Forcé de payer de travaux privatifs partagés refusés?

[cycliste]

Bonjour,
Mon syndic et ma voisine (membre du conseil syndical) veulent m'obliger à payer la moitié du prix de remplacement de cache (privatif) de volets roulants qui est commun à nos deux cuisines et dont j'ai refusé les travaux. Je voudrais savoir quelles sont mes options et argumentaires juridiques.
Contexte:

• La copro a effectué un ravalement de façade.
• Parmi les éléments optionnels, il y avait le changement ou la pose de caches de volets roulants.
• Il m'en manquait un (salon), et j'ai accepté le devis du ravaleur fourni par le syndic.
• Ma voisine de palier m'a demandé si je voulais changer le cache commun à nos deux cuisines mitoyennes (il est d'un seul tenant, c'est elle qui m'a prévenu). Le cache était en bon état et ne demandant qu'un coup de peinture (comme quasi tous les autres caches de l'immeuble), et donc je lui ai dit oralement que je n'étais pas intéressé. Elle m'a dit qu'elle allait le faire tout de même (donc à ses frais).
• Tous les travaux ont été finis il y a un an, et la finalisation de la compta ne se fait que maintenant.
• Surprise, à l'AG 2024, on m'annonce que je vais devoir payer pour la moitié du cache de cuisines. Je n'ai jamais reçu de devis (que je n'aurais pas accepté) pour ce cache. Le prix n'est pas anecdotique (je n'ai pas le montant!), le cache de mon salon m'a coûté 500€.
• Donc durant l'AG je mentionne (énervé mais poli et ferme) tous ces arguments, et que je n'ai pas été prévenu que ces travaux seraient fait à mes frais. Le syndic argue que le conseil syndical peut imposer des travaux. Il argue que le syndic organisait régulièrement des réunions avant et pendant le chantier. J'argue que j'avais refusé oralement et que personne ne m'a informé. Ma voisine nie avoir su que faire les deux côtés était nécessaire (faux).
• Actuellement rien ne n'est demandé. Dans le dernier appel de fond, il m'était demandé le montant pour mon cache de salon.

Donc je cherche:

• À savoir quelle sera mon argumentation juridique. À priori, je vois: c'est privatif, pas de preuve de nécessité de les changer, je n'ai pas accepté de devis, il y eu des devis au moins pour mon cache de salon donc il aurait été requis qu'on m'adresse un devis pour les cuisines.
• Les arguments que je peux communiquer au syndic pour dire que je conteste ce futur objet d'appel de fond et qu'ils arrêtent immédiatement cette initiative et ne me le demandent pas en appel de fond.

Je suis prêt à aller en justice (même si c'est une victoire à la Pyrrhus car chronophage) si j'ai des chances de gagner.

Point qui n'est pas cette affaire, mais qui illustre mon énervement d'autant plus:

• Début 2022, on vote pour le ravalement. Cela inclut la peinture des fenêtres et volets roulants en bois (la moitié des fenêtres; certains les ont changé en PVC et ne sont pas à peindre) qui sont privatifs. Il est argumenté que si on oblige pas les gens à le faire, ils refuseront.
• Le devis est global, et pour moi implicitement cela veut dire que ces travaux de peinture sont à diviser entre tous les copropriétaires. Une simulation est présenté par le syndic et ne les sépare pas.
• Fin 2022, la moitié du chantier et fait. Le montant des travaux a déjà été collecté.
• Début 2023, à l'AG une résolution est présenté et votée pour que les travaux de peinture sur bois ne soit répartis qu'entre les propriétaires de ces fenêtres. (c'est très cavalier, on a voté les travaux l'année d'avant sans débattre de la répartion)
• À ce jour la répartition (en défaveur de certains et en faveur d'autres) parce qu'il y a eu une erreur de calcul (ils ont oublié 2 façades et donc réparti sur le montant sur 2 fois moins de copropriétaires dont moi)

Bref, je suis énervé et je compte bien me défendre sur le point des caches de stores. Tout avis serait vraiment le bienvenu.

[cycliste]

Réflexions un peu plus à froid: je ne sais pas si la meilleur stratégie est:

• Communiquer immédiatement mon refus et mes arguments (peut-être en lettre AR).
• Attendre l'appel de fond, contester (en disant uniquement je n'ai pas demandé ces travaux privatifs) et leur demander leur justification (pour pouvoir m'adapter à leur argumentaire et pas l'inverse, ne pas montrer immédiatement toutes mes cartes).

[MasterGone]

On n'a rien à vous imposer, et le conseil syndical n'a aucun pouvoir de décision autre que celui éventuellement voté en assemblée générale ("délégation de pouvoir" sur certains points très précis).

Concernant vos travaux :

- soit c'est du collectif, et dans ce cas ces travaux ont été votés en assemblée générale, avec un budget, un échéancier et une répartition des dépenses (par clé de répartition, par lot, etc.). Vous devez vous acquitter de votre quote-part selon les modalités votées.

- soit c'est du privatif, et dans ce cas, vous n'avez pas à payer pour des travaux que vous n'avez pas demandés.

[cycliste]

Merci beaucoup, cela me réconforte (même si ce qui m'est demandé me semble totalement illogique, quand c'est dit avec aplomb cela me fait douter de la certitude de l'issue).
Je crois que je vais faire une contestation basique (privatif, pas approuvé) quand la somme me sera demandée et argumenter plus après que le syndic m'ait donné formellement la justification de cette demande.

