DPE vierge et augmentations de loyer depuis 2022 : un nouveau DPE peut-il être rétroactif ?

[Neriade]

Bonjour,

Je viens chercher des avis concernant un litige locatif lié au gel des loyers et à un DPE vierge.

J’occupe mon logement depuis janvier 2020. Lors de la signature du bail, le DPE fourni était indiqué comme « vierge » (ce qui était autorisé à l’époque).

Le problème est que le loyer a été augmenté chaque année après le 24 août 2022, date à partir de laquelle les logements ne justifiant pas d’un DPE au moins classé E sont soumis au gel des loyers.

En vérifiant mes quittances et les textes applicables, j’ai recalculé les augmentations appliquées depuis cette date. Le montant total concerné dépasse aujourd’hui 1100 €.

J’ai donc contacté l’agence pour demander :

le DPE ayant permis de justifier ces augmentations ;
ou, à défaut, une régularisation des sommes concernées.

Leur réponse actuelle est qu’ils attendent la réalisation d’un nouveau DPE avant de me répondre définitivement.

D’après les échanges que j’ai eus avec eux, ils semblent partir du principe que si le nouveau DPE classe aujourd’hui le logement en E ou supérieur, et du fait qu’aucuns travaux n’aient été réalisés depuis 2022, alors les augmentations déjà appliquées seraient considérées comme valides et ils ne procéderaient pas à une régularisation.

À l’inverse, ils m’ont indiqué que si le logement était finalement classé F ou G, ils procéderaient alors au remboursement des augmentations appliquées depuis 2022.

C’est justement ce point que je conteste.

Selon moi, le problème n’est pas de savoir si le logement pourrait éventuellement être classé E aujourd’hui, mais de savoir si le bailleur disposait bien, au moment des augmentations appliquées depuis 2022, d’un DPE valable permettant légalement de justifier ces révisions de loyer.

Dans le cas contraire, cela me donne l’impression d’être lésé, puisque les augmentations auraient été appliquées pendant plusieurs années sans justificatif valable, avec l’idée qu’un DPE réalisé bien plus tard pourrait ensuite régulariser rétroactivement la situation.

J’ai également retrouvé des mails datant de 2024 dans lesquels je demandais déjà des justificatifs concernant ces augmentations.

J’ai conservé :
- les mails ;
- les quittances ;
- les tableaux de calcul ;
- et les échanges écrits avec l’agence.

Je cherche surtout des retours ou avis sur :

- la question du DPE réalisé après coup ;
- l’éventuelle rétroactivité ;
- et la façon dont ce type de dossier est généralement traité en CDC ou devant un conciliateur.

[Sauvegarde]

Bonjour,

À mon avis, votre dossier mérite d’être regardé sérieusement, mais je serais prudent avant d’affirmer que vous avez automatiquement droit au remboursement des augmentations.

Le vrai point juridique me semble être celui-ci : le bailleur pouvait-il légalement réviser le loyer au moment où chaque augmentation a été appliquée ?

Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G sont soumis au gel des loyers. En pratique, le bailleur doit donc pouvoir justifier que le logement n’entre pas dans cette catégorie.

Or, si le seul document existant était un ancien DPE vierge, on peut comprendre votre argument : au moment des augmentations, il n’existait peut-être aucun DPE permettant de démontrer un classement au moins E.

En revanche, je nuancerais un point : je ne suis pas certain qu’un DPE réalisé plus tard soit forcément sans effet.

Si aucun travaux n’a été réalisé depuis 2022 et que le nouveau DPE classe le logement en D ou E, le bailleur pourrait soutenir que le logement était déjà objectivement conforme depuis cette époque et que le nouveau DPE ne fait que constater une situation préexistante.

À l’inverse, si le logement ressort finalement en F ou G, votre position me paraît nettement plus forte : cela signifierait que les augmentations ont été appliquées alors que le logement était en réalité soumis au gel.

À votre place, je conserverais bien tous les éléments (ce que vous avez déjà fait semble très bien : mails, quittances, calculs, demandes de justificatifs antérieures).

Je serais curieux du retour d’une CDC sur un cas comme celui-ci, car la question du DPE fait après coup et de sa portée rétroactive ne me paraît pas totalement évidente juridiquement.

CDC = Commission Départementale de Conciliation.

C’est un organisme gratuit qui aide à régler les litiges entre locataire et propriétaire (ou agence) avant d’aller au tribunal.

[Neriade]

Merci pour votre retour.

Je vais bien entendu attendre le résultat du DPE avant de tirer des conclusions définitives.

Si le logement est finalement classé F ou G, la situation me semble relativement simple puisque l'agence m'a déjà indiqué qu'elle procéderait à la régularisation des augmentations appliquées depuis 2022.

En revanche, si le logement est classé E ou supérieur, c'est là que subsiste selon moi la véritable question juridique.

Mon interrogation ne porte pas tant sur la performance énergétique actuelle du logement que sur la légalité des augmentations au moment où elles ont été appliquées. À cette époque, le seul document existant était un DPE vierge et aucun document justifiant un classement au moins égal à E ne m'a été communiqué.

