Charges Locatives Abusives

[MathieuCL75]

Bonjour,

Je souhaite avoir votre aide sur les charges locatives réclamées par mon propriétaire. A signaler qu'il est avec d'autres membres de sa famille propriétaire des trois immeubles situés au même numéro de la rue. Donc une copropriété familiale.

Sur les trois dernières années, il me facture :

j'ai un doute sur la légalité de ces frais :
- des frais d'entretien extincteurs
- des frais de papeterie, enveloppes
- des frais La poste
- des frais pour avoir cassé un mur dans le local poubelle(mais facture à son adresse personnelle)
- des frais de cartouche d'imprimante
- installation d'un ratelier à velo deux places (facturé 850€ - prix sur internet 25€ !!)

ensuite celles-ci je pense sont autorisée :
- entretien des portes (4 portes - 850€)
- nettoyage gouttières (1.200€)
- facture eau
- facture électricité
- taxe ordures (cumul de plusieurs feuilles d'impositions à tous les noms des propriétaires).

il manque ces factures mais pourtant noté :
- facture nettoyage 10.000€
- facture balayage 1.000€

ensuite il divise par le nombre d'appartement donc la totalité divisé par 36 lots - dans ces lots il y a des boutiques dont un coiffeur. Je suppose que nous payons l'eau au total divisé et l'eau du coiffeur dedans !!

quelles sont les charges que je peux lui faire retirer ?
sachant que nous sommes en novembre 2021, peut-il revenir sur les charges de l'année entière de 2021 ou seulement à partir de novembre 2021 (3 ans en arrière).

Merci beaucoup de votre aide.
Mathieu

[justedroit]

Bonjour MathieuCL75,
Je relève selon moi, dans votre première énumération des charges ;

-Celle premièrement, relative aux frais d'entretien des extincteurs installés dans votre immeuble :

Outre le fait, que le bailleur est tenu à l'obligation d'assurer à ses locataires la sécurité paisible des équipements mis à leur disposition, telle par exemple, des extincteurs pour enrayer un début d'incendie, faisant un distinguo avec l'entretien d'un élément d'usage commun, la dépense de ses entretiens ne figurent, ni dans le Décret no 87-712 du 26/08/1987 pris en application de l'article 7 de la Loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, ni davantage dans celui no 87-713 du 26/08/1987 pris en application de l'article 18 de la même Loi précitée.

-Celle deuxièmement, de la facture pour la casse du mur du local poubelle où celle-ci est au nom du bailleur, ce qui n'a rien d'illégal dans le cas d'un immeuble en sorte de mono propriété, et où le bailleur remplace le syndic.

Toutefois, il doit être soumis la preuve de la recherche d'une entreprise moins disant.

-Celle troisièmement, d'une installation d'un râtelier à vélos de deux places dans l'immeuble que je pense ancien, où l'obligation d'une quelconque installation de réservation n'est pas obligatoire, que celle-ci devrait être à la demande des locataires, mais dans son essentiel, lorsque comme en l'espèce, le prix à qualité égale est à ce point exorbitant, il appartient au locataire de rechercher s'il n'y a pas une erreur, et/ou si la facture en mains ne fait pas l'objet d'une manipulation ou encore, d'une question d'entente entre le vendeur et votre propriétaire.

Je relève dans votre seconde énumération des charges locatives :

-Celle premièrement, qu'en vertu du premier alinéa de l'article 23 de la Loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 qui dispose que :

"Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;

Dont il en ressort, qu'en absence de justificatifs, le locataire n'est pas tenu au règlement des charges récupérables concernées.

-Celle deuxièmement, de la facture d'eau divisée par le nombre de locataires y compris un salon de coiffure, où à défaut d'un règlement intérieur, aucune Loi encadre la répartition des charges dans une monopropriété, mais les juges considèrent que la charge locative doit être répartie d'une façon équitable entre tous les locataires.

Reste à savoir donc si la consommation d'eau, s'agissant de celle utiliser pour laver et rincer les cheveux des clients, ainsi que celle servant au nettoyage du sol du salon, est plus ou moins importante que celle utilisée par un logement occupé par une famille.

-Celle enfin, de la prescription des charges, où effectivement sa durée est de 3 ans, conformément aux dispositions de l'article 7-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

"Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer".

Voilà !

[MathieuCL75]

Merci pour vos réponses.

La facture pour les travaux est à son adresse en province et l'adresse où j'habite n'est pas mentionnée.

Pour la TEOM, il additionne tous les montants des taxes foncières de cette adresse et même celle lissée. J'ai lu quelque part que les lissées correspondent à un local commercial et que celles-ci ne peuvent etre imputées à des particuliers. Pouvez-vous m'éclairer sur ce sujet ?

merci beaucoup.

[justedroit]

Bonjour MathieuCL75,

La facture pour les travaux est à son adresse en province et l'adresse où j'habite n'est pas mentionnée.

Comme pour l'avoir dit précédemment, il est normal que la facture des travaux soit à l'adresse du donneur d'ordre, en l'espèce votre bailleur, mais évidemment son contenu doit refléter la commande des travaux à réaliser à savoir, sa nature, les matériaux employés, le taux horaire et le nombre d'heures pour ce faire, ainsi que le lieu où ils sont situés.

Pour la TEOM, il additionne tous les montants des taxes foncières de cette adresse et même celle lissée. J'ai lu quelque part que les lissées correspondent à un local commercial et que celles-ci ne peuvent etre imputées à des particuliers. Pouvez-vous m'éclairer sur ce sujet ?

Ce que j'en sais seulement de ce sujet, est qu'il s'agit d'un mécanisme de lissage des taux généralement appliqué lorsque ceux-ci sont différents notamment entre communes.