Révision de loyer dans passoire thermique

[NicR]

Bonjour,
avant toute chose, désolé de créer ce nouveau sujet. J'ai vu qu'il y avait un récent sujet similaire, mais je ne sais pas si je pouvais l'utiliser.

Depuis Novembre 2015 (bientôt 7 ans), je suis locataire d'un appartement que la propriétaire fait gérer par une agence immobilière. Jusqu'alors, pas de soucis majeur, ça se passait bien avec mon agence.

Chaque année, mon loyer a augmenté d'environ 5€/mois, ce qui est normal il me semble, donc je m'y suis fait.
Mais là, pour cette année, j'ai reçu une révision de loyer de 18€/mois. J'en ai parlé à mon agence par mail et j'ai compris que cette augmentation était due à l'indice de référence des loyers qui s'était envolé en 2022. Je trouve ça abusé, donc j'ai poursuivi mes recherches.

J'ai donc appris que depuis Août 2022, les loyers des logements loués ayant un DPE de F ou G ne pouvaient plus être augmentés.
Or, en Novembre 2015 avec mon bail, j'avais eu un compte-rendu de diagnostic DPE (fait en 2011) disant que mon appartement était classé F en logement énergivore (et classé G en GES). Je ne pense pas qu'il y ait eu de travaux d'isolation faits depuis 2011, donc même si ce diagnostic date, j'imagine que la classe n'a pas changé... (la vitesse à laquelle le chaleur part quand j'interromps le chauffage au gaz confirme que l'isolation est mauvaise)

Je pensais donc être concerné par ce blocage d'augmentation de loyer.

Mais quand j'en fait part à mon agence, par mail, ils me répondent ceci :
"A ce jour, nous ne pouvons indexer les nouveaux baux mais pour l'année en cours c'est possible en revanche l'année prochaine non."
J'ai recopié leur message mot pour mot.
Je ne comprends rien à cette réponse, et du coup j'ignore si la loi Climat et résilience du 22 Août 2021 (bloquant les augmentations de loyers pour les passoires thermiques depuis Août 2022) me concerne ou pas.
Pourriez-vous m'aider? svp

[justedroit]

Bonsoir NicR,

"A ce jour, nous ne pouvons indexer les nouveaux baux

C'est exact.

mais pour l'année en cours c'est possible

Pas tout à fait puisque pas au delà du 22/08/2022

en revanche l'année prochaine non."

C'est exact.

Vous concernant :
Votre DPE réalisé en date du 11/2011 soit antérieurement à la période allant du 01/2013 au 01/07/2021 dont la validité va jusqu'au 31/12/2022, n'est plus valide depuis le 11/2021 qui est donc la durée normale de validité du DPE.

Et, comme c'est à compter du 24/08/2022,
-que les loyers des logements dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G - passoires énergétiques ou thermiques - ne pourront plus être augmentés en fonction de leur reconduction tacite ou de leur renouvellement,
-que votre dernier renouvellement du bail a été effectué normalement au 11/2021 qui est d'une date antérieure à l'effet de la Loi du 24/08/22.
C'est donc d'après celle-ci, soit à votre prochaine reconduction du bail que l'indexation du loyer ne sera en principe plus possible.

Toutefois, vous dites que pour cette année vous avez reçu votre révision de loyer ; n'est-elle pas donc à la date d'effet du bail au mois de Novembre ? date à laquelle rien ne vous aurait interdit de comprendre le raisonnement de l'agence, comme quoi la prochaine indexation du loyer soit au 11 de cette année et après le 24/08 n'a plus court.

[NicR]

D'abord, merci beaucoup pour votre réponse.
L'avis d'experts compte beaucoup pour moi.

Votre DPE réalisé en date du 11/2011 soit antérieurement à la période allant du 01/2013 au 01/07/2021 dont la validité va jusqu'au 31/12/2022, n'est plus valide depuis le 11/2021 qui est donc la durée normale de validité du DPE.

En effet.
Mais s'il le fallait, je demanderais à faire un nouveau DPE qui, je n'en doute pas, confirmerait le précédent.

C'est donc d'après celle-ci, soit à votre prochaine reconduction du bail que l'indexation du loyer ne sera en principe plus possible.

