Non restitution du dépôt de garantie

[AngryPan]

Bonsoir,

Mon compagnon et moi étions locataires d'un petit studio. Nous avons procédé à l'état des lieux de sortie le 07 août, qui s'est révélé non conforme à celui d'entrée.
Alors déjà il faut savoir que les propriétaires sont du genre à faire les choses "à l'arrache". Donc évidemment ils sont venus sans rien. L'état des lieux de sortie s'est fait avec nos papiers et ils sont partis avec, nous promettant de nous les scanner par la suite (nous n'avons pu que les prendre en photo...).
Depuis ce 07 août nous n'avons plus aucune nouvelle d'eux, ils n'ont bien sûr pas du tout scanné l'état des lieux de sortie et encore moins fourni de devis pour les travaux à faire.
Le délai des deux mois approche : c'est dans 2 jours. Je leur ai envoyé un sms afin de leur rappeler qu'il ne leur restait plus que 2 jours pour nous faire parvenir un devis ou une facture, et nous rendre une partie du dépôt de garantie, mais aucune réponse, ils font les morts.
Je sais qu'ils ont déjà un nouveau locataire en place et qu'ils veulent garder notre chèque sous la main pour le jour où ils voudront faire ces travaux, mais peuvent-ils vraiment faire ça ?

Autre point : il s'agissait d'une location de résidence principale mais sur le bail il est stipulé en tout petit que le contrat n'est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989. Est-ce normal ?

Merci

[M 31]

Bonjour,
"Mon compagnon et moi étions locataires d'un petit studio"

depuis combien de temps?

[justedroit]

Bonjour AngryPan,
Un contrat bail logement qui n'est pas soumis aux dispositions de la Loi du 6 juillet 1989 peut l'être à celles de la Loi 1948 pour des logements construits avant cette année, ou probablement comme en l'espèce au Droit commun.

Ce qui signifie que ce sont les conventions contenues dans votre bail qui tiennent force de Loi, sauf si elles y sont contraires.

Ainsi, une clause de ce bail doit stipuler les conditions de la restitution du montant de votre dépôt de garantie, et ce n'est que dans son silence qu'il convient d'appliquer l'article 22 de la Loi du 6 juillet 1989 d'un délai de deux mois en cas de désordres du logement.

Concernant les (vos) dégradations du locataire prévues à l'article1732 du Code civil suivant : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute » ; cette preuve à votre avantage est celle de l'absence de l'EDL de sortie qui ne vous a pas été remis le jour de son établissement, lequel au surplus, n'est pas contradictoire sans la signature du bailleur.

Car même en cas de dégradations du logement comme vous l'avez convenues, en absence d'EDL de sortie, celles-ci ne peuvent être officiellement évaluées entre les EDL d'entrée et sortie, chiffrées et justifiées par apport de devis, factures …

Enfin, le retenue sur le montant du dépôt de garantie n'est pas subordonnée à l'exécution des travaux par le bailleur.

[AngryPan]

Bonjour,

Le tout premier bail date de 2012, mais en 2015 j'ai laissé le studio au propriétaire car il voulait le rénover. Nous avons par la suite refait un nouveau bail, en décembre 2015.

Dans ce bail il est bien stipulé que le dépôt de garantie sera restitué au locataire dans un délai maximal de 2 mois après son départ.

Concernant l'EDL de sortie il a bien été rédigé et signé par les deux parties, sauf qu'après coup ils ont absolument voulu partir avec, et qu'hormis 2 photos pas très nettes nous n'avons rien d'autre.
J'ai un peu peur, vu le temps qui passe, qu'ils ajoutent des choses dessus, en sachant en plus qu'il y a maintenant un nouveau locataire en place, lequel peut très bien être à l'origine de dégradations, que les propriétaires décideraient de nous mettre sur le dos.

Je me doute que ce n'est pas très malin d'avoir fait l'EDL de sortie sans que nous ayons pu en avoir un exemplaire, sauf qu'en réalité nous n'avions que 2 options :

- ils ne voulaient pas le faire tout de suite, et allaient déjà installer leur nouveau locataire, donc l'EDL de sortie se serait fait des lustres après notre départ, et à ce moment là ils auraient pu nous mettre sur le dos des dégradations du nouveau locataire.
- faire l'EDL de sortie tout de suite, sans qu'ils aient leurs papiers, et donc accepter qu'ils repartent avec les nôtres.

Que ce soit l'un ou l'autre de toute manière rien n'est jamais fait dans les règles avec eux.

Je leur ai envoyé un sms le 05 octobre, il y a deux jours, pour leur rappeler que selon le bail ils avaient jusqu'au 07 pour nous fournir un devis ou facture et nous rendre le dépôt de garantie. Ils ont bien reçu et lu le sms, mais ne veulent pas répondre.

J'ai rédigé une lettre, que je leur enverrai en recommandé dès lundi.

J'aurai donc deux questions :
Si même après la lettre recommandée ils s'obstinent à ne pas répondre, que doit-on faire ?
Et combien de temps doit-on attendre après l'envoi de la lettre pour poursuivre les démarches ?

