mandat de gestion / devoir de l'agence ???

[dm101drr]

bonjour,

je viens vers vous car je suis dans le flou total.



J'ai un mandat de gestion de location avec une agence immobiliere. J'ai donné congé à mon locataire dans les règles de façon à mettre mon appartement en vente. Jusqu'à present l'agence faisait les etats des lieux d'entrée et de sortie. J'ai mis mon appartement à vendre dans une agence concurente.



Le vendredi 24 mai 2019, j'ai appris par une tierce personne que mon locataire demenageait le samedi 25 mai 2019. Personne ne m'as mis au courant , aussi bien l'agence que mon locataire.Le samedi 26 mai ,Il a fallut donc que j'appelle l'agence qui gere ma location et Je leur demande donc qui va faire l'état des lieux et elle me réponds que c'est moi. Et que la date est le mardi 28 mai 2019 à 11 h.

Habitant sur la Rochelle , mon appartement etant sur Evreux je me dois en 2 jours (samedi et dimanche) de me debrouiller pour prevenir mon employeur que je ne serai pas présent le lundi et le mardi de façon à regler l'etat des lieux de sortie, mais j'ai du aussi trouver une façon de monter et de me loger . La date a été decidé par l'agence, sans me mettre au courant. Si je ne l'avais pas appris par hazard, qui aurait fait l'etat des lieux , je n'ai eu aucune reponse. Mon locataire et l'agence se renvoit la balle. L'agence disant que ce n'est pas à elle de me prevenir mais a mon locataire pourtant elle a decide du jour et de l'heure , une semaine auparavant) , et mon locataire qui lui pensait que c'etait l'agence puisqu'ils ont decidé de la date . De plus pour faire l'etat des lieux je n'avais aucun document puisque c'est l'agnece qui a fait l'etat des meiux d'entrée.

La meme agence a relouer un autre appartement à mon locataire. Touchant ainsi les commissions qui vont bien. Donc l' agence savait tres bien tout ce qui se passait sur la gestion de mon appartement.

Dans mon contrat de gestion , il n'y a rien de stipuler.



Pourriez vous m'aider en me disant s'il y a eu un abus de la part de l'agence. Je suspecte que le directeur d'agence n'a pas aimer ne pas avoir le mandat de vente.



Je vous remercie de votre précieuse aide.

Sébastien

[justedroit]

Bonjour Sébastien,
La date de restitution des lieux est celle de la remise des clés. Cette remise des clés entre vos mains ou celles de votre mandataire, a lieu au terme du contrat bail en l'espèce, celui de votre congé donné aux locataires qui est normalement le jour de l'établissement de l'EDL de sortie.

Si vos locataires ont quitté le logement avant ce terme, ils devaient vous en avoir avisé ou avisé votre mandataire, et s'ils l'ont quitté après, ils vous sont au surplus, redevables des jours de location.

Le 1° de l'article 3 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que :

« Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.
Le contrat de location précise :
-Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire »

Ainsi noté au bail, vos locataires n'avaient pas à VOUS indiquer leur date de départ du logement d'autant que, par la force des événements, ils ont apporté cette information à votre mandataire auprès de qui, il a été convenu de la date d'établissement d'EDL de sortie du logement.

Je comprends en sous-entendu que l'EDL de sortie a été malgré tout réalisé. Dès lors, vos locataires ne peuvent que répondre sur des éventuels désordres du logement mentionnés sur ce document en comparaison de celui d'entrée même si celle-ci n'a pu se faire au même moment par absence de ce document.

Par ailleurs, le I de l'article 5 de la Loi précitée dispose que :
« Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur ».

De facto, si votre mandataire a perçu ces honoraires-là, il était tenu à réaliser l'EDL de sortie ce, combien même le mandat qui vous lie à lui ne le mentionne pas.
Ne l'ayant pas fait, il a engagé sa responsabilité pour faute de gestion et s'est exposé de vous indemniser de toute perte inhérente à ce manquement.

