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LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

MAXINVESTOR
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar MAXINVESTOR » 27 Nov 2017, 17:26

Bonjour
je viens de lire (et pourtant nous sommes en 11/2017) quelques post sur la loi Pinel 2016 et je dois dire que la démonstration chiffrée réalisée par AS31 est très bien faite. Un seul conseil pour les investisseurs 2018 a ce sujet, calculez tout et vous aurez de très mauvaises surprises si vous allez jusqu'au bout de votre démarche d'achat. Le "conseiller" déjà n'est qu'un vendeur et vous verrez que, quelque soit votre profil vous rentrerez dans la faisabilité du projet ; que vous serez un grand gagnant au final .... que nèni bonnes gens.... les seuls seuls vrais gagnants sont les promoteurs point final/

AS 31
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 08 Déc 2017, 19:19

En cette fin d'année, j'ai deux conseils à vous donner :

1) Arrêtez d'écouter le commercial qui vous met la pression pour vous faire prendre une décision rapide, à la fois parce que la loi Pinel est reconduite mais aussi parce que l'on investit pas dans l'immobilier comme on achète un paquet de lessive (je préfère que mes clients prennent le temps de bien réfléchir, quitte à louper une opportunité car je finirais bien par leur en trouver une autre).

Je vous fait cette remarque car j'ai souvent été sollicité cette année par des gens qui m'avaient lu ici et qui m'avait adressé un mail pour me demander une analyse sur ce qu'on leur proposait et la technique du commercial était toujours la même : "Je vous ai mis une option sur l'appartement pour le réserver mais je ne peux la tenir que 48 heures, sinon le bien sera vendu". Il faut vous dire qu'en général, et je connais bien mon environnement professionnel, quand on vous met une telle pression, c'est que l'on a pas d'autres arguments objectifs à mettre en avant et que l'investissement qu'on vous propose n'est probablement pas aussi exceptionnel que ce qu'on vous raconte.

2) Je suis souvent intervenu sur ce forum en prenant plusieurs exemples qui démontrent que le discours du commercial "défiscalisateur" vous emmène droit dans le mur. Je vous en fais un rappel ici en vous incitant à tout lire, même si ça prend du temps car il vaut mieux 1/2 heure de lecture plutôt plutôt que de commettre une erreur à 150 000 ou 200 000 €.


Cordialement.
Patrick LEGOFF


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Messagepar E1965 » 16 Déc 2017, 13:37

Bonjour. Approché par un cabinet de gestion, je me suis lancé ds un investissement en résidence senior. L opération était proposée par une société à la fois promoteur et gestionnaire, ce qui permettait d'éviter les litiges qu'il y a souvent entre les intervenants (construction, réception, et mise en exploitation). Aujourd hui, je suis toujours en attente du bail alors que la reception a eu lieu en octobre dernier, le gestionnaire se justifiant par le fait que le promoteur ne lui a pas encore livré le mobilier. En relisant les documents en ma possession, je me rends compte qu à défaut d'avoir en face de moi un "promoteur gestionnaire" comme ce que m'avait vendu le cabinet, j ai une multitude de sociétés sans lien très clair, qui sont apparus au fur et à mesure que mon engagement se mettait en place, le cabinet m'expliquant que cela était courant ..etc. Qd je dis sans lien, ce n' est pas tout à fait vrai, car on retrouve le nom des mêmes personnes à la direction de chacune d'elles. Donc méfiance.

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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 26 Jan 2018, 13:39

Bonjour,

Ce message s'adresse à Mr ou Mme R..... (je n'ai gardé que la première lettre du nom par confidentialité).

Vous m'avez adressé un mail mercredi à 23h40 avec l'étude d'un cabinet qui vous propose un investissement en Pinel à Lens.

J'ai voulu vous répondre mais ma boîte mail m'affiche par deux fois un rapport d'erreur.

Si vous me lisez ici, j'ai beaucoup de choses à vous expliquer sur cette étude, la première étant de fuir cet investissement que vous payez le double du prix du marché (source notaires).

