé de ce sinistre, ainsi que de la déclaration du sinistre auprès de votre assureur habitation et sa réponse apportée, d'autant que le bail le stipule.

Par ailleurs, je doute qu'un représantant de votre VPS se présente à la conciliation et/ou tienne compte du rapport du Conciliateur de justice puisque, sans présentation et/ou sans accord, il n'y aura aucune conséquence sur la suite de l'affaire, si ce n'est que vous concernant, vous aurez une attestation faisant part que vous avez tenté la conciliation.

Par ailleurs, vous n'avez point besoin de recourir à un avocat pour ce genre de litige pour entamer une procédure car sa présence n'est pas indispensable auprès du tribunal de proximité, qu'il suffit que vous expliquiez la situation au Juge.

Et celle-ci de procédure est pratiquement gratuite.

L'obligation d'un locataire est de stopper la fuite pour stopper la dégradation. Et si vous n'êtes pas sûr que la réparation qui tiendrait de votre obligation de locataire sera couronnée de succès, vous devez, effectivement, contacter des professionnels demandant à chacun d'eux, de vous faire son diagnostic et établir son devis, et choisir le moins disant pour exécuter les travaux tout en conservant les autres devis.

Par ailleurs, pour revenir au courrier recommandé avec AR, vous devez relater les FAITS en les datant, bien mentionner notamment que, vous lui avez déjà fait part du sinistre, qu'il n'en a pas tenu compte en absence de toute réponse, que pour limiter la dégradation que la fuite produit vous avez alors fait appel à un professionnel qui a procédé à sa complète réparation, et qu'à cet effet, vous lui joignez copie de la facture et celles des autres devis, lui réclamant maintenant le remboursement d'une réparation d'une charge qui n'est pas locative.

En attendant, prenez des photos de l'état du sinistre et évitez les douches.

[Varhélio]

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre réponse détaillée, elle m’aide à mieux comprendre les différentes options possibles.

Je comprends votre logique concernant la nécessité de limiter l’aggravation du problème, et c’est aussi ce qui m’inquiète actuellement. Le problème, c’est que l’infiltration a déjà été signalée à plusieurs reprises depuis plusieurs mois, avec photos à l’appui, et que les dégâts semblent désormais évoluer (fissure et peinture qui se décolle près de la baignoire).

Ce qui me fait hésiter à faire les réparations moi-même, c’est surtout que je ne sais toujours pas si l’origine est réellement un simple joint ou quelque chose de plus profond (étanchéité derrière le bac, fuite encastrée, etc.). J’ai justement essayé de faire venir un plombier pour obtenir un diagnostic plus précis.

Concernant l’idée de faire réparer puis demander remboursement ensuite, pensez-vous que cela soit réellement faisable en pratique avec une société de résidence temporaire comme VPS ? C’est surtout ce point qui me rend prudent, car j’ai peur d’avancer les frais sans réel moyen de récupération ensuite.

Par ailleurs, plusieurs intervenants (ADIL, conciliateur, avocat consulté) semblent considérer qu’au vu de l’évolution du mur et de l’humidité, on dépasse peut-être le simple entretien locatif.

Merci encore pour votre aide et vos conseils.

[Varhélio]

De même, j'ai un rdv avec le conciliateur demain matin : avez-vous des conseils concernant les questions quez je devrais lui poser ?
Merci à nouveau.

[justedroit]

RE-,
Bon, déjà le diagnostic du plombier vous renseignera sur ce qui devrait être ou pas une réparation non locative.

Possible que l'évolution du sinistre signifie que cela dépasse une réparation locative d'autant si en vous abstenant de vous doucher l'infiltration a persisté, qu'au surplus la personne chargée de la manutention du bâtiment vous a dit que cela est structurel.

Quant au Conciliateur, expliquez lui bien votre situation, montrez lui les photos de sinistre et, il serait formidable si d'ici là, vous seriez en mesure d'obtenir un témoignage écrit du manutentionnaire.

Et, la seule question à poser au Conciliateur est : Confirmez vous que ce type de réparation est à la charge du bailleur ?

Bonne chance !

