Appartement jamais livré, emprunt débloqué...on fait quoi ?

[ericmorand]

Bonjour à tous.


J'ai acheté en VEFA en 2021 pour une livraison prévue fin 2023. Nous sommes en juillet 2026 et l'appartement n'a jamais été livré mais l'emprunt a été intégralement débloqué en juillet 2025 (à 95% et en vertu de la règle qui dit que 24 mois après le premier déblocage, l'emprunt est intégralement débloqué).

Je me retrouve donc à ne plus pouvoir me loger puisque j'ai dépensé toutes mes économies à payer à la fois les mensualités de l'emprunt et les mensualités du bail pout le logement que j'occupe.

Et maintenant quoi ? L'avocat que j'ai contacté me demande 1800€ pour effectuer une demande de suspension de remboursement - et le succès n'est pas garanti - et je ne peux évidemment pas payer, et quoi qu'il en soit ce serait seulement pour quelques mois alors que l'appartement ne sera jamais livré - ce serait donc seulement repousser l'inévitable.

Je suis circonspect. La banque me menace de prélever la créance sur mon salaire, j'ai deux enfants, je vais donc être mis dehors de mon logement puisque je ne vais plus pouvoir payer le bail. On m'explique par ailleurs que le promoteur n'a aucune obligation de livrer puisqu'aucune pénalité de retard n'a été négociée en amont et que, de toute façon, même s'il ça avait été négocié, si la société n'a pas les fonds, on ne peut pas les faire payer.

Est-ce que c'est moi qui suit dans une situation unique ou est-ce qu'il y a quelque chose qu'on ne me dit pas ? Comment font tous les autres acheteurs pour ne pas finir sous les ponts quand leur promoteur ne termine pas leur logement ?

Quelqu'un peut-il m'aider ?


Merci par avance.


Eric.

[MathieuLLL]

La GFA (garantie financière d'achèvement) est obligatoire dans tout contrat VEFA - regarde ton contrat, il doit y avoir le nom d'un garant (banque ou assureur). Ce garant a l'obligation légale soit de financer l'achèvement des travaux, soit de vous rembourser si le promoteur défaille. C'est là-dessus qu'il faut attaquer en priorité, pas juste une suspension de remboursement à la banque.

Sur les pénalités de retard : dans un VEFA, elles sont normalement imposées par la loi et le promoteur ne peut pas légalement les supprimer. Ce que t'a dit l'avocat mérite un deuxième avis.

Et si d'autres acheteurs du même programme sont dans la même galère, organisez-vous collectivement pour actionner la GFA ensemble, c'est bien plus efficace.

[ericmorand]

Merci pour votre réponse.

Pour que la garantie prenne le relai il faut que le promoteur défaille. Or, justement, ce n'est pas le cas. Il se contente de ne pas terminer les travaux et donc de ne pas livrer l'appartement.

Un commissaire de justice a été sollicité pour réclamer les pénalités mais les comptes sont vides donc il ne peut pas réclamer les pénalités. Pour autant le promoteur ne dépose pas le bilan.

Et oui je suis le seul des 8 appartements de la résidence à ne pas avoir été livré. Je ne peux donc pas organiser une action collective.

Je réitère donc ma question : on fait quoi si le promoteur décide de ne pas livrer ? Comment font les autres pour ne pas finir à la rue puisque rien n'oblige qui que ce soit à livrer un bien qui a été payé ?

[MathieuLLL]

La défaillance au sens de la GFA ne se limite pas au dépôt de bilan. Si le promoteur ne livre pas malgré une mise en demeure, beaucoup de garants considèrent ça comme une carence suffisante pour intervenir. La clé c'est de mettre en demeure le garant lui-même directement (la banque ou l'assureur mentionné dans ton contrat VEFA), pas seulement le promoteur.

Autre chose : vérifie si tu as droit à l'aide juridictionnelle selon tes revenus. Avec deux enfants, tu peux y avoir droit partiellement ou totalement, ce qui couvrirait les frais d'avocat. Ça se demande gratuitement au tribunal judiciaire.