Pour le reste, puisque je pense que vous ne recevez pas mes mails mais que je reçois les vôtres, adressez-moi un nouveau mail avec un téléphone pour vous joindre.

Cordialement.

Patrick LEGOFF

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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 04 Fév 2018, 12:44

Vous êtes toujours très nombreux à me demander mon expertise concernant des études en loi Pinel (ici pour me joindre : contact@retraiteetpatrimoine.fr) que vous font certains de mes concurrents et quand je vois la qualité de ces études, je n’arrive pas à parler de confrères, tellement je ne me reconnais pas dans cette façon de travailler.

On m’a même adressé récemment deux études effectuées par une banque dont je tairais le nom mais dont le logo est en deux couleurs dont le noir, qui supposent comme toujours une revente au prix d’achat (vous connaissez maintenant mon avis sur ce point) et donc la partie synthèse est quasi indéchiffrable par le client (j’ai dû faire certains calculs pour en tirer une conclusion, j’essaierai de vous en donner les détails dès que j’aurai le temps de le faire proprement).

Pour ceux qui s’inquiètent de ma disponibilité à leur répondre face au nombre de demandes, je dirai que j’ai parfois été débordé (mais je pense que j’ai appelé tout le monde, même si ce n’est parfois pas dans la semaine même) mais que j’ai maintenant trouvé la parade puisque je mets certains d’entre-vous en contact avec mes associés quand ils sont près de chez eux (nous avons quasiment une couverture nationale), ce qui facilite une éventuelle rencontre. Je vous promets par contre que le premier contact se fait au téléphone avec moi et que c’est toujours vous qui décidez de la suite de l’aventure.

Revenons au sujet du débat : J’ai pourtant plus de 25 ans de métier mais je suis impressionné par le nombre d’entre vous qui s’apprêtent à faire une opération dans laquelle ils vont parfois perdre beaucoup d’argent, sans se poser des questions qui semblent pourtant découler du bons sens. Bon, il est vrai que l’on me dit parfois « Patrick tu te poses les bonnes questions car c’est ton métier et que tout te parait évident, mais ce n’est pas le cas pour nous », ce qui est probablement vrai, mais quand même, certains d’entre-vous avalent des discours commerciaux parfois énormes comme si c’étaient des vérités.

J’hésite à demander des témoignages aux gens que j’ai aidé à y voir plus clair dans le discours du commercial car je connais bien internet et tous les aprioris que l’on peut y avoir et je pense que certains d’entre-vous penseraient que ce sont des faux messages venant d’amis à moi, alors qu’en réalité, je crois que je pourrais maintenant en faire un bouquin.

J’ai pas mal de choses à vous expliquer, mais je n’ai pas le temps de le faire maintenant car je voudrais me servir d’exemples concrets que certains m’ont envoyé récemment (pour ceux qui ont l’habitude de me lire, vous savez que j’aime bien entrer dans les détails, tout en restant clair pour le néophyte, ce qui me demande un réel effort de rédaction, donc beaucoup de temps).

Je voudrais vous parler, en vrac : des ZAC ou écoquartiers qui me font fuir, de la façon dont les commerciaux vous font le financement pour cacher la faiblesse du rendement de ce qu’ils proposent, du discours lamentable de certains sur l’assurance revente, de la qualité des études que vous m’adressez et des outils parfois bas de gamme utilisés pour les réaliser…

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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 22 Fév 2018, 20:30

Je reviens vers vous avec un délai de réponse un peu long car lié à un emploi du temps trop chargé pour expliquer tout ce je voudrais, comme je le voudrais (ceux qui ont l’habitude de me lire savent que j’essaie d’être à la fois précis et compréhensible, ce qui est compliqué dans mon domaine d’expertise car il est très large et parfois trop technique pour le néophyte ou le profane). En effet, quand on dirige un cabinet de conseil indépendant comme le mien, il y a une grosse partie de l’activité invisible pour le client car on ne fait pas uniquement de la vente contrairement aux commerciaux que vous rencontrez généralement. Avec mes associés, nous passons un temps considérable dans la recherche et études de marché de produits répondant à nos critères (comme vous savez que nous sommes très sélectifs, les solutions que nous validons sont rares et difficiles à trouver), dans la recherche de nouvelles solutions, dans la rencontre de partenaires, dans le suivi des dossiers clients (c’est vrai en immobilier mais aussi en produits financiers, je vais y revenir), dans la fabrication d’une étude (ceux qui ont eu l’occasion de me « tester » savent que mes études ne ressemblent pas aux autres), mais également dans de la formation régulière.

