Bail illégal

[Sban]

Bonjour,

Suite à la signature d’un bail, nous avons appris que celui-ci était illégal car nous payons un forfait de charges en location vide, et donc denoncable. Deux avocats nous l’ont confirmé, le souci est ailleurs.
Nous demandons dans un premier temps de ne pas endurer le préavis de 3 mois pour déménager (bien sûr, il fallait que nos propriétaires soient aussi nos voisins, ce qui nous motivait pour louer le bien, GROSSE ERREUR). Ceci afin de régler ce litige à l’amiable et éviter de subir plus longtemps cette ambiance pesante (dont insultes et menaces mais non réitérées).
Dans le pire des cas (refus de l’agence gérant le logement) que pourrions-nous demander ? Remboursement intégral de toutes les sommes versées, seulement du loyer plus charges, ou uniquement les charges perçues indûment ?

Merci de vos réponses.

[justedroit]

Bonjour,
En effet, selon l'article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, pour un logement vide, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

Le fait d'avoir réglé un forfait de charges ne vous permet pas de résilier unilatéralement votre bail mais seulement de demander à votre bailleur de modifier son mode de règlement et de vous rembourser les sommes versées à cet effet par absence de ses justificatifs.

Le marché à mettre en mains au bailleur serait donc qu'il ne vous rembourse pas ces sommes contre un congé du logement sans préavis, lui précisant qu'un défaut d'accord entraînerait le non-paiement des forfaits sur les charges.

L'accord se veut naturellement par écrit.