Désolé de mon manque de réactivité pour ceux qui attendaient mes réponses mais mon emploi du temps est très chargé en ce moment et ma priorité va à mes clients ainsi qu’aux personnes qui m’ont contacté (dont Alex 77 pour qui je réalise actuellement une étude, ceci afin de vous préciser, au cas où certains en douteraient, que je réponds toujours quand on me sollicite, mais parfois avec un décalage dans le temps).
Je vais maintenant répondre à JEAN MI, directement dans son texte pour que ce soit plus clair, en faisant cependant un constat, qui est toujours le même : le gens qui vendent de la « défiscalisation » à travers la loi Pinel restent toujours sur des propos commerciaux qui sont des généralités, sans jamais rien démontrer par des exemples.
Pour finir, je vais vous donner deux exemples où la loi Pinel peut être cohérente, mais à long terme, donc sans supposer une revente au bout de 9 ans. Il me semble que j’avais déjà évoqué ce cas du passage en location meublée (ici en étudiant) au terme des 9 ans de réduction d’impôt. Vous noterez donc que je ne me contredis pas : la loi Pinel vendue comme un produit d’épargne fait pour récupérer un capital, ça ne fonctionne pas, mais à conditions d’être sélectif (ce genre de produit est difficile à trouver et j’y passe parfois plusieurs mois) on peut envisager du Pinel à long terme.
JEAN MI a écrit :Bonjour à tous,
Après lecture des différents posts, je me devais de réagir :
OUI le neuf est plus chère que l'ancien (le contraire aurait été étonnant avec 20% de TVA)
Ma réponse : L’argument ne tient pas : ceux qui vendent aujourd’hui un logement ancien ont eux aussi payé de la TVA à l’achat. Vous essayez de noyer le poisson en nous faisant croire qu’il y a de la TVA seulement sur le neuf et que c’est la raison pour laquelle il est (nettement) plus cher (et non « chère » quand il s’agit d’un mot masculin) que l’ancien. Bien tenté mais ça ne prend pas.
Cependant, ce type de placement est bien plus rentable que tous les autres supports financiers ou immobiliers actuellement.
Ma réponse : Et là, comme je m’en doutais, vous ne démontrez rien. Où est votre analyse pour démontrer votre conclusion ? Et vous n’y allez pas de main morte « bien plus rentable que tous les autres supports financiers ou immobiliers actuellement. ». Je trouve qu’une conclusion aussi gonflée aurait mérité une analyse « aux petits oignons », bien soignée et bien détaillée.
Je vous fait remarquer que faire une acquisition sous le dispositif PINEL revient à acheter du neuf au prix de l'ancien.
Ma réponse : J’ai déjà démontré le contraire.
Ces dispositifs permettent donc à de nombreux contribuables de pouvoir sécuriser leur avenir, en investissant dans un immobilier sécurisé.
Ma réponse : En quoi est-il sécurisé ?
AS 31, vous l'avez compris je suis complètement opposé à tous les arguments que vous développez qui sont tous simplement faux !
Ma réponse : J’avais bien compris que vous n’étiez pas d’accord avec moi, mais vous avez oublié de m’expliquer pourquoi, avec un exemple. En fait je crois savoir pourquoi : la loi Pinel, vous en vendez et probablement que c’est le seul produit que vous savez vendre.
Peut-être avez-vous eu, vous même, une mauvaise expérience, comme beaucoup dans le monde de l'immobilier, mais vous ne pouvez pas faire de généralité quand il s'agit d'immobilier.
Ma réponse : Vous auriez dû lire tout ce que j’ai écrit (je sais, les commerciaux n’aiment pas lire) car vous auriez appris que j’exerce le métier de conseil depuis 25 ans et que je suis probablement un des seuls à ne pas valider l’investissement en loi Pinel, enfin pas comme elle est vendue habituellement (voir mon exemple après).
Par contre, en vous lisant je me tord de rire car vous vous contredisez sans même vous en rendre compte :
Vous nous dites d’abord « Ces dispositifs permettent donc à de nombreux contribuables de pouvoir sécuriser leur avenir, en investissant dans un immobilier sécurisé. »
Puis juste après « Peut-être avez-vous eu, vous-même, une mauvaise expérience, comme beaucoup dans le monde de l'immobilier »
Bien à vous,
Pour finir, je vais vous montrer deux exemples qui peuvent fonctionner en Pinel, mais à long terme, donc sans faire le pari d’une revente hypothétique. Les deux programmes sont de l’ancien entièrement réhabilité, tous les deux en centres-villes et proche d’une université (passage en meublé après la période de réduction d’impôt), le premier à 20 mn à pied d’une fac de sciences et le second à 500 mètre d’une fac de droit et sciences politiques. Si vous désirez vous orienter vers du Pinel en réhabilitation, faites attention aux prix car certains promoteurs ont tendance à gonfler les prix en mettant en avant l’avantage fiscal.
Voici la copie de la synthèse de chaque étude (j’ai eu la main un peu lourde sur le coût du mobilier mais c’est volontaire) :
Premier exemple avec un crédit total (frais de notaire et de garantie inclus) de 142 400 € sur 20 ans
PHASE PINELTrésorerie nette cumulée (Recettes - Dépenses) -31 527 €
Durée de la simulation 115 mois
Effort mensuel moyen (Trésorerie nette cumulée / Durée de la simulation) 274 €
AU TERME DU CREDIT AVEC PASSAGE EN LOCATION MEUBLEE APRES LA PERIODE PINELTrésorerie nette cumulée (Recettes - Dépenses) dont 6 000 € de mobilier -71 963 €
Durée de la simulation 240 mois
Effort mensuel moyen hors meubles 275 €
Loyer mensuel net au terme du crédit 460 €
Second exemple avec un crédit total (frais de notaire et de garantie inclus) de 147 100 € sur 20 ans :
PHASE PINELTrésorerie nette cumulée (Recettes - Dépenses) -26 113 €
Durée de la simulation 114 mois
Effort mensuel moyen (Trésorerie nette cumulée / Durée de la simulation) 229 €
AU TERME DU CREDIT AVEC PASSAGE EN LOCATION MEUBLEE APRES LA PERIODE PINELTrésorerie nette cumulée (Recettes - Dépenses) dont 6 000 € de mobilier -55 558 €
Durée de la simulation 240 mois
Effort mensuel moyen (Trésorerie nette cumulée / Durée de la simulation) 206 €
Loyer mensuel net au terme du crédit 584 €