Dans ce cas, je pense effectivement saisir la CDC afin d'obtenir un avis sur ce point précis.

Si j'en arrive là, j'exposerai mon raisonnement de la manière suivante : si les règles avaient été respectées et qu'aucun DPE valable ne permettait d'augmenter le loyer, celui-ci serait resté à son niveau de 2022 jusqu'à l'établissement d'un DPE conforme. Si un DPE réalisé aujourd'hui classe le logement E ou supérieur, il pourrait éventuellement permettre des augmentations pour l'avenir, mais je ne vois pas comment il pourrait permettre de rattraper plusieurs années passées.

D'autant que, sauf erreur de ma part, les augmentations liées à l'IRL ne sont pas librement rétroactives. Dans le scénario où le bailleur aurait respecté les règles, il n'aurait pas pu revenir aujourd'hui et réclamer ou appliquer rétroactivement les augmentations non perçues entre 2022 et 2026. J'ai donc du mal à comprendre pourquoi un propriétaire qui aurait attendu d'obtenir un DPE conforme avant d'augmenter le loyer se retrouverait dans une situation moins favorable qu'un propriétaire ayant appliqué les augmentations sans disposer de ce justificatif.

C'est surtout cette différence de traitement qui me paraît problématique et que j'aimerais voir clarifiée par la CDC ou un professionnel du droit.

Dans tous les cas, je vous tiendrai informés de la suite du dossier et des éventuelles réponses obtenues de la CDC ou d'un professionnel du droit. Le sujet étant relativement récent et la question de la rétroactivité n'étant pas évidente, cela pourra peut-être être utile à d'autres personnes qui se retrouveraient dans une situation similaire à l'avenir.

[justedroit]

Bonjour Neriade,

Mon avis est que, s'agissant d'un DPE vierge, où depuis le 01/01/2023 il convient de respecter le décence énergétique, laquelle forcément ne peut être attestée par votre bailleur, ce qui qualifie juridiquement votre logement comme non décent à compter de la première reconduction tacite de votre bail postérieure au 01/01/2023, soit dans votre cas d'espèce d'un bail signé le 01/01/2020, le 01/01/2023 pile ; date à compter de laquelle plus aucune révision de loyer est tolérée, à la condition encore qu'elle soit mentionnée au bail.

Si donc, votre bailleur a outrepassé ce droit, il convient de lui réclamer la restitution des montants révisés des loyers dans le cadre d'un paiement indu prévu à l'article 1302-1 du Code civil qui énonce que :

"Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu".

[Despe]

D'un point de vue purement juridique je pense que justedroit a raison.

J'ajouterai qu'en plus, il est techniquement possible, que le DPE qui sera réalisé en 2026 soit en E mais qu'en août 2022 le même calcul aurait donné un F à cause de la modification récente du coefficient d'énergie primaire.... Donc si tel est le cas l'augmentation serait légale que depuis le 01/01/2026.

[Sauvegarde]

Bonjour,

Je comprends l’argument sur le changement du coefficient d’énergie primaire au 01/01/2026, mais je serais prudent avant d’en tirer une conclusion automatique.

Le fait qu’un DPE réalisé en 2026 classe le logement en E ne permet pas nécessairement de démontrer que le logement était classé E au moment des révisions appliquées depuis 2022, surtout si la méthode de calcul a évolué entre-temps. Sur ce point, je partage l’idée qu’un DPE 2026 peut difficilement servir de preuve rétroactive sans nuance.

En revanche, dire que les augmentations ne seraient légales qu’à compter du 01/01/2026 me paraît également trop catégorique. Il faudrait plutôt distinguer deux questions :

quelle aurait été la classe du logement au moment de chaque révision, avec les règles alors applicables ;
et surtout, le bailleur disposait-il alors d’un DPE valable permettant de justifier que le logement n’était pas classé F ou G ?

Dans mon cas, le seul document existant semble être un DPE vierge. C’est donc moins la classe énergétique actuelle qui me pose problème que la possibilité, pour le bailleur, d’avoir appliqué plusieurs révisions de loyer sans disposer à l’époque d’un justificatif exploitable.

Un DPE 2026 classé E pourrait éventuellement permettre de sécuriser les révisions futures, mais je ne vois pas en quoi il permettrait automatiquement de valider rétroactivement les augmentations déjà appliquées depuis 2022.

C’est précisément ce point que je pense soumettre à la CDC : non pas seulement “le logement est-il E aujourd’hui ?”, mais “les révisions passées étaient-elles légalement justifiables au moment où elles ont été appliquées ?”.

À mon sens, le changement du coefficient 2026 renforce même la nécessité de ne pas mélanger la situation actuelle avec la situation juridique des années 2022, 2023, 2024 et 2025.

Plutôt qu'attendre un DPE et conjecturer des calculs passés, avez vous consulté la CDC ?

Si le bailleur n’avait pas appliqué les hausses à l’époque, il n’aurait pas pu les rattraper librement plusieurs années après. L’article 17-1 prévoit qu’à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision dans le délai d’un an, le bailleur est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée, et la révision prend effet à compter de sa demande. Donc un “rattrapage rétroactif” par DPE tardif est juridiquement très discutable.

