Revision loyer

[Fabien44444]

Bonjour,

Le propriétaire de l'appartement que loue une de mes filles demande à cette dernière une revalorisation annuelle du loyer qui n'a jamais été faite depuis le début du bail.

Voici le corps de la lettre que ma fille a reçue:

"Conformément aux termes du contrat de location signé le 1 novembre 2019, je vous informe que ce dernier prévoit une révision annuelle du loyer au 1er novembre de chaque année.
Je vous prie de noter qu’à partir du 1er décembre 2023, votre loyer passera donc de 410 euros à
445 euros. Comme le prévoit la réglementation en vigueur ainsi que le bail, cette variation a été
calculée en fonction de l’indice de référence des loyers du 3ème trimestre 2023 publié par l’INSEE
(141,03). Cet indice fait état une augmentation de 35 euros par rapport au loyer du 1er novembre
2019 (indice 129,72), correspondant à la hausse appliquée."

Ayant parcouru quelques sites concernant la révision des loyers, j'ai cru comprendre que le bailleur ne peut prétendre à appliquer cette révision rétroactivement pour les cinq dernières années et qu'il ne peut calculer la révision de loyer qu'avec l'indice de référence de 2022 et non pas celui de 2019 sans toutefois dépasser 3,5 % d'augmentation.

Merci de m’éclairer sur le sujet

Bonne journée

[justedroit]

Bonjour Fabien 4444,
Vous avez bien compris.

SAUF, que la révision du loyer n'est en aucun cas rétroactive, donc 1 an et non 5.

Ainsi, si le bailleur oublie de pratiquer la révision du loyer, il peut s'y appliquer en cours de bail, mais alors sa demande prendra effet à compter de sa réception.

Dés lors, s'il n'a pas manifesté sa volonté de réviser le loyer dans un délai d'un an suivant la date de sa prise d'effet, il perd la clause d'indexation qui s'y réfère et ne peut qu'utiliser l'IRL du dernier trimestre applicable pour calculer le montant du loyer révisé.

Bonne journée à vous aussi.

[mallo]

Vous avez raison : le calcul se fait en prenant l'évolution de la valeur annuelle de l'IRL.
Le calcul :
(loyer actuel x IRL 3e trimestre 2023) / IRL 3e trimestre 2022 => (410x141,03) / 136,27 = 424,32
Le nouveau loyer ne peut excéder 424,32€.

[gilu]

Ah, si tous les messages de ce forum pourraient prendre comme exemple les 2 réponses précédentes !!!

[Fabien44444]

Merci à tous pour vos réponses précises.

Bonne soirée

[Engival]

Bonjour,
Mon cas est très similaire à celui exposé ci-dessus.
Le contrat a été établi le 1er avril 2015, donc soumis à la loi Alur. Il comporte une clause de révision annuelle.
La propriétaire n'a pas fait de révision depuis la conclusion du bail.
En décembre 2023, elle m'a adressé un courrier avec le calcul IRL 4ème trimeste 2014/ 4ème trimestre 2022 conduisant à une augmentation de 9,5% environ.
Elle a été conseillée par l'Anil dans cette démarche. Elle maintient sa position malgré ma contestation de non rétroactivité : rappel sur 1 an maximum, dans la limite de 3,5%.
L'Anil ajoute par ailleurs que une nouvelle augmentation sera possible dès le 1er avril 2024.

Dans son document, l'Anil dit que :
selon certaines décisions des juges du fond , passé le délai d'un an sans révision, on ne peut revenir que sur l'année n-1.
"d'autres décisions de juges de fonds ont retenu une solution différente, en considérant que le bailleur pouvait tenir compte de l'indexation non mise en oeuvre sur l'année écoulée pour réactualiser le montant du loyer".

Cette dernière phrase me parait ambigue et c'est l'argumentation de l'Anil. Il me semble pourtant que la loi Alur est claire : Si le bailleur ne manifeste pas sa volonté de révision dans le délai d'un an, la révision pour l'année écoulée est perdue.

