Abus propriétaire

[Ryoji]

Bonsoir,

J'ai besoin de votre aide, j'ai 23 ans actuellement et je me suis retrouvé dans la même situation que beaucoup d'étudiants, j'ai trouvé un stage de 6 mois en région parisienne et j'ai dû trouver mon tout premier appartement en une semaine.

Une colocation, le propriétaire a profité de mon urgence et de mon ignorance pour me faire signer un état des lieux parfait sans faire celui-ci (tout était neuf ou en très bon état) ce qui était loin d'être vraiment le cas du logement (dont la présence de cafard dans la cuisine). J'ai donc contesté l'état des lieux par mail dans le temps imparti, je n'ai malheureusement pas assez détaillé l'état des éléments de l'appartement marquant par exemple seulement 'bon état' pour une chaise sans indiquer la tache qu'il y avait sur celle-ci...

Durant la signature du bail, le propriétaire m'a également informé qu'il y a un prestataire de ménage à ses frais qui passerait de temps à autre.

J'ai donné mon préavis de départ après 10 mois, le prestataire de ménage ait passer plusieurs fois (en nettoyant qu'en surface) mes colocataires ont davantage dégradé l'état du logement durant cette période, l'appartement à été pour moi un appartement dortoir, j'y rentrais le soir seulement pour manger et dormir avant de repartir tous les matins.
Je passais l'entièreté de mes week-ends chez ma copine ne pouvant supporter de rester là bas, j'avais acheté ma propre vaisselle et rangeait l'entièreté de mes biens dans mon armoire dans ma chambre.

Le même jour que celui de l'envoi de mon préavis par recommandé j'ai envoyé un mail à mon propriétaire pour lui informer que je souhaitais partir et qu'il recevrait prochainement mon recommandé. Il m'a alors répondu qu'il était en vacances pendant encore 15 jours et qu'il recevrait mon recommandé que le lendemain de son retour et que je pouvais préparer mon départ avec le gestionnaire de colocation.

L'état des lieux de sortie avec le gestionnaire de colocation a donc eu lieu 1 mois plus tard, ma chambre était comme neuve tout était ok, mais comme prévu le reste de l'appartement était encore dans un pire état qu'à mon arrivée...

J'ai attendu patiemment un retour du propriétaire puis sans nouvelles, j'ai fini par lui envoyé un mail 2 mois et demi plus tard pour réclamer mon dépôt de garantie de 490€ ainsi que les 10% d'augmentation suite au dépassement du délai légal (2 mois) de remise de ma caution.

Celui m'a donc sorti qu'il y avait déjà un reliquat de loyer de 17 jours (268€), car il a reçu mon préavis qu'au retour de ses vacances... Et bien sûr vous vous y attendez il me sort tout un tas de devis ou carrément un panier LeRoyMerlin lui permettant de refaire son appartement à neuf, dont 2 nouveaux plans de travail, une nouvelle plaque de cuisson, de la vaisselle en porcelaine, une ménagère (24 pièces) de couvert LAGUIOLE pour remplacer les 3-4 couverts cassés qu'il y avait à mon arrivée et surtout 651€ de ménage à mes frais (Il a compté toutes les prestations de ménage effectuées durant ces 10 mois à nos frais alors qu'a aucun moment il nous a fait part de cela ni fait parvenir de factures avant ce mail), il a même pris en compte une prestation de ménage d'avant mon arrivée.

À la fin du mail, il me demande de lui verser 1000€ en 10 mensualités et qu'il se réserve le droit de passer les quote-part de 25% à 100% en l’absence de retour de ma part dans un délai raisonnable. Et bien sûr il me menace d'engager une procédure judiciaire et que je dois lui indiquer ma nouvelle adresse si je veux pouvoir me défendre au tribunal...

Je ne sais pas trop ce que je peux faire, juridiquement, sur le papier je suis dos au mur, je n'ai que très peu de preuves et l'état des lieux n'allant pas dans mon sens... Je suis perdu, qu'est-ce que je peux faire ?

Merci beaucoup pour vos réponses.

[justedroit]

Bonjour Ryoji,
Avant de tenter vous répondre au mieux de vos intérêts, il me faut savoir si :

Dans le cadre de votre colocation, le bail est-il unique (pour tous les locataires) ou individuel ?

Le bail mentionne-t-il les passages de ce prestataire de service de nettoyage ?

Votre lettre de congé est-elle à l'adresse du bailleur ou à celle de son gestionnaire (mandataire mentionné au bail) ?

Lui avez-vous déjà adressé un courrier de contestation suite à sa demande ?

A vous lire.

[Ryoji]

Bonjour Ryoji,
Avant de tenter vous répondre au mieux de vos intérêts, il me faut savoir si :

Dans le cadre de votre colocation, le bail est-il unique (pour tous les locataires) ou individuel ?

Le bail mentionne-t-il les passages de ce prestataire de service de nettoyage ?

Votre lettre de congé est-elle à l'adresse du bailleur ou à celle de son gestionnaire (mandataire mentionné au bail) ?

