Problème logement « fantôme »

[Persephonae]

Bonsoir à toutes et tous,

Je sollicite vos conseils et connaissances et vous remercie beaucoup d’avance du temps consacré à me lire et me répondre :

Depuis 2 ans je suis locataire d’une maisonette en souplex trouvé via une annonce parue sur PAP. Le propriétaire m’a fait signé un contrat de location à l’ancienne (avec mention loyer + charges mensuelles), je ne reçois aucune quittance mensuelle mais il me semble que ce n’est pas une obligation.

Depuis janvier, une infiltration d’eau dans la toiture a, suite aux intempéries, créé des dégâts au niveau du plafond de ma cuisine, et je dois systematiquement mettre serpillières et bassines des qu’il pleut car l’eau ruisselle du plafond, et sur une poutre verticale jusqu’au sol , des bulles d’eau se forment déjà au plafond de la cuisine. Au vu de la saison, la situation ne va pas s’arranger hélas .

Ne parvenant pas à joindre mon propriétaire rapidement le jour de ce dégât des eaux, j’étais allée voir mes voisins copropriétaires (copropriété composée d’un lotissement de maisons et de l’immeuble collé à ma maisonnette en souplex, lequel appartient a mon propriétaire, en plus de la maisonette) afin de vérifier le numéro de téléphone du propriétaire en ma possession.

Les voisins m’ont alors indiqué que :

- mon logement n’avait pas été déclaré au syndic de corpropriété
- mon propriétaire avait été mis en demeure pour non paiement des charges de copro depuis plus d’un an.
- mon logement n’existe pas officiellement, et mon propriétaire aurait volé une partie d’une allée de la maison voisine (voisins âgés décédés avant mon emménagement, leur maison est vide depuis longtemps) pour y construire un sas avec porte d’entrée reliée à mon logement.

Je ne peux garantir la véracité de ces dires…et mon propriétaire a fini par répondre à mes messages et photos de l’infiltration 2 jours après, et j’ai pu déclarer le sinistre à mon assurance habitation dans le délai imparti.

Je crois savoir qu’un propriétaire non occupant n’a pas d’obligation de souscrire une assurance habitation de son côté, ce qui semble effectivement ne pas être le cas car le constat amiable qu’il m’a retourné contresigné ne mentionne pas de numéro de contrat d’assurance pour mon logement de son côté.

Depuis, une entreprise missionnée par mon assurance est venue constater le taux d’humidité de la zone touchée sur le plafond de la cuisine (100%) et est censée revenir dans 6 mois vérifier que les réparations auront été effectuées ; j’attends à ce jour la venue de la société missionnée par mon assurance aux fins de constatation des dégâts pour transmettre ensuite leur devis à mon propriétaire.

La réparation de ce type de dégâts (toiture) n’incombant pas au locataire sauf erreur. Et si toutefois il n’a pas assuré ce logement je suppose qu’il devra payer avec son argent personnel.

Je précise que lorsque j’ai emménagé, je lui avais déjà signalé que le toit du sas (fameux sas liant la porte extérieure du logement à la cuisine) avait des infiltrations d’eau et il m’avait demandé de remplir un constat mais n’avait pas donné suite, arguant que le sas ne faisait pas partie du logement (or son annonce PAP le mentionnait bien dans l’annonce de location, et sur les photos).

Mes questions sont les suivantes :

- si mon logement est effectivement un logement « fantôme », non déclaré à la copropriété, à quel titre me facture t-il des charges dans mon contrat de location? Est il légitime de le faire?
- la perception de mes loyers est-elle elle-même légale?
- si comme lors de l'emménagement, il ne donne pas suite au devis que je lui transmettrai à réception, suis-je fondé à solliciter une réduction du loyer ou sa suspension en attendant que les réparations soient effectuées?

Je précise que l’hiver dernier, son ballon d’eau vétuste de 15 ans avait rendu l’âme et j’avais passé plusieurs semaines sans eau chaude, je ne l’ai pas embêté mais il n’a pas fait de remise de loyer ce mois là. Serait ce un argument supplémentaire recevable pour solliciter une remise éventuelle du loyer entre le moment de la transmission du devis et la réparation qu’il fera?
- comment quantifier le montant juste d’une réduction de loyer?