Dans le cas contraire, l'établissements des EDL réalisés par lui antérieurement au dernier, vous l'ont été à titre gratos.

[dm101drr]

bonjour,

je vous remercie de votre réponse , mais je n'ai pas tout saisi.

Je devais donc être prévenu par mon locataire ? ou par l'agence ?

Alors oui l'état des lieux de sortie a été fait par moi même , parce que j'ai réussi à me libérer avec mon travail et qu'en fin de compte je voulais voir l'état de mon appartement avant de le vendre . Mais j'ai appris une heure avant le rendez vous que l'agence ne viendrait pas faire l'état des lieux . Si je n'avais pas été là il , n'y aurait pas eu d'état des lieux .

Vous me parler aussi de "De facto, si votre mandataire a perçu ces honoraires-là, il était tenu à réaliser l'EDL de sortie ce, combien même le mandat qui vous lie à lui ne le mentionne pas.
Ne l'ayant pas fait, il a engagé sa responsabilité pour faute de gestion et s'est exposé de vous indemniser de toute perte inhérente à ce manquement. "

Qu'est ce l'indemnisation , que comprend-elle ?

Merci de votre reponse .

[justedroit]

Bonjour Sébastien,
Comme vu précédemment, le bail doit contenir les coordonnées de votre mandataire. Dès lors les locataires s'adressent à lui, pas à vous.
Cela revient donc à votre mandataire de vous informer de la date convenue avec vos locataires pour l'EDL de sortie.

Pour ce qui est d'une indemnisation. Si votre mandataire ne fait pas son travail au contrat pour lequel il est rémunéré, que ne le faisant pas vous avez subi un préjudice que vous êtes en mesure de démontrer et de chiffrer, vous êtes en droit de lui réclamer des dommages-et-intérêts (indemnisation).

Ainsi par exemple, si vous avez réalisé l'EDL en lieu et place de votre mandataire qui en avait mandat, vous êtes en droit de lui réclamer le remboursement de la journée de votre travail, tous les frais inhérents à ce déplacement et au surplus, les éventuelles conséquences de cette réalisation par un néophyte en la matière.

Normalement, c''est le MANDAT que vous avez donné à votre mandataire qui définit précisément sa mission contre sa rémunération.

[dm101drr]

Bonjour,

Je vous remercie pour cette réponse qui commence à me rassurer.

Donc oui j'ai énormément peiné à faire l'état des lieux , sachant que je n'en avais jamais fait.

D'ailleurs je n'ai pas pu faire l'état de l'électricité avec le locataire (je l'ai marqué sur l'EDL de sortie ) car le locataire avait fait couper le compteur.

De plus, l'appartement m' a été rendu dans un état déplorable , non nettoyé, avec de nombreux défauts et dégradations , la cave non vidées. Je me retrouve avec des encombrants (je vais devoir faire appel à une société pour vider tout ).


Alors je dois engager une procédure ? amiable d'abord ? ou directement au tribunal ? Contre mon locataire ou contre l'agence ?

merci pour cette aide précieuse que vous m'apportez.


sebastien

[justedroit]

Bonjour Sébastien,
La première des choses urgentes à faire selon ma suggestion, serait de chiffrer par devis la mise en ordre du logement en comparaison avec l'EDL d'entrée.

Puis, d'adresser ces devis à vos locataires leur faisant savoir que le montant global de ces réparations sera déduit de celui du dépôt de garantie à leur restituer.

A ce sujet, vous dire, d'un part, qu'il est extrêmement rare qu'un locataire demande à son fournisseur d'électricité de couper le courant au compteur avant de quitter les lieux, se contentant le + souvent, d'assister le bailleur ou son mandataire à la relève des consommations.
Il y a peut être anguille sous roche de ce côté là aussi !

Et d'autre part, pour les encombrants dans la cave ; que vous n'êtes pas autorisé à vider votre cave de ces encombrants laissés par vos locataires.