A ce sujet, je vous ai plusieurs fois alerté sur les risques liés à la loi Pinel et je vais y revenir, mais je vais élargir sur d’autres sujets sources de grosses pertes et vous faire profiter de mon expertise, notamment sur mon analyse actuelle des marchés financiers.

J’en profite pour faire un clin d’œil, car je sais qu’il y a aussi des professionnels qui me lisent, à la fois à des promoteurs sérieux (qui savent proposer des programmes en cœur de ville qui ne soient pas à des prix délirants), des notaires, des agents immobiliers ou des particuliers qui connaissent des promoteurs ou artisans sérieux, mais aussi à certains commerciaux qui ont des états d’âme à vendre n’importe quoi (je recrute, mais je suis aussi pénible que pour la sélection des produits). Comme déjà indiqué, pour me joindre, c’est ici : contact@retraiteetpatrimoine.fr

Avant de commencer, je vais cependant préciser certaines choses sur ma façon de travailler et les comportements de certains (heureusement rares) qui me lisent ici et qui me contactent. Même si je suis un type assez décontracté (c’est encore plus vrai à l’oral), je ne suis ni un pote à qui on demande un tuyau, ni une notice technique que l’on utilise puis que l’on jette ensuite comme quand on achète un meuble chez Ikea (sinon vous essayez de vous inspirer de ce que j’ai écrit sur ce forum puis vous vous débrouillez tout seul). Je réponds toujours à ceux qui me contactent, avec respect et en leur consacrant du temps à travers des échanges par mail et téléphone, et encore plus de temps si je vous fais une analyse puis une étude (une étude me prend en général entre 10 et 20 heures de travail selon les solutions que j’y mets).

Si j’ai tenu à faire ces précisions, c’est qu’il m’est arrivé plusieurs fois récemment de répondre à des mails « anonymes » (sans nom ni téléphone) demandant une analyse sur des propositions en loi Pinel, mails auxquels j’ai répondu, sans en avoir ensuite aucun retour ni même remerciement et je ne répondrai donc plus à ce genre de mails anonymes (pour les autres je répondrai avec plaisir, à condition de respecter mes règles que je vous expliquerai).

Revenons maintenant au cœur du débat, la loi Pinel.

Il existe une alternative à l’achat d’un appartement sous le régime Pinel, c’est l’investissement en SCPI Pinel qui consiste à acheter des parts d’un ensemble immobilier neuf et qui permet de bénéficier de la même fiscalité. Ce genre d’investissement est généralement fait par ceux qui n’ont pas les moyens d’acheter directement un logement, mais ils devraient s’abstenir car, une fois la réduction d’impôt terminée, ils se retrouvent avec des SCPI invendables. En effet, qui voudrait acheter un produit sans levier fiscal (réduction d’impôt par exemple), dont le rendement est souvent médiocre (inférieur à 4 %) et fortement fiscalisé (imposition sous le régime des revenus fonciers) alors qu’en achetant des SCPI de rendement (commerces, bureaux) ils bénéficient d’un rendement entre 5 % et 6 % ? Pour finir sur le sujet des SCPI Pinel, je n’en vends pas également pour d’autres raisons dont le coût qui est nettement supérieur à de l’immobilier en direct. En effet, entre le promoteur, le commercialisateur, le gestionnaire et le réseau de distribution, il y a beaucoup de monde à rémunérer, ce qui fait que ce genre de produit est cher, donc encore plus difficile à revendre. Et d’une manière générale, je préfère toujours proposer un appartement que je suis allé voir plutôt que des parts dont je ne connais pas exactement le détail.

