Le compte séparé : un leurre ?

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Le bras de fer sur l’obligation du compte séparé (sans dérogation possible), engagé entre les associations de copropriétaires et les grands syndics a, de mon point de vue, peu de chance d’aboutir et de se concrétiser dans la loi annoncée depuis plusieurs mois (et sans cesse repoussée) de "moralisation" du métier de syndic.

Nous sommes en effet dans un monde où la gestion financière a une place « royale » et le métier de syndic (au moins pour les grands) n’y échappe pas, à tel point que pour certains syndics, elle prend le pas sur la gestion « technique et administrative » des copropriétés.

Un compromis acceptable, de mon point de vue, pourrait être :
- des comptes individualisés obligatoires par copropriétés dans le compte unique du syndic pour la gestion et l''entretien courants, permettant une imputation correcte (et facilement contrôlable) des dépenses pour chaque copropriété ; leur gestion continuerait de se faire au profit du syndic.
- des comptes d’épargne ou de placement par copropriétés pour les appels de fonds annuels et les réserves pluriannuelles pour travaux, sans frais de gestion du syndic, couverts par la garantie du syndic, la totalité des intérêts bénéficiant à la copropriété.

Je suis aussi persuadé, pour être efficace au quotidien, que l’exercice du rôle du conseil syndical doit être plein et entier(voire renforcé par la loi), pour protéger les copropriétaires des abus et irrégularités de leur syndic. Impulsé par le conseil syndical, la mise en concurrence (dans un esprit de meilleur rapport qualité / prix) doit pouvoir trouver toute sa place :
- pour la désignation du syndic, en instituant un sain rapport de forces (de préférence entre les grands syndics nationaux et les syndics locaux ou régionaux), sur la base de mandats annuels, non reconductibles tacitement,
- pour la désignation des prestataires de la gestion courante, pour éviter les pratiques où, à prix fort, le syndic délègue totalement son rôle à certains prestataires, sur de longues durées.

Cela suppose évidemment, dans le maquis et la complexité des textes qui régissent la copropriété, que les copropriétaires accordent une grande importance à l’élection des conseillers syndicaux, notamment :
- en tenant compte des compétences qui peuvent être utiles à la copropriété
- en leur accordant des durées de mandat de 3 ans de manière à rentabiliser l’investissement intellectuel de départ nécessaire
- en permettant au conseil syndical de s’entourer de conseils pour les questions pointues (professionnels ou adhésion à une association); ce sont des dépenses en général rentables pour la copropriété.

Il est naturellement essentiel que le conseil syndical assure son rôle de charnière indispensable entre le syndic et les copropriétaires, par une information et un dialogue de qualité.

Je plaide finalement :
- certes pour la "moralisation" du métier de syndic par une loi plus équilibrée
- mais aussi pour une certaine "professionnalisation" du conseil synd

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je "frequente quatre coproprietes, je suis president dans 2....
Je suis entierement d''accord avec vous pour dire que la competence du conseil syndical est essentielle à la qualité du syndic. Le conseil syndical doit absolument exercer son controle sur le syndic mais alors pas question d''avoir un president de conseil syndical potiche ou qui copine avec le syndic ....
Une question tres importante est la qualite de la selection des entreprises fournissant des produits ou realisant des travaux; pensez vous que le syndic soit " naturellement " motivé et competent dans ce domaine ? Ma pratique me montre que si le conseil syndical "tient la main du syndic " c''est ce qui est le mieux pour les interets des coproprietaires . Demander a votre syndic si en dehors des gestionnaires il y a quelqu''un qui s''y connait en matiere de travaux .
En resumé le conseil syndical doit se former :
- les coproprietaires d''un ville ou d''un quartier ne pourraient-ils pas se regrouper pour echanger sur les entreprises de qualite et les " pas trop mauvais syndics " ???
Pour ma part ( publicite gratuite ) j''apprecie tres fortement la qualite des informations fournies par l''association des responsables de copropriete -ARC Pour terminer et revenir sur le compte separé j''ai un syndic qui de lui-meme propose le compte separé et d''autres qui vous disent " oh la la ca va vous couter cher parce que ca nous crée beaucoup de travail supplementaire "
Le contestataire confirmé ...

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Vos réflexions sont frappées au sceau du bon sens et je me permets de suggérer la solution à laquelle nous avons eu recours dans ma copropriété: le syndicat bénévole. Nos charges sont ainsi stables depuis plusieurs années et nous avons pu faire des travaux de façon indolore pour nos comptes, en répartissant les appels de fonds. Cela demande un peu de temps, environ deux heures mensuelles pour 12 lots, une certaine vigilance pour l''état des parties communes. Nous n''avons qu''un seul compte par lequel passent toutes les dépenses, facile à contrôler. Les réticences à gérer de façon bénévole sont faciles à lever en suggérant que peu de syndics sont dans les clous, un bénévole commet des erreurs dans le labyrinthe du droit de la copropriété, mais il les commet de bonne foi le cas échéant.

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Je trouve aussi que l''ARC donne beaucoup d''informations intéressantes et utiles. Mais je m''interroge néanmoins sur son positionnement :
- pourquoi l''ARC ne lance-t-il pas d''actions en justice sur des pratiques de syndics manifestement illégales ? il n''hésite pas, par contre, à faire référence à des jugements obtenus par d''autres associations (exemple de l''action au TGI de GRENOBLE menée par l''UFC Que Choisir) ?
- pourquoi alors l''ARC ne s''engage-t-il pas résolument sur la voie de la négociation nationale avec les organisations représentant les syndics ?

