Charges non stipulées dans un bail et non provisionnées

[Bibipiq]

Bonjour

j'ai été locataire d'un appartement d'avril 2014 à mars 2018. Le bailleur était une agence Orpi.
La remise des clés et l'état des lieux datent du 09/03/2018.

J'ai reçu le 16/05/2018 un courrier de l'agence me mettant en demeure de régler plus de 2500€ de régularisation de charges réparties depuis 2015, et je me sens à la fois trompé et désemparé devant cette situation, car le montant est exhorbitant compte tenu que l'agence aurait dû me provisionner 4 fois plus pendant ces années pour être à l'équilibre. Ce courrier m'informe également que mon dépôt de garantie est affecté au débit des charges à régulariser.

Dans le bail, il est précisé dans les conditions particulières sous une rubrique nommée "Charges et Taxes" :

En sus du loyer, le locataire sera redevable d'une provision sur charges et taxes fixées mensuellement à ce jour à la somme de 20.00€ comprenant une provision d'eau et l'électricité des parties communes. Ce montant sera modifié en fonction des charges déterminées chaque année.

Durant près de 4 ans, j'ai payé des provisions sur charges d'un montant de 20€, qui n'ont jamais évoulées. Aucune régularisation annuelle n'a été opérée.

Le différentiel entre les charges provisionnées et la régularisation est très majoritairement dû à un poste concernant le ménage dans les parties communes. Ce poste n'a jamais été provisionné et je n'ai pas été informé de son existence avant cette mise en demeure de payer.

Aussi, je me demande si je peux contester le fait que le bailleur me réclame ces charges de ménage, sachant qu'elles ne sont pas stipulées dans le bail au même titre que l'eau et l'électricité des parties communes et qu'aucun avenant au bail ni trace d'information n'existent concernant ce poste ?

D'autre part, le relevé de charges précise le calcul du montant réclamé par poste. J'ai compris qu'il y avait un délai de prescription de 3 ans pour les régularisations de charges locatives. Pour l'année 2015, l'agence considère que je suis redevable de l'année entière, bien que son courrier de régularisation a été posté le 16 mai 2018. Le délai prescription est-il de 3 ans "arrondi à l'année entière", ou bien est-ce le jour d'envoi du courrier qui compte?

A vous lire prochainement je l'espère...

[justedroit]

Bonjour,
Vos arriérés de la nouvelle charge locative va normalement donc du 01/01/2015 au 08/03/2018.

Ainsi, sa régularisation ne peut excéder 3 ans soit :
-du 08/03/2018 date de sortie du logement au 08/03/2017 pour une année,
-du 08/03/2017 au 08/03/2016 pour deux années et,
-du 08/03/2016 au 08/03/2015 pour trois années.
Donc, vous ne devez pas l'année entière de 2015.

La prescription de cette créance est autre chose, même si son action correspond à la même durée que celle de la régularisation des charges, puisque celle-ci (d'action) peut s'exercer dans un délai qui court, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître l'existence de son impayée ou supposée impayée.

Ainsi, si cette nouvelle charge est à effet par exemple de janvier 2015, le point de départ de ce délai de prescription est logiquement le 01/01/2016, date à laquelle aurait dû être exigé le règlement de cette charge.
Donc, le bailleur peut agir en recouvrement d'impayé jusqu'au 31/12/2018.
Ceci dit sauf erreur ou omission de ma part.

Par ailleurs, le chapitre au bail qui stipule que :
« en sus du loyer, le locataire sera redevable d'une provision sur charges et taxes fixées mensuellement à ce jour à la somme de 20.00€ comprenant une provision d'eau et l'électricité des parties communes. Ce montant sera modifié en fonction des charges déterminées chaque année » ; n'exclue pas selon moi, d'autres charges.

MAIS par contre, ce montant n'a pas été modifié alors que la nouvelle charge a été déterminée et probablement à l'avance, si vous résidez dans un immeuble en copropriété lors d'une réunion d'AG des copropriétaires appelés à la voter, ni davantage n'avez été averti par le bailleur alors que normalement, s'agissant des parties communes par lesquelles le locataire est rattaché, le règlement intérieur de la copropriété lui est opposable ; en clair, votre mise au courant par ce dernier était de rigueur.