Et creuse la responsabilité de ta banque prêteuse. La jurisprudence est assez claire là-dessus : la banque doit vérifier l'existence de la GFA avant de débloquer les fonds. Si elle a débloqué sans vérifier correctement, elle peut être tenue pour co-responsable du préjudice.

[ericmorand]

Tout ça demande de l'argent non ? J'ai sollicité il y a quelques semaines le greffe du tribunal judiciaire qui m'a répondu :

"Le tribunal n'a pas vocation de conseil" et c'est tout. Je n'ai aucune idée de comment demander quoi que ce soit au tribunal sans passer par un avocat que je ne peux pas payer.

Ça vaut pour tout le reste : je ne peux pas contacter la GFA sans avocat - je ne sais pas par quel biais ni qui ils sont ni ce que je suis supposé fournir comme preuves - ni assigner la banque pour les mêmes raisons.

Et même si j'y parvenais, est-ce que tout serait réglé avant que je sois délogé de mon appartement ?

[Sauvegarde]

Bonjour,

Votre situation est grave, mais plusieurs affirmations qui vous ont été données doivent être corrigées.

Tout d’abord, l’absence de clause prévoyant des pénalités de retard ne signifie absolument pas que le promoteur n’aurait aucune obligation de livrer. Le vendeur reste tenu de délivrer le bien vendu. En cas de défaut de livraison, l’acquéreur peut demander judiciairement soit la livraison ou la mise en possession, éventuellement sous astreinte, soit la résolution de la vente, ainsi que l’indemnisation du préjudice subi : loyers, frais financiers, frais de logement provisoire, etc.

En revanche, il est exact qu’en VEFA il n’existe pas nécessairement de pénalité légale forfaitaire comparable à celle qui existe pour la construction d’une maison individuelle. En l’absence de clause contractuelle, il faut chiffrer et justifier le préjudice réel.

Concernant la garantie financière d’achèvement, un dépôt de bilan n’est pas indispensable. La loi parle d’une « défaillance financière du vendeur », caractérisée par l’absence des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Des comptes vides et l’impossibilité manifeste de terminer les travaux peuvent donc permettre de mettre en œuvre la garantie.

Mais la seule absence de livraison ne suffit pas nécessairement. Il faut déterminer si votre appartement est réellement inachevé ou si l’immeuble est considéré comme achevé et que le promoteur refuse seulement de vous remettre les clefs. Le fait que vous soyez le seul des huit acquéreurs à ne pas avoir été livré est particulièrement important et nécessite une explication précise.

Il faut également éclaircir ce que vous appelez le déblocage automatique du prêt après 24 mois. Il n’existe pas de règle légale autorisant le paiement intégral du promoteur simplement parce que 24 mois se sont écoulés. Il peut exister dans l’offre de prêt une phase de préfinancement limitée à 24 mois, après laquelle le prêt commence à être amorti. Ce n’est pas la même chose qu’un appel de fonds valable.

En VEFA, 95 % du prix ne peuvent être réclamés qu’à l’achèvement de l’immeuble et les derniers 5 % sont dus lors de la mise à disposition du logement. Il faut donc demander immédiatement à la banque et au notaire :

– le relevé détaillé de tous les déblocages ;

– chaque appel de fonds du promoteur ;

– les attestations d’avancement ayant justifié ces versements ;

– l’attestation ayant permis de réclamer le paiement jusqu’à 95 % ;

– une copie complète de la garantie financière annexée à l’acte de vente.

Pour le prêt, il existe surtout l’article L.313-44 du Code de la consommation. Lorsqu’un prêt finance une VEFA et qu’un litige affecte l’exécution de la vente, le tribunal peut suspendre l’exécution du prêt jusqu’à la résolution du litige, à condition que la banque soit mise en cause dans la procédure. Des tribunaux ont récemment appliqué ce texte à des logements en VEFA non livrés.

Il faut donc demander à votre avocat s’il envisage :

1. une action contre le promoteur pour obtenir la livraison sous astreinte ou la résolution de la vente ;

2. la mise en cause du garant financier si le promoteur ne possède plus les fonds nécessaires à l’achèvement ;

3. la mise en cause de la banque avec une demande de suspension du prêt fondée sur l’article L.313-44, et non uniquement un simple délai de grâce de quelques mois.

