DPE Vierge 2017 valide et augmentations de loyer appliquées à tort?

[Yohan14]

Bonjour,

Locataire depuis le 25 Juin 2020, j'ai découvert que le DPE du logement est vierge, daté du 27/09/2017.

Après quelques recherches, j'ai compris que :

L'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par l'article 159 de la loi Climat et Résilience, et complété par l'article L. 126-26-1 du Code de la construction et de l’habitation, dispose que : « Pour les logements classés F ou G, aucune réévaluation du loyer ne peut être appliquée lors du renouvellement du contrat. »

Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G ne peuvent plus être révisés, même si une clause de révision annuelle est prévue dans le bail. Cela concerne également les révisions de loyer effectuées lors du renouvellement tacite du bail.

Le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021, introduisant des critères plus stricts pour les DPE, précise que : "Les DPE "anciens" réalisés avant le 1er janvier 2023 ne sont plus considérés comme valides, et ce, depuis le 1er janvier 2023."

Arrêté du 31 mars 2021, article 3 : "Par dérogation à l'article R. 134-4 du code de la construction et de l'habitation, les diagnostics de performance énergétique réalisés :
entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu'au 31 décembre 2022 ;
entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2023."

Ainsi, un DPE vierge réalisé en 2017, bien qu'il ait respecté les règles de l'époque, n'est plus valable car caduque depuis le 31/12/2022.

J'ai donc réaliser une demande express auprès de l'agence pour réaliser un DPE, ils ont acceptés, rendez vous le 3 Avril.

Entre temps, les révisions annuelles des loyers qui opère à chaque reconduction tacite du bail, sont elles légales ? Le DPE est-il réellement considéré comme non valide ?
En théorie, à partir de la loi Climat & Résilience, soit depuis le 24 août 2022, j'aurai du être contacter par mon Agence afin qu'ils puissent réaliser un nouveau DPE ?
Cela veut dire que les trop perçues à partir du renouvellement tacite du bail en Juin 2023 peuvent être rembourser ? Ou bien le nouveau DPE qui arrivera le 3 Avril fera foi ?
Il y a t-il un droit de remboursement rétroactif ?

Merci de m'éclairer, j'ai beau avoir fais quelques heures de recherches, certains textes reste flou et je trouve peuvent être interpréter de plusieurs manières.

Merci d'avance,

[justedroit]

Bonjour Yohan14,
Mon point de vue est que, cela revient à dire in fine que ce DPE vierge et non valide, rend votre logement non décent depuis le 01/01/2023.

Ce critère de non décence impose que la consommation énergétique du logement dit en énergie finale soit inférieure à 450 kwh/m2/an, sauf erreur de ma part.

Ainsi, dans ce cadre, votre bailleur ne peut décemment pas vous attester du respect de ce critère.

Cette considération d'indécence court à compter de votre première reconduction du bail postérieure au 01/01/2023, à moins que le DPE diligenté le révèle autrement, ce qui serait tout de même étonnant.

A ce titre, et en vertu du premier alinéa de l'article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :

«Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée ».

Ne s'y conformant pas, le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles, vous privant de la jouissance paisible de votre logement visé au b) du même article de la même Loi précités :

-D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux".

Lequel article précité énonce que :

« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser”.

Et, c'est quelque perte est à minima, celle des montants des loyers révisés que le bailleur doit vous rembourser à titre d'indemnité.

[Yohan14]

Bonjour justedroit,

Merci pour ce retour détaillé, j'ai déjà confronté l'agence en détaillant avec les textes de lois, cela dit, je pense qu'ils veulent jouer sur les mots, ils me demandent de prouver explicitement quel texte impose au bailleur ;

La production d'un nouveau DPE au moment de la reconduction tacite du bail (Bien que le sujet est clos car j'ai une entreprise envoyé par mon agence qui sera chez moi le 3 Avril.).

La non application de la révision du loyer si le DPE est un DPE ancienne génération (et donc pas un DPE nouveau au sens du code de la construction).

En qui concerne les montants des loyers révisés que le bailleur doit me rembourser à titre d'indemnité, je vais essayer de m'appuyer sur l'article 1721 du code civil que vous avez mentionné, même si je pense qu'ils vont encore une fois jouer sur les mots.

[Yohan14]

Bonjour,

Je reviens à la charge, malgré les textes de lois apportés le résultat est le même mon agence me demande de prouver explicitement quel texte impose au bailleur ;

"La production d'un nouveau DPE au moment de la reconduction tacite du bail (Bien que le sujet est clos car j'ai une entreprise envoyé par mon agence qui sera chez moi le 3 Avril.).

La non application de la révision du loyer si le DPE est un DPE ancienne génération (et donc pas un DPE nouveau au sens du code de la construction)."

J'avoue ne plus trop savoir quoi faire.

Merci de votre retour

[François38]

Bonjour,

Je reviens à la charge, malgré les textes de lois apportés le résultat est le même mon agence me demande de prouver explicitement quel texte impose au bailleur ;

Je ne comprends pas votre argumentation.

Vous louez depuis le 25/06/2020, donc votre bail court jusqu'au 25/06/2025.

Pendant la durée du bail actuel, le DPE est réputé valide, puisque répondant aux conditions dérogatoires au moment de la signature du bail, donc à quel titre devrait il renoncer aux augmentations du loyer, du moins jusqu'au renouvellement du bail, ou là il est possible que la donne change avec le nouveau DPE ?

[Yohan14]

Bonjour François38,

Ce n'est pas réellement une argumentation, je demande simplement des informations concernant ma situation.

Jusqu'à là, j'ai reçu deux réponses qui se contredisent fondamentalement, celle de Justedroit et de vous-même, je n'ai aucune connaissance en droit et/ou en texte de lois, je ne fais que les rechercher puis les lires et les interpréter.

"décret n°2021-19 du 11 janvier 2021, introduisant des critères plus stricts pour les DPE, précise que : "Les DPE "anciens" réalisés avant le 1er janvier 2023 ne sont plus considérés comme valides, et ce, depuis le 1er janvier 2023."

Cumulé avec l'Arrêté du 31 Mars 2021
"Par dérogation à l'article R. 134-4 du code de la construction et de l'habitation, les diagnostics de performance énergétique réalisés :
entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu'au 31 décembre 2022 [..]."

Ici, je lis que mon DPE n'est plus valide depuis le 1er Javier 2023, peut-être que je me trompe, c'est pour ça que je suis ici.
Il n'empêche que la réponse de Justedroit vient réconforter mes propos, de la non décence de mon logement suite à mon DPE "non valide" jusqu'au montants des loyers révisés que le bailleur doit me rembourser à titre d'indemnité.

[justedroit]

Bonjour à tous,
En effet, ce n'est pas une question de validité ou pas du DPE mais d'un logement dont vous doutez qu'il satisfasse à son niveau de performance énergétique minimal, telle précédemment explicité.

Et dans ce cas, votre droit de faire appel à un diagnostiqueur.