Enfin, à toutes fins utiles, je précise que mon interlocuteur depuis mon emménagement n’est pas le propriétaire mais l’intermédiaire de sa belle mère propriétaire , il a d’ailleurs signé le contrat de location et le constat amiable récent avec un P\O.je n’ai jamais eu d’échange ni vu la propriétaire.

Merci de votre lecture et aide sur ces interrogations,

Bien cordialement

Persephonae

[justedroit]

Bonjour Persephonae,

si mon logement est effectivement un logement « fantôme », non déclaré à la copropriété, à quel titre me facture t-il des charges dans mon contrat de location? Est il légitime de le faire?

Cela ne vous concerne pas, n'est pas votre affaires, dés lors que vous détenez un bail signé par le propriétaire ou son P/O, sur lequel sont mentionnées les charges.

la perception de mes loyers est-elle elle-même légale?

Pour la même raison, dés lors oui.

si comme lors de l'emménagement, il ne donne pas suite au devis que je lui transmettrai à réception, suis-je fondé à solliciter une réduction du loyer ou sa suspension en attendant que les réparations soient effectuées?

Vous pouvez d'ores et déjà demander à votre bailleur une réduction du montant du loyer jusqu'à la parfaite réalisation des travaux.

Je précise que l’hiver dernier, son ballon d’eau vétuste de 15 ans avait rendu l’âme et j’avais passé plusieurs semaines sans eau chaude, je ne l’ai pas embêté mais il n’a pas fait de remise de loyer ce mois là. Serait ce un argument supplémentaire recevable pour solliciter une remise éventuelle du loyer entre le moment de la transmission du devis et la réparation qu’il fera?

Non, puisque vous dites ne pas avoir embêté le bailleur à ce sujet ; c'est donc que vous avez convenu, admis, cette situation.

comment quantifier le montant juste d’une réduction de loyer?

En l'espèce au pif, car en général il se calcule sur la surface de la pièce ou des pièces du logement qui ne peuvent être occupées par le locataire, ce qui n'est pas votre cas.

Enfin, à toutes fins utiles, je précise que mon interlocuteur depuis mon emménagement n’est pas le propriétaire mais l’intermédiaire de sa belle mère propriétaire , il a d’ailleurs signé le contrat de location et le constat amiable récent avec un P\O.je n’ai jamais eu d’échange ni vu la propriétaire.

Le P/O a une valeur juridique légale.
Toutefois le bail doit impérativement mentionné le nom du propriétaire bailleur qui accepte ainsi d'être représenté.

En effet, la signataire P/O d'une personne engage la responsabilité de celle qui est désignée dans le contrat bail.
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Venons-en maintenant aux MOYENS qu'il vous faut soulever au bailleur pour tenter obtenir une réduction du montant de votre loyer.

Cette LRAR doit d'abord relater seulement les FAITS en les datant, ensuite mettre le bailleur en demeure de procéder aux réparations, et poursuivre par, exemple :

"Dans cette attente et vu les alinéas a), b) et c) ci-après cités pour mémoire, et qui se réfèrent à l'article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, énonçant que :

"Le bailleur est obligé :
-De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
ce qui n'est pas le cas.

-D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
ce qui n'est pas le cas

-D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
ce qui n'est pas le cas.

Par cette présente mise en demeure de réparations, dans son attente, et vu l'article 1721 du Code civil qui dispose que :

"Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser” ;

je vous demande, au titre de ce préjudice subi opère citato, de procéder à une réduction du montant du loyer s'élevant à la somme de xxx € à compter du prochain loyer de la date de réception de ce courrier".

Voilà !

[Persephonae]

Bonjour,

Je vous remercie beaucoup pour votre réponse rapide et détaillée.

Quant aux charges, pardonnez-moi, je ne suis pas sûre de saisir la réponse.

Les charges de mon loyer ne sont pas détaillées dans le contrat de location (je prends note de la valeur juridique du P/O), et j'entends lorsque vous indiquez que cela ne me concerne pas, mais dans la mesure où je paye ces charges, j'aimerais juste savoir si leur facturation est légitime en l'absence de tout détail et dans l'hypothèse où les voisins diraient vrai concernant la non existence de mon logement au syndic de copropriété qui récupèreraient normalement ces charges payées mensuellement.

