Vétusté volets roulants : réparations locatives à la charge du locataire malgré expert ayant conseillé remplacement ?

[pacodoso]

Bonjour,

Nous sommes locataires d'un appartement à Strasbourg depuis juillet 2015 et quittons notre logement fin mars. Nous souhaitons anticiper les questions qui pourraient se poser lors de l'état des lieux de sortie, notamment concernant les volets roulants et les menuiseries.

Situation des volets roulants

L'appartement dispose de 9 volets roulants répartis entre cuisine, salon et 3 chambres. Leur état général est très dégradé :

• Les coffres sont en bois brut fortement dégradé (noircissement, joints détruits, peinture écaillée), ce qui suggère une installation datant de 30 ans minimum

• 5 volets sur 9 sont actuellement inopérables : les sangles sont grippées, effilochées ou cassées, avec des enrouleurs métalliques eux-mêmes rouillés et bloqués

• Les volets battants extérieurs présentent une rouille avancée sur leurs ferrures et cadres, avec mousses et lichens témoignant d'un abandon d'entretien depuis de nombreuses années, et des bras de maintien tordus présentant un risque de chute sur la voie publique

Un volet de cuisine hors service depuis plus de 5 ans

Un premier sinistre avait été déclaré à notre assurance en juin 2019 pour des dommages aux volets de la cuisine et de la chambre. Le volet de cuisine, qui s'est cassé entièrement, n'a jamais été réparé depuis. Nous avons dû poser un store provisoire en bois qui n'a pas tenu un an. Lors d'échanges ultérieurs avec les propriétaires, un "mauvais usage" de notre part a été évoqué.

Fenêtre du salon déboîtée et vétusté confirmée par expert

Une fenêtre du salon est depuis plusieurs années très difficile à fermer une fois ouverte. En décembre 2020, lors d'une tentative de fermeture, le vitrage a cédé : un nouveau sinistre a été déclaré à notre assurance. Notre assurance a missionné un cabinet d'expertise qui a visité le logement en avril 2021.

Dans son courrier de juillet 2021, l'expert indique explicitement que "les désordres constatés au niveau des menuiseries PVC et des volets roulants sont essentiellement liés à leurs anciennetés" et qu'il "a conseillé [au bailleur] de procéder à leur remplacement". L'expert avait également contacté le bailleur pour lui proposer d'affecter l'indemnité du vitrage au financement partiel du remplacement de la menuiserie. Le bailleur a refusé et n'a jamais entrepris les travaux.

Nous disposons de l'ensemble de la correspondance expert / assurance documentant ces échanges.

Ma question

Sachant que le remplacement des sangles figure normalement dans les réparations locatives (décret du 26 août 1987), peut-on invoquer la vétusté pour s'exonérer de cette charge, dès lors que :

• La vétusté est manifeste et généralisée : coffres en bois dégradés, enrouleurs métalliques rouillés et grippés, ferrures et cadres extérieurs oxydés

• L'ancienneté dépasse largement la durée de vie standard de 15 à 20 ans retenue par les grilles de vétusté

• La défaillance touche 5 volets sur 9, ce qui exclut la thèse du mauvais usage

• Un expert mandaté par notre assurance a lui-même constaté et consigné par écrit cette vétusté dès 2021, et conseillé le remplacement au bailleur qui a refusé d'agir

Nous disposons de nombreuses photos datées documentant l'état de chaque volet, ainsi que de l'ensemble des courriers et mails de l'expert et de l'assurance.

Merci d'avance pour votre éclairage sur cette situation.

[justedroit]

Bonjour pocodoso,
Vous nous demandez si vous pouvez évoquer la vétusté pour vous exonérer des réparations des sangles des volets ou autres ; je réponds pour votre défense, que cela risque d'être insuffisant pour votre bailleur qui a déjà mis en cause votre mauvais usage sur plus de la moitié des volets et non pas d'un seul qui justifierait la thèse de sa défaillance (une mauvaise pratique n'est jamais isolée), et qui probablement ajoutera l'absence d'entretiens réguliers.

C'est pourquoi, hormis déjà les documents que vous possédez, avez-vous adressé une LRAR à votre bailleur lui faisant part de son manque d'obligation portant sur l'entretien et réparations autres que celles locatives, nécessaires au maintien en état des éléments en question, lui demandant d'y remédier ?

Par ailleurs, la durée théorique de vie des éléments présentée sur une grille de vétusté, laquelle dernière, éditée et négociée entre les différents organismes bailleurs et les représentants des locataires, n'est pas à ce stade de discussion, juridiquement opposable à un bailleur s'il ne l'a pas stipulée dans son bail ; elle sert tout au plus d'indication.

