Compromis - Extension délai de rétractation

[Gastiflex]

Bonjour à tous,
Nous avons signé un compromis de vente le 16/03, le délai de rétractation indiqué dedans allait donc jusqu'au 26/03. Toutefois, au moment de la signature, il manquait le certificat de conformité d'assainissement. Nous avions bien le diagnostic d'assainissement, réalisé par une société privée, qui indiquait que l'installation était conforme, mais le certificat délivré par le SPANC (l'organisme public qui est le seul habilité à délivrer ce certificat) était en attente. Cela a été mentionné dans le compromis ("en attente de l'attestation"), et l'agent immobilier (nous avons signé le compromis auprès de l'agence, pas d'un notaire) nous a dit que de toute façon la réception des pièces après la signature donnait lieu à un nouveau délai de rétractation.

Le certificat d'assainissement nous est parvenu le 28/03 et tout est en règle. Seulement entre-temps, après avoir fait venir un entrepreneur pour de légers travaux de rénovation, ils ont pointé divers problèmes à prendre en compte que nous n'avions pas vu (rien à voir avec l'assainissement). Faire les réparations est assez coûteux et nous pourrions envisager de nous rétracter. Nous pensions donc être toujours dans le délai (28/03 + 10 jours = 7/04) et nous en avons parlé à l'agent immobilier. Celui-ci a remonté le problème au propriétaire, qui en a parlé à son notaire, et d'après ce dernier, nous ne sommes pas dans un délai de rétractation car le certificat est conforme. En gros nous aurions pu nous rétracter si le document qui manquait au compromis contenait quelque chose de susceptible de nous faire changer d'avis, mais là ce n'est pas le cas.

J'ai lu plusieurs choses sur le web, soit qu'effectivement un diagnostic arrivé après signature déclenchait le départ d'un nouveau délai de rétractation, soit que ça invalidait carrément le compromis. Mais tout ce que j'ai trouvé mentionnait des diagnostics négatifs. Là les diagnostics sont OK, c'est juste que nous avons trouvé des problèmes que nous n'avions pas vus.
Qu'en est-il réellement ?

Merci beaucoup

[justedroit]

Bonjour Gastiflex,
SAUF mauvaise lecture de votre post de ma part, je ne comprends pas trop la raison de vos explications sur le délai de rétractation du compromis de vente et sa recherche à ce sujet, puisque en tout état de cause ce délai n'a pas à être repoussé dés lors qu'il ne s'expire que le 26/04, que le dossier est complet sans soulever d'objections.

Par contre, je comprends mieux que vous apercevant de travaux à réaliser dans le bien que vous envisagez d'acquérir, vous cherchez à user de ce motif pour faire annuler ce compromis dans ses délais.

Pour le valider, la solution se trouve dans le contenu de l'acte du compromis et plus particulièrement la clause qui mentionne l'état du bien en regard de son âge, et si le montant des travaux à réaliser est conséquent au point possible d'évoquer le vice caché de la chose vendue aux termes de l'article 1641 du Code civil :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Ou pour le moins, évoquer le vice de consentement pour DOL en vertu de l'article 1130 du Code civil :

« L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

Pour info, le dol est l'ensemble des agissements trompeurs ayant entraîné le consentement qu'une des parties à un contrat n'aurait pas donné, si elle n'avait pas été l'objet de ces manoeuvres.

Certes, il appartient à la personne qui dénonce ces faits de prouver leurs existences par expertise.
Mais, le but n'est pas tant d'annuler le compromis de vente que de renégocier son prix.

C'est à vous de « jouer » dans ce sens pour troubler le vendeur au point de le mettre à nouveau à la table de la négociation.

[Gastiflex]

Merci pour votre réponse.
Effectivement je me suis trompé dans les dates : signature le 16/03, fin du délai le 26/03 et réception du certificat d'assainissement le 28/03. Donc on est déjà hors délai (et nous avons constaté les problèmes le 25 ou le 26, mais nous pensions que nous étions toujours dans le délai vu qu'il nous manquait le certificat).

Bref, nous avons vu un notaire hier et comme vous il nous conseille de faire valoir les vices cachés. Nous avons la certitude que le propriétaire en avait connaissance : il a repeint par dessus des murs plein d'humidité, lors d'une visite (après signature du compromis) nous avons rencontré un entrepreneur qui a travaillé pour lui et qui avait parfaitement connaissance des problèmes et nous a même dit comment ils avaient tenté de les corriger...

La maison est de 2007, donc bien évidemment que nous ne l'avons pas examinée avec la même attention que la maison de 1930 que nous habitons actuellement. Le montant estimé des travaux est de 25 000€ (nous avons un rapport d'entrepreneur + des devis). Sachant que dans notre achat, nous avions réservé une enveloppe de 50 000€ pour des travaux d'embellissement (nouvelle cuisine, sols, pergola...), il est évident que nous n'aurions pas acheté la maison à ce prix là si nous avions su qu'il y avait 25 000€ de travaux en plus pour corriger des problèmes graves.

Donc d'après le notaire, même si on est hors délai nous avons ce qu'il faut pour négocier un nouveau prix (ou faire annuler, mais ce n'est pas ce que nous souhaitons). Là en gros on va l'avertir qu'on a ce qu'il faut pour montrer l'existence des vices caché et qu'on voudrait qu'il baisse le prix de 25 000€.

Pour le dol je n'y avais pas pensé. Le vendeur nous a mis la pression après avoir accepté notre offre pour signer le compromis : la maison était en vente dans deux agences et le propriétaire a dit que si on signait pas le compromis rapidement ils disaient à l'autre agence de continuer les visites.
Est-ce qu'on peut considérer ça comme un dol ?

[justedroit]

Le vice caché de la chose vendue est tellement évident par ses faits, que vous n'aurez probablement aucun problème pour renégocier son prix sur le coup de cet effet boomerang d'autant que, si le vendeur a connaissance du vice caché de la chose vendue, il vous est fait droit conformément aux dispositions de l'article 1645 du Code civil, de lui réclamer au surplus, des dommages-et-intérêts :

"Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur".

Non, le fait du vendeur qui consiste à presser l'acheteur d'acquérir son bien sous quelque prétexte que ce soit, ne constitue pas en soi une manœuvre dolosive mais reste du domaine commercial.

Ne courrez pas deux lièvres à la fois quand vous avez le moyen d'en attraper un.

[Gastiflex]

"Ne courrez pas deux lièvres à la fois quand vous avez le moyen d'en attraper un."
Sage conseil.

Pour les dommages et intérêts, il faudrait qu'il y ait un préjudice supplémentaire, non ? Par exemple si on annulait notre achat alors qu'on a déjà vendu notre maison, nous obligeant à prendre une location...
Là on va juste demander à faire baisser le prix avant la signature.

[justedroit]

Oui, mais pas que ... car, s'en perdre de vue que ce défaut ne prend sa juste mesure qu'après la signature de l'acte authentique de vente du bien, la renégociation de son prix au motif susvisé doit en toute logique comprendre aussi les dommages-et-intérêts dans le cadre de sa privation de jouissance.

En effet, si la durée des réparations des désordres est + longue que celle que vous avez prévue pour réaliser vos travaux et/ou que se faisant elles occupent tout ou partie de la maison combien même vous y résidez, vous en serez privé alors que vous l'avez acquit pour l'occuper dans son ensemble ; il y a donc bien une privation de jouissance.