L''ARC me semble défendre des positions très radicales qui rendent les avancées globales difficiles, voire impossibles au plan national. Ne préfèrerait-t-il pas plutôt le terrain du soutien ciblé et local aux conseils syndicaux adhérents ?

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La solution du syndic bénévole est effectivement intéressante mais elle ne peut pas être généralisée à toutes les copropriétés

Le métier de syndic professionnel conserve donc sa raison d''être, mais dans un cadre législatif rénové, préservant mieux les intérêts des copropriétaires, via des conseils syndicaux plus stables, responsables et impliqués.

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Seule le compte séparé assure la tranquillité
des copropriétaires, certains qui''en cas de
difficultés financières du syndic, les fonds du
syndicat sont parfaitement identifiés et
protégés.
On peut admettre, surtout si les différents
comptes sont domiciliés dans diverses banques -
ce qui est souhaitable - q''une attention
particulière, soutenue,est requise de la part du
syndic avec ces comptes; et une tarification
hors forfait pourrait être prévue.
Les copropriétaires pourraient également par
exemple, accepter de partager avec le syndic les
revenus éventuels de tels comptes.Etc.
Quoi qu''il en soit, cette obligation de
séparation des comptes doit être maintenue et
n''est absolument pas un leurre; en aucune façon.

Concernant l''importance renforcée des conseils
syndicaux, ce serait très intéressant, voire
efficace, s''il se trouvait fréquemment des
copropriétaires volontaires, actifs et désireux
de se former pour la tâche de défense de
l''intérêt général en l''occurrence.Mais
l''expérience montre que ce n''est pas très
courant.
Il y aurait peut-être à prendre conscience que
la passivité, l''ignorance dont s''accommodent
bien des des copropriétaires donnent l''occasion
au syndic de se faciliter un travail
probablement assez difficile.

Simplifions donc déjà la relation
syndic/copropriétaires, en la pacifiant par le
compte au seul nom du syndicat.

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Le lobbying des grands syndics est efficace ; ils ne veulent pas de comptes séparés obligatoires et veulent garder la possibilité de proposer des sous-comptes individualisés par copropriétés dans leur compte unique. Le gouvernement les a entendus (financiarisation de l''économie oblige) et voici la dernière version du projet de loi :

« .... lorsqu’il est dispensé par l’assemblée générale des copropriétaires d’ouvrir un compte
séparé ... de solliciter de l''organisme teneur de compte la création au nom du syndicat des copropriétaires, d’un sous-compte qui ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion ni d’une compensation avec aucun autre compte ou sous-compte et d’informer le syndicat des copropriétaires du montant des produits financiers tirés des sommes et valeurs reçues pour le compte de la copropriété .... »

Je vous invite à prendre connaissance des observations de l''ARC, sur son site web. L''ARC propose la signature d''une pétition, mais le rapport de force n''est pas en faveurs des copropriétaires.

Si les choses restent en l''état, les copropriétés bénéficiant d''un compte séparé resteront largement minoritaires ....

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Je suis d''accord avec vous sur le rôle majeur du conseil syndical, je suis membre dans 3 conseils et président de 2.
Seulement je me rend compte aussi que les syndics se déchargent totalement sur le conseil, c''est à dire qu''ils attendent, par exemple que le conseil se charge de trouver les entreprises pour les travaux, de demander les devis etc.
La même chose pour tous les contrats.
En fait le conseil devient petit à petit un assistant bon-marché pour le syndic, et celui-ci se contente de faire la comptabilité et les rares actes administratifs. Cela évite effectivement le pillage organisé mais c''est une vraie charge pour le conseil syndical.
Le syndic bénévole est une solution , mais que pour les copropriétés avec peu de lots, et le lobbying des syndics le sais très bien.

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En tant que présidente d''une petite copropriété parisienne (18 lots) je souhaiterais témoigner sur le sujet du compte séparé que nous avons mis en place depuis un an - auquel je suis favorable à 100%. Mais...
- les honoraires de syndic sont majorés (de 7% après négociation)
- le compte séparé généré des "frais de gestion" de la banque, très élevés par rapport à une trésorerie peu importante : nous avons obtenu suite à d''âpres réclamations de passer en statut "association" et non plus "compte d''entreprise" ce qui a diminué mais pas supprimé les frais bancaires
- pour le compte d''épargne (livret A) : nous y avons renoncé car le syndic facture une commission de 1% sur le montant le plus élevé et cela ne peut donc être rentable (et très modérément seulement) que si on bloque les fonds pendant une période longue (un an...)

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Bonjour,

Projet de loi de réforme de l''activité de syndic

Vous trouverez un dossier fort bien fait sur le site créé par l''ARC avec en plus la possibilité de pétitionner en ligne en faveur du compte séparé. Ou la possibilité de télécharger des des formulaires "papier" pour ceux qui préfèrent :

http://www.lecomptesepare.fr/

Tout y est très clair.

Il faut absolument soutenir l''ARC qui siège notamment au Conseil National de la Consommation (CNC) et est très active auprès et dans les Ministères. Mais contrer le lobbying des grands syndics nécessite d''avoir le soutien des copropriétaires. Et donc que ceux-ci répondent aux appels de l''ARC et entre autres qu''ils pétitionnent.

Bon week-end.