LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

[AS 31]

Il faut que je vous raconte une anecdote car j’exerce un drôle de métier où les rencontres sont capitales, sinon, comme vous allez le voir, on doit se contenter de « faire ses courses » sur internet, ce que je ne veux pas faire et vous allez également voir que j’ai raison.

J’ai reçu ce matin un mail de Nathalie XXXXX, l’assistante d’un partenaire immobilier avec qui j’avais eu un excellent contact et avec qui j’ai travaillé par le passé sur deux petits programmes Pinel de centre-ville répondant à mes critères (emplacement, prix et qualité des prestations), mais que j’avais perdu de vue depuis plusieurs mois.

Il s’agit d’un partenaire qui travaille uniquement en réseau (essentiellement en local) et qui ne fait pas de publicité sur internet pour vendre ses produits (je viens de le vérifier, en tapant les mots clés pour trouver l’offre reçue par mail ce matin et elle est introuvable, sauf si on connait le nom de la société). Mais comme le contact avait été excellent, Nathalie qui me l’a rappelé, a pensé à m’adresser un mail ce matin avec une nouvelle offre (enfin ce qu’il en reste car plusieurs logements ont déjà été vendus, justement en local).

Il s’agit d’un petit programme en Pinel réhabilité qui est déjà achevé (donc loué tout de suite et défiscalisation immédiate), dans un centre-ville. Ceux qui me connaissent savent que le premier réflexe que j’ai eu a été de regarder le prix au m² :

Dans ce quartier, il y a eu récemment plusieurs ventes d’appartements dans l’ancien seulement 10 % à 15 % moins chers (j’en ai trouvé 8 à environ 3 100 à 3 200 € au m²) que ce programme qui aura la réhabilitation du neuf (un logement à 3 200, un à 3 500 et un dernier à 3 700) !
J’ai donc voulu aller plus loin en regardant s’il y avait des programmes neufs à vendre et, sans surprise, j’en ai trouvé environ une dizaine :

Première remarque, ils sont tous éloignés du centre, sauf un mais qui est vendu à plus de 5 500 € le m², donc nettement trop cher et également au-dessus du plafond Pinel.

Les autres sont vendus à 4 600 pour le moins cher, un autre à 4 800 et tous les autres dépassent les 5 000 € par m². Ces programmes neufs sont donc environ à 50 % plus cher que le marché de l’ancien (donc oubliez le pari sur la revente, sinon vous allez vous ruiner) et on les trouve en première page Google alors que celui de mon partenaire est à peine au-dessus des prix de l’ancien… et est introuvable sur internet ! Ah oui, j’allais oublier : j’en ai trouvé un autre que celui de mon partenaire, également en réhabilitation, toujours en première page Google, mais à plus de 5 500 € le m². Est-ce bien raisonnable ?

Vous allez peut-être trouver ma conclusion osée, mais il semblerait que les bons produits n’ont pas besoin de publicité pour se vendre. Du coup, je me demande si l’inverse n’est pas également vrai.

Si je résume, je viens de récupérer des T3 en centre-ville et bénéficiant du régime Pinel, au prix des T2 neufs vendus dans la même ville et livrés nettement plus tard. Je suis fier d’être têtu et d'exercer mon métier dans ces conditions !

Patrick ([email protected])

[AS 31]

Plusieurs personnes m'ont encore contacté récemment, soit pour me demander directement une solution d'investissement (et pas forcément Pinel d'ailleurs), soit pour me demander d'analyser une proposition qui leur était faite en loi Pinel.

Et parmi ces derniers cas, il y en a un dont il faut que je vous parle, à la fois parce que j'ai du mal à comprendre que l'on puisse être aussi naïf (bon d'accord, mes clients me disent parfois "mais Patrick, tu sais déjouer les pièges car tu as les réflexes de ton métier, mais moi, je ne l'ai pas vu venir", mais ici, c'est quand même un peu gros, comme vous allez le voir), mais aussi pour vous mettre en garde contre des discours de commerciaux absolument scandaleux.