De facto, son manquement caractérise une démarche déloyale susceptible de générer des dommages-et-intérêts à votre endroit.

Cependant, seul, vous ne sortirez pas indemne de cette affaire.
C'est pourquoi, je vous suggère dans un premier temps de répondre factuellement dans ce sens par voie RAR en gardant copie à cette mise en demeure, contestant aussi son mode de calcul de la régularisation de cette charge, l'avertissant que vous entendez défendre votre droit de locataire en soumettant, dans un second temps, votre dossier aux bons soins d'une association de défense des consommateurs ou protection juridique.

[Bibipiq]

Bonjour

je vous remercie sincèrement pour votre réponse, car je me sens moins désemparé quand à la forme de la réponse à apporter.

Étant donné le montant en jeu, je souhaites contester les montants demandés et je commencerai en désignant le mode de calcul et en particulier la période considérée ; j'indiquerai également clairement que je défendrai mes droits. Toutefois, je me demande si je dois négocier un acompte ou autre forme d'étalement proposée par l'agence? Je suppose que cela reviendrait à reconnaître la dette. D'un autre côté j'ai cru comprendre que ne pas payer pourrait m'être reproché par la suite...

Enfin, il y a une autre partie en jeu : le garant. Il s'agit de mon père. Je suis en bons termes avec lui, et il s'est dit prêt à me suivre dans les démarches que j'entreprendrai pour défendre le dossier. Il se trouve qu'il a reçu un courrier de mise en demeure, dont le contenu est très similaire à celui que j'ai moi-même reçu avec le même montant réclamé, le même délai et les mêmes pièces jointes, la différence étant le destinataire et un rappel au fait qu'il s'est porté garant. Avons nous intérêt à apporter la même réponse, ou bien y a-t-il des subtilités à considérer concernant le positionnement et la réponse du garant?

A vous lire, je l'espère.

[Eric123]

Bonjour,

Compte tenu des sommes en jeu, vous avez intérêt à consulter des professionnels avant de vous engager avec l'agence immobilière.
1/ Vous pouvez consulter l'ADIL, Association Départementale pour l'Information au Logement, adresse à trouver sur les pages jaunes de votre département.
2/ Une association locale de consommateurs, que vous pourrez trouver à l'adresse :
https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/Partenaires-283
Il faut prendre de préférence une association ayant des connaissances dans les litiges de logement.
3/ Vous pouvez consulter le site :
https://blog.osezvosdroits.com/charges-locatives-depuis-la-loi-alur/
Modèle de lettre fournie.

[Bibipiq]

Bonjour,

J'ai effectivement l'intention de me rendre avec mon dossier à une permanence de l'association UFC locale près de chez moi ;cette dernière est citée dans la liste du site que vous avez indiqué.

Il n'est pas sûr que je puisse effectuer cette démarche d'ici la fin du délai mentionné dans la mise en demeure (8 jours). Aussi, votre avis serait précieux pour éviter de grosses erreurs dans la réponse apportée.

Voici ce que le garant et moi-même comptons répondre pour contester :

...
En réponse à votre courrier précité en objet de la présente me mettant en demeure de vous régler la somme de 2***.**€ sous huit jours, je conteste ce montant.

Entre autres, votre calcul régularise des charges locatives pour la période du 01 janvier 2015 au 31 décembre 2015. Étant donné que la régularisation des charges ne peut excéder trois ans, et que la remise des clés et l'état des lieux de sortie ont eu lieu le 09/03/2018, je ne suis pas redevable des charges de l'année entière 2015.
...

Je ne sais pas comment rédiger la partie concernant le fait que le bailleur aurait dû m'avertir du nouveau poste de charge, du coup je préfère pour l'instant ne rien écrire à ce sujet et laisser la mention "Entre autres...". Est-il gênant de ne pas mentionner toutes les sources de contestation dans cette réponse?