Pour avancer rigoureusement, il faudrait réclamer à votre bailleur les factures des éléments en question.

Cela vous permettra d'abord, de chiffrer les années en comparant leurs dates d'achats et d'installations avec celle d'EDL d'entrée au logement.

Leurs notations vous donnera une idée sur leurs états.

Ensuite, y ajouter la durée de votre location ; d'un ensemble qui estimera objectivement la vétusté réelle.

Et au delà d'un certain seuil, celle-ci ne pourra être contestée, ce qui vous renvoie à l'article 1755 du Code civil :

« Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».

Voilà !

[pacodoso]

Merci pour ces précisions, justedroit. Depuis mon message initial, la situation a évolué et je reviens avec deux points nouveaux importants.

Situation actuelle

Le congé a été donné par LRAR le 15 mars 2026. Le bailleur m'a informé que l'état des lieux de sortie sera réalisé par un huissier de justice, ce qui lui confère une force probante renforcée.

J'ai par ailleurs adressé un courrier LRAR le 1er mars 2026 documentant l'ensemble des griefs (vétusté des menuiseries, absence de DPE, révisions de loyer contestées) et opérant une déduction unilatérale du trop-perçu, avec réserve de tous droits.

Vous m'aviez conseillé d'interpeller le bailleur sur ses obligations d'entretien par LRAR : c'est désormais fait et documenté.

Nouvelle dégradation constatée

En vidant l'appartement, j'ai constaté que des clapets/targettes de parties fixes de portes-fenêtres sont cassés. Ces éléments sont sur des vantaux fixes (non manœuvrés au quotidien) de menuiseries PVC dont l'ancienneté est confirmée par le rapport d'un expert envoyé par mon assurance en avril 2021 (qui concluait déjà à la vétusté généralisée et conseillait le remplacement). La rouille visible sur les pièces métalliques, les joints détruits et la peinture écaillée sur les cadres confirment un état d'obsolescence systémique.

Je sais que le décret du 26 août 1987 mentionne le remplacement des clavettes comme réparation locative. Mais l'article 1755 du Code civil que vous citez me semble pleinement applicable : la casse d'éléments sur des parties fixes non manœuvrées ne peut résulter que de la vétusté, non d'un usage abusif.

Mes questions

1. L'état des lieux étant réalisé par huissier, j'ai contacté l'ADIL pour savoir comment opposer la vétusté : ils n'ont pas su me répondre sur ce point.
Puis-je demander à l'huissier d'appliquer une grille de vétusté, sachant qu'aucune grille n'a été annexée au bail de 2015 ? La grille CNL/UNPI existe mais vous indiquez qu'elle n'est pas juridiquement opposable sans mention au bail. Quelle est la pratique réelle des huissiers dans ce cas ?

2. Pour contrebalancer la force probante du constat d'huissier, est-il utile de faire établir un constat préalable par un agent immobilier ou un autre huissier, avant l'état des lieux contradictoire ?

3. Plus généralement, comment éviter que l'état des lieux huissier ne me soit défavorable sur des éléments relevant clairement de la vétusté, alors même que le bailleur a refusé d'agir malgré les préconisations de l'expert en 2021 ?

[justedroit]

Bonjour pacodoso,

Puis-je demander à l'huissier d'appliquer une grille de vétusté, sachant qu'aucune grille n'a été annexée au bail de 2015 ? La grille CNL/UNPI existe mais vous indiquez qu'elle n'est pas juridiquement opposable sans mention au bail. Quelle est la pratique réelle des huissiers dans ce cas ?

Non, le Commissaire de Justice sera là pour constater l'état du logement. Son rapport tiendra compte évidemment de la vétusté du logement par comparaison avec l'EDL d'entrée.

Pour contrebalancer la force probante du constat d'huissier, est-il utile de faire établir un constat préalable par un agent immobilier ou un autre huissier, avant l'état des lieux contradictoire

Inutile et sans effet. Et ne prenez pas ce Commissaire de justice pour votre ennemi car il doit être impartial quant à la rédaction de son constat.

Plus généralement, comment éviter que l'état des lieux huissier ne me soit défavorable sur des éléments relevant clairement de la vétusté, alors même que le bailleur a refusé d'agir malgré les préconisations de l'expert en 2021 ?

En lui soumettant toutes les preuves du refus d'agir du bailleur notamment sur préconisations de l'expert en question et toutes autres correspondances et photos liées à l'état du logement adressées au bailleur.

[pacodoso]

Mise à jour : état des lieux réalisé par l'huissier du bailleur – déroulement et suite
L'huissier mandaté par le bailleur s'est présenté. Le rendez-vous s'est mal passé sur plusieurs points :

• Il a refusé de prendre connaissance des pièces que je souhaitais partager (courriers d'expert, échanges avec le bailleur, preuves de vétusté des menuiseries).

