Virements non pris en compte

[yahoo2]

Bonjour.

Je rédige ce message car je fais face à une situation proprement ubuesque avec mon syndic.

Depuis plusieurs mois je ne reçois plus aucun bordereau d'appels de fonds.

- Ce qui s'est traduit par un retard de payement sur les charges exigibles au 01/11/24 (XXX€), que je n'ai pu payées que le 25/11/24, en tout état de cause car n'ayant reçu de bordereau.
Ce payement a été fait là la suite d'un échange de mails avec le syndic, à mon initiative, le jour même (25/11/24) m'informant donc de ce retard de payement.
À aucun moment ce payement n'a été validé comme reçu par le syndic, de quelque façon que ce soit. Ni validé par mail, ni validé sur l'extranet.

- Le 11/01/25, je contactais le syndic en m'inquiétant de ne pas avoir reçu de bordereau d'appels de fond pour le dernier trimestre (habituellement exigible autour du 15 janvier).

- Le 13/01/25 je recevais une réponse m'indiquant que le mail d'appels de fond m'avait été envoyé (payement exigible au 28/01/25 [YYY€], me notifiant également que le trimestre précédent restait toujours impayé (XXX€, exigible au 01/11/24).
Je fournissais donc à ce message, le jour même, des captures d'écran de mon compte en banque, en interrogeant mon interlocuteur sur son adresse mail utilisée pour l'envoie des bordereaux (peut-être les appels atterriraient dans les spams ? Quand bien même j'eus systématiquement vérifié pour constater que rien ne s'y trouvait).
Cette interrogation restera sans réponse jusqu'au 25/01/25 (voir plus bas) malgré relance au 19.01.25.

- Le 19/01/25, je contactais mon CS pour faire part de mes difficultés, qui m'informait ne rencontrer avec le syndic aucun soucis de cet ordre, ni n'avoir eu connaissance de problèmes avec d'autres résidents.

- Le 20/01/25, je recevais un mail du syndic m'indiquant toujours envoyer les bordereaux à mon adresse mail actuelle et seule renseignée alors (en deux mots: ils n'ont pas compris ma demande du 13/01/25).
S'ajoutait à ce mail mes deux derniers bordereaux exigibles aux 01/11/24 (XXX€) et 28/01/25 (YYY€)

- Le 21/01/25, je contactais ma banque afin que me soit délivré l'ordre de virement pour le trimestre exigible au 01/11/24 (XXX€).
Je transférais dans la foulée la réponse de ma banque au syndic, avec en pièce jointe l'ordre de virement leur étant donc fournis pour la première fois.
Aucune réponse ne sera jamais apportée cet élément justificatif.

- Le 25/01/25, je procédais au payement des charges exigible 28/01/25 (YYY€), écrivant dans la foulée au syndic en fournissant une capture d'écran de mon compte en banque pour ce virement.

- Le 27/01/25 me sera répondu le : "Votre virement est encore en cours de traitement. Vous le verrez sur votre espace sous peu."
Ce payement sera validé par la suite sur mon espace extranet.

- Le 03/03/25, je contactais par mail le syndic, car ayant constaté sur mon extranet l'apparition d'un nouveau bordereau exigible pour le 06/03/25.
Je contactais dans la foulée le CS, car ce bordereau intervenant très prématurément comparativement aux années précédentes. Le CS m'informera ne rien avoir reçu et, qu'en outre, le prochain appel de fond interviendrait en avril.

- Le 12/03/25, je relançais le syndic pour cette dernière curiosité, n'ayant toujours pas reçu de réponse.

- Le 13/03/25 on me répondra que s'agissant d'une erreur interne de ne pas tenir compte de cet dernier appel.
Il me sera confirmé que le payement exigible au 28/01/25 (YYY€) est bien parvenu, mais que je reste toujours redevable du payement exigible au 01/11/24 (XXX€).
Je répondais le jour même en fournissant pour la seconde fois l'ordre de virement concernant cet appel.
Aucune réponse ne sera, de nouveau, jamais apportée cet élément.

- Le 12/04/25, je contactais le syndic pour informer avoir trouvé sur mon extranet un nouveau bordereau (RRRR€ exigible au 13/04/25 [RRRR€ = ZZZ€ + XXX€], mais n'ayant toujours rien reçu par mail.
Je notifiais une nouvelle fois dans ce courrier le souci de non réception des bordereaux par mail.
Je notifiais également avoir procédé au payement le 12/04/25 (donc le jour même) des charges exigible au 13/04/25 (RRRR€), toutefois déduites de celles ajoutées à ce bordereau (soit - XXX€) puisque déjà payées le 25/11/24, en fournissant pour la troisième fois l'ordre de virement concernant cette opération, ajouté d'énièmes explications sur ce payement déjà effectué.
Je fournissais également dans ce mail les captures d'écran de mon compte en banque justifiant de mon dernier virement (donc ZZZ€ [pour explication: RRRR€ - XXX€ = ZZZ€]), adjoint d'explications claires pourquoi avoir procédé à ce payement de ZZZ€ et non RRRR€.