Je compte également aller consulter les pièces justificatives (factures) à l'agence. Pour compléter mon dossier et refaire les calculs en détail, ai-je le droit de prendre des photos de ces pièces?

A vous lire je l'espère...

[justedroit]

Bonjour,
vous devez protester auprès du bailleur par LRAR gardant copie, en lui posant la question sur la légalité de sa demande de régularisation de cette nouvelle charge au sens, premièrement, de l'article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 , où elle n'a pas fait l'objet pour le moins de provisions comme pour celles par exemple, des consommations d'eau et d'électricité, ni davantage les années qui ont suivi votre occupation de la chose louée ce, même s'il a manqué à son obligation contractuelle au contrat bail portant sur la régularisation annuelle des charges.

Et deuxièmement, au sens de l'article L121-1 du Code de la consommation portant sur une pratique commerciale déloyale contraire aux exigences de la diligence professionnelle, car vous n'avez pas été informé de la possible existence de cette nouvelle charge lors de la signature de votre contrat bail, ni davantage en cours de location jusqu'au jour de la remise des clés mais seulement un peu + de deux mois après votre départ du logement, ce qui vous a empêché, soit de faire le choix de ce logement soit de la possibilité de le libérer pendant son cours, perdant ainsi votre chance de ce choix.

Etant entendu que vous avez aujourd'hui en mains le justificatif de cette charge.

Concluant, vouloir vous renseigner sur la réalité juridique de cette créance, et vous réserver tout droit d'action à son encontre, et pour ce qui en découlerait, la restitution du montant du dépôt de garantie assortie de la majoration de la sanction pour le retard de cette restitution, qu'enfin, dans cette attente, vous ferez OPPOSITION à toute INJONCTION DE PAYER de sa part (si naturellement tel est votre souhait ou volonté).

En ce qui concerne le garant ; la caution a-t-elle été correctement formalisée ?

A savoir, comporte-t-elle une durée ? Si oui, pour la durée du bail ; celle-ci est alors susceptible de contestation d'une dette qui a existé qu'après cette durée.
A savoir, votre caution, votre père, a-t-il fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle (la caution) a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ?
A savoir, a-t-il reproduit de sa mains un texte portant sur le cautionnement ?
A savoir, un exemplaire du contrat lui-a-t-il été remis ?

Tout manquement, rend nulle la caution.

Info pour Eric123 : les personnes des associations des consommateurs hors siège qui renseignent ne sont pas, dans sa quasi totalité, des professionnels du Droit mais des bénévoles retraités généralement gradés forts de leurs expériences dans leurs sphères de compétences et qui seraient c'est un bonus, susceptibles d'appréhender le Droit.

La force de l'aide de ces associations locales réside dans ses écrits à l'encontre de la partie adverse, lorsque l'une d'elles consent à les rédiger, qui sont couchés sur un papier à entête du nom de l'association.
Et sans "faire de lèche", celui de l'UFC-QUE-CHOISIR est le plus craint par le nombre de procédures qu'elle a engagé et gagné contre des grandes marques, enseignes, sociétés nationales.

[Bibipiq]

Bonsoir,

je vous adresse un gros merci pour vos formulations et éclairages qui facilitent énormément la rédaction de ma réponse.

J'ai bien noté les conditions rendant nulle la caution. Il se trouve que mon père ne retrouve pas trace de documents qui lui auraient été remis (ce qui ne signifie pas pour autant que l'agence ne l'a pas fait). Nous nous souvenons qu'il a dû écrire un texte assez long de sa main. La seule trace en notre possession est sa signature sur le bail.

Je me pose donc les questions suivantes :

- le bailleur doit-il être en mesure de prouver qu'il a remis un exemplaire au garant pour éviter la nullité de la caution?
- Le garant a-t-il le droit de venir consulter en agence les documents qu'il aurait signé?

A vous lire j'espère...