Vous allez peut-être me trouver agaçant mais, j’ai la même réserve pour les SCPI de rendement, pour des raisons différentes :

Il s’est construit énormément d’immeubles de bureaux dans la plupart des grandes villes ces dernières années à tel point que certains ne trouvent pas preneur (ni acheteur, ni locataire). La concurrence est donc telle que, sur certaines zones, le bailleur est obligé de baisser les loyers pour garder ses locataires.

Deuxième constat : les SCPI de rendement sont des produits plutôt à la mode depuis quelques années car ils offrent un rendement supérieur à la moyenne (disons entre 5 % et 6 %). La demande étant forte pour ce genre de support, les prix ont beaucoup augmenté.

Troisième constat : le rendement des SCPI dites « de rendement » baisse régulièrement depuis plusieurs années, alors que la valeur des parts connait une explosion, due à la forte demande.
Quatrième constat : Ce marché (comme celui de l’immobilier en direct d’ailleurs) est soutenu par des taux de crédit historiquement bas.

Ma conclusion : en cas de remontée des taux de crédit, ce qui finira bien par arriver, ceux qui investissent maintenant en SCPI pourraient bien s’en mordre les doigts s’ils tentaient une revente dans quelques années car je doute qu’ils revendent au prix d’achat.

Je ne suis pas le seul à faire ce constat car le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fait le même. Pour ceux qui aiment la lecture un peu technique, le rapport complet est ici :
https://static.arnaudsylvain.fr/2017/02/HCSF_-_Note_de_synthese_-_Immobilier_commercial_francais.pdf

Pour ceux qui n’aiment pas la lecture (mais dans ce cas, vous n’aimez pas me lire non plus :shock: ), en voici un extrait :

« Les facteurs qui sous-tendent ces évolutions, notamment l’intérêt de plus en plus marqué d’un nombre croissant d’acteurs pour cette classe d’actif dans un contexte de taux bas, doivent appeler à la vigilance car ils pourraient alimenter une surévaluation des prix qui peut être estimée dans une fourchette de 15 % à 20 % pour l’ensemble du marché français (et proche de 30% pour certains segments tels que les bureaux parisiens, voir encadré) et conduire par la suite à une correction significative. En particulier, les taux ne peuvent baisser indéfiniment, si bien que ce soutien à des valorisations croissantes (qu’on retrouve sur d’autres marchés) n’est pas pérenne. L’investissement récent dans l’immobilier commercial français est réalisé dans un contexte de taux bas, et une remontée plus ou moins brutale des taux dégraderait mécaniquement l’écart entre rentabilité locative et taux souverain. En outre, elle pourrait entraîner une baisse des valorisations, et des prix »

Pour ma part, je suis très réservé sur cette classe d’actifs et je n’y emmène mes clients que modérément, en étant très sélectif sur le support, seulement dans une optique de diversification et toujours dans une optique de long terme (rappelez-vous ce que j’ai écrit sur la loi Pinel et la revente).

J’ai également une grosse réserve concernant les marchés actions, à tel point que je commence à proposer des arbitrages sécuritaires à mes clients sur leurs contrats d’assurance-vie, mais vous n’êtes pas obligés de suivre mon analyse que voici :

Nous sommes également sur des marchés à la hausse depuis plusieurs années, sachant que la bourse suit des cycles haussiers, puis baissiers, puis à nouveau à la hausse, etc…

Cette hausse est largement entretenue par des politiques monétaires pour le moins très accommodantes : abondance de liquidités et taux historiquement bas (voir ici pour le taux BCE : https://www.banque-france.fr/statistiques/taux-et-cours/les-taux-directeurs).
Certains analystes pensent que cette politique ne peut pas durer et anticipent une remontée (plutôt en 2019).

