Refus du syndic d’inscrire mon opposition au procès-verbal – demande d’avis juridique

[la_lou_na]

Bonjour,

Je me permets de solliciter votre aide concernant un différend avec le syndic de ma copropriété.

Le contexte est le suivant :
Je suis copropriétaire d’un lot détenu en indivision avec une autre personne.
J’ai adressé au syndic, par courrier recommandé avec accusé de réception daté du début du mois septembre 2025 et livré 7 jours plus tard en septembre 2025, une opposition formelle précisant que je n’ai donné aucune procuration pour me représenter lors de l’Assemblée Générale, et que l’autre co-indivisaire ne peut pas voter seul sans accord commun.

Le syndic refuse d’inscrire cette opposition dans le procès-verbal, au motif qu’elle ne figurait pas à l’ordre du jour.

Or, après lecture de la loi du 10 juillet 1965 (article 22) et du Code civil (article 815-3), je ne trouve aucune disposition exigeant qu’une telle opposition soit inscrite à l’ordre du jour.
À ma connaissance, ce type de notification préalable n’a pas vocation à faire l’objet d’un vote, mais simplement à être mentionné au procès-verbal, afin que le vote ne soit pas attribué à tort à un seul indivisaire.

Ma question est donc la suivante :
Le syndic a-t-il le droit de refuser de mentionner une opposition écrite, envoyée en recommandé avant l’Assemblée Générale, sous prétexte qu’elle ne figurait pas à l’ordre du jour ?
Et, le cas échéant, sur quel texte de loi ou article du règlement pourrait-il légalement s’appuyer pour justifier ce refus ?

Je vous remercie par avance pour votre éclairage et vos conseils sur la marche à suivre.

[justedroit]

Bonjour la_lou_na,

Le syndic a-t-il le droit de refuser de mentionner une opposition écrite, envoyée en recommandé avant l’Assemblée Générale, sous prétexte qu’elle ne figurait pas à l’ordre du jour ?

Non en effet, en vertu des articles Loi que vous citez justement, à savoir :

- L'article 22 de la Loi du 10 juillet 1965 qui en son sein dispose que : « Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire ».

Or, au delà du fait que vous n'avez pas délégué votre droit de vote à votre coindivisaire, cet article qui ne traite pas de l’indivision, n’impose surtout pas, que les oppositions soient inscrites à l’ordre du jour pour y être recevables.

- L’article 815-3 du Code civil lui, traduit entre autres qu'un indivisaire ne peut représenter un autre sans un mandat exprès. Dés lors, en absence de votre consentement explicite, toute décision prise en votre nom serait inopposable à vous.

Et, le cas échéant, sur quel texte de loi ou article du règlement pourrait-il légalement s’appuyer pour justifier ce refus ?

Ben, demandez-lui, puisque précisément il vous rétorque sans vous donner la base légale sur laquelle il a fondé sa réponse, sachant qu'une opposition écrite n’est pas une résolution à voter, mais une prise de position et/ou une réserve formulée par un copropriétaire.

Faites-lui savoir aussi que, son refus constituera à vos yeux une faute d'ingérence à votre droit d'expression de copropriétaire indivisaire vous réservant de toute action à son encontre en cas de préjudice.

[la_lou_na]

Bonjour à toutes et à tous,

Merci pour le précédent retour

Je suis copropriétaire indivisaire (50 % du lot n°XXX) et j’ai adressé au syndic une opposition écrite avant l’Assemblée Générale du 27 novembre 2025 (LRAR reçue le 10 septembre).

Le syndic refuse de l’inscrire au procès-verbal, en prétendant qu’il s’agit d’un « différend individuel », sans citer aucun texte de loi ni article du règlement de copropriété pour justifier ce refus.

Selon l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, le vote d’un lot indivis sans mandataire commun est irrégulier. L’article 815-3 du Code civil précise qu’aucun indivisaire ne peut représenter l’autre sans mandat exprès. Enfin, l’article 18 de la loi de 1965 impose au syndic de garantir la régularité et la neutralité de la gestion.

Malgré mes mises en demeure, le syndic maintient sa position sans base légale.

Je cherche vos conseils sur les points suivants :
Quelle déclaration faire à l’Assemblée Générale pour que mon opposition soit actée malgré tout ?
Est-il utile de faire constater par huissier le refus ou le vote irrégulier ?
Quelles démarches entreprendre pour contester les résolutions après l’Assemblée Générale (délai et tribunal compétent) ?

Merci beaucoup pour vos avis et retours d’expérience.

[Eric123]

Bonjour,

Je pense que le syndic est dans son bon droit et n'a pas à gérer les problèmes d'indivision.

Le droit de vote dans l'indivision
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/droit-vote-dans-indivision-33305.htm

Dans notre copropriété, il y a plein de copropriétaires à 50%. Cela se passe très bien. Il y a un seul votant et les tantièmes sont d'un bloc unique.

[la_lou_na]

Bonjour,

Merci pour votre retour et pour le lien partagé.

Je me permets toutefois d’apporter quelques précisions, car l’article cité n’indique pas que ma demande est infondée ni irrecevable.

L’article Legavox que vous mentionnez confirme au contraire que :
• dans le cadre d’une indivision, le droit de vote est indivisible et ne peut être exercé que par un mandataire commun désigné d’un commun accord entre indivisaires,
• à défaut d’accord, le président du Tribunal judiciaire peut être saisi pour désigner ce mandataire (article 23 de la loi du 10 juillet 1965 et article 815-3 du Code civil).

Autrement dit, si l’un des indivisaires s’oppose formellement à ce qu’un autre vote seul, le lot ne peut pas être représenté tant qu’aucune désignation judiciaire n’a été faite.
C’est exactement mon cas.