Cette personne m'explique quand je l'appelle, que comme elle a un crédit sur sa résidence principale et plusieurs crédits à la consommation, le "conseiller" lui propose, dans l'ordre (asseyez-vous si ce n'est pas le cas) :

• De lui faire rencontrer un courtier en crédit pour regrouper ses crédits conso

• De rallonger son crédit résidence principale de 20 ans à 25 ans

• De lui vendre une loi Pinel qu'il va revendre au bout de 9 ans pour rembourser son crédit résidence principale

Voici l'analyse que je lui ai faite et le comportement que j'aurais eu à la place du "gentil conseiller" :

• Regrouper ses crédits à la consommation est probablement une bonne idée s'il en a plusieurs, mais dans ce cas, je ne le fais pas moi-même, je lui conseille de voir avec sa banque, qui aura probablement une solution correcte vu les taux actuels

• Rallonger la durée de son crédit résidence principale est également une bonne idée car le couple est jeune et les taux sur 25 ans très bas (et ici, je pourrais intervenir)

• Mais surtout pas en en lui vendant une loi Pinel avec une revente au bout de 9 ans vu le risque que cela représente (pour ceux qui ne comprennent pas, relisez les exemples que j'ai pris ici, vous allez vite comprendre)

Je lui ai donc expliqué qu'il risquait de revendre à un prix qui ne permettrait peut-être même pas de solder le crédit du Pinel et je lui ai demandé, puisqu'il avait lu mes analyses ici avant de me contacter, pourquoi il prenait un tel risque et surtout, ce que lui avait dit le "conseiller".

Le commercial lui a expliqué deux choses qui vont vous faire asseoir si vous ne l’êtes pas déjà et qui me mettent terriblement en colère car ces propos déshonorent ma profession qui n'avait probablement pas besoin de ça :

1) Que la revente au prix d'achat est garantie par une assurance, donc qu'il ne pouvait pas y perde

2) Qu'il n'avait pas d’intérêt personnel à lui vendre ce Pinel (En ZAC, bon courage, ceux qui m'ont déjà lu comprendront) car, comme il est salarié, il ne touche pas de commission sur la vente

Je vais commencer par le plus simple : qui peut croire qu'un commercial n'est pas intéressé au résultat ? Je vais même aller plus loin : je n'ai pas de commerciaux qui travaillent pour mon cabinet (j'ai juste deux associés ce qui nous permet de "couvrir" le territoire national), mais si j'étais amené à recruter des commerciaux, je les motiverait forcément avec une rémunération en fonction du résultat, sinon je ne vois pas où serait leur intérêt à fournir des efforts. A ce sujet, si des commerciaux me lisent ici et cherchent un travail honnête dans un cabinet honnête, il peuvent me contacter (attention, j'ai déjà eu des commerciaux et je contrôle régulièrement la qualité de ce qu'ils racontent à leurs clients).

Le plus gros va venir maintenant :

Quand le commercial dit que la revente au prix d'achat est garantie par une assurance, soit il se comporte comme le dernier des malhonnêtes (et je me retiens sur le terme pour ne pas être vulgaire, car ce couple qui m'a contacté est déjà lourdement endetté), soit il est complètement incompétent, explication :

On peut rajouter une assurance revente à une loi Pinel, mais elle ne fonctionne que en cas de force majeure, c'est-à-dire si par exemple (je le fais de mémoire, mais il me semble que je l'ai déjà expliqué dans un autre message, pour ceux qui ont le courage de chercher) en cas de décès, de divorce, de PTIA (invalidité troisième catégorie)... Bref, l'assureur veut bien vous assurer, mais il faut que vous soyez obligé de revendre parce qu'un gros pépin a bouleversé votre vie.

Mais ce n'est pas fini : l'assurance couvre un pourcentage limité de perte par rapport au prix d'achat (par exemple 20 % limité à 20 000 €) et il faut prouver que vous avez bien passé au moins une annonce à ce prix, que vous avez eu des contacts d'acheteurs potentiels mais qu'ils n'ont pas voulu donner suite et surtout, que l'annonce était conforme au logement vendu (si vous passez une annonce pour un T2 de 40 m² à 180 000 € en prétendant que c'est un T3 de 60 m² juste pour faire marcher l'assurance, vous allez peut-être avoir des visites, mais l'assureur va vite se rendre compte de la supercherie et je vous souhaite bon courage, car cet assureur pourrait considérer qu'il s'agit d'une tentative de fraude à l'assurance).

Comme j'en ai assez de voir des gens raconter n'importe quoi pour vendre aussi n'importe quoi et que cela nuit à l'image de ma profession, j'ai décidé de refaire entièrement mon site internet, pour vous apporter une synthèse globale, pas seulement sur le Pinel, mais sur tous les types d'investissements, toujours sans langue de bois, donc avec les avantages, les inconvénients, mais aussi les risques. Merci d’être patients car cela va me prendre du temps.

Quand un commercial vous parle de la loi Pinel, il faut impérativement respecter mon conseil : restez en éveil et ne vous laissez pas endormir par sa voix, sinon vous risquez de le payer très cher !

Un dernier point : vu le nombre de gens qui me contactent à ce sujet, je n'ose même pas imaginer le nombre de ceux qui vont se faire avoir par un commercial sans scrupules. J'ai donc un dernier conseil : partagez le lien de ce forum sur la loi Pinel avec vos connaissances (amis, famille, collègues, patron...), vous leur rendrez probablement service.