- Le 26/04/25, en l'absence de réponse j'écrivais donc de nouveau au syndic pour le notifier de son absence de réponse, mais également pour le notifier de l'absence de prise en compte des deux virements effectués les 25/11/24 (XXX€) exigible au 01/11/24 et 12/04/25 (ZZZ€) [RRRR€ - XXX€ = ZZZ€] exigible au 13/04/25.


Nous sommes le 26/04/25, jour de la rédaction de cet écrit.
Que faire ?
Avocat ? Plainte ?
En l'état, je demande donc assistance sur les démarches à entreprendre contre ce syndic qui n'a cure des éléments justificatifs fournis maintes fois, ni de prendre peine ou considération à ne serait-ce que répondre de façon constrictive et étayée.
Je n'envisage clairement pas de rester avec une dette fantôme, quant aucune mise en demeure ne m'a par ailleurs jamais été adressée.

[yahoo2]

Mise à jour 27/04/25:

Mon compte extranet affiche un payement validé (ZZZ€).
...mais affiche toujours un solde XXX€ impayé.

Bien évidement aucune réponse du syndic...

[justedroit]

Bonjour Yahoo2,
Dés lors que vous réglez vos appels de fonds, lesquels sont débités sur votre compte courant, il importe peu que ces paiements n'apparaissent pas sur extranet comme il en importerait peu des éventuelles mises en demeure du syndic puissent que vous êtes en mesure de prouver avoir honoré leurs règlements à temps.

[yahoo2]

Bonjour Yahoo2,
Dés lors que vous réglez vos appels de fonds, lesquels sont débités sur votre compte courant, il importe peu que ces paiements n'apparaissent pas sur extranet comme il en importerait peu des éventuelles mises en demeure du syndic puissent que vous êtes en mesure de prouver avoir honoré leurs règlements à temps.

Bonjour justedroit.

Je suis bien d'accord avec vous. Sauf qu'en face, j'ai ce syndic qui ne répond jamais aux éléments de preuves apportés et qui, quand je le contacte pour relance ou autre me sort systématiquement cet impayé de novembre.

C'est pourquoi je cherche à connaitre mes recours pour que cesse cette mascarade.

[justedroit]

Bonjour yahoo2,
Alors, il vous faut adresser une lettre de mise en demeure gardant copie à votre syndic avec son double pour information à votre conseil syndical, soulevant l'article 1353 du Code civil qui énonce que :

"Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation".

Ainsi, vous demandez au syndic de prouver votre obligation de lui régler ce qu'il vous réclame alors que vous, vous êtes en mesure de lui justifier le paiement, ou qu'il cesse de vous harceler.

A défaut de quoi et, en vertu du premier alinéa de l'article 222-33-2-2 du Code pénal, informez-le que vous déposerez plainte auprès du Procureur de la République pour harcèlement moral :

"Le fait de harceler une personne par des propos ou comportements répétés ayant pour objet ou pour effet une dégradation de ses conditions de vie se traduisant par une altération de sa santé physique ou mentale est puni d'un an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende lorsque ces faits ont causé une incapacité totale de travail inférieure ou égale à huit jours ou n'ont entraîné aucune incapacité de travail".

Voilà !

[yahoo2]

Bonjour, merci pour cette réponse.

Effectivement, pas besoin d'être notaire, huissier de justice ou autre pour adresser une mise en demeure. Tout le monde peut le faire.

Cependant, vu la propension de ce syndic à ne pas prendre en considération les éléments de preuve maintes fois fournis, je doute que le caratère plus formel d'une mise en demeure, même si adressée en AR, le fasse plus réagir que tous les précédents.

D'où mon interrogation: ne vaudrait-il pas mieux faire parvenir cette mise en demeure par voix d'avocat (huissier, ou autre ?) afin d'assurer qu'autorité compétente et justifiée appuie ma demande ?