Je ne vais pas vous faire un cours d’économie, mais je vais résumer :

La politique de taux bas permet aux entreprises de se financer facilement pour leurs investissements et besoins de trésorerie. Accessoirement, elle vous permet aussi de contracter des crédits immobiliers à des taux records (mes derniers dossiers sont sortis entre 1,30 % et 1,50 % sur 20 ans) et c’est donc une réelle opportunité pour investir dans l’immobilier, à condition de ne pas faire n’importe quoi comme de croire le premier commercial venu qui vous dit que la loi Pinel est sans risque et que vous allez revendre dans d’excellentes conditions (pour ceux qui n’ont pas suivi, je leur conseille de relire tout ce que j’ai écrit ici-même à ce sujet).

En cas de remontée probable des taux, le financement de l’économie devient plus difficile et, sur des marchés actions de plus en plus nerveux (voir la récente glissade de la bourse US), un nouveau krach est possible (je ne suis pas devin, juste prudent). Si j’ajoute à cela une forte progression des salaires US et une explosion des salaires Chinois, j’ai tous les ingrédients d’une bombe.

La parade peut passer par un arbitrage de vos fonds investis en actions (ou SICAV actions) vers un fonds en euro, mais je n’en vois pas trop l’intérêt tant les rendements sont faibles et toujours orientés à la baisse. Je ne vais pas renseigner gratuitement mes éventuels concurrents qui me liraient ici mais il existe des sociétés de gestion spécialisées dans des fonds nettement moins risqués que les fonds actions, comme des fonds obligataires d’entreprises, des fonds en dettes privées d’entreprises (PME européennes pour des besoins de restructuration de capital par exemple), etc… Attention cependant à passer par un gérant de fonds réellement spécialisé, prudent et ayant fait ses preuves par une réelle spécialisation. Le but de cette stratégie est de limiter le risque lié aux marchés actions, tout en dopant le rendement de la partie laissée sur le fonds euro.

Je coupe mon message en deux car il est trop long pour passer en un seul sur ce forum...
Dernière édition par AS 31 le 28 Fév 2018, 11:59, édité 4 fois.

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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 22 Fév 2018, 20:36

Suite et fin du message précédent :

Comme je pense que j’ai perdu au moins la moitié des lecteurs :lol: , je vais revenir à la loi Pinel.

Si vous m’avez déjà lu, vous savez je pense qu’il ne faut pas parier sur la revente du logement, contrairement à ce que prétend l’étude que l’on vous a remise.

Je vais vous expliquer comment sont faites ces études et pourquoi elles supposent une revente au bout de 9 ans de location, puis je prendrai un exemple récent que l’on m’a soumis pour l’illustrer.

Ces études sont toutes fabriquées de la même façon, à savoir :

Elles supposent un crédit sur 25 ans pour vous donner l’illusion que l’investissement n’est pas coûteux.
Elles supposent une revente au prix d’achat, pour un bien que vous avez acheté neuf généralement entre 30 % et 40 % plus cher que son équivalent dans l’ancien (bon courage pour la revente, d’autant plus que vous serez nombreux à faire ce pari au même moment).

Avant d’aller plus loin, je vais faire une parenthèse sur l’assurance revente car j’ai eu le cas récemment d’une personne qui m’avait lu sur ce forum et qui me disait que la commerciale qui lui proposait un investissement Pinel (sur Lens, 50 % au-dessus du prix de l’ancien) lui assurait qu’il serait indemnisé par une assurance revente s’il revendait moins cher que le prix d’achat (j’ai rarement vu un argument de vente aussi gonflé et malhonnête). Voici donc les conditions de cette assurance dont j’ai récupéré les conditions générales :

Elle a une durée de 9 ans ferme. Donc, si vous revendez après 9 ans de location, l’assurance ne vous couvre plus.
Elle ne fonctionne que en cas de décès ou invalidité accidentels, licenciement (uniquement économique) ou liquidation judicaire pour les indépendants (donc pas cessation d’activité volontaire), mutation professionnelle, divorce.
Elle couvre une perte équivalente à seulement 20 % du prix d’achat avec un plafond à 30 000 €.
Elle ne fonctionne que si l’assuré peut prouver qu’il a d’abord passé une annonce proposant le logement à son prix d’achat (bon courage pour vendre ensuite).