[Sauvegarde]

Bonjour,

À mon avis, vous partez un peu trop vite vers le scénario « huissier + procès » alors qu’il reste encore plusieurs étapes utiles et moins coûteuses.

Déjà, au vu de ce que vous décrivez (eau qui apparaît dans un mur voisin de la douche, peinture qui se décolle, aggravation progressive), cela ressemble davantage à un problème d’étanchéité ou de fuite structurelle qu’à un simple entretien locatif. Si c’est un joint silicone usé facilement remplaçable, c’est plutôt du locataire ; mais si l’eau passe dans les murs / sous receveur / plomberie encastrée, on est généralement sur quelque chose relevant du bailleur.

En revanche, je ne suis pas d’accord avec le conciliateur sur un point : la LRAR est utile. Même non retirée, elle permet souvent de démontrer votre démarche et surtout une mise en demeure formelle. Beaucoup de litiges locatifs commencent par là. Vous avez déjà des mails, c’est bien, mais une LRAR de mise en demeure (ou courrier recommandé électronique) donnant un délai clair (ex. 15 jours) me paraît importante avant toute suite.

Je ferais personnellement les choses dans cet ordre :

Ne pas réparer soi-même un problème potentiellement structurel (vous pourriez effectivement vous voir reprocher une aggravation).
Déclarer malgré tout un dégât des eaux à votre assurance habitation : même si la cause n’est pas à votre charge, l’assureur peut parfois aider à enclencher expertise ou recherche de fuite.
LRAR de mise en demeure au bailleur/gestionnaire avec :
rappel chronologique ;
copies de mails/photos ;
demande d’intervention d’un professionnel ;
mention du risque d’aggravation du dommage.
En parallèle, si le logement se dégrade réellement (humidité, moisissure, risque électrique), ADIL ou service hygiène de mairie selon gravité.

Et surtout : continuez à payer votre loyer. Le suspendre unilatéralement est presque toujours une mauvaise idée sans décision judiciaire.

Vu votre échéance de bail en 2027, j’essaierais d’abord une solution ferme mais pragmatique avant de partir sur un procès coûteux.

[MathieuLLL]

Sur le fait de payer et se faire rembourser après : c'est risqué sans accord écrit de VPS au préalable. Ils peuvent contester le montant ou nier la responsabilité une fois les travaux faits.

Ce que je ferais à votre place : la LRAR est la bonne voie, mais adressez-la à la direction ou au service juridique de VPS, pas juste au gestionnaire local. Ces sociétés bougent beaucoup plus vite quand elles voient que vous connaissez les recours. Citez la clause contractuelle sur le "local en bon état d'usage" et mentionnez le risque sanitaire.

Si ça ne suffit pas, le service hygiène de la mairie est gratuit. Un signalement pour insalubrité oblige une inspection officielle. Pour une boîte qui gère plusieurs résidences comme VPS, c'est souvent plus efficace qu'un procès.

[Varhélio]

Bonsoir,
Merci beaucoup pour vos contributions et aide !
J'étais un peu occupé mais le problème reste en cours de résolution.
J'ai vu la conciliatrice qui m'a en effet répété qu'un tel problème était, à son avis, à la charge du bailleur. Un plombier est venu et son avis professionnel fut " Au vu de l'état d'usure, de l'encrassement et de la dégradation des joints d'étanchéité du bac à douche constatés lors de mon intervention, il apparaît que cette détérioration est ancienne et ne résulte pas d'un événement récent..." avis qu'il a mis sur son devis (178€); il m'a aussi dit que, toujours selon son avis professionnel, il y avait "70% de chances pour que le problème vienne de ces fameux joints". De même, j'ai ouvert un dossier auprès de mon assurance, qui va pouvoir se charger des dégâts causés par cette fuite mais pas des réparations de la fuite elle même. L'entreprise Saretec va m'appeler bientôt pour faire une expertise par Visio.
Donc au lieu d'appeler un Huissier pour qu'il fasse un constat ( ce qui m'avait été fortement suggéré par l'avocat gratuit que j'avais vu), il semblerait que mon option la moins compliqué et qui me permettrait de m'approcher le plus de la tranquillité serait celle-ci :
- envoyer une LRAR à VPS ( au Service Juridique) pour leur prévenir que la fuite est toujours présente et que leur rappeler que rien a été fait depuis décembre 2025
- que j'ai fait venir un plombier et ouvert un dossier auprès de mon assurance
- leur demander s'il ne veulent pas faire venir un de leur experts pour inspecter les dégâts
Sans réponse de leur part sous un délai raisonnable, je compte faire venir le plombier afin de faire les réparations, avant que le problème n'empire.
Je me demande simplement si VPS pourrait se retourner contre moi pour avoir fait intervenir un professionnel, alors qu'ils m'avaient explicitement dit au téléphone que "c'était à moi d'effectuer ces réparations" ? J'espère ne pas me faire expulser du logement mais en même temps, si je ne fais rien le problème va devenir bien plus grave, bien plus que 178€...je verrai quand même si je peux me faire rembourser par la suite, mais le priorité est quand même de venir à bout de cette fuite.
Pouvez-vous me donner vos avis ?
Merci