Merci infiniment pour vos autres réponses et pour le modèle de lettre.

Bien cordialement

Persephonae

[justedroit]

dans la mesure où je paye ces charges, j'aimerais juste savoir si leur facturation est légitime en l'absence de tout détail

eh! eh! le bailleur doit vous justifier et en détail les charges récupérables.
Dés lors, si vous les payez il importe peu à qui leurs paiements reviennent puisqu'elles sont prévues au bail, que vous en abstenant, ce serait un manquement à vos obligations contractuelles.

Par contre, sans justificatif, vous êtes en droit de ne pas payer vos charges : Article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :

"Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification ..".

[Persephonae]

C'est noté. Merci beaucoup pour votre réactivité ^-^ !

[Persephonae]

Bonsoir,

Je reviens vers vous concernant le détail des charges mentionnées dans le contrat de location :

"CHARGES
En plus du loyer convenu, le locataire devra rembourser au bailleur, conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges dites récupérables exigibles en contrepartie :
• des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée,
• des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usa commun de la chose louée,
• du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locatain profite directement.
Les charges ainsi visées sont notamment celles fixées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 dont le texte est annexé au présent bail."

Ce paragraphe me semble pour le moins "brumeux", est-il recevable ou anormalement nébuleux?
Etant précisé que rien n'est annexé audit bail?

Merci d'avance de votre réponse,

Bien cordialement

Persephonae

[justedroit]

Bonjour Persephonae,
Ce paragraphe est au contraire très clair et en tout point conforme au Droit en la matière.
Cordialement.

[Persephonae]

Bonjour,

Je vous remercie pour votre réponse rapide . Je pensais à tort que le détail des charges devait être plus concret dans ce qu'il est censé recouvrer (type eau, ramassage ordures etc.) en ayant comparé ce paragraphe avec celui de précédentes locations. Je n'ai aucune idée de ce que recouvre en fait les charges mensuelles afférentes à mon loyer.

Je me permets de vous poser deux autres questions et vous remercie d'avance du temps consacré à me lire, ce message est long j'en suis désolée :

Dans un esprit de bienveillance, et dans un souci d'entente cordiale, j'ai adressé une demande amiable informelle (pas de LRAR) de réduction du loyer à mon propriétaire suite au dégât des eaux subi en janvier (en plus de l'entrée et de la cuisine, il pleut maintenant dans la pièce principale du logement à chaque épisode de pluie, l'infiltration se propageant), le rapport d'expertise de la société missionnée par mon assurance avait conclu que :

- L'origine des infiltrations dans le sas de l'entrée et la cuisine est consécutive à un défaut d'étanchéité de la toiture, des points infiltrants et défauts sont observés à plusieurs endroits, des défauts de maçonnerie sur la façade sont également observés.

Ce même rapport indique :

Nous préconisons de faire effectuer les travaux suivants par un professionnel :
- Refaire intégralement la toiture.
- Reboucher tous les trous en périphérie de la toiture.
- Traiter intégralement les fissures sur les murs en périphérie de la toiture.
- Mise en place d'une gouttière.

Les travaux ne pourront aux dires de l'expert n'être amorcés qu'une fois le plafond et les murs secs. Aussi, la patience est requise, mais cette situation altère néanmoins la qualité de l'air intérieur (81% d'humidité sur le dernier relevé de l'huissier cette semaine), et j'ai peur qu'elle augmente la consommation d'énergie pour maintenir la pièce à une température raisonnable.

Je rappelle à toutes fins utiles qu'à peine un mois après mon emménagement, j'avais déjà alerté le propriétaire d'une infiltration d'eau constatée via la toiture de l'entrée (cf messages du sujet précédents).

L'ensemble de ces éléments m'a amené à solliciter une réduction temporaire du loyer.

Il n'a par ailleurs, depuis le dégât des eaux, jamais pris la peine d'écrire ou téléphoner pour s'enquérir de l'évolution de la situation préjudiciable tant pour la valorisation du bien que pour ma jouissance paisible de celui-ci

Suite à l'envoi de mon message de demande de réduction temporaire du loyer, bien que m'ayant indiqué "je transmets votre demande à Madame X" dont il s'est toujours revendiqué l'intermédiaire, je n'ai pas de retour. J'ai sollicité une réduction temporaire du loyer à compter du mois de mars et jusqu'à achèvement des travaux, sans donner de montant réajusté afin de lui laisser me proposer ce qu'il jugerait acceptable, toujours dans cet esprit de dialogue amiable.

