Peut-on refuser d'adhérer à un syndic ?

[Whiz]

Bonjour, J'habite une maison de village dans les Alpes-Maritimes. La configuration est que vous vous trouvez parfois avec des pièces de votre maison dans la maison d'à côté. Sur une copropriété voisine (maison avec 4 appartements de 50 à 90 mètres carrés en moyenne), nous avons une cave humide en sous-sol (6 à 8 mètres carrés). Les propriétaires souhaitent créer un syndic...mais cela n'a aucun point positif pour nous. Par exemple, nous ne souhaitons pas payer de charges pour la rénovation d'un toit ou d'une façade sur un immeuble dont nous avons la seule jouissance d'une petite cave. Pourrait-on refuser d'adhérer à ce syndic tout en argumentant ? Est-ce qu'il existe des cas similaires qui ont fait état de jurisprudence pour appuyer notre défense ? Je vous remercie pour vos retours. Bonne journée. Bien cordialement, WH

[coproleclos]

Bonjour,

On ne crée pas un syndic, ça n'a aucun sens. Une copropriété, oui ça se crée ; comment ? En cas de mise en copropriété d'un immeuble bâti existant, l'ensemble du statut s'applique à compter du premier transfert de propriété d'un lot.

Est-ce votre cas ; êtes-vous divisé en lots ? Avez-vous un règlement de copropriété (RDC), un état descriptif de division (EDD), une grille récapitulative des tantièmes ? Si c'est le cas, OUI vous êtes en copropriété. L'EDD récapitule chaque lot et précise les tantièmes généraux et spéciaux qui lui sont associés.

Pour moi vous avez un statut qui parait clairement indéfini.

Depuis combien de temps êtes-vous dans les lieux et comment l'avez-vous acquit ? Comment payez-vous les entretiens ? L'accès à votre cave se fait comment ? Directement depuis votre immeuble ? Que dit votre acte de vente ?

Le seul fait de vendre une cave située dans l'immeuble voisin ne veut pas forcément dire que vous deviendrez indépendant ou une copropriété. Tout dépendra du statut des 2 immeubles. Et qui achèterait une cave humide ?

Si vous êtes seuls dans votre maison sans accès direct à la cave, vous êtes l'un des copropriétaires de l'autre immeuble et devez payer des charges générales et spéciales en fonction de ce qui est précisé dans l'EDD de cet immeuble, c-à-dire des tantièmes généraux associés à la cave ; donc très peu par rapport aux autres proprios.

Consultez votre notaire pour connaitre le statut juridique de vos biens.

Bien à vous.

[MasterGone]

Bonjour

Si votre cave est dans une copropriété, il existe obligatoirement un syndic, qu'il soit professionnel, non-professionnel (dit aussi bénévole) ou coopératif. Si ce n'est pas le cas, il est effectivement urgent de solutionner ce problème, et vous ne pourrez en aucun cas y déroger.

Rappel de la définition d'une copropriété : immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes (article 1 de la loi de 1965).

Du moment qu'il y a plusieurs propriétaires dans un immeuble, vous êtes forcément en copropriété. Si celle-ci n'existe pas légalement (car personne ne s'en est préoccupé auparavant), il y a lieu d'entamer les démarches pour ce faire (y compris judiciairement si nécessaire).

Bonne journée

[coproleclos]

Bonjour,

Une copropriété devient "légale" dès le premier transfert de lot.
Loi article 1-1 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037657820
En cas de mise en copropriété d'un immeuble bâti existant, l'ensemble du statut s'applique à compter du premier transfert de propriété d'un lot.
Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot.

C'est donc le notaire qui doit initier les différentes phases. Ce n'est pas le rôle d'un tribunal.

Un géomètre-expert établira les plans, définira les lots, et affectera les différents tantièmes dans chaque catégorie de charges.
Le notaire rédigera le règlement de copropriété et l'état description de division, ainsi que la rédaction de l'acte authentique. Le tout sera publié au Service de la publicité foncière. Le notaire assurera ensuite la distribution des différents documents à chaque copropriétaire.

Bien à vous.

[MasterGone]

C'est donc le notaire qui doit initier les différentes phases. Ce n'est pas le rôle d'un tribunal.

C'est au propriétaire initial qui souhaite vendre séparément son immeuble d'engager les démarches et non pas au notaire. La copropriété doit déjà être créée "sur le papier" pour que le premier lot puisse être vendu ou transféré, ce qui entérinera officiellement sa création.

Si un immeuble est manifestement une copropriété (plusieurs propriétaires) mais que celle-ci n'existe pas, car elle n'a jamais fait l'objet de démarches en ce sens (pas de règlement de copropriété, pas de syndic, etc.), alors le syndicat de copropriétaires ou l'un des copropriétaires doit engager les démarches, y compris par voie judiciaire si nécessaire.

[coproleclos]

Bonjour,
Je ne suis pas d'accord avec vous mais je respecte votre point de vue.
Bien à vous.

[MasterGone]

Bonjour

C'est pourtant bien en ce sens que les démarches doivent être engagées. Le notaire rédigera le règlement de copropriété, mais ce n'est pas son rôle d'engager la mise en copropriété. De toute manière, le notaire ne pourra pas vendre un lot si celui-ci n'existe pas.

Cordialement

[coproleclos]

Bonjour,

Pouvez-vous étayer cette affirmation par un ou des liens internet. Le notaire est le pro qui agit en premier car c'est lui qu'on va voir après l'agence immo. Si c'est la première mutation d'un lot la copro est crée de fait et le notaire peut initier les démarches, d'où ma réponse.

Je ne vois pas ce qu'un tribunal fait dans ce cas car il agit post-délit. Comme pour une copro en difficulté par ex.

Bien à vous.

[MasterGone]

Bonjour

Il y a deux choses :

1) un immeuble n'est pas encore en copropriété car il appartient à un unique propriétaire. Celui-ci veut le diviser et le vendre en lots à plusieurs propriétaires. Il doit d'abord créer la copropriété et donc engager les démarches en ce sens auprès d'un notaire, géomètre, etc. C'est bien lui qui engage la démarche, peu importe qui supervise ensuite ces démarches (lui-même, son notaire, etc.). Un notaire ne peut effectuer aucune vente en lots si ceux-ci n'existent pas. Il faut que la division en lots soit déjà faite et donc que la copropriété existe "sur le papier" (elle n'aura d'existence officielle qu'à la première mutation d'un lot).

2) Un immeuble peut appartenir à plusieurs copropriétaires sans pour autant qu'un copropriété existe (pas de syndic, pas de charges communes, gestion à la bonne franquette, etc.). C'est une situation pas si rare que cela, notamment dans les petits immeubles en campagne construit bien avant la loi sur la copropriété. Cette situation étant anormale d'un point de vue législatif, il faut qu'elle soit régularisée par les copropriétaires comme pour le 1er point. Mais si certains font obstacle à la création de la copropriété, c'est là que la justice peut intervenir.

Bonne journée