[Eric123]

Bonjour,

La mise en demeure de 8 jours, c'est pour vous impressionner. Par contre, il ne faut pas jouer l'autruche et réagir.
Je pense que dans un premier temps il faut gagner du temps pour casser la dynamique de l'agence qui pourrait se tourner vers le tribunal ou vers un huissier pour récupérer la somme en question. Cela vous permettra d'aller rencontrer les organismes d'aide dont je vous ai parlé.
Il faut contester le bien-fondé de la réclamation de 2500 Euros. Vous ont-ils fourni des détails de calculs, de l'origine de ce rappel ? De toute façon, déjà les charges 2018 ne pourront être régularisés au mieux qu'en Février 2019 ! La régularisation des charges ne se fait que lorsque les comptes de l'année écoulée sont clos, c'est à dire au mieux fin Janvier de l'année suivante.
Il faut rédiger une lettre envoyée en recommandé avec accusé de réception pour demander des explications à l'aide des textes fournis par justedroit et des justificatifs. Il faut aussi contester leur mode de calcul en disant que vous avez été trompé sur le montant initial des charges et que si vous en aviez eu connaissance au préalable vous n'auriez pas loué. Il faut relire le bail et comparer avec ce qu'il vous est réclamé.
De la même façon,il faut contester l'appel à la caution dans un autre courrier recommandé.

Info pour justedroit : J'ai participé dans les années 2005 à la création d'une association locale Que Choisir et je connais bien le fonctionnement de la commission litiges. Il n'y a pas que des retraités qui participent.
J'ai connu au moins une AL qui avait une employée salariée ayant des compétences en droit.

[justedroit]

Bonjour,

- le bailleur doit-il être en mesure de prouver qu'il a remis un exemplaire au garant pour éviter la nullité de la caution?- Le garant a-t-il le droit de venir consulter en agence les documents qu'il aurait signé?

Normalement lorsque le garant donne sa caution régulière au bail le signant, le bailleur lui remet automatiquement une copie puisqu'il y va de son intérêt.
Et oui, le garant peut pour le moins, soit prendre RDV avec le mandataire du bailleur pour reprendre connaissance de sa responsabilité de caution soit lui demander une nouvelle copie du bail que par ailleurs vous devez détenir et qui est le même !

Je pense que dans un premier temps il faut gagner du temps pour casser la dynamique de l'agence qui pourrait se tourner vers le tribunal

Je ne comprends pas pourquoi faire de Bibipiq un coupable comme s'il n'avait pas payé ses charges et/ou loyers durant son occupation du logement ? Pourquoi casser la dynamique de l'agence ? Pourquoi éviter ou avoir peur du tribunal ? ;
Alors que, le litige est probant, au fait que le bailleur a caché cette charge-là à son locataire tout le temps de sa location, la dévoilant seulement après son départ, ce qui constitue une faute de diligence professionnelle comme je l'ai déjà expliquée, que seul le juge du fond qui a une appréciation souveraine, auprès de qui le bailleur aura alors à s'expliquer sur son étrange pratique et sur son manquement à son obligation de la régularisation annuelle des charges par laquelle il est tenu aux termes de l'article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, désignera quelle est la partie coupable et s'il elle l'est entièrement.

La réponse à apporter au bailleur est pour former une OPPOSITION à la seule demande de paiement de cette nouvelle charge en lui expliquant la raison, ce qui en l'espèce est pour le moins, un droit légitime et raisonnable dont il résultera soit une DISCUSSION avec un arrangement amiable à la clé des parties au contrat, soit une procédure qui sera celle d'une INJONCTION DE PAYER sur laquelle le débiteur pourra encore faire OPPOSITION et le cas échéant avec UNE DEMANDE RECONVENTIONNELLE, c'est à dire faire de la partie DEFENDERESSE qu'il est présentement (le locataire), la partie DEMANDERESSE (celle qui attaque) en restitution du tout ou partie du dépôt de garantie ainsi que les pénalités de retard, dont il peut découler que la partie adverse sentant l'odeur de poudre se retire de ses prétentions qui ne sont pas minces.

