arnaque aux provisions pour charges

[user112358]

Bonjour,


Résumé:

Mon agence/propriétaire a affiché un loyer excessivement bas avec des provisions pour charge volontairement trop basses en début d'année, avant de m'envoyer en fin d'année une facture de régularisation des charges énorme et de multiplier d'un coup mon loyer. Je n'ai pas reçu de décompte des charges ni de justificatif.


Détail:

après une année dans mon logement étudiant, j'ai recu ma facture de régularisation des charges.

Cependant, le montant qui m'est demandé est plus de 4 fois supérieur au montant total des provisions pour charges payées durant toute l'année, et représente environ la moitié de mon loyer total pour toute l'année. Pour une utilisation limitée de l'électricité et de l'eau, sachant que je n'ai presque pas utilisé le chauffage et que je passe très peu de temps dans mon appartement (il me sert juste à dormir, et je n'y ai pas été du tout pendant environ 1 mois et demi/10 ).

De plus, avant cette facture je n'ai recu aucun avis concernant mes charges, j'ai juste une facture très élevée qu'ils me pressent de payer. L'agent m'avait expliqué oralement au début d'année que les provisions pour charge permettaient de payer le chauffage et l'eau, et que tout était compris dedans (ce qui est faux comme je viens d'apprendre). Ils ont profité du fait que c'était mon premier appartement et du peu de temps que j'avais au moment de signer mon bail.

Maintenant ils m'annoncent que ma provision pour charge est immédiatement augmentée de 400%, ce qui augmente de 150% mon loyer (que je ne peux pas résilier pour le moment).

L'agence a affiché un loyer excessivement bas avec des provisions pour charge volontairement très basses (même si assez élevées pour que j'y croie et mes parents aussi), avant d'envoyer en fin d'année une facture énorme sans aucun préavis et de multiplier d'un coup le loyer en comptant sur le fait qu'il me sera difficile de résilier immédiatement.

Je me rends compte qu'ils ont menti sur mon bail en prétendant qu'il n'y avait pas eu de locataire durant les 18 mois avant mon arrivée pour pouvoir ne pas afficher les charges du locataire précédent comme ils auraient dû et placer les provisions au gré de leur imagination (alors que l'appartement était bien occupé pendant l'année précédente, l'ancienne locataire ayant déménagé juste avant mon arrivée donc ils savaient combien les charges réelles valaient).

Je n'ai reçu aucun décompte des charges ni justificatif (ce que je vais demander).

Est ce que j'ai un recours face à cette arnaque, ou est-ce que je ne peux que conseiller aux étudiants de ma ville de se méfier de cette agence ?

[justedroit]

Bonjour user112358,
Oui, il y a des bailleurs qui pratiquent cette façon de faire qui consiste à indiquer à son potentiel locataire un montant raisonnable des charges pour l'attirer à lui, puis à la régularisation de celles-ci, le masque tombe.

Il n'y a pas grand chose à faire dans ce domaine.

Par contre, en vertu de l'article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le bailleur est tenu à justifier les charges récupérables :

"Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ...".

Si comme vous le dites, vous n'avez pas reçu ces pièces justificatives, il vous est fait droit de ne pas les régler, et de continuer à payer le même montant provisionnel.

[justedroit]

Il est question des charges et non du loyer.

Pourquoi débattre ailleurs que le sujet susceptible de dérouter notre internaute ?

Et combien même les charges progresseraient de 1.000 % (caricatural), il n'y aurait aucune arnaque si le bailleur est en mesure de justifier ces dépenses récupérables prévues au Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

[MasterGone]

Bonjour

Je rejoins justedroit dans ses propos. Que le loyer soit très bas, tant mieux pour notre locataire. Il n'est ici question que de charges. Celles-ci doivent être justifiées annuellement pour procéder à leur régularisation. C'est indépendant du montant du loyer.

En premier lieu, il convient donc de demander, si cela n'a pas déjà été fait ou transmis, le justificatif de la régularisation des charges et de vérifier scrupuleusement le détail.

[justedroit]

en tant que propriétaire bailleur et parent de 6 enfants dont trois locataires étudiants en études supérieures, j'ai besoin d'évaluer ce que l'auteur appelle un faible loyer, de faibles provisions de charge.
Que cela ne vous intéresse pas , je le conçois, mais concevez que d'autres puissent l’être.
Merci de laisser l'auteur répondre.