Que répondre de plus à l'Anil ?
Pour apporter du poids à ma réponse, pourriez-vous préciser par exemple si vous avez une fonction dans une association locale UfC, ou autre renseignement utile ...

Merci de votre aide.
Cordialement.

[justedroit]

Bonjour Engival,
On ne peut pas parler véritablement de fonction en parlant, du secrétaire, des conseillers et de son président local que sont les bénévoles qui composent l'association locale auprès de qui vous souhaiteriez de l'aide.

Ici, le forum QUE-CHOISIR est la vitrine du magazine qui porte son nom et, est la représentation de l'association l'UFC-QUE-CHOISIR ; ne vous y trompez pas, ce n'est que ma définition.

Ensuite, vous pouvez faire appel je crois aux juristes de ce magazine qui répondra à votre question, et le cas échéant peut-être vous éditera un courrier contre quelques petits euros ou faire appel aux membres de ce forum qui comme vous et moi ont peut-être des connaissances qui permettent aux internautes demandeurs de trouver une solution à leur problème.

Ceci dit, je peux vous affirmer que les DIRES de l'association l'ANIL sont exacts.

Cela vous semblera paradoxal en regard de la Loi en la matière et à nos réponses précédentes puisque vous dites que vous êtes dans le même cas que celui précédent, mais non pas tout à fait, à un détail prés qui a son importance.. J'explique :

Dans le cas précédent, le bailleur réclame un arriéré en regard dit-il des dispositions de la Loi en vigueur ; nous avons répondu en ce qui concerne cette Loi nous plaçant ainsi dans des certaines décisions des juges du fond, passé un délai d'un an sans révision, on ne peut revenir que sur l'année n-1 selon la formule suivante :

Loyer révisé = loyer pratiqué sur l’année écoulée (hors charge) x IRL applicable à la date de révision / IRL de l'année n-1

Mais si le bailleur au lieu de dire que cette revalorisation s'applique à la Loi en vigueur, prétend que cette augmentation se réfère à tel jugement le citant, d'un juge du fond qui considère que le bailleur peut tenir compte de l'indexation non mise en oeuvre sur l'année écoulée pour réactualiser le montant du loyer, selon la formule suivante :

Loyer de l'année écoulée (hors charges) x IRL applicable à la date de révision /IRL applicable à l'année non revalorisée ;

il ne brise en rien l'esprit du Législateur, dés lors que le montant du loyer qui résulte de l'IRL rétroactif ne correspond en rien à celui qui résulterait des montants des loyers calculés à chaque année écoulée ; subtilité quand tu nous tiens !

Du coup, énervé que vous serez à la lecture de ma réponse, vous allez me rétorquer :
"Alors, c'est foutu pour moi ?".

Je vous répondrai calmement ; Que nenni !

En effet, la Loi se discute et c'est la raison essentielle de ce qui est appelé "DISCUSSION", à la suite de quoi sans accord, ce sera le juge du fond qui tranchera.

Concernant votre cas d'espèce, la réponse qui peut être soumise à cette association en question est de dire que :

"Comme vous me le précisez justement dans ce courrier que certaines décisions relatives aux litiges portant sur les revalorisations tardives des montants de loyers sont alternatives, ce qui revient à dire que cette décision dépend d'un juge selon lequel l'une des parties concernée du contrat désigne à sa prétention l'énoncé du jugement sur la cause, permettez-moi étant l'autre partie, le maillon faible du contrat, de vous opposer l'autre décision du juge du fond qui s'applique aux alinéas 1,3 et 4 du paragraphe I de l'article 17-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

"Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande".

Et pour un bail signé en 2015 où n'était pas encore imposer un bail conforme tel actuellement, de me référer à l'article 1103 du Code civil :

"Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits".

Concluant que dans le cadre d'un procédure amiable, vous attendez une autre proposition du bailleur".

Ces termes voudraient signifier au bailleur ou à qui que ce soit, que dans le cas d'une procédure judiciaire, le gain de cause dépendra seulement de la pensée sur le sujet du juge de fond désigné à cette affaire ; c'est quand même hypothétique et problématique ; c'est le pile ou face !