[justedroit]

Bonjour à tous,

Une réponse ministérielle (JOAN du 28 mars 2023 - Question n° 2902) dit ceci :

"Bien qu'elle précise que le bailleur n'a pas l'obligation de refaire un DPE au moment exact d'une reconduction tacite si le bail se poursuit à l'identique, elle rappelle que l'interdiction d'augmenter le loyer des passoires thermiques s'applique dès lors que le bailleur souhaite modifier le loyer (révision annuelle ou renouvellement)".

Ainsi, se conformant aux nouvelles dispositions en la matière, il appartenait au bailleur de prouver à son locataire que son logement n'est pas une passoire thermique pour augmenter son loyer ce, combien même le DPE vierge est valide.

S'en abstenant, il n'a pas répondu au premier alinéa de l'article 1353 du Code civil :

"Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver".

[Sauvegarde]

Bonjour,

Merci pour cette précision, elle me paraît importante.

Je partage l’idée que la question centrale n’est pas seulement la classe énergétique qui ressortira du DPE réalisé aujourd’hui, mais bien la capacité du bailleur à justifier, au moment de chaque révision de loyer, que le logement n’était pas soumis au gel des loyers.

Depuis le 24 août 2022, la révision du loyer est interdite en métropole pour les logements classés F ou G lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit à compter de cette date. Service-public rappelle clairement cette interdiction de réviser le loyer dans ce cas.

Dans le cas évoqué ici, le seul document disponible semble être un ancien DPE vierge. Or un DPE vierge ne permet précisément pas d’établir que le logement est classé E ou mieux. L’argument du bailleur consistant à dire qu’un DPE réalisé en 2026 pourrait régulariser les hausses appliquées depuis 2022 me paraît donc juridiquement fragile.

La réponse ministérielle à la question n° 2902 va d’ailleurs dans ce sens : le bailleur n’a pas forcément l’obligation de refaire spontanément un DPE lors d’une reconduction tacite si le bail continue à l’identique, mais le locataire peut exiger un DPE valide pour justifier le respect des critères applicables, notamment lorsqu’une révision de loyer est en jeu.

Il me semble donc qu’il faut distinguer deux choses :

La situation technique du logement aujourd’hui : le DPE 2026 dira peut-être E, D ou mieux.
La légalité des révisions passées : au moment des hausses 2022, 2023, 2024 et 2025, le bailleur disposait-il d’un document valable lui permettant de démontrer que le logement n’était pas F ou G ?

À mon sens, un DPE 2026 classé E pourrait sécuriser les révisions futures, mais pas nécessairement valider rétroactivement des augmentations déjà appliquées sans justificatif à l’époque.

L’argument sur l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 est également pertinent : lorsqu’un bailleur ne manifeste pas sa volonté d’appliquer la révision dans le délai d’un an, il est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée, et la révision ne prend effet qu’à compter de sa demande. Cela rend encore plus discutable l’idée d’un rattrapage rétroactif par un DPE tardif.

Enfin, l’article 1353 du Code civil me semble bien poser le principe utile ici : celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Si le bailleur a appliqué une hausse, il devrait pouvoir démontrer que les conditions légales de cette hausse étaient réunies au moment où elle a été appliquée.

Donc, à ce stade, la CDC me paraît être le bon interlocuteur, avec une demande formulée ainsi :

Un DPE réalisé en 2026 peut-il valider rétroactivement des révisions de loyer appliquées depuis 2022 alors qu’au moment de ces révisions le seul DPE disponible était vierge et ne permettait pas de démontrer que le logement n’était pas classé F ou G ?

C’est à mon avis la bonne question à poser, plutôt que de se limiter au classement énergétique actuel du logement.

[justedroit]

Bonjour à tous,

Depuis la Loi Climat et Résilience, l'augmentation annuelle d'un loyer par l'indexation IRL est strictement interdite.

Ainsi, pour appliquer un révision de loyers, le bailleur doit justifier à son locataire que son logement est décent. Or, en l'espèce, il ne le peut par la présentation d'un DPE vierge.

Dans le cadre d'un DPE la rétroactivité n'existe pas.

Ainsi, si aujourd'hui, le bailleur présente à son locataire un DPE qui prouve que son logement est décent, la magie ne peut opérer pour le passé où il ne pouvait le prétendre.

C'est, je pense, la raison probable pour laquelle le bailleur en question dit attendre le résultat de son prochain DPE pour procéder le cas échéant à sa régularisation, car combien même il indiquerait que le logement n'est pas décent, il sait qu'il n'aura pas à rembourser les augmentations injustifiées de ses loyers au prétexte qu'il apprend seulement maintenant, que le logement qu'il loue est non décent, rétorquera qu'il va s'occuper de le rendre décent, jurant à son locataire qu'il n'aura plus d'augmentation de loyers d'ici là.

Et si le résultat de son prochain DPE est décent, il dira à son locataire, voyez combien j'avais raison de revaloriser mon loyer, alors qu'il n'en avait pas le droit.

Dilemme cornélien !