Bon courage.

Patrick LEGOFF

[AS 31]

Je vous ai dit récemment que j’allais totalement remanier mon site internet mais en fait, je vais aller plus loin. En effet, comme j’ai l’impression que les exemples chiffrés que j’ai détaillés ici et mes analyses semblent compliqués à comprendre pour certains et qu’il y a peut-être trop de choses à lire, l’internaute étant un consommateur pressé qui vient « picorer vite fait » sur internet sans prendre le temps de se poser et de réfléchir (et on voit ce que ça donne pour certains qui investissent sans réfléchir), j'ai décidé de m’adapter à l’époque en créant une page Facebook avec des vidéos pas seulement dédiées à cette loi Pinel, mais plus généralement à mon métier de conseil (par exemple et "en vrac", les différents régimes fiscaux de l'immobilier, pourquoi la SCi est la plupart du temps une fausse bonne idée, les produits financiers, les alternatives efficaces aux fonds en euro sans passer par les fonds en actions, la défiscalisation de l'impôt société qui est inconnue de la plupart des « conseils » car il faut de solides connaissances juridiques et fiscales mais que nous maîtrisons parfaitement et depuis plusieurs années avec mes associés, comment rendre plus rentable un patrimoine immobilier existant et dont la rentabilité est "plombée" par l'impôt...).

Le mode vidéo va peut-être rendre les choses plus faciles à comprendre et plus agréables à regarder, à moins que vous n’aimiez pas ma tête puisque c'est moi qui vais intervenir, depuis mon salon (j'ai trouvé amusant d'appeler cette page Facebook "Mon salon du patrimoine", en référence aux différents salons dédiés au patrimoine et à l'investissement). Je pense poster une première vidéo dans le weekend ou en début de semaine prochaine.

A bientôt donc.

Patrick

[AS 31]

Merci à ceux qui ont patienté car j'ai eu une semaine chargée, que mon métier est le conseil auprès de mes clients avant de passer du temps à poster des vidéos sur internet, mais c'est fait, vous pouvez voir la première vidéo qui vous donne un peu l'ambiance et les thèmes qui seront abordés dans "Mon salon du patrimoine" sur Facebook. Il y a même un petit bonus pour ceux qui ne sont pas obsédés par la loi Pinel et qui s'intéressent aussi aux placements financiers. Enfin, ceux qui attendaient la refonte de mon site internet devront donc attendre, car je ne peux pas être partout à la fois (à force de vouloir être partout, on finit par être nulle part).

Le lien Facebook est ici (je vous conseille de "copier-coller" ce lien dans le navigateur qui est l'espace en haut de la page qui commence par http) : https://www.facebook.com/Mon-salon-du-patrimoine-2355300554736419/?modal=admin_todo_tour
En bonus, pour ceux qui préfèrent Youtube, voici le lien : https://www.youtube.com/channel/UCBAKZhW5UkQ6d2zlrKdX6FQ

Patrick LEGOFF

[AS 31]

Pour ceux qui sont obsédés par les réductions d'impôt et qui ont maintenant compris que ce n'est pas du Pinel qu'il faut faire pour gagner de l'argent grâce à ses impôts (sinon c'est que vous n'avez pas encore lu mes exemples), je viens de poster une nouvelle vidéo avec un outil que j'utilise tous les ans pour certains de mes clients qui y ont pris goût et vous allez vite comprendre pourquoi (chaîne YouTube Patrick LEGOFF en respectant l’orthographe).

[larick]

Bonjour !

Alors voilà, je me suis énormément renseigné sur la loi Pinel, j'ai essayé de trouver un simulateur digne de ce nom, mais à chaque fois je suis tombé sur les liens commerciaux, ou alors après avoir rentré mes informations, la condition c'était que quelqu'un me rappelle...
... bref, je me suis décidé à me faire moi même ma propre feuille de calcul, ce qui m'a obligé à bien tout comprendre comment fonctionne le dispositif, et maintenant je suis en mesure de me lancer en toute connaissance de cause !

Du coup, je fait profiter à ceux que ça interesse de mes explications et de mon Simulateur de loi Pinel, ce coup-ci c'est vraiment gratuit et il n'y a pas d'embrouille !

Le lien vers mon blog : https://larick.fr/simulateur-loi-pinel/

Bons calculs et bon comparatifs, et faite moi part de vos retours !

[fgg]

Bons calculs et bon comparatifs, et faite moi part de vos retours !

Bonjour,
J'ai visité votre site et votre comparatif est bien structuré à première vue.Les dispositifs de défiscalisation ne m'intéressant pas ,je ne l'ai pas mis en pratique.

