investissements duflot

[mickael55]

Bonjour à tous,

J'ai une question concernant le nombre max d'investissements en loi duflot. La loi dit ; "2 investissements max par et par foyer fiscal"

Voilà ma situation:
Je suis sur le point de finir la construction d'un bien immobilier comportant 4 logements BBC.
(la demande de PC concerne les 4 logements).

Est il possible de profiter de l'avantage fiscal pour les 4 logements en décalant par exemple la demande d'éligibilité de 2 logements l'année suivante.

Ex:
- fin de chantier en juin (année 2013) pour l'ensemble du bien. Demande éligibilité duflot pour 2 logements dans la foulée et mise en Location. Puis en janvier (2014) demande d'éligibilité pour les 2 autres logements et mise en location(de juin à janvier= moins de 12 mois)
- faut il décaler la livraison de 2 logements à l'année suivante?
- est complètement impossible ?

Merci d'avance de votre aide et de vos connaissances en la matière.

Mickael

[Xavier0069]

Bonjour Mickael,

Il y a pas mal de questions différentes dans ta « problématique ». Je vais essayer d’être le plus clair et complet possible afin de donner aussi un maximum d’information aux autres internautes. En fait, ce n’est pas la première fois que j’entends ce genre de question de part ma profession. Donc voici mes réponses et précisions :

- Le dispositif Duflot est effectivement clair sur le fait de ne pouvoir faire chaque année que 2 opérations immobilières Duflot. De plus, la défiscalisation annuelle maximale autorisée pour ces 2 opérations sera calculée sur un montant de 300000€ au maximum (2%/an de ce montant pendant 9 ans soit 18% au total).

Cf : http://www.dispositif-loiduflot.org/exemples-defiscalisation-loi-duflot/

- Il est possible de séparer les 4 logements en 2 + 2 sur 2 années différentes si il peut y avoir 2 Dates d’Achèvements de Travaux sur 2 années différentes. En clair, si une DAT est possible que pour 2 des logements en 2014 par exemple puis une 2ieme DAT en 2015 pour les 2 derniers logements alors les 4 logements pourront bénéficier de la défiscalisation Duflot (On parlera alors ici de tranche de travaux, 1ere et 2ieme tranche). Techniquement il faudra aussi pouvoir justifier de montant précis d’acquision pour chaque groupe d’appartement voir pour chaque appartement séparé. Ce sont ces montants qui serviront à l’administration fiscale pour le calcul de la réduction d’impot duflot possible chaque année.

- Attention quand même aux paramètres financiers de ces opérations : Il ne pourra pas y avoir de réduction d’impôts Duflot cumulée supérieure à 10000€ chaque année.

Plafonnement des niches fiscales : http://www.dispositif-loiduflot.org/investissement-duflot/

- Autre aspect financier : On ne peux économiser que ce que l’on paie comme impôts. Donc si la réduction d’impôts Duflot (et non pas crédit d’impots !) est supérieure à l’impôt annuel dû alors l’excédent est perdu. Donc suivant l’impôt dû, il n’est peut-être pas nécessaire de faire 4 opérations immobilière Duflot. 1, 2 ou 3 peuvent peut-être suffire à ton bonheur. Le calcul est très simple à faire.

- Si moins de 4 opérations Duflot suffisent à baisser tes impôts à 0€ alors il faut mieux louer les autres appartements librement sans la contrainte de louer 9 ans minimum par exemple. Cela te permettra aussi de créer un système de déficit foncier totalement cumulable avec les opérations Duflot et la rentabilité globale n’en sera que meilleure.

En résumé : Possible sous conditions à la fois administrative et d’intérêt pour l’investisseur que tu es.

En espérant avoir répondu à toutes tes questions, je te souhaite d’excellentes fêtes de fin d’année et @ l’année prochaine !

Xavier de http://www.dispositif-loiduflot.org/

[mickael55]

Bonjour Xavier,

Tout d'abord je te remercie pour la rapidité, la clarté et exhaustivité de ta réponse! C'est très clair pour moi désormais. Merci beaucoup ton aide donc.

Je suis d'accord avec toi, il s'agit ensuite de choisir la solution optimale pour ma situation effectivement. Justement, si les locations fonctionnement à plein régime je prévois des revenus fonciers autour de 3000 euros/mois et donc logiquement un impot sur revenus qui devrait être > 10000 euros.
DU coup, je pense qu'il serait intéressant de profiter de 4 logements duflot?

PAr contre effectivement je comprend parfaitement ton raisonnement.

Xavier, Je te souhaite également une très bonne année 2014 et tous mes meilleurs vœux pour cette nouvelle année.
@+

Mickael.

[Xavier0069]

Bonjour Mickael,

Très bonne année 2014 !

Je me permets de rebondir rapidement sur ton dernier message. Tu prévois 3000€ de revenus fonciers grace à ton opération immobilière Duflot. Ok. Mais as-tu pensé au système des déficits fonciers que tu peux créer par un montage financier spécifique ?

Si tu as un ou des crédit pour le financement de ton ou tes opérations Duflot, tu vas créer des charges (intérêts d'emprunts notamment que tu vas pouvoir déduire fiscalement que les revenus fonciers). Donc tu n'auras plus 3000€ de revenus fonciers par mois.

Exemple : Ton crédit immobilier te coute 2000€ / mois sur 20 ans. Tu auras donc environ 1000€ d'interêts en moyenne chaque mois les premières années (C'est un arrondi pour la compréhension rapide). Comme tu pourras déduire ces intérêts sur les 3000€ de revenus fonciers, il n'y en aura plus que 3000 - 1000 = 2000€ de fiscalisable.

Bref, bon calcul à toi !

Investissez serein et excellente nouvelle année à toutes et tous,

Xavier de http://www.dispositif-loiduflot.org/