(Pour ce qui est du harcèlement, il n'en n'est rien. Aussi incompréhenssible que celà soit, si je ne bouge pas en lui écrivant, il ne dit rien. A ce jour, je n'ai toujours pas de réponse à mon dernier mail même si l'un des payement a été validé. Je ne comprends pas la façon de fonctionner de ce syndic qui, malgré les 6 mois écoulés maintenant depuis les premiers problèmes aurait du faire montre de relances et mises en demeure, ce qu'il n'a jamais fait... [on passera sur le bordereau mystère exigible au 06/03/25, soit disant erreur et dont je semble, tout aussi curieusement, être le seul résident à avoir eu tel document])

[Eric123]

Bonjour,

La première étape est la lettre recommandée. Normalement, vous auriez déjà dû réagir par cette forme dès que vous aviez connaissance du litige.

Si le syndic fonctionne bien, vous payez par virement et votre paiement apparait dans les 2 ou 3 jours sur votre compte extranet. S'il n'apparait pas, cela veut dire qu'il n'a pas été enregistré sur votre compte de charges.

Un Mail, c'est bien quand le syndic est réactif. Mais un syndic n'a aucune obligation à répondre à un Mail.

[justedroit]

Bonjour Yahoo2,
Un lettre de mise en demeure délivrée par huissier par exemple, n'apportera rien de + car il ne s'agit pas d'une assignation.

Le syndic le sait, que cette LRAR peut constituer à son encontre le début d'une procédure qu'elle soit amiable ou judiciaire ; elle est son préalable.

[yahoo2]

Merci pour vos réponses.

[...] Normalement, vous auriez déjà dû réagir par cette forme dès que vous aviez connaissance du litige.

Il n'y a pas de litige à proprement parler, puisqu'il n'y a eu a ce à jour aucune relance ni mise en demeure émis par le syndic à mon encontre.
Je jongle avec les mots, n'y prêtez pas attention.

[...] Un Mail, c'est bien quand le syndic est réactif. Mais un syndic n'a aucune obligation à répondre à un Mail.

Par bien des aspects, ne pas répondre à quelqu'un qui vous sollicite (et vous relance !) est discutable, ne serait-ce que par correction.

Bonjour Yahoo2,
Un lettre de mise en demeure délivrée par huissier par exemple, n'apportera rien de + car il ne s'agit pas d'une assignation.

Le syndic le sait, que cette LRAR peut constituer à son encontre le début d'une procédure qu'elle soit amiable ou judiciaire ; elle est son préalable.

Bien noté.

Dans l'objectif de la rédaction de cette mise en demeure, j'ai besoin de connaitre plusieurs détails que je ne trouve pas:

Le délai de réponse.
Celui-ci va généralement de 8 à 15 jours, cependant je ne trouve pas l'article concernant ces délais dans le code civil.
Il est mentionné ici et là l’article 1344-1 du Code civil, sauf qu'il n'y fait pas référence.

Mais également:

Bonjour yahoo2,
Alors, il vous faut adresser une lettre de mise en demeure gardant copie à votre syndic avec son double pour information à votre conseil syndical [...]

Quelle façon convient le mieux pour adresser cette copie au CS ? (LRAR, lettre simple, remise en mains propres, mail ?)

[justedroit]

Bonjour yahoo2,

Le délai de réponse.
Celui-ci va généralement de 8 à 15 jours, cependant je ne trouve pas l'article concernant ces délais dans le code civil.
Il est mentionné ici et là l’article 1344-1 du Code civil, sauf qu'il n'y fait pas référence.

Dans ce cas d'espèce, il n'existe pas une durée légale de réponse.

Toutefois, il est convenu que sans réponse du destinataire sous un délai de 30 jours à compter de la date de réception de la LRAR, il sera considéré que celui-ci n'entend pas en tenir compte.

Et, pour éviter que le destinataire refuse la réception de la LRAR sous un quelconque prétexte, ce qui interdirait toute action à son encontre au fait qu'il n'a pas pris connaissance de son contenu, il est judicieux de mentionner en entête de cette LRAR qu'elle est doublée d'un envoi simple = 1 Lettre par R et AR + sa copie par envoi simple sans inscription particulière sur son enveloppe (l'envoi est du même jour).

Et, en cas de renvoi de la LRAR, vous devez la conserver sans l'ouvrir avec son Avis de Réception.

Ainsi, il sera admis que le destinataire a bien eu connaissance des faits qui lui sont reprochés, et que pour le moins, à défaut d'être de mauvaise foi, il n'entend pas résoudre ce litige sans une procédure.

Quelle façon convient le mieux pour adresser cette copie au CS ? (LRAR, lettre simple, remise en mains propres, mail ?)

Au bas de la dernière page de votre LRAR, vous mentionnez :

Copie pour information au Conseil Syndical ou le nom de son président et vous la lui adressez par envoi simple.

Autrement, remise en mains propre avec émargement.