Je ne demande donc pas au syndic de « se mêler d’un différend privé », mais simplement d’appliquer la loi.
Les textes légaux existent précisément pour éviter ce type de dérive, où un seul indivisaire déciderait au nom de l’autre sans mandat.

Par ailleurs, le syndic n’a jamais cité le moindre article de loi ou extrait du règlement de copropriété pour justifier sa position.
Avant d’affirmer qu’il s’agit d’un « différend individuel », il lui appartient d’en apporter la preuve juridique.

Enfin, qualifier un désaccord d’« affaire privée » ne suffit pas à écarter l’application du droit de la copropriété. Si tout était clair et conforme, il n’y aurait pas de difficulté.
Mais dans la mesure où mon nom figure sur le lot et que mes tantièmes peuvent être utilisés pour voter sans mon accord, je porte la responsabilité des décisions qui en découlent.

Je réaffirme donc que ma demande est parfaitement légitime et fondée sur les textes légaux en vigueur, et qu’en aucun cas le syndic ne peut refuser de la prendre en compte sans base juridique explicite.

[Eric123]

Bonjour,

Avez-vous pris contact avec le conseil syndical de votre immeuble ?

Il vous reste à prendre l'attache d'un avocat spécialisé dans la gestion immobilière. La première chose qu'il vous demandera, c'est une avance sur honoraires de 1500 Euros et vous êtes parti pour deux ou trois ans de tractation judiciaire. Au final, vous débourserez peut-être 3000 Euros pour faire annuler une AG pour un résultat incertain.

Une autre solution consiste à être présent à l'AG et de bloquer les votes. Mais cela risque de mal se passer.

Une solution possible est de faire un signalement sur Signalconso. La DGCCRF a peut-être un dossier sur votre syndic. Il y en a qui sont nationalement connus pour des gestions douteuses.
https://www.facebook.com/groups/505271906178666

[la_lou_na]

Bonjour à toutes et à tous,

Je vous remercie pour vos conseils et votre soutien. La situation avec le syndic étant bloquée et le service juridique ne répondant que par des formules vides, j'ai décidé de passer à la vitesse supérieure.

1. Signalement du Syndic à la DGCCRF

Action : Je vais transmettre l'ensemble des échanges, des LRAR non prises en compte, et le refus obstiné du syndic de justifier sa position (violation de l'Article 23 et refus de consigner l'opposition au PV) à la DGCCRF (via SignalConso).

Objectif : Ce signalement permet de dénoncer l'attitude non professionnelle et l'obstruction du syndic auprès d'une autorité de contrôle. Même si l'impact est indirect sur l'AG, cela ajoute une pression administrative officielle sur leur dossier professionnel.

2. Ma Détermination pour l'AG du

Compte tenu du refus du syndic de garantir mes droits par écrit, et malgré mon état de santé, ma présence est indispensable pour prouver mon statut d'opposante à la comptabilisation du vote du lot.

3. Formulation de l'Opposition à l'AG (Jour J)

Voici la déclaration formelle que je lirai à l'AG et que je remettrai au Président de séance (avec demande d'émargement) pour m'assurer que l'irrégularité du vote soit incontestable :

Madame/Monsieur le Président(e) de Séance,

Je déclare par la présente mon opposition formelle à toute comptabilisation du vote rattaché au lot n° pour l'intégralité de ses millièmes (50%).

Cette opposition, notifiée par LRAR dès le 05 septembre 2025 et que le syndic a refusé de consigner par avance, est fondée sur :

L'Article 23 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : Exige la désignation d'un mandataire commun en indivision, laquelle fait défaut.

Mon absence de procuration ou de mandat exprès donné à l'autre indivisaire.

L'Article 815-3 du Code civil : Qui rend tout vote émis sans mon consentement inopposable à ma quote-part.

Je vous mets en demeure, Madame/Monsieur le Président(e), d'inscrire l'intégralité de cette opposition formelle et motivée au Procès-Verbal de cette Assemblée Générale.

Je vous rappelle que tout vote du lot n°XXXX comptabilisé aujourd'hui serait irrégulier et entraînerait la nullité des résolutions votées, pour violation de la loi.


Est ce que c'est suffisant selon vous ?

[justedroit]

Bonjour la_lou_na,
C'est naturellement suffisant. Mais, comme il n'y en a jamais assez, suggestion au besoin.

Objet : Opposition formelle à la comptabilisation du vote du lot n°XXXX

Madame, Monsieur le (la) Président(e),

Par la présente, je vous informe de mon intention de m’opposer formellement à toute comptabilisation du vote rattaché au lot n°XXXX pour l’intégralité de ses millièmes (50 %).

Cette opposition fait suite au refus injustifié du syndic de consigner par avance ladite opposition,

ALORS QUE :

Vu l’article 23 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui impose la désignation d’un mandataire commun en cas d’indivision, ce qui n’a pas été fait ;

Vu l’absence de toute procuration ou mandat exprès que j’aurais pu donner à l’autre indivisaire

Vu l’article 815-3 du Code civil, qui rend inopposable à ma quote-part tout vote émis sans mon consentement ;

ma notification était donc pleinement fondée par LRAR en son endroit dès le 05 septembre 2025.

En conséquence, Madame, Monsieur le (la) Président(e), je vous mets en demeure d'inscrire cette opposition formelle et motivée dans son intégralité au procès-verbal de l’Assemblée Générale du xxxx.

A toutes fins utiles, je vous rappelle que toute comptabilisation du vote du lot n°XXXX en l’état serait irrégulière et, entraînerait de facto la nullité des résolutions adoptées, pour violation des dispositions légales précitées.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur le (la) Président(e), l’expression de mes salutations distinguées.