En tout état de cause, c'est seulement mon analyse sauf erreur ou omission.

[Engival]

Merci de votre réponse.
J'examine de plus près et répondrai plus longuement.
Bonne soirée

[Engival]

Bonsoir justedroit,

Je n’ai pas été suffisamment précis car je ne voyais pas comment l’Anil pouvait avoir une position aussi paradoxale. Cependant, je n’ai eu aucune relation personnelle avec l’Anil.
Le bail du 1er avril 2015 porte l’entête Contrat de location Loi du 6/7/89 modifiée par la loi du 24/3/2014.

La lettre de la propriétaire du 7/12/2023 dit ceci :
« Avec l’aide de l’Adil, nous avons fait le calcul IRL 4ème trim 2014 vs 4ème trim 2022 … Au vu de ce résultat, je demande une augmentation de … à prendre en compte en janvier 2024 ».
Mail de la propriétaire du 17/1/2024 :
« L’Anil confirme que j’ai le droit de demander l’augmentation figurant dans la lettre ... et également l’augmentation annuelle en avril prochain ». En PJ, un document général de l’Anil n’ayant aucun caractère personnel.
La demande ne précise donc pas en regard de quoi elle porte.

Si j’ai bien compris, la subtilité réside dans la demande du bailleur et le calcul simple ou indexé de l’arriéré.
Soit il se réclame de la loi en vigueur et /ou d’un jugement (ex Douai, Versailles, .. ) actant la non rétroactivité au-delà de n-1
Soit il se réclame d’un jugement différent toujours en le citant (ex Aix, Rouen, Paris …) permettant de remonter jusque l’année non revalorisée.
Le résultat serait différent selon un calcul global ou un calcul par année avec une base revalorisée au fil des ans, ce qui permet au juge de dire qu’il reste dans l’esprit de la loi.

Je suis à la fois plutôt rassuré que la position de l’Anil trouve une justification mais, à contrario, troublé par le paradoxe. Est-ce que l’Anil aurait eu la position inverse si, moi locataire, j’avais pris l’initiative de les contacter. Perturbé aussi que la décision du juge puisse être alternative et dépende de la cause invoquée par la partie qui le saisit.

Mon but était de faire la lumière sur la position de l’Anil et non d’engager une procédure judiciaire qui serait, selon vous, pile ou face. Je vais demander un compromis amiable dans « ce match nul » entre la revalorisation totale et le maximum de 3,5 % sur une année.

Je vous remercie de votre aide. Bien cordialement.

[justedroit]

Bonjour Engival,
Oui, vous avez tout parfaitement compris.

L'Anil/Adil informe les propriétaires et les locataires. A ce titre, il est normal que lorsqu'un propriétaire contacte cette association qu'elle aille dans le sens de sa qualité, et inversement pour le locataire.

Pour vous préparer au "combat", je voulais vous préciser ceci :

1.Le bailleur ne doit pas se contenter de vous dire quels IRL il prend pour calculer la revalorisation du loyer mais si ce cela n'est pas, vous démontrer son calcul.

2. La clause sur le sujet relative à la Loi que vous citez, dispose dans son premier alinéa, que : "Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat".

Dés lors, ne pas l'avoir fait lance l'idée de son manquement au respect du contrat qui vous porte préjudice. C''est la raison pour laquelle je vous ai cité l'article Civil ; ce n'est pas anodin et il faut faire feu de tout bois.

3. Il faut savoir qu'avant toute procédure judiciaire, celle amiable est le passage obligé. Elle peut se passer par la Commission Départementale de Conciliation ou le Conciliateur de justice.

Dire à votre bailleur qu'en cas de désaccord sur la proposition que vous lui ferez, vous entendez saisir la juridiction compétente, ne signifie pas que vous agirez dans ce sens en cas d'échec à la discussion, mais démontre votre volonté à la reconnaissance de votre droit de locataire au respect du contrat que vous avez signé.

Bonne négo. Cordialement.