Il m'a simplement répondu APRES avoir indiqué transmettre ma demande, vouloir me parler avant de transmettre ma demande, et m'a demandé dans un second message de le tenir informé de l'avancement des travaux (??).

Etant au travail, je lui ai poliment répondu par message ne pas être en mesure de le rappeler rapidement, mais l'ai invité à me poser à sa convenance toute question orale (message vocal) ou écrite nécessaire à la transmission de ma demande, questions auxquelles je ne manquerai pas de lui répondre dans les meilleurs délais.

Je lui ai cependant précisé, toujours très poliment, qu'il y avait manifestement une confusion concernant les travaux dans la mesure où au vu des conclusions de l'expertise sur l'origine de la fuite, il n'appartenait pas à mon assurance de les faire faire ou de les financer, les missions dont mon assurance avait à la charge (faire intervenir une entreprise pour contrôler le taux d'humidité relevé à 100% en janvier sur les parties sinistrées, et faire intervenir une entreprise pour la recherche de fuite, et non sa réparation) étant terminées. Mon assurance ne réinterviendra qu'après achèvement des travaux pour un nouveau contrôle du taux d'humidité, et pour missionner une entrepris chargée de l'aspect "cosmétique" post travaux, savoir pour la repeinte des murs et du plafond endommagés.

Silence radio depuis. Son silence traduit une inconsidération qui commence sérieusement à m'agacer.

En l'absence de réponse, et nonobstant le rapport d'expertise probant, je souhaite envoyer avant le mois de mars un courrier recommandé officiel, par avocat, (même pas une mise en demeure mais un LRAR) à la propriétaire avec un constat d'huissier que j'ai fait intervenir au domicile et qui atteste plus encore de la véracité de mes propos sur la situation du logement si tant est qu'il puisse en douter.

En effet, je n'ai jamais eu d'interaction avec elle (dame âgée de 84 ans) car il s'est toujours présenté oralement comme son intermédiaire mais elle me semble seule fondée à recevoir ce courrier car c'est bien la propriétaire mentionnée sur le contrat, n'ayant du reste pas officiellement connaissance de l'adresse postale de ce monsieur (officieusement oui car son adresse postale figure sur les documents juridiques publics d'une SCI qui a effectué des modifications récemment (donation de la NP des parts de la propriétaire à ce fameux intermédiaire).

Ce processus (LRAR par avocat) visant à le/la faire réagir vous semble t-il acceptable? Si oui devrais je adresser ce courrier recommandé à l'intermédiaire ou bien à la propriétaire comme imaginé? Bien sûr je ne me ferai pas justice moi-même et continuerai de payer le loyer en attendant...Mais je solliciterai cette fois via cet avocat une réduction d'1/3 du loyer pour être plus concrète cette fois. Je note dans vos messages précédents que vous suggériez une MED directe si LRAR, je crains de crisper le débat mais me rangerai à votre avis d'expert si cela vous semble indispensable bien entendu.

Dernière question excusez-moi : mon contrat de location est un contrat entre particuliers, qui concerne une petite maison non meublée collée a un immeuble dont la propriétaire est également propriétaire.
Les voisins, en litige avec l'intermédiaire de la propriétaire qui n'aurait - je me méfie de leurs dires et des miens quand je leur parle bien entendu - pas réglé les charges de copro pour son compte depuis plus d'un an, me disent de me méfier car ce contrat de location "fantôme" dont pour rappel une partie, la fameuse partie que l'intermédiaire a déclaré par le passé ne pas faire partie du logement (cf messages précédents) aurait été volée au voisin, est censé être lié à la copropriété gérée (syndic de copro via une agence) et que je risque d'avoir des problèmes si le voisin tente de rattacher enfin officiellement mon logement a la copro.
En quoi serait-ce mon problème?? Plus pour eux si les réparations de ma toiture devaient incomber à la copro et non à la propriétaire ou son assurance si toutefois mon logement a été assurée de son côté à mon sens.
Si toutefois ces dires sont faux et que malgré l'absence de mention dans mon contrat de location, ce logement fait partie de la copro officiellement géré par une agence, cette mention de la copro devrait -elle être indiquée dans mon contrat de location?