Lui avez-vous déjà adressé un courrier de contestation suite à sa demande ?

A vous lire.

Bonjour Justedroit,

C'est un bail individuel avec une clause de solidarité des espaces collectifs :
"Le Locataire est solidaire des autres Colocataires pour toutes dégradation volontaire ou non survenant dans les espaces collectifs qu'il soit à l'origine ou non des dégradations.
En cas de départ d'un des Colocataires du logement, les frais de nettoyage, remise en état ou de rachat d'équipements ou mobiliers seront entièrement à sa charge.
Charge à ce dernier de se retourner contre les autres Colocataires pour obtenir réparation s'il le souhaite"

Sauf qu'il y a deux de mes colocataires qui sont partis 3 semaines avant moi et qu'il leur a fait également payer une prestation de ménage à un prix exorbitant et apparemment 3 semaines suffisent pour refaire un tour de nettoyage à 475€...

Deuxième clause concernant les prestations de ménage :

"Chaque Colocataire s’engage à contribuer de manière égale au ménage, à l’entretien ainsi qu’à l’achat de tous produits, matériels et prestations nécessaires à cet entretien conformément aux Conditions Générales 2.9.
En cas de manquements ou dégradations d’un ou plusieurs Colocataires, le Bailleur pourra unilatéralement décider de souscrire à une prestation de ménage, d’entretien ou de petites réparations dans les parties communes auprès de sociétés spécialisées.
Ces dépenses d’entretien et de réparations viendront alors en augmentation des charges locatives des Colocataires à l’origine du manquement sous forme de complément de charges ponctuel ou mensuel.
Au cas où le Colocataire à l’origine du manquement ne pourrait être identifié, l’ensemble des Colocataires serait alors solidairement responsable de ce complément de charges qui serait alors réparti à parts égales entre eux."

Ce que je me demande, c'est sur quoi il se basait pour faire intervenir un prestataire de ménage, il n'est pas censé avoir le droit de rentrer dans notre appartement (je l'ai vu plusieurs fois dans notre appartement sans aucun message pour prévenir de sa venue) et nous n'avons eu aucun mail de rappel pour le nettoyage ou pour nous prévenir qu'il allait faire intervenir un prestataire de ménage et en plus de cela à nos frais. Les différents prestataires de ménages tout comme le propriétaire passaient donc sans qu'on en soit informés...

Ma lettre de congé est à l'adresse du propriétaire directement et j'ai envoyé de plus un mail à celui-ci le même jour et il m'a répondu le lendemain pour me dire qu'il était en vacance.

Non je n'ai pas encore répondu à son mail il me l'a envoyé il y a seulement 2 jours.

Merci pour votre réponse et votre aide.

[justedroit]

RE,
En principe, dans le cadre d'une location meublée avec bail individuel, il n'existe pas de clause de solidarité entre locataires ; ce qui est le cas et la différence avec un bail collectif ou unique où tous les noms des colocataires y sont listés.

Dés lors, les clauses du bail s'y référant sont selon moi, abusives réputées non écrites sans pour autant que cela empêche l'existence d'un règlement intérieur notamment pour les parties communes.

Le bail peut stipuler le droit au bailleur de se présenter une fois par an par pour visiter les lieux et proposer à ses frais de diligenter de temps à autre une société de nettoyage mais en ce cas, il doit vous prévenir à l'avance négociant avec vous les dates et heures de visites.

Je résume votre situation qui est celle d'un locataire sortant qui n'a pas exigé de son bailleur l'établissement d'un EDL d'entrée au logement, considéré alors comme avoir été remis en bon état général.

Mais comme vous avez par la suite soulevé des réserves, celles-ci viendront en déduction de la considération dudit logement.

S'il y a des désordres que vous n'avez pas réparé avant votre départ du logement, les frais de remise en ordre seront à votre entière charge.

Etant entendu que pour tout ce qui est objet, matériel … leur prix à neuf est diminué des années de vie (vétusté), donc à négocier.

Quant aux ménages s'il y a lieu, ces frais ne doivent pas être exhorbitants.

En tout état de cause, vous avez le droit de protester sur tous points.

Enfin, vous devez communiquer à votre bailleur votre nouvelle adresse pour qu'il solde votre compte.

Le propriétaire des lieux qui vous sort l'excuse récurrente des bailleurs, qu'il est en vacances pendant 15 jours pour ne pas réceptionner votre LRAR et bénéficier ainsi du gain du retard de votre départ est un homme généralement connu de la justice : vous, vous n'avez rien à craindre si vous avez affaire à elle.

Il en ressort tout de même que je vous suggère de vous mettre en relation avec une association de défense des consommateurs pour au besoin conforter ma réponse mais surtout vous aider à la défense de vos intérêts.