Faire des projets sur une aussi longue durée comporte de nombreux risques qui ,eux ,ne sont pas paramétrables.Quelques exemples:
-Politique de la ville ,avec densification de l'habitat,et vacance de nombreux logements.
-Mixité de l'habitat,qui ne modifie en rien les problèmes de fond.
-Transformation de quartier jadis paisibles en zones de non-droit,et fuite des habitants qui le peuvent.
-Vote de nouvelles lois en matière d'urbanisme,de fiscalité nationale et locale.
-Problèmes personnels imprévisibles à long terme.
J'en oublie certainement...

[Eric123]

Bonjour,

Je crois qu'il y a une erreur :
La réduction annuelle d’impôts est donc calculée de la manière suivante :
Réduction = durée / taux

Ne serait-ce pas plutôt : Réduction = taux / durée

Ensuite, je n'ai rien compris à votre tableau final. Il faudrait expliquer ce que représente chaque colonne. Est-ce un gain ou une perte annuelle qui se cumule ou est-ce un gain ou une perte année par année ? Vous ne parlez pas du prix de la revente de l'appartement qui est parfois de 50% du prix d'achat !

Il y a beaucoup d'inconnus (montant du loyer, montant de la taxe foncière, charges, prix de revente, ...) et le résultat trouvé est quand même très aléatoire. Vous ne tenez pas compte d'une vacance de loyer possible.

Et il ne faut pas oublier qu'un retard de livraison peut vous faire perdre la remise d'impôts. Le placement d'une épargne prend peu de temps, alors qu'il faut consacrer du temps à la location d'un appartement, surtout quand le locataire déraille.

[larick]

Bonjour !

tout d'abord merci pour votre retour, c'est toujours plaisant d'avoir l'avis d'un tiers !
--> Pour la formule, effectivement, c'est une coquille, je viens de mettre à jour.
--> Le fait que vous n'ayez rien compris au tableau final m'indique qu'il n'est alors pas assez clairement présenté / commenté ! La valeur tout à droite est la différence, pour l'année "n", entre le patrimoine constitué sans dispositif Pinel, et le patrimoine constitué avec le dispositif Pinel, en tenant compte notamment de la valeur du bien immobilier
--> Je ne comprends pas votre commentaire à propos de "il y a beaucoup d'inconnus" : car justement les montants de loyers, charges, prix de revente (via un % d'appreciation de prix années par année) sont pris en compte dans la feuille de calcul, et leur ajustement influe directement le patrimoine ! (forcément, si on considère que le bien va se déprécier, le patrimoine à l'issue sera bien moins conséquent !)
--> En tout cas le résultat obtenu est tout sauf aléatoire, il est purement factuel en fonction des valeurs fournies par les hypothèses. Si vous avez un "scénario" de valeurs qui vous semblent aléatoires, je serais ravi d'en prendre connaissance pour investiguer s'il y a un problème

En tout cas, avec ce simulateur, j'en suis arrivé à la même conclusion que vous : la volatilité d'un gain potentiel, associé aux efforts nécessaires pour gérer le locataire, l'agence, etc.... ne valent pas forcément le coup ! Je préfère en rester à une épargne diversifiée, qui me va tout aussi bien !

[Gérard Foisil]

Bonjour, j'ai lu attentivement les 18 pages et je tiens particulièrement à remercier AS31 " Patrick Legoff" et toutes les personnes qui ont participé.
Je suis novice en la matière et il y a un calcul que j'ai pu rencontrer à plusieurs reprises que je ne comprends pas.
Je vais prendre l'exemple de ROM1_RS :

Appartement T2 de 42.81m² pondérée au pris de 147000€ avec 4700€ de frais=151700€ au total
Zone B1 sur Schiltigheim
loyer: 491€
revalorisation locative: 1%/an
charge: 12% du loyer et de 0€/mois
taxe fonciere: 100% du loyer mensuel mais exonérée les 2 premieres années

Depenses mensuelles: 837€ (pret, ass. decès-inv du pret, frais gestion + ass., syndic, taxe foncière, ass. garantie loyers, surcout impots)
Recettes mensuelles: 631€ (loyers, economies impots avec charges et deficit deductible des revenu fonciers globaux)
Epargne moyenne mensuelle:206€
Rendement net de l'epargne: 19.74%

Je ne comprends pas qu'on puisse épargner 206 euros et avoir un rendement de 19.74 % alors que 837 euros - 613 euros font - 206 euros ce n'est donc pas une épargne dans ce cas mais un déficit.
En parcourant les pages j'ai rencontré plusieurs fois cette situation.
Ma question peut paraître stupide, mais je n'ai pas compris les résultats des calculs où on se retrouve en épargne positive alors que les résultats des calculs sont négatifs .