On s'en fout de votre situation familiale et de vos enfants qui sont étudiants en études supérieures car ce n'est pas pour autant que vous répondez correctement à la demande de notre internaute qui nous dit que le montant de ses charges qui lui demandé ont augmenté de 4 fois supérieur au montant total de ses provisions ; IL EST ICI LE PROBLEME !

Le logement était le même avant cette augmentation qu'après !!!!

Enfin, je ne vois pas comment je peux interdire de répondre ici de quoi que ce soit à qui que ce soit.

[MasterGone]

Pourquoi répéter trois fois ce que j'ai écrit dans ma premiere ligne ?

Bonjour, vous n'avez qu'à demander le justificatif des charges demandées.

Parce que vous vous mélangez tout, comme le montre votre 1er message :

J’espère que votre logement est équipé de compteur individuel pour l'eau, l’électricité, l'eau chaude. Sinon le bailleur va socialiser les dépenses entre les appartements. Ainsi le petit consommateur paye pour le gros.

C'est de la gestion de charges de copropriété, définit dans le règlement de copropriété, cela n'a rien à voir avec le bailleur, quand bien même il serait propriétaire de plusieurs logements dans cette copropriété.

Vous ne dites pas quelle surface vous louez, quel est le montant de votre loyer, quelle est le montant des charges mensuel et quelle est le montant des charges de régularisation.
Communiquez ces montants, je vous dirai si c'est une arnaque ou non.

On se moque de la surface et du montant du loyer, qui n'est pas la question de notre internaute. Les charges sont une composante du fonctionnement d'une copropriété, qui sont ensuites réparties sur les locataires et propriétaires. En aucun cas cela ne vous permettra de dire que c'est une arnaque ou non.



Pour terminer, je veux juste ajouter que le locataire peut engager la responsabilité du bailleur si les provisions sur charges ont été manifestement minorées, et obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Les juges ont déjà sanctionné à plusieurs reprises cette pratique.

[justedroit]

Tout à fait d'accord avec vous MasterGone mais si j'ai dit à notre internaute que de côté là, il y a peu de chose à faire, c'est que cette situation ne s'impose pas actuellement à lui

En effet, il s'agit de la régularisation de sa première année d'occupation des lieux, dés lors il n'y a pas encore de préjudice puisque le droit lui est acquit de ne pas régler cette augmentation sans justificatif.

Ce n'est donc que lorsqu'on saura si ce montant est justifié que l'on peut parler de sa perte de chance.

Par ailleurs, je ne pense pas à la réalité d'une telle augmentation des charges puisque si cela était le cas, le bailleur aurait transmis à son locataire ces documents pour précisément justifier cette exorbitante augmentation.

On connaît cette pratique de certains bailleurs mais pas à ce niveau.

A moins, tout simplement qu'il ne s'agisse que d'une erreur.

Le futur nous le dira.

[Eric123]

Bonjour,

On parle quand même un peu dans le vide. Ce serait quand même intéressant que @user112358 nous donne quelques chiffres pour mesurer ou pas la monstruosité du montant du rappel de charges.
De toute façon, la première réaction c'est de demander un tableau des charges et un tableau de répartition, et ensuite de demander à consulter les factures s'il y a lieu.

[justedroit]

Ce serait quand même intéressant que @user112358 nous donne quelques chiffres pour mesurer ou pas la monstruosité du montant du rappel de charges.

Certes, mais nous n'avons pas à évaluer la monstruosité du montant des charges dés lors que notre internaute nous dit que sa régularisation est de 4 fois supérieur à celui du montant de la provision annuelle versée ; ça parle tout de même !

Pour le reste, le Législateur ne précise pas ce qu'il entend comme justificatifs ; du coup les factures sont celles qui prouvent les dépenses récupérables du bailleur.

[MasterGone]

Si le syndic fait bien son travail, il est censé produire un arrêté des charges, après approbation des comptes en AG, affichant le montant total des charges de la copropriété, ainsi que celles récupérables par les propriétaires bailleurs (ou celles imputables aux locataires selon la présentation). Il en est de même pour les relevés individuels de charges qui en découlent.

Le bailleur doit produire ces documents (arrêté de charges et relevé individuel de charges) pour arrêter auprès de son locataire le montant total des charges. Ce dernier devra régler la différence avec les provisions déjà versées ou demander un remboursement si celles-ci sont supérieures aux charges.