De toute façon, déjà les charges 2018 ne pourront être régularisés au mieux qu'en Février 2019 ! La régularisation des charges ne se fait que lorsque les comptes de l'année écoulée sont clos, c'est à dire au mieux fin Janvier de l'année suivante.

Vrai et faux.
Vrai que les charges se régularisent en début d'année qui suit celle de son exploitation.
Faux en cas de départ du locataire puisque le bailleur doit restituer sur arrêté des comptes, le montant du dépôt de garantie tout au plus dans les deux mois qui suivent la date de la remise des clés du logement et dans le cas d'un logement situé dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut seulement, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

Info pour justedroit : J'ai participé dans les années 2005 à la création d'une association locale Que Choisir et je connais bien le fonctionnement de la commission litiges. Il n'y a pas que des retraités qui participent.J'ai connu au moins une AL qui avait une employée salariée ayant des compétences en droit.

Cette commission litiges que vous évoquez est propre à cette association locale et l'est probablement pour un cas spécifique car une association locale de défense de consommateurs n' a pas de commission de litiges.

En effet, chaque bénévole reçoit généralement sur RDV le consommateur adhérent pour l'entendre sur son litige, puis lui dire au lu des documents qui lui sont remis (lettre du créancier, et première démarche (réponse) du débiteur, consommateur), s'il entend prendre son dossier en mains, et en ce cas comment il compte le régler et peut recevoir jusqu'à 5/6 adhérents jour.

Par ailleurs, je n'ai pas dit que dans une agence locale, il ne peut y avoir un salarié qu'il soit secrétaire et/ou juriste ou encore les deux en même temps, mais que la quasi totalité des membres qui la compose sont des retraités bénévoles qui agissent dans le droit de leurs sphères de compétences, car il faut y consacrer du temps que n'ont pas les salariés, qu'une association locale est indépendante dans sa gestion et responsable de ses actes en la personne de son Président, se finance elle-même par les cotisations de ses propres adhérents, ne recevant de son siège national dont elle dépend que peu de moyen selon ses résultats.

[Eric123]

Bonjour,
(...)
En effet, chaque bénévole reçoit généralement sur RDV le consommateur adhérent pour l'entendre sur son litige, puis lui dire au lu des documents qui lui sont remis (lettre du créancier, et première démarche (réponse) du débiteur, consommateur), s'il entend prendre son dossier en mains, et en ce cas comment il compte le régler et peut recevoir jusqu'à 5/6 adhérents jour.

Par ailleurs, je n'ai pas dit que dans une agence locale, il ne peut y avoir un salarié qu'il soit secrétaire et/ou juriste ou encore les deux en même temps, mais que la quasi totalité des membres qui la compose sont des retraités bénévoles qui agissent dans le droit de leurs sphères de compétences, car il faut y consacrer du temps que n'ont pas les salariés, qu'une association locale est indépendante dans sa gestion et responsable de ses actes en la personne de son Président, se finance elle-même par les cotisations de ses propres adhérents, ne recevant de son siège national dont elle dépend que peu de moyen selon ses résultats.

Bonjour,

Vous avez une appréciation dogmatique du fonctionnement d'une association locale.

Si le mot "commission" vous gène, remplacez-le par "équipe".
Chaque bénévole ne reçoit pas le consommateur ayant un problème. Bien heureusement, il y a une organisation dans l'association, sinon ce serait le foutoir. Chaque membre actif s'est proposé pour une action (litige, enquête, rédaction d'une lettre mensuelle, gestion de l'association, ...) avec une disponibilité horaire hebdomadaire ou mensuelle. Après,il peut y avoir une veille téléphonique, une veille sur les Mails, une participation à des réunions publiques ou/et à des organismes publics, ... etc.
Le bénévole ne traite pas 5 à 6 dossiers par jour. Les créneaux horaires pour l'accueil des personnes ayant un litige à soumettre sont souvent de deux heures quelques jours par semaine. Tout dépend du lieu géographique et de la taille de l'association.
Comme je l'ai déjà dit, ce n'est pas l'apanage des retraités.
Nous avons dérivé du sujet initial. Fin de mon intervention.