Révision de loyer erronée

[ZoaKart]

Bonjour à tous,

Je suis locataire de mon appartement depuis juillet 2011 géré par une agence Citya. Je m'apprête à le quitter en date du 28 novembre 2024.

Parce que ma voisine souhaite reprendre mon logement et qu'elle a aujourd'hui rencontré une difficulté, je me suis replongé dans mes documents de location. Je me suis rendu compte que mon agence immobilière avait fait une erreur sur le calcul de révision du loyer, et ce chaque année depuis 2011 ! Je pense cette erreur volontaire de la part de l'agence, parce que j'en avais remarqué une sur la révision de 2023 et elle avait été corrigée sans un mot.

Pour être plus clair, je vais vous donner un exemple.
Sur la révision de loyer de juin 2023, il est écrit :

Nous vous informons par la présente que, conformément aux termes de votre bail, votre loyer passera de la somme de 581,37€ à celle de 607,72€.
Date d'effet de la révision : 01/07/2023.
Valeur de l'indice de base (Ib) du 4ème trimestre 2021 : 132,62
Valeur de l'indice révisé (Ir) du 4ème trimestre 2022 : 137,26
Soit : 581,37€ x 137,26 / 132.62 = 607,72€ (Soit 3,50 %).

Or, faites vous-même ce calcul, le résultat devrait être de 601,71€ et non 607,72€ !

Cette erreur de calcul s'est reproduite quasiment chaque année depuis 2012 (première révision de loyer).
Toutes les révisions annuelles ont pris pour référence le loyer erroné de l'année précédente.

Aujourd'hui, en cumulant l'ensemble des erreurs, mon loyer (sans charges) devrait être de 607,96€ contre 622,75€.
La différence depuis 2011 s'élève à 1629,72€ !

Quelle démarche faudrait-il entreprendre ? Que me conseillez-vous ?
Je prévois un courrier en recommandé, puis par la suite éventuellement contacter un conciliateur.
S'il faut tenir compte des 5 dernières années (s'il y a prescription), le montant s'élève tout de même à environ 900€. Je ne compte pas laisser passer une telle erreur !

Je vous remercie pour vos retours.

[justedroit]

Bonjour ZoaKart,
Comme vous le dites, il faut adresser une LRAR gardant son double, au bailleur avec copie pour information à son mandataire, lui démontrant son erreur de calcul et lui demandant de vous restituer les sommes versées à tort.

[macodie]

Bonsoir,
je suis en train de vivre une histoire assez similaire que ZoaKart, mais dans le sens inverse.
Voici les faits :
Nous sommes locataires depuis 10 ans dans le même logement.
Aucun soucis en terme de paiement ou autre.
Pendant 9 ans, ce fut la même agence qui a géré notre dossier.
La communication entre l'agence et nous a toujours été très cordiale et sans le moindre soucis.
Nous avons eu des révisions de loyer du logement et aussi pour le parking à la date anniversaire d'entrée dans le logement, à savoir le 1er novembre.
Mais pas chaque année.
Entre 2017 et 2020 il n'y a pas eu de révision des loyers.
Il y en a eu de nouveaux depuis novembre 2021 et chaques années suivantes.

Fin septembre 2023, nous avons appris seulement par mail que la gestion de notre logement serait confiée désormais à un confrère de l'agence.
Nous avons eu de nouvelles révisions des loyers de - de 15 euros, pour logement et parking.Ces révisions ont pris effet le 1er novembre, comme habituellement.

Mais le 26 octobre 2024, nous avons reçu juste un mail de la part de ce nouveau gestionnaire qui nous informe de ceci :
--------------------------
" Nous avons procédé à la révision annuelle de votre loyer (appartement et parking) conformément aux dispositions légales et contractuelles.
En reprenant votre dossier, j’ai remarqué une anomalie dans le cycle des révisions pour les années antérieures, le calcul a été entièrement revu.
En PJ le détail de ce calcul indiquant le nouveau loyer hors charges.
Il ne sera bien évidemment pas procédé à un correction rétroactive."
---------------------------
Dans son PDF dans lequel il expose son calcul pour justifier cette hausse énorme (et où il fait au final une énorme correction rétroactive sur les 10 ans passés...) voici la formule qu'il a fait pour justifier les nouveaux loyers hors charges :
---------------------------
Type de bail: (03)
BAIL HABITATION 3 ANS du 01/11/2014 au 31/10/2017
Type de révision: (01)
ANNUELLE HABITATION au 01/11/2024
Indice INSEE de référence 125.24 (03/2014)
Indice de comparaison 144.51 (03/2024)

Nouveau Montant = Montant de référence x indice de comparaison / indice de référence
Ce qui lui donne :
1234,64 € = 1070 € x 144.51 / 125.24
-----------------------------

Je précise aussi que dans son PDF il a fait un petit tableau où il indique les montants de cette façon :
- montant de référence = 1070 € (soit celui de 2014)
- montant actuel = 1110,58 € (soit celui de 2024)
- complément = 124,06 €
- nouveau montant = 1234,64 €

Donc dans son calcul, il estime qu'il doit faire une révision depuis le montant de 2014, et ne pas prendre en compte celui que nous payons en 2024 (et donc des années antérieures comme si aucun montant n'avait existé), sous le motif que les cycles de révision n'ont pas été correctement effectué par le passé.
En effet, il est vrai que les cycles n'ont pas été bien respecté, et qu'il n'y en a pas eu pendant certaines années. Mais selon la loi ALUR, il n'est pas possible de revenir en arrière, et malheureusement ce qui est perdu pour le bailleur l'est définitivement.
De plus, je n'ai pas trouvé de texte qui indique que la bailleur a une obligation absolue de faire une hausse chaque année.
Et je pense que c'est ce qui s'est passé, peut-être pour nous fidéliser également et entretenir de bons rapports entre bailleur-locataire.