A la lecture des documents en ma possession, ce logement n'est rattaché à aucune copropriété et lors du renvoi en janvier par l'intermédiaire du constat amiable de dégât des eaux contrerempli et signé par lui même, il n'a rien coché parmi les types de logement entre "maison particulière" et "copropriété". Quand je l'avais intérrogé à réception du constat par message sur cette mention non cochée, il m'avait cependant répondu par message "en copropriété" mais je n'ai pas voulu prendre la liberté de remplir cette partir pour son compte.

Bref, je ne saisis pas en quoi, dans l'hypothèse où ce logement ferait soudainement partir de la copro si c'est avéré, ce serait pour moi un risque ou quelque chose dont je devrais me méfier...?

Aujourd'hui j'aimerais simplement que nous puissions trouver une solution conciliatoire et j'espère encore avoir une réponse favorable à ma demande de réduction temporaire du loyer qui ne me semble pas abusive au vu de la situation et de l'historique.

Je précise à toutes fins utiles avoir toujours honoré le paiement intégral de mes loyers dans le délai imparti sans incident aucun depuis mon emménagement.

Encore navrée pour ce roman.

Merci d'avance de vos éclairages,

Bien cordialement

[justedroit]

Bonjour Persephonae,
En ce qui concerne les charges ; elles doivent être réglées contre justificatifs détaillés. Autrement, vous n'avez pas à les régulariser.

En ce qui concerne le problème de la copropriété. Je crois vous avoir répondu que ce n'est pas votre problème et que vous n'avez rien à craindre d'elle, d'autant lorsque des frais doivent être engagés en réparation du sinistre.

Et si le logement était rattaché à la copropriété, votre bailleur aurait été tenu de vous adresser la partie du règlement de cette copropriété qui intéresse le locataire.

Pour ce qui est des démarches à l'endroit du bailleur.
Si vous avez ses coordonnées, c'est à lui que vous devez formuler votre requête avec cependant, par complaisance, copie pour information à son « mandataire ».

Je ne pense pas que ce soit déjà utile qu'à votre place un Conseil adresse un courrier à votre bailleur, mais il doit être structuré.

C'est ainsi que votre LRAR doit relater les FAITS (sans commentaires perso) en les datant, depuis votre entrée au logement, puis une fois déroulé ces FAITS, dire par exemple :

"Attendu que vous manquez à vos obligations contractuelles ;

Attendu l'état de logement constaté par voie du Commissaire de justice (copie jointe)

Attendu que ma privation de jouissance de la chose louée est patente, et,

« Vu l'article 1720 du Code civil :
"Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » :

Vu le premier alinéa de l'article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée ».

Vu les alinéas a), b) et c), du même article précité, ci dessous résumés :
« Le bailleur est obligé :
-De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

-D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

« D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

Vu l'article 1721 du Code civil :
« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser” ;

Vu le deuxième alinéa de l'article 1724 du Code civil :
"Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé" ;

par cette présente recommandée avec AR, et dans le cadre d'abord d'une procédure amiable, je vous mets en demeure de procéder aux réparations du sinistre, et dans l'attente de ce résultat,

je vous réclame, à titre de privation de jouissance de la chose louée, une diminution du montant du loyer de xxx € qui court à compter de la date rétroactive du (la date).

Sans manifestation de votre part sous les meilleurs délais, je me verrai contrainte et forcée, d'agir cette fois, dans le cadre d'une procédure judiciaire, et à cet effet, soumettre ce dossier entre les mains de mon Conseil, pour la suite que j'entends lui donner, tant en son Principal, qu'augmenter de dommages-et-intérêts pour rétention abusive à la mise en jeu de la conformité du logement ainsi que le rétablissement de ma jouissance paisible de celui-ci».

Voilà ! Bien entendu, il vous appartient de prendre tout ou partie de mon exemple ou de ne pas le prendre.

[Persephonae]

Bonjour,

Merci infiniment pour vos réponses et confirmations rapides, ainsi que pour le modèle proposé parfait.

Bonne continuation,

Bien cordialement