[justedroit]

Bonjour AngryPan,
A la lumière de vos explications.

Dans le silence d'une clause au possible contrat bail régi par le Droit commun et de sa référence au Code civil, il faut se référer comme juge à la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par défaut de la remise par le bailleur à son locataire d'un exemplaire de l'EDL de sortie signé contradictoirement auquel il est tenu, la présomption qui est établi à l'article 1731 du Code civil à savoir : « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire », ne peut être invoquée par la partie qui en a fait obstacle.

Ainsi, il est considéré que vous avez remis le logement en l'état où vous l'avez reçu.

Pour la restitution du montant de votre dépôt de garantie où le bail stipule qu'il sera restitué dans un délai de deux mois, vous pouvez invoquer pour son autre défaut l'article 1103 du Code civil qui énonce que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Et dans le silence du bail sur son retard, il convient de se référer à l'alinéa suivant de l'article 22 de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

« A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ».

Par ailleurs, le délai convenu d'une réponse à une LRAR est généralement de 30 jours. Considérez qu'au delà de ce délai, vous n'aurez plus de réponse. N'oubliez pas d'en garder copie.

Enfin, sans manifestation de la part de votre bailleur, vous avez plusieurs leviers pour agir : Commission départementale de conciliation, Conciliateur de justice, Juge des contentieux de la protection rattaché au tribunal judiciaire et tribunal de proximité.

Mais aussi, c'est bien + rapide, vous rapprocher d'une association de défense des consommateurs.

[AngryPan]

Bonjour à tous.

Je souhaitais vous faire part de l'avancée de mon périple afin de récupérer une partie de mon dépôt de garantie. N'ayant eu absolument aucune réponse de la part de mes anciens propriétaires depuis le mois d'août dernier, j'ai décidé de faire appel à la Commission de conciliation la plus proche.
Hier, le lundi 11/04/2022, mon compagnon et moi nous sommes donc rendus à notre convocation. La partie adverse n'a pas voulu venir et s'est contentée d'envoyer un mail à la Commission.
Pour rappel, le dépôt de garantie était de 300€ et l'EDL de sortie stipulait quelques petits travaux : 2 crochets de volet à remplacer, et 3 lattes de parquet flottant à changer.

Dans le mail que mes anciens propriétaires ont adressé à la Commission, ils ont déclaré qu'ils conservaient l'intégralité du dépôt de garantie, sans aucun justificatif, et que si nous allions plus loin (donc devant un juge) ils n'hésiteraient pas à nous ruiner en nous faisant des devis ou factures de plusieurs milliers d'euros. Étant donné qu'ils ont une entreprise dans le bâtiment, ils peuvent mettre les chiffres qu'ils veulent.

Sans compter le nombre faramineux de mensonges qu'ils ont pondu : par exemple comme quoi ils ont toujours été très tolérants avec nous, qu'installer une machine à laver dans l'appartement était interdit mais que nous l'avions fait quand même, à LEURS frais en plus ; qu'ils ont été contraints et forcés de faire venir un plombier chez nous pour réparer notre chauffe-eau qui ne voulait plus chauffer, alors que soi-disant le problème était juste un épuisement total du quota journalier d'eau chaude (en réalité rien n'est aux normes et le chauffe-eau a plus de 20 ans et il est complètement HS) ; que le jour de l'EDL de sortie, malgré l'après-midi passé là-bas à tout nettoyer avec mon compagnon, et l'approbation de la propriétaire comme quoi tout était nickel, elle est revenue sur ses paroles en disant à la Commission que tout était finalement dégueulasse et qu'ils ont été obligés de faire appel à une femme de ménage, qu'ils ont payé une somme astronomique ; qu'en 2015 je leur avais limite mis un couteau sous la gorge pour qu'ils rénovent l'appartement. Et j'en passe, parce que des inepties pareilles ils en ont sorti une bonne douzaine.

Ils ont terminé leur mail à la Commission en leur disant qu'ils étaient désolés à notre place, de les avoir dérangés pour rien.

Les membres de la Commission étaient abasourdis devant le nombre phénoménal d'âneries qu'ils ont écrit et leur talent monstrueux pour la manipulation, mais ils nous ont fortement recommandé de ne pas aller plus loin et de dire adieu au chèque de 300€.

C'est donc ce que nous allons faire, mais je dois avouer que je suis très en colère, et inquiète aussi pour leurs futurs locataires, qui ne savent pas dans quoi ils vont tomber.

Merci en tout cas à vous d'avoir tenté de m'aider, mais hélas face à des propriétaires qui menacent de nous réclamer plusieurs milliers d'euros si on ne fait pas une croix sur le dépôt de garantie, on ne peut pas faire grand-chose, si ce n'est essayer d'oublier toute cette histoire et passer à autre chose.

En tout cas je sais maintenant d'où proviennent leurs deux voitures de luxe, s'ils font le coup à tous leurs locataires.

Merci encore à vous.