Je vois.
Sur le bail, il est écrit que celui-ci avait une durée de 3 ans (donc jusqu'en Novembre 2018). Durée après laquelle il serait prolongé de 3 ans de nouveau (jusqu'en Novembre 2021).
Si je comprends bien, la prochaine fois qu'il est censé être renouvelé c'est en Novembre 2024 ? A moins qu'après le premier renouvellement la prolongation du bail devienne annuelle?
Parce que, en clair, ça voudrait dire que malgré un logement passoire thermique aujourd'hui, je continuerais à payer les augmentations de loyer pendant encore 2 ans?
J'espère que non.

Toutefois, vous dites que pour cette année vous avez reçu votre révision de loyer ; n'est-elle pas donc à la date d'effet du bail au mois de Novembre ? date à laquelle rien ne vous aurait interdit de comprendre le raisonnement de l'agence, comme quoi la prochaine indexation du loyer soit au 11 de cette année et après le 24/08 n'a plus court.

Oui, je viens de la recevoir hier, et la date d'effet est effectivement pour ce mois de Novembre (précisément au jour de mon emménagement).
Navré, je n'ai pas compris ce que vous voulez dire par "date à laquelle rien ne vous aurait interdit de comprendre le raisonnement de l'agence, comme quoi la prochaine indexation du loyer soit au 11 de cette année et après le 24/08 n'a plus court."

[justedroit]

Bonjour NicR,
La Loi a programmé une réduction de la durée de validité du DPE au plus tôt pour celui réalisé en janvier 2013 qui verrait sa validité s'éteindre au + tard au 31/12/2022, ce qui correspond en réalité à sa durée normale de 10 ans, date à laquelle les nouveaux baux ne pourront plus faire l'objet de revision des loyers et pour ceux en cours à effet de leurs reconductions.

Donc d'après moi, oui vous bénéficierez de cet avantage mais seulement à compter de votre prochain renouvellement de bail, d'autant que les nouveaux critères de DPE qui définissent un logement décent comme cela serait votre cas d'espèce, sont applicables selon les termes de l'article 2 du Décret no 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine, qu'à compter du 01/01/2023 et seulement encore pour les nouveaux contrats de location.

Votre agence vous a répondu évoquant les nouveaux baux et non ceux en cours alors que c'est votre cas, pour probablement s'éviter de se créer des diifficultés au paiement de cette augmentation de loyer le mois prochain.

C'est pourquoi, je vous ai dit que rien ne vous interdit de comprendre son raisonnement comme quoi, la prochaine indexation du loyer soit au 11/2022 donc après le 24/08/2022, date des loyers bloqués, n'a plus court.

Vous pouvez aussi lui objecter que compte-tenu que cette indexation va jusqu'en 2024 et que ce logement est une passoire, vous n'avez pas l'intention d'y rester jusque là s'il maintenait son inddexation.

[NicR]

Un grand merci pour vos réponses.
Du coup, sachant que cette inévitable augmentation n'aura pas de diminution par la suite (ils savent augmenter pendant l'inflation, mais ils oublient de rebaisser ensuite ...), je ne sais pas si je pourrais tenir ici jusqu'en 2024. Surtout si l'IRL est aussi haut en 2023 ...
Bref.

Vous pouvez aussi lui objecter que compte-tenu que cette indexation va jusqu'en 2024 et que ce logement est une passoire, vous n'avez pas l'intention d'y rester jusque là s'il maintenait son indexation.

oui, je vais tester cette négociation. Merci.

Je comptais dire à l'agence que, si je déménageais, l'appartement ne pourrait pas être reloué par la suite et qu'il était de leur intérêt que j'y reste (sous peine de grosse perte de revenus pour le propriétaire). Mais je viens de voir que cette loi empêche les locations uniquement pour les classes G, à priori, et non les F. Donc cet argument tombe à l'eau.
Dégoûté.

[justedroit]

Bonjour NicR,

Je comptais dire à l'agence que, si je déménageais, l'appartement ne pourrait pas être reloué par la suite et qu'il était de leur intérêt que j'y reste (sous peine de grosse perte de revenus pour le propriétaire). Mais je viens de voir que cette loi empêche les locations uniquement pour les classes G, à priori, et non les F. Donc cet argument tombe à l'eau.
Dégoûté.

Non pas tout à fait puisque,

Première incitation : le délai de votre DPE est expiré.
Du coup, le bailleur sera tenu à le renouveler en cas de relocation et s'il est alors classé G, c'est couic pour lui.

Seconde incitation : demander au bailleur de renouveler le DPE expiré donc plus valide en cours de location.

[NicR]

Bonjour,

merci. je vais essayer ça, en étant le plus diplomate possible, car l'idée n'est pas non plus de m'embrouiller avec l'agence, bien évidemment.