[Ryoji]

Bonjour,

Merci pour votre réponse,

Il y a une clause concernant les visites dans le bail :

"Le Bailleur pourra visiter la chose louée ou la faire visiter par toute
personne mandatée par lui, pour la surveillance et l'entretien de
l'immeuble et de toutes les installations et travaux, toutes les fois que
cela sera nécessaire, sous réserve d'en aviser préalablement le
Locataire.

Il pourra également, en vue de la vente ou de la relocation de la chose
louée, la faire visiter chaque jour ouvrable durant deux heures qui
seront fixées par lui entre 10 heures et 20 heures et le samedi entre 10
heures et 18 heures.

Dans le cas où le Locataire ne pourrait pas être présent ce dernier
s’engage à permettre l’accès au Bailleur ou à son représentant à la
chose louée pour en permettre la visite.

Ce Droit de Visite peut être exercé hors présence des Locataires pour
toutes pièces ou surfaces répondant à la définition de « Parties
Communes » tel que défini dans les Conditions Particulières du
présent bail.

l'accès aux « Parties privatives » ne pourra pas se faire sans la
présence du Locataire ou sans son accord préalable."

La plaque de cuisson a subit un minuscule éclat dans le coin inférieur gauche qui n'empêche en rien celle-ci de fonctionner, le propriétaire en rachète une à nos frais pour 269€, est-il dans son bon droit ?

Avez-vous une association de défense des consommateurs à me conseiller en particulier ?

Je vous remercie grandement pour votre aide.

[IzaJo]

Bonsoir,
Ma fille et ses colocataires rencontrent ce type de problèmes et nous ne savons pas trop comment nous en sortir...
Leur propriétaire rentre régulièrement sans leur autorisation et en leur absence dans l'appartement arguant qu'il reste dans les parties dites "communes", à savoir cuisine, salon, toilettes et salle de bain, soit-disant jamais dans les chambres... le bail ne comporte aucune clause lui autorisant ces visites.
Au cours de ces visites, il a décrété que l'appartement était sale et a fait intervenir, en l'absence des filles, une société de nettoyage qui n'a ni lavé les sols, ni fait les poussières.
Ce soir, les filles ont trouvé dans leur appartement une facture chacune de 75 € pour l'intervention de cette société dont il n'est jamais fait mention dans le bail.
Que peut-on faire pour mettre un terme aux abus de ce propriétaire ?
merci d'avance pour votre aide.

[justedroit]

Bonjour IzaJo,
Si un logement en colocation comprend les parties communes et celles privatives, celles communes intègrent la location du logement qui sont à disposition des colocataires et non du bailleur.

Ne s'agissant pas des parties communes de l'immeuble mais de la chose louée, le bailleur ne peut y pénétrer sans y être autorisé.

Concernant les frais de ménage à son initiative, les e) et f) de l'article 4 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 disposent que :

"Est réputée non écrite toute clause :
-Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ;
-Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives" ;

Par ailleurs, le ménage des parties communes d'un logement en colocation n'est pas une charge locative.

Au surplus, si une clause le précise sur le bail, je pense qu'elle serait abusive réputée aussi non écrite au sens où elle octroi le droit au bailleur de missionner à son gré une entreprise de nettoyage sans définir pour autant quels sont pour lui les critères de saleté des lieux activant automatiquement le service de nettoyage et s'y appliquant sans donner le droit de réponses des colocataires;

Alors enfin, qu'il existe un Juge qui est l'EDL de sortie sur lequel le colocataire sera tenu de présenter au bailleur sa partie privative et ses parties communes telles qu'elles lui ont été remises à la location.

Je vous suggère de consulter une association de défense des consommateurs.

[Ryoji]

Bonjour Justedroit,

La Loi n° 89-462 s'applique dans le cas d'un bail individuel c'est bien ça ? Si oui cela voudrait potentiellement dire que la clause de solidarité ainsi que la clause sur les prestations de ménages seraient alors considérées comme non écrites ?

Avez vous une association de défense des consommateurs à me conseiller en particulier ?

[justedroit]

Bonjour Ryoji,
Plus exactement le logement meublé tient du Titre Ier bis : Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale de la Loi en question.

Oui, comme je vous l'ai déjà expliqué en principe, la clause de solidarité ne s'applique pas pour un contrat bail individuel . c'est ce qui fait essentiellement la différence avec le bail unique (tous les colocataires).

Il en est de même pour tous les paiements parfaits des loyers et charges.

Du coup, il en est ainsi aussi pour le ménage qui doit être une convention entre locataires, spécifiée dans un règlement intérieur.

D'autant comme je l'ai aussi expliqué au précédent postant, je pense que le ménage ne peut être à l'initiative du bailleur qui prétend que les parties communes de la chose louée sont sa chose où il est libre d'entrer sans y être invité. Et pourquoi pas, prendre des douches aussi ?

Je vous suggère de vous rapprocher de l'association l'UFC-QUE-CHOISIR vous confirmant probablement mes dires tout en prenant, le cas échéant, votre dossier à charge.

[jadis]

Bonjour,
Pour info:
https://www.inc-conso.fr/content/les-associations-de-consommateurs