• Il s'est limité à un relevé photographique, avec des remarques à charge (traces d'usure, volets non fonctionnels, revêtement de sol de la salle de bain), sans mentionner la vétusté manifeste des éléments.

• Après remise des clés, il nous a informé qu'il ne nous communiquerait pas le constat, au motif qu'il a été mandaté exclusivement par le bailleur.

Question sur la régularité de cette procédure
Ma lecture est la suivante : un état des lieux établi sans caractère contradictoire, par un huissier mandaté et payé par une seule partie, qui ne remet pas le document au locataire, ne peut pas être opposé au locataire comme un état des lieux de sortie au sens de la loi du 6 juillet 1989. Il s'agit au mieux d'un simple constat unilatéral, sans valeur d'état des lieux contradictoire.

Ai-je raison ?

Ce que j'envisage
Je prévois d'adresser une LRAR au bailleur pour :

• Constater l'absence d'état des lieux de sortie contradictoire conforme aux exigences légales (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).

• Demander formellement l'organisation d'un état des lieux contradictoire dans les conditions légales — soit en présence des deux parties, soit par un huissier dont les frais sont partagés par moitié conformément à l'article 14 du décret du 30 mars 2016.

• Indiquer que je refuse de me voir opposer le constat unilatéral établi dans ces conditions.

Ce que je prévois de joindre ou de faire valoir en cas de contentieux

• Le rapport Eurexo d'avril 2021 : vétusté généralisée des menuiseries PVC et volets roulants confirmée, remplacement conseillé au bailleur qui a refusé d'agir.

• Les références de fabrication 1988 visibles sur les profilés des menuiseries, corroborées téléphoniquement par le propriétaire actuel de la société installatrice, qui changé de nom depuis plus de 30 ans (autocollant avec l'ancien nome de l'entreprise visible sur un des volets roulants).

• L'ensemble des échanges avec le bailleur documentant son refus de remédier aux désordres signalés depuis 2017.

• La LRAR du 1er mars 2026 actant les griefs et les trop-perçus.

Mes questions :

• Confirmez-vous que ce constat unilatéral ne peut pas tenir lieu d'état des lieux de sortie opposable ?

• Si le bailleur refuse de procéder à un état des lieux contradictoire, quelles sont les conséquences légales, notamment sur la retenue de dépôt de garantie ?

• Quel délai raisonnable dois-je laisser au bailleur pour répondre à ma LRAR avant de saisir la commission de conciliation ou le tribunal ?

Merci d'avance.

[justedroit]

Bonjour pacodoso,

Confirmez-vous que ce constat unilatéral ne peut pas tenir lieu d'état des lieux de sortie opposable ?

Il vous faut savoir que l'établissement de l'EDL de sortie par un Commissaire de Justice même non contradictoirement vaut, pour le moins, élément de preuve mais à la condition qu'il soit soumis à la libre discussion des parties, ce qui ne semble pas être le cas d'espèce.

Si le bailleur refuse de procéder à un état des lieux contradictoire, quelles sont les conséquences légales, notamment sur la retenue de dépôt de garantie ?

Un bailleur qui pense avoir des difficultés à réaliser un EDL de sortie avec son locataire peut, comme partie diligente, missionner un Commissaire de justice et le prendre financièrement à son compte.

Toutefois, ce constat qui n'est pas contradictoire est contestable puisqu'en ce cas, le Commissaire de justice est impartial.

L'EDL ayant été réalisé, le bailleur retiendra tout ou partie du montant de votre dépôt de garantie.

Et là, viendra alors le litige qui ouvrira la voie à une éventuelle procédure amiable et judiciaire, en contestant tout ce qui sera à contester.

Quel délai raisonnable dois-je laisser au bailleur pour répondre à ma LRAR avant de saisir la commission de conciliation ou le tribunal ?

Trente jours.

Suggestion : Faites de votre LRAR un mémoire y joignant copies de tous vos documents, contestant le mode opératoire du Commissaire de justice sur seulement le fait qu'il n'y pas eu de discussion possible pour considérer son constat comme une preuve que vous ayez commis toutes les dégradations ou désordres qui y seraient révélés, lui réclamant copie de l'EDL de sortie. :

Alinéa m) de l'article 4 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
"Est réputée non écrite toute clause :
Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité" ;

disant aussi vous réserver, de signaler le comportement de son Commissaire de Justice à la Chambre régionale des commissaires de justice, et à toute procédure au besoin de la défense de mes intérêts de locataire.