Augmentation loyer maximum + application de IRL

[laurentmignon]

Bonjour,
mon bailleur souhaite augmenter mon loyer de presque du double. Il le justifie par des travaux d'améliorations (changement de fenêtres et poses de volets) et par la sous évaluation du loyer par rapport aux autres du même bâtiment.
Il m'informe qu'il va lisser cette augmentation sur 6 ans.
Mon prochain loyer sera donc augmenter au maximum que la loi l'autorise.
Cependant, il applique en plus l'IRL sur ce nouveau loyer.
J'ai donc 2 augmentations cumulées.

Mes questions sont les suivantes :
A t-il le droit de cumuler ces 2 augmentations?
Est ce que ces travaux sont considérés comme des travaux d’améliorations?

Je précise que dans le bail il y a les 2 clauses (IRL et possibilité d'augmenter le loyer suite a des travaux d'amélioration). Il a fait cet démarche dans les règles et dans le temps impartie (Lette AR et 6 mois avant la date anniversaire du bail).

Enfin, les éléments qu'il me transmet, pour justifier la sous évaluation du bien, sont complets a part le fait que les références des loyers données datent de moins de 3 ans (en me renseignant, j'ai vu qu'il devait donner des loyers de références de plus de 3 ans).
Autre question:
Est ce que l'avenant au bail qu'il me propose est valable ou puis-je lui opposer cet argument pour déclarer la nullité du bail?

Merci beaucoup pour votre aide.

Laurent

[justedroit]

Laurent
Bonjour Laurent,
Votre loyer fait l'objet en réalité de 3 augmentations.

La première est celle consécutive à la révision annuelle du loyer au titre de l'IRL telle prévue dans votre bail.
Du coup, votre bailleur est dans son droit dés lors qu'il vous en manifeste chaque année sa volonté.

La seconde concerne des travaux d'amélioration du logement.
Du coup, votre bailleur est dans son droit dés lors que vous en avez convenu en signant le bail où est contenue cette clause expresse.

Toutefois, ceux-ci s'agissant d'une part, du remplacement des fenêtres sans agrandissement je le suppose, est une dépense d'entretien par usure à la seule charge du bailleur, et d'autre part, la mise en place de volets n'est pas un élément nouveau de confort puisque courant pour ce type de menuiserie, d'un tout qui n'est pas indissociable (l'un peut être placé sans l'autre comme cela était probablement le cas).

Ainsi ces dépenses ne correspondent pas à la définition par les impôts des dépenses d'amélioration telle visée ci-dessous :

« Les dépenses d'amélioration s'entendent, de manière générale, de celles qui ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.
Est notamment considérée comme ayant pour objet d'apporter à un local d'habitation un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l'immeuble, l'installation initiale ou le remplacement par un équipement mieux adapté aux conditions modernes de vie : du chauffage central ; d'une salle d'eau ; d'une cuisine ; du tout-à-l'égout ; d'un ascenseur ; d'une antenne collective de télévision ».

Il en ressort qu' il ne peut y avoir de réévaluation de loyer pour cette cause, laquelle aurait été cumulable avec l'IRL.

La troisième concerne la réévaluation du loyer sous-estimé où le bailleur doit vous fournir au moins 6 loyers dans les communes faisant partie d'une agglomération de + d'1 millions d'habitants ou au moins 3 loyers pour les autres zones géographiques.

A cela, s'ajoute qu' au moins deux tiers de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Enfin, si vous n'êtes pas d'accord sur cette réévaluation des loyers, vous devez le faire savoir par LRAR à votre bailleur qui ne peut résilier le bail mais tout comme vous, saisir la Commission départementale de Conciliation qui est indépendante et gratuite.

Un avenant à un quelconque contrat ne modifie pas sa consistance par lequel il est rattaché.

[laurentmignon]

Merci beaucoup pour votre réponse très complète.

Dernière question.
J'ai déjà signer l’avenant.Est ce trop tard pour le contester ou puis-je entamer une démarche?

[justedroit]

Bonjour Laurent,
La signature du bail comme celui d'un avenant laisse tout droit au locataire de former après coup, un désaccord sur tel ou point de celui-ci, dés lors que ce point est litigieux voire est contraire au droit.