Comme d'habitude, mes réponses sont en couleur, directement dans le texte, pour une meilleure lecture :
LR19 a écrit :Bonjour,
je viens de lire avec attention tous les messages de ce sujet.
J'avoue être surpris, je pense personnellement que le Pinel à des avantages et des inconvénients comme tout dispositif ou toute solution d'épargne ou fiscale.
Pas faux (voir mes deux exemples à la fin) mais la loi Pinel vendue avec une hypothèse de revente comme c'est toujours le cas (j'examine régulièrement des études qui font toutes ce pari), non seulement ça ne fonctionne pas, mais surtout ça n'a pas de sens (pourquoi investir dans l'immobilier si le but est de récupérer un capital ?).
il est impossible de dire aujourd'hui un prix à la revente d'un produit immo (alors pourquoi faire le pari de la revente ?), une rentabilité d'un placement financier etc.. une personne qui effectue une démarche doit déjà être consciente de cela avant tout.
Ensuite chaque cas et diffèrent, il ne peut être défini que par un entretien entre quatre/six yeux je pense.
Presque d'accord : pour ma part, c'est bilan patrimonial complet, analyse puis proposition d'une étude, si possible avec un comparatif de deux ou trois solutions.
Je pense personnellement qu'il y a du "bon" Pinel (oui voir plus loin), comme du mauvais (voir les différents exemples que j'ai analysés ici), idem pour les scpi, assurance vie, nue propriété , fip etc... mais être catégorique sur la renta d'un produit est impossible personne n'a de boule de cristal.. Chaque client est différent et son intérêt doit prévaloir sinon la personne c'est trompé (s'est trompée) de métier...
J'exerce depuis 25 ans et je n'ai pas le sentiment de m'être trompé (ce n'est pas non plus l'impression que me donnent mes clients).
Cordialement,
Loïc
Pour finir, j'avais déjà évoqué le fait qu'il m'arrive de proposer du Pinel à mes clients, mais dans seulement deux cas, très difficiles à trouver :
1) Dans les DOM ce qui a pour avantage de proposer une réduction d'impôt nettement plus forte, donc un prix de revient moins élevé. Mais il faut vraiment être spécialiste et accepter d'aller sur place plusieurs fois par an pour ne pas se tromper (j'y suis encore allé fin janvier avec mes associés... sans rien trouver de nouveau à valider).
2) En métropole, à condition d'être en centre ville (le quartier existe et n'a rien à voir avec les zac en Pinel neuf), en réhabilitation (l'immeuble existe donc on peut l'évaluer et le délai de livraison est plus court qu'en VEFA), proche d'une université pour le passer ensuite en location meublée étudiante, donc en profitant d'une autre niche fiscale, tout en évitant une revente qui ressemble à une loterie. Mais ces programmes sont difficiles à trouver et se vendent très vite.
Deux exemples :
Premier exemple avec un crédit total (frais de notaire et de garantie inclus) de 142 400 € sur 20 ans
Coût moyen mensuel 275 €
Loyer mensuel net au terme du crédit 460 € (loyer net de frais d’agence, d’assurance locative et PNO, de charges non récupérables, de taxe foncière, d’impôt et CSG sur les revenus fonciers)
Second exemple avec un crédit total (frais de notaire et de garantie inclus) de 147 100 € sur 20 ans :
Coût mensuel moyen 206 €
Loyer mensuel net au terme du crédit 584 € toujours net de tout, donc réellement net)