Frais imputés par syndic aux copropriétaires

[RenaudM]

Bonjour,

Le même syndic gère depuis 13 ans un appartement dont je suis propriétaire et que je loue.
Pendant 12 ans, j'ai toujours réglé mes charges en temps et en heure.

J'ai changé d'adresse en mai 2018, changement que j'ai notifié à la secrétaire de mon syndic par email. Ce changement n'a pas été pris en compte, et je n'ai jamais reçu les appels de charges que je n'ai donc pas réglés, par mauvais suivi administratif de ma part.

Le mois dernier, j'ai contacté ce même syndic pour un autre sujet, et ce faisant, nous avons mis en lumière mon retard de paiements, dont je n'avais pas conscience.
Constat : 4 appels de fonds trimestriels non payés pour un montant de 1371 euros, et imputations de pénalités liées à ce retard, dont la chronologie est la suivante :
- 40 euros de frais de mise en demeure
- 40 euros de frais de dernier avis avant procédure
- 40 euros de frais de mise en demeure
- 290 euros de remise de dossier huissier
- 173,36 euros de sommation de payer
- 290 euros de remise dossier avocat
- 40 euros de frais de mise en demeure
Soit un total de pénalités de 913 euros.

Explication du syndic : la secrétaire destinataire de mon mail notifiant le changement d'adresse a quitté la société sans gérer le changement, mais vous devez payer les pénalités.
Je me suis acquitté le jour même du paiement des 1371 euros d'appels de fonds, mais pas des pénalités.

Ma négligence est évidente, pour autant quelques questions :
Est-ce que l'ensemble des pénalités me sont justement imputables, sachant qu'il n'y a eu aucune décision de justice ?
Quel est le cadre juridique ?
Que dois-je payer, que puis-je contester ?

Mille mercis par avance.

Bien à vous,

RM

[catherine2704]

bonjour,
il me semble que les pénalités sont précisées dans le contrat de syndic, essayez de négocier avec lui car il n'a pas mis beaucoup de bonne volonté pour trouver votre nouvelle adresse.
Cdt

[RenaudM]

Merci Catherine pour votre réponse.
Le contrat de syndic précise bien des frais imputables au seul copropriétaire concerné.
Reste quelques zones grises concernant les libellés de :
- constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligence exceptionnelles) à 190€
- suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) à 290 €
La notion de diligence exceptionnelle étant assez subjective.

Je comprends l'intention de la loi de protéger les petites copropriétés des mauvais payeurs.
Mais j'imaginais que les frais de recouvrement étaient plus encadrés et moins dignes du Far West.

Comment justifier qu'un syndic impute près de 1000€ de démarches administratives, sans obligations de moyen basiques i.e. passer un coup de fil au copropriétaire, ou envoyer un courrier avec AR vs un courrier simple.

Et rien ne prévoit les modalités de recours des copropriétaires, bien moins structurés que les syndics pour ouvrir une procédure de contestation.

[Eric123]

Bonjour,

Est-ce que les tarifs du syndic ont fait l'objet d'une communication ou d'un vote en AG des co-propriétaires ?

Étiez-vous informé de leurs existences ?

[RenaudM]

Bonjour Eric,

J'imagine que oui, s'agissant du contrat de syndic, mais c'est un point qu'il est certainement utile de vérifier, merci pour cet avis.
Bonne soirée,

RM

[Markey]

à l'instant
Le syndic de l'agence equit immobilier se permet de mettre la pression sur les propriétaires, en leur infligeant des factures. Mon locataire a juste sali le sol . Étant tres jeune par rapport aux habitants de l'immeuble , il faisait du bruit parfois. Les personnes âgées s'en sont plaint auprès du syndic. Celui ci a trouvé le seul moyen de pression pour virer le locataire que par le biais de factures. Pour une tâche au sol faite par ce locataire, le syndic m'a facturé 1500 euros pour la réfection des murs et le changement du revêtement au sol. Voilà comment le syndic equit immobilier décide de faire sa loi. Comment me défendre