Car, normalement, vous devez obtenir une autorisation judiciaire après mise en demeure à vos locataires de les débarrasser d'autant que, les frais inhérents pour ce faire ne sont pas une charge déductible prévue aux Décrets n°87-712 et n°87-713 du 26 août 1987 en application à la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

La seconde des choses à faire selon ma suggestion, serait vous conformant aux dispositions :

-du premier alinéa de l'article 1992 du code civil : 
« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion »,
-des articles 1134 & 1135 du même Code :
"Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». &
« Les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature »;

d'adresser une lettre de mise en cause à votre mandataire dans le cadre d'une procédure amiable :

-lui relevant ses manquements/fautes à son mandat qui vous ont été préjudiciables financièrement,
-lui fixant son montant par détail et justificatif,
-lui donnant un délai à cette réparation,
-concluant que sans manifestation de sa part sous ce délai, vous vous réservez de toute action judiciaire à son encontre.

Il vous appartiendra ensuite de juger si le jeu vaut la chandelle de poursuivre ou pas cette affaire devant le tribunal compétent.

[dm101drr]

bonsoir ,

je suis en cours de calcul pour les travaux et remise en état de l'appartement.

Par contre dans votre dernière réponse ; il y a bon nombre de choses que je n'ai pas saisi.

je vous cite "A ce sujet, vous dire, d'un part, qu'il est extrêmement rare qu'un locataire demande à son fournisseur d'électricité de couper le courant au compteur avant de quitter les lieux, se contentant le + souvent, d'assister le bailleur ou son mandataire à la relève des consommations.
Il y a peut être anguille sous roche de ce côté là aussi !"


Que voulez vous dire ?

Comment cela ne puis je pas vider ma cave ?
je viens d'avoir une proposition d'achat pour mon appartement que je viens d'accepter, je ne vais pas laisser la cave pleine . Je ne tiens pas à ce que cela fasse échouer la vente.

En ce qui concerne les textes de lois , je ne comprends pas ce que vous voulez dire ?

-du premier alinéa de l'article 1992 du code civil :
« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion »,
-des articles 1134 & 1135 du même Code :
"Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». &
« Les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature »;


Merci de prendre le temps de vos reponses , c'est vraiment genial .

MERCI MERCI MERCI


Sebastien

[justedroit]

Bonjour Sébastien,
Il y a peut être anguille sous roche de ce côté là aussi !"
Oui, il est rare qu'un abonné demande à son fournisseur de couper le courant électrique du logement qu'il va quitter. Donc, peut être l'a-t-il fait pour une raison précise, notamment peut-être pour qu'il ne fasse pas suffisamment clair le jour de l'EDL de sortie afin de ne pas vous apercevoir des détails des désordres, ou que certaines prises ne fonctionnent pas, ou que l'installation elle-même ait été détériorée. D'où vous en méfier.

Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
C'est pourtant clair. Si votre mandataire a commis une faute de gestion ou manœuvre frauduleuse à votre endroit, il doit vous en répondre ce, en regard du MANDAT (contrat) qu'il a lui même édité y compris ce qui n'est pas écrit si cette faute dans son usage est contraire à son obligation, à la Loi.

[dm101drr]

Merci justedroit,

et qu'en ai t il de ma cave ? je ne peux la laisser dans cet état , sous peine de faire échouer ma vente ? si je la fais vider et que je demande au locataire de payer ?

[justedroit]

Bonjour Sébastien,
Il serait souhaitable d'adresser une LRAR à votre locataire lui laissant un court délai pour venir débarrasser votre cave lui en expliquant la raison, l'informant qu'au delà de ce délai et sans manifestation de sa part, vous vous en chargerez à ses frais.

Il est dommage que vous n'en avez pas fait constat lors de l'établissement de l'EDL de sortie.

Et je me répète, si cette cave contient des objets personnels des locataires, et/ou d'autres de valeurs ou de moindre valeurs, vous devez être autorisé par un juge pour les vendre, les donner ou les détruire.