[justedroit]

Bonjour Varhélio,

Je vais vous donner mon avis à la suite de celui du plombier concluant : "qu'au vu de l'état d'usure, de l'encrassement et de la dégradation des joints d'étanchéité, du bac à douche ...".

Cela se traduit par, vous n'avez pas entretenu ou remplacer ces joints qui est une charge locative, que donc votre responsabilité est susceptible d'être engagée, à moins que l'EDL d'entrée mentionne déjà le mauvais état de ces joints.

Envoyer une LRAR oui évidemment mais pas à la direction du service juridique de VPS qui serait un coup d'épée dans l'eau, dés lors que vous n'avez aucun lien contractuel avec elle et qu'elle n'est pas la hiérarchie de la société bailleresse, laquelle est, en principe, la DDETS (Direction Départementale de l'Emploi, du Travail et des Solidarités) qui est l'administration qui contrôle souvent les dispositifs d'hébergement temporaire.

Dire dans ce courrier que, vous allez intervenir en faisant les réparations pour éviter que le sinistre s'aggrave davantage et en raison du fait d'un manque de communication et d'intervention du Gestionnaire en question, correspond à la bonne attitude d'un locataire soucieux de préserver l'état du logement qu'il occupe, ajoutant à ceci toutes vos démarches, le tout en gardant copie.

Par contre, en ce cas, à défaut effectivement d'un état des lieux sur le sinistre par un Commissaire de justice, prendre des photos, et si possible, le témoignage d'une personne de la résidence sur sa vue du sinistre, et faires les réparations.

A la suite de quoi :

a) vous êtes remboursé de vos frais, tant mieux.

b) le remboursement de vos frais vous est refusé au motif que vous n'avez pas obtenu l'accord de la société en question :

1.- vous les avez limités ces frais, car il vous appartenait en tant que locataire de faire la réparation des joints.

2.- vous pouvez toujours assigner la société devant le tribunal de proximité en remboursement de ces frais et vous aurez une très forte chance d'obtenir gain de cause en raison notamment de votre attitude responsable de locataire qui, pour le moins, par défaut de diligence du bailleur a pris une heureuse initiative tendant à circonscrire un sinistre ; l'assureur l'en félicitant a procédé aux réparations des conséquences de la fuite remettant ainsi le logement en l'état.

Mais, à vous de voir !

[Varhélio]

Bonjour,

Merci pour votre réponse rapide.
Je tiens à préciser que le plombier voulait dire " le problème de dégradation des joints précédait l'arrivée de ce locataire dans les lieux sinistrés", ou comme il me l'a dit de vive voix " il serait illogique de penser que des joints de douche vont se dégrader à ce point en 3 mois : ils étaient dégradés bien avant et là ils ont lâché", ce qui va dans le sens de ce que dit l'ADIL, la conciliatrice et l'avocat gratuit que j'ai vu.
Le Commissaire de Justice ne se déplaçant pas gratuitement ( 500€), je ne pense pas qu'il vaille la peine de recourir à ses services pour un éventuel remboursement de 178€.
Par contre je compte bien envoyer la LRAR afin de, comme vois dites, laisser une trace écrite et que tout soit fais selon les règles.
Je posterai ce que le RDV Visio aura donné.
Merci à nouveau !