contestation loyer

[dml]

Bonjour
Je voudrais savoir si quelqu'un sait si la loi 89 462 du 6 juillet 1989 article 3-1 s'applique à des loyers conventionnés Anah?
Merci d avance.

[justedroit]

Bonjour dml,
L'action de votre ex-locataire à votre encontre est peut-être maladroite mais dml il faut quand même que vous soyez gonflé de venir dans ce forum pour être renseigné à la défense de vos intérêts, sans pour le moins, nous donner un semblant d'excuses sur les raisons pour lesquelles vous avez bafoué allègrement la convention en louant votre bien à un montant du loyer au delà de son plafond autorisé, et au surplus triché sur la surface de votre bien.

[dml]

Bonjpur,
Le prix au m2 est de 5,96 euros c'est celui fixé par l anah que nous avons respecté et la surface est celle indiquée par l anah à la signature de la convention sauf que nous avons isolé la maison pour que les locataires diminuent la facture énergétique, c est l origine de notre problème aujourd'hui

[dml]

Pour 20m2, je comprends pas comment la maison a perdu autant?
Je pense qu'il nous faut faire appel à un autre expert

[justedroit]

Donc, dml, je réponds maintenant à votre question qui est de savoir si l'article 3-1 de la loi 89 462 du 6 juillet 1989 est applicable à des loyers conventionnés Anah, ce qui vous permettrait de présenter comme infondée la demande de votre ex-locataire dés lors qu'elle ne s'est pas appliquée à vous réclamer la diminution du prix du loyer proportionnellement à l'écart constaté, vous permettant ainsi dans le cadre d'une procédure amiable de lui soumettre ou pas le cas échéant, votre réponse dans un délai de deux mois l'acceptant ou pas.

De facto, d'une part, selon l'article L321-5 Code de la construction et de l'habitation, ma réponse est OUI :

"Les rapports entre le bailleur et les locataires du logement pendant la durée de la convention sont régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et par les dispositions du présent chapitre dans la mesure où elles dérogent à la législation en vigueur".

Et d'autre part, l'ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 AVRIL 2023, a décrété que la recherche d'une solution amiable précitée à l'initiative du locataire est un passage obligée avant une procédure judiciaire, que votre ex-locataire n'ayant pas semble-t-il effectuée cette démarche dans le délai de 4 mois après celui des deux mois en cas de non-réponse de votre part, la forclusion s'exerce et la demande de votre ex-locataire est IRRECEVABLE :

"Réponse de la Cour
5. Selon l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à défaut d'accord entre les parties sur une diminution de loyer proportionnée à l'écart constaté entre la surface habitable réelle et la surface indiquée au bail ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.
6. Il est jugé que le délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur (3e Civ., 9 novembre 2022, pourvoi n° 21-19.212, publié).
7. Il en résulte qu'est irrecevable l'action en diminution de loyer formée sans qu'une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur.
8. La cour d'appel a constaté que la demande de diminution de loyer, formée par les locataires en cours d'instance, n'avait été précédée d'aucune tentative de solution amiable.
9. Elle en a exactement déduit que faute d'avoir, préalablement à la saisine du juge, adressé au bailleur une demande amiable restée sans réponse, les locataires étaient irrecevables à agir en diminution du loyer.
10. Le moyen n'est donc pas fondé".

Quant je disais que l'action de votre ex-locataire était malhabile !

Tel est mon avis.

[dml]

Merci beaucoup pour toutes ces informations, j ai demandé un DPE pour avoir la surface habitable d aujourd'hui, sinon en 2011 j ai un DPE de 110 m2 et en 2015 j ai les travaux d isolation qui ont mis une estimation de 115m2 .
De plus mon loyer était un loyer intermediaire et pas social donc je comprends pas , c etait vraiment pas cher

[justedroit]

A moins d'un différend avec votre ex-locataire durant ses années d'occupation de votre bien, je pense à une erreur de transcription car 20 M2 en moins de la surface du logement est visible à l'oeil nu sans besoin d'expert pour le constater.

Et qui sait, si votre ex-locataire recherchant autre chose a trouvé cette aubaine pour tenter en profiter.

[dml]

C est Boorloo ancien et l avocat prend le prix du loyer loc avantage que nous n'avons jamais souscrit, donc je pense que nous devons prendre un avocat nous aussi
Est ce que le prix au m2 sous-estimé peut compenser la différence de surface?
Je viens de regarder sur internet 6 euros le m2 c est le prix des HLM dans la ville ou je loue ma maidon individuelle

[dml]

Merci encore pour votre aide.
La convention est bien renouvelée jusqu'en 2025, c est loyer intermédiaire et le prix on a noté ce que nous a dit l'anah en 2016(5,88euros).Aprés plusieurs appels l'anah refuse de me donner le prix d'un loyer intermédiaire Borloo.
Aujourd'hui j'ai vu une annonce dans une agence pour une maison Boorloo ancien dans la même ville à 6.8 euros/m2 donc je pense que l on peut se baser sur ce prix.

Sinon, par erreur nous n'avons jamais révisé jusqu'en 2023 ou nous avons augmenté et là tous les ennuis ont commencés avec le locataire.

[dml]

Donc maintenant que nous savons que la loi du 6 juillet 1989 s 'applique le mieux pour nous s'est d'attendre ou de saisir le CDC?

Sinon sachant que le loyer a été sous estimé peut on demander un rattrapage?