J'ai contacté l'ADIL pour avoir des réponses quant à mes questions, et pour savoir si je suis dans mon droit de refuser cette hausse, qui est à mon avis une augmentation du loyer déguisée compte tenu du marché de l'immobilier et de l'emplacement du logement.
L'ADIL m'a dit en effet que ce bailleur est dans le tord selon la loi, mais que cela est sur le "fil du rasoir" et qu'il peut tout de même demander cette hausse.
Et que c'est un soucis de comptabilité avant tout.

Je précise aussi que sur le contrat de location, il est inscrit ceci en page 2 pour la partie suivante :
----------------------
REVISION DU LOYER (Art.17-1-I) de la loi du 06.07.1989 :
" la variation annuelle du loyer ne peut excéder, à la hausse, la variation sur un an de l'indice de références des Loyers publié par l'INSEE dont les éléments sont indiqués ci-contre : le loyer sera révisé chaque année le 1 novembre.
Après sa date de prise d'effet, le bailleur dispose d'un an pour manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer. A défaut, le bailleur est réputé avoir renoncé à la révision du loyer pour l'année écoulée ; Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision prend effet à compter de sa demande."
------------------------

Sur cette page il y a également un petit encart avec l'Indice de Référence des Loyers qui est ainsi :
3eme trimestre 2014
valeur : 125,24

Et c'est sur cet encart que je m'interroge pour savoir si le bailleur est dans son droit ou non au final ; peut-il avec cette indication, prendre la valeur de 2014 pour recalculer et donc récupérer cette hausse de 124,06 € pour le loyer ? Sachant qu'il a fait de même pour le loyer du parking, en l'augmentant encore de 18 euros par rapport à l'année 2023. (hausse qui avait été de presque 10 euros déjà entre 2023 et 2024). Pour les loyers finaux (parking compris), nous sommes passés de 1289,12 € à 1431,46€ soit une augmentation de près 143 euros d'un mois sur l'autre...

Je comprends bien que ma demande est assez spéciale compte tenue des différentes erreurs commises par l'agence qui s'occupait du logement au départ.

J'espère que vous pourrez apporter des réponses positives qui m'aideront dans mes démarches pour cette situation assez stressante et navrante pour cette fin d'année.
Merci d'avance.
Bien Cordialement.
Macodie

[justedroit]

Bonjour Macodie,
Il vous faut savoir :

1.- Pour qu'un bailleur puisse pratiquer la révision annuelle de son loyer, il doit d'une part, le mentionner sur le bail, et d'autre part, l'annoncer chaque année à son locataire.

Si cette révision annuelle n'est pas prévue au bail, il ne peut réviser son loyer jusqu'au terme du contrat.

2.- Un bailleur qui oublie totalement de réviser son loyer dans l'année, perd ce bénéfice qu'il ne peut rattraper l'année suivante.

Et s'il tarde à la pratiquer dans l'année, la révision a lieu à la date de sa demande.

Ainsi, il en ressort que si le bailleur n'entend pas à dessein, réviser son loyer, ce qui pratiquement n'existe pas et c'est bien normal, il ne peut mettre cette révision en jeu pendant toute la durée du contrat.

3.- Puis il y a, comme dans votre cas d'espèce, où le bailleur n'a pas révisé son loyer pendant plusieurs années consécutives ou à répétitions, et qui objecte que sa raison est un problème mécanique, appelé comptable comme cela vous a été dit, ou de cycle de révisions comme cela vous a été dit aussi ; c'est autre chose.

En effet, la Haute Autorité a décrété, que l'article 17-1 de la Loi du 6 juillet 1989 qui entend de ce qui a été dit précédemment, que l'application de la révision du loyer prévue au bail suppose une manifestation du bailleur et que si celle-ci n'a pas été exercée, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause.

Mais pour autant, cette clause d'indexation prévue au contrat ne disparaît pas, de sorte que le bailleur peut recalculer les augmentations de loyer comme si elles avaient été appliquées chaque année depuis le début du bail, en utilisant comme base le loyer initial.

Il faut donc comprendre que l'indexation du loyer est un mécanisme du système qui n'a rien à voir avec le loyer lui-même ou ses charges.

Ceci a pour but et vous l'avez compris, d'éviter que le montant du loyer non révisé ne correspond plus au prix du marché de telle sorte qu'autrement, le bailleur pour se rattraper de sa perte, sera tente d'augmenter le prix du loyer en regard de ceux pratiqués dans un même environnement avec ses mêmes caractéristiques.

4.- Comme il s'agit d'un mécanisme, la prescription quinquennale ne s'applique pas.

J'en conclus, que le prix révisé de votre loyer selon la formule :

1070 (montant initial du loyer x 144,51 (indice du 3ième trimestre 2024) divisé par 125,24 (indice de référence initial non vérifié) qui désormais s'élève à 1234,64 € est, en tout cas pour moi, correct.

Telle est seulement mon analyse sur ce sujet.

Cordialement.