Revenons à cette étude qui suppose que vous allez revendre après 9 ans de location et voyons pourquoi :

La réduction d’impôt est de 2 % par an pendant 9 ans, puis passe à 1 % les années 10, 11 et 12, puis disparait ensuite.
En clair, pour un investissement de 210 000 €, votre effort de trésorerie va augmenter de 350 € par mois avec la disparition de cette réduction d’impôt, d’où l’idée de vous cacher ce gros inconvénient. Pire encore, comme les taux de crédit sont bas, l’imposition des loyers arrive très vite car les intérêts d’emprunt déductibles sont faibles et diminuent dans le temps.
Il est donc alors très astucieux de vous proposer une étude avec un crédit sur 25 ans et qui suppose une revente au prix d’achat au bout de 9 ans.

Comme je vous l’avais dit, je vais reprendre un exemple récent d’une étude (avec deux propositions en Pinel neuf) qu’un lecteur de ce forum m’a adressé et que j’ai dû corriger car elle était fausse (mais je vous en passe le détail pour vous épargner).

Premier logement : Rueil Malmaison à 293 350 € frais de notaire et de garantie inclus
Premier logement : Poissy à 232 368 € frais de notaire et de garantie inclus

Voici ce que j’ai mis en conclusion de l’étude que j’ai effectuée pour cette personne :

« Analyse : Rueil vous coûte environ 230 € par mois pendant la période Pinel puis environ 790 € ensuite, avec un coût croissant et vous serez alors obligé de revendre car un T3 avec un tel coût n’est pas rentable. Poissy subit à peu près le même sort avec un coût mensuel d’environ 170 € (Période Pinel) puis 620 € ensuite, toujours avec un coût croissant, ce qui n’est pas cohérent pour un T2. »

Je vous laisse imaginer les chiffres si le crédit était sur 20 ans au lieu des 25 que suppose son étude.

Je suis allé plus loin dans mon analyse en comparant ces investissements avec deux dont je dispose actuellement, mais pas dans du neuf, en cœur de ville et facile à passer en meublés ensuite (normal vu l’emplacement, ce qui est impossible sur Rueil et Poissy). Voici la suite de mon analyse avec la synthèse de ces deux supports (je ne donne volontairement pas le détail pour ne pas trop renseigner mes concurrents car je passe un temps fou à chercher des solutions viables et rentables que je ne souhaite pas partager) :

« L’investissement à XXXXX vous coûte environ 170 € par mois en période Pinel, puis 380 € ensuite, le coût étant cette fois décroissant. Pour YYYY c’est du 230 € mensuel puis 320 € lors du passage en meublé, toujours avec un coût décroissant. »

Note : si vous trouvez curieux le rapport entre 170 /380 et entre 230 /320 parce qu'il n'est pas proportionnel, arrêtez de chercher car il n'y en a pas. Ceux qui me connaissent savent que je ne fais rien au hasard et que tout est cohérent dans mes études (c'est aussi pourquoi elles me prennent autant de temps). En fait, ces deux logements ont des surfaces différentes, donc des loyers Pinel différents et se trouvent dans deux villes différentes, donc avec des prix au m² différents (mais proche du marché de l'ancien dans leurs quartiers respectifs). Ensuite, ces deux villes ayant un marché du meublé différent, l'augmentation du loyer lors du passage Pinel en meublé est plus fort pour YYYY que pour XXXX.

En termes d’efficacité, c’est la même chose. Voici les résultats au terme du crédit tels qu’ils sont dans mon étude :

Rueil : Prix d’achat (tous frais inclus) 293 550 €, Coût total 149 442 €, Effort moyen mensuel 484 €, Loyer net perçu 525 € (j’entends par loyer net, net de toutes charges, frais d’agence, assurances, taxe foncière et imposition sur les loyers)

Poissy : Prix d’achat (tous frais inclus) 232 368 €, Coût total 117 742 €, Effort moyen mensuel 381 €, Loyer net perçu 416