[cycliste]

Bonjour,
Le syndic m'a répondu ceci:
« Concernant les encoffrements, il a été prévu la révision des coffres. Lors du comptes rendu n° 9 (en PJ), La société indiquait que le coffre de cuisine de votre voisine nécessitait son remplacement. Etant donné qu’il n’était pas possible de ne remplacer qu’une moitié de coffre, décision a été prise de procéder à son remplacement. »

Cela me semble toujours inacceptable. La formulation est trompeuse:

• « il a été prévu la révision des coffres » : cela a été prévu si les copropriétaires concernés le désirent.
• « La société indiquait que le coffre de cuisine de votre voisine nécessitait son remplacement » : le compte-rendu n'indique pas ceci. Il indique « A la demande des copropriétaires, l'entreprise XXX a réalisé un devis pour le remplacement des coffres de volets roulants ». Ma voisine m'avait indiqué vouloir le changer pour des raisons qui ne relèvent pas de la nécessité (avoir une meilleur isolation). J'ai une photo du cache avant remplacement (centrée sur ma fenêtre) qui ne montre aucune nécessité particulière.
• « décision a été prise de procéder à son remplacement » : La décision a été prise par le conseil syndical, sous l'impulsion de ma voisine, qui est la seule bénéficiaire (vu que je n'y vois qu'un bénéfice marginal pour moi).

Puisque le syndic reste sur sa position, je cherche une argumentation juridique (ex: ref à un texte de loi, ou piste vers celui-ci) qui montrera que cette facturation est illégale (je pense que c'est ma voisine qui devrait payer l'intégralité de ce qu'elle a demandé). J'en serais très reconnaissant à celle ou celui qui pourra m'éclairer, c'est mentalement pesant.

[cycliste]

J'ai trouvé l’article de loi suivant:

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039313535/2020-06-01
« Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »
Cette article ne parle que de travaux d'intérêt collectif (dans mon cas, l'intérêt est limité à ma voisine) votés par l'AG. Cela ne veut pas dire qu'il n'y a pas une autre loi qui permettrait au syndic d'imposer des travaux privatifs (j'en doute, mais qui sait?).
Une aide est toujours la bienvenue!

[justedroit]

Bonjour cycliste,
Je pense que vous vous fracassez la tête sur un raisonnement qui est semé d'embûches, et je vous en propose un tout autre.

En effet, mon point de vue est, que le litige porte seul, sur le fait que la société en question a indiqué que le coffre de votre voisine nécessitait son remplacement, alors que pour vous cela n'était pas nécessaire, que cela tenait plutôt d'un confort voulu par votre voisine. Et le syndic s'est fié, et c'est normal, aux dires du professionnel.

Donc, il n'est pas question de travaux privatifs ou collectifs d'accord d'AG ou pas, mais seulement de savoir s'il était impératif de changer ou pas ce coffre, non ?

Vous avez dit, je cite : « J'ai une photo de cache avant remplacement qui ne montre aucune nécessité particulière ».

Dés lors, c'est votre seul moyen de défense puisque votre accord ne peut être soulevé par le syndic qui parlait globalement d'accord des copropriétaire que vous perso, ne lui a jamais donné, et il le sait.

De facto, Vu l'article 1358 du Code civil qui énonce que :

« Hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen » ;

votre photo prouve que ce remplacement n'était pas justifié mais seulement voulu pour le seul confort de votre voisine, qui a suivi l'avis partial de l'entreprise.

Qu'ainsi, devenant le donneur d'ordre, les frais de ce remplacement est à sa charge entière.

C'est pas plus simple ?

[cycliste]

Merci beaucoup justedroit.
Je pense que si je me focalise uniquement sur la nécessité, je perds une piste de contestation, et je pense que ça diminue mes changes. Peut-être que je devrais spécifier dans ma contestation toutes les irrégularités (pas de preuve de nécessité, charge au syndic de prouver que le conseil syndical a le droit de faire unilatéralement des travaux sur les parties privatives sans accord).
Mais effectivement, je crois qu'il faut que je parle clairement de l'axe de la nécessité (infondée). Ma photo montre que ma moitié de cache n'a pas de problème, mais cela ne prouve pas pour l'autre moitié (je doute qu'une preuve puisse en être apportée). Le rapport de travaux n'indique pas (contrairement à ce que dit le syndic) que l'entreprise (ravaleur ou maître d'œuvre) a jugé le remplacement nécessaire.
J'ai eu les conseils juridiques de mon assurance habitation (je n'ai pas de protection juridique; leur avis ne les engagent pas), et ils partagent mon avis que les travaux privatifs doivent se régler entre copropriétaires concernés si cela n'est pas pour le besoin de toute la copropriété (dans quel cas il faut un vote en AG).
Merci encore, cela me réconforte vraiment de pouvoir en parler avec quelqu'un.

[MasterGone]

Pour répondre précisément, il faut avoir le texte complet de la résolution votée en AG, avec le devis en PJ jointe, afin de notamment vérifier comment est décidé la levée des options concernant les coffres des volets roulants (le 2e point de votre 1er message) : par le syndic ? par le conseil syndical, ce qui suppose qu'une délégation de pouvoir a été votée en AG ? par les seuls copropriétaires ?

Je rejoins le raisonnement de justedroit, mais il est néanmoins indispensable de replacer ces travaux dans le cadre de la rénovation des façades décidée en AG car il peut ne pas s'appliquer à votre cas en fonction de ce qui a été voté en AG.

[justedroit]

Bonjour à tous,
Je suis naturellement d'accord avec MasterGone pour ce qui est des autorisations, mais j'ai basé mon raisonnement après avoir lu cette phrase de cycliste : "Parmi les éléments optionnels, il y avait le changement ou la pose de caches de volets roulants"; ce qui pour moi en tout cas, signifie que chaque propriétaire avait le choix de changer ou pas son coffre.

La voisine de cycliste le voulait, lui pas.