XXXX : Prix d’achat (tous frais inclus) 212 900 €, Coût total (mobilier inclus) 88 167 €, Effort moyen mensuel (mobilier inclus) 284 €, Loyer net perçu 638

YYYY : Prix d’achat (tous frais inclus) 191 300 €, Coût total (mobilier inclus) 88 756 €, Effort moyen mensuel (mobilier inclus) 289 €, Loyer net perçu 575

Même si c’est un peu empirique (mais pratique pour comparer), voici ce que donneraient les résultats avec le budget mensuel de Rueil :

Rueil : Effort mensuel 484 Loyer net 525
Poissy : Effort mensuel 484 Loyer net 528
XXXXXX : Effort mensuel 484 Loyer net 1 087
YYYYY : Effort mensuel 484 Loyer net 963

Pour finir, voici un copier-coller de mon analyse concernant les quartiers de Rueil et Poissy (j’ai l’autorisation de l’auteur pour le copier-coller puisque j’en suis l’auteur) :

« RUEIL :
Voici un lien qui vous donne le détail du quartier qui sera composé de plus de 2 000 logements, dont 27 % en logements sociaux et de 35 000 m² de bureaux. C’est encore une raison pour laquelle je ne souhaite pas vendre ce genre de programme neuf.
https://ecohabitat-9.trouver-un-logement-neuf.com/infos/ecoquartier-arsenal-rueil-malmaison-lancement-5548.html

Enfin, quand il s’agit d’un écoquartier, les normes de construction sont encore plus contraignantes et plus coûteuses qu’ailleurs, ce qui pose aux entreprises qui les réalisent, à la fois des problèmes techniques pour la construction mais aussi des problèmes de coût, le tout pouvant aboutir à des économies faites sur la construction, à la fois pour maîtriser les coûts mais aussi pour respecter les délais de livraison.

Encore une fois, quand vous achetez sur plan, vous ne savez pas à l’avance ce que le produit et le quartier vont devenir une fois qu’il sera livré.

Voici un reportage de France 2 qui va vous éclairer (je vous conseille de le regarder en entier, même si je pense que l’exemple de Bayonne est une exception tant il est désastreux) :
https://www.francetvinfo.fr/economie/video-maisons-ecolos-gare-au-fiasco_2600440.html

POISSY :
Je ne vais pas redévelopper ce que j’ai déjà écrit pour Rueil, car le quartier a la même typologie, à savoir 2 000 logements dont 25 % en locatif social. Vous pouvez le vérifier ici :
https://www.ville-poissy.fr/index.php/cadre-de-vie/les-grands-projets/zac-rouget-de-lisle.html

Par rapport à Rueil dont le prix est quasiment conforme au marché local (mais avec une disparité selon les quartiers et toujours avec le même risque si vous achetez pour revendre en cas de malfaçons, de remontée des taux de crédit et de mauvaise évolution du quartier), le prix de ce programme sur Poissy est plus de 50 % supérieur au marché local. Je n’invente rien, ce sont les sources officielles des notaires.
Pourtant c’est plus joli, mais c’est trop cher, donc incohérent si on envisage une revente à 9 ans comme le suppose votre banque et trop coûteux si vous le gardez (plus de 600 € par mois après la période Pinel). »

Allez, je fournis encore un effort avant de conclure.

Certains commerciaux mettent en avant l’argument du Grand Paris et notamment du développement de son réseau de transport pour proposer des investissements en Pinel sur ce territoire.

Il faut savoir que j’ai dénombré plus de 600 programmes neufs en région parisienne (par exemple 10 sur Cergy, 14 sur Colombes, 24 à Asnières, 13 à Rueil, 10 à Puteaux, 22 à Clamart, etc…), la plupart dans des ZAC.

A mon sens, l’offre de logements est en train d’augmenter nettement plus que la demande et cet écart pourrait être préjudiciable aux prix futurs, d’autant plus que la plupart des investisseurs, écoutant le commercial qui leur a vendu, voudront revendre leur logement après les 9 ans de défiscalisation. Ce seront alors des milliers de logements (rappelez-vous 600 programmes neufs, sans parler du marché de l’ancien) qui seront en vente à ce moment. Je vous laisse imaginer ce qui se passera alors, surtout si les taux de crédit ont remonté entre temps, ce qui est plus que probable.

Bon courage à ceux qui ne partagent pas mon analyse !

Bonne soirée.

Patrick

marlene brogard
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar marlene brogard » 06 Mars 2018, 11:35

Bonjour,
Spécialisée dans la fiscalité du particulier,
Je vous accompagne dans votre projet de réduction d'impôts sur le revenu,
La démarche est gratuite et sans engagement: nous établissons ensemble un bilan de votre situation fiscale et patrimoniale afin de s'orienter vers la niche la plus adaptée à vos besoins
Je lis énormément de choses sur ce forum, plus ou moins vraies, que se soit sur les aspects choix du bien, emplacement; le choix du financement, du gestionnaire, des assurances...
Il y a de nombreux points de vigilance !!
A votre disposition,

Marlène Brogard
06 22 43 01 56

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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 06 Mars 2018, 13:20

Je vais vous faire un petit éclairage, en commentant directement dans le texte (pour ceux qui ont l'habitude, mes commentaires sont en couleur).

Si quelqu'un tente l'aventure, il serait intéressant d'en avoir un retour (proposition chiffrée et détaillée) de façon à faire avancer le débat, ce que ne fait pas cet intervenant (mais c'est comme d'habitude).

marlene brogard a écrit :Bonjour,
Spécialisée dans la fiscalité du particulier,
Traduction : spécialisée en loi Pinel
Je vous accompagne dans votre projet de réduction d'impôts sur le revenu,
Confirmation : le projet n'est ni patrimonial, ni en vue d'un complément retraite... Comment peut-on avoir pour principal objectif de réduire ses impôts sans tomber dans les travers que j'ai maintes fois décris ici ?
La démarche est gratuite et sans engagement: nous établissons ensemble un bilan de votre situation fiscale et patrimoniale afin de s'orienter vers la niche la plus adaptée à vos besoins
Je lis énormément de choses sur ce forum, plus ou moins vraies, que se soit sur les aspects choix du bien, emplacement; le choix du financement, du gestionnaire, des assurances...
Dans ce cas, si des choses sont fausses, pourquoi ne pas nous les expliquer ? Nous sommes sur un forum qui est censé apporter des réponses vérifiables.
Il y a de nombreux points de vigilance !!
Cela s'appelle un appât commercial (pour ceux qui n'ont pas fait commercial en deuxième langue, je peux vous le certifier car je connais bien mon milieu professionnel dans lequel je baigne depuis 26 ans). L'idée principale est de vous intriguer sans vous donner aucune info, pour que vous ayez envie d'en savoir plus.
A votre disposition,

Marlène Brogard
06 22 43 01 56
Mme Marlène Brogard est agent commerciale (donc pas indépendante dans le choix des produits puisqu'elle ne peut vendre des solutions qu'en passant par des sociétés qui sont habilitées) rattachée au groupe Quintesens.
Le groupe QUINTESENS... c'est essentiellement du Pinel (la boucle est bouclée).
Si vous en doutez, voici un lien qui va lever vos doutes : http://www.groupe-quintesens.fr/


marlene brogard
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar marlene brogard » 07 Mars 2018, 22:21

Tant de déchaînement sur un post !
Navrant ! mais vous allez chercher des sous-entendus et des arnaques ou embrouilles là où il n'y en a aucune !
Aucun problème, je travaille avec un groupe qui bénéficie d'une excellente réputation et je suis très facilement recommandée par mes clients car je fais mon métier sérieusement...
Pour ce qui est des données chiffrées je pense que vous savez comme moi qu'il est impossible de balancer ce type de données, chaque profil, chaque situation, chaque cas de figure étant différent...
Ce métier a parfois mauvaise presse et je trouve dommage que vous participiez à cela...
Je n'en dirais pas plus, trouvant votre intervention stérile
Bonne continuation à vous,

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