Ne cessez pas unilatéralement de payer le prêt sans décision judiciaire ou accord écrit de la banque. Une saisie sur salaire ne se fait toutefois pas par un simple prélèvement décidé par la banque : elle nécessite un titre exécutoire et une procédure menée par un commissaire de justice, avec un commandement de payer et la possibilité de contester.

Enfin, vérifiez immédiatement votre assurance de protection juridique, votre éventuelle éligibilité à l’aide juridictionnelle et prenez rendez-vous avec l’ADIL de votre département. Mais, compte tenu des montants et de la complexité du dossier, une procédure avec un avocat pratiquant réellement la VEFA et le droit bancaire me paraît ici difficilement évitable.

Cordialement et à votre disposition.

Je dépense de ma poche le nbre maximum de tokens pour vous répondre plus loin et plus détaillé car votre situation est grave

[Sauvegarde]

Bon voilà un éclaircissement avec les données que j'ai lu. Revenez sur ce fil si besoin.

Le dossier est grave, mais la situation n’est pas juridiquement sans issue.

La réponse de MathieuLLL contient une idée utile — la suspension judiciaire du prêt — mais aussi plusieurs affirmations trop catégoriques, voire fausses. (Le but n'est pas de le critiquer, j'ai déjà eu le même probleme d'ego avec un autre membre, mais uniquement qu'ensemble on propose la meilleure solution.
MathieuLLL pourra me reprendre si j'annonce également des erreurs.


Le levier prioritaire est probablement une action judiciaire visant simultanément :

la livraison sous astreinte ou la résolution de la VEFA ;
la suspension du prêt sur le fondement spécifique de l’article L.313-44 du Code de la consommation ;
éventuellement la mise en cause du garant d’achèvement, si une véritable défaillance financière est démontrée.
Ce qui ne va pas dans les réponses déjà données
1. Le promoteur a bien l’obligation de livrer

L’absence de clause de pénalités ne signifie absolument pas que le promoteur peut conserver l’argent sans remettre l’appartement.

Lorsqu’un vendeur ne délivre pas le bien dans le délai convenu, l’acheteur peut demander soit la mise en possession, soit la résolution de la vente. Il peut également réclamer l’indemnisation du préjudice causé par le retard : loyers payés, intérêts intercalaires, frais de stockage, déménagement, etc., sous réserve de les justifier et d’établir que le retard est imputable au vendeur.

2. Il n’existe pas de pénalité légale automatique en VEFA

Mathieu écrit que les pénalités seraient normalement imposées par la loi. C’est faux pour une VEFA.

La pénalité minimale de 1/3 000 du prix par jour concerne le contrat de construction de maison individuelle, le CCMI, pas la VEFA. En VEFA, il faut regarder le contrat ; en l’absence de pénalité contractuelle, l’acheteur peut toutefois réclamer des dommages-intérêts sur la base de son préjudice réel.

3. La GFA n’exige pas nécessairement un dépôt de bilan…

Eric a tort sur un point : la défaillance pouvant déclencher la garantie financière d’achèvement ne suppose pas nécessairement une liquidation judiciaire ou un dépôt de bilan.

La loi la définit comme l’absence, chez le vendeur, des fonds nécessaires pour achever l’immeuble. Des comptes vides, un chantier abandonné et des entreprises impayées peuvent donc permettre d’agir avant toute procédure collective.

4. …mais une simple absence de livraison ne suffit pas toujours

Mathieu va cependant trop loin lorsqu’il affirme qu’une mise en demeure non suivie d’effet suffirait généralement à déclencher la GFA.

La garantie couvre la défaillance financière permettant d’achever l’immeuble, pas n’importe quel refus contractuel de livrer. Si l’immeuble est juridiquement considéré comme achevé et que les sept autres appartements ont été livrés, le garant pourrait soutenir que sa garantie a pris fin et que le problème relève désormais d’un litige de livraison avec le promoteur.

Il faut donc savoir pourquoi cet appartement précis n’est pas livré : travaux réellement inachevés, problème de conformité, refus de payer les derniers 5 %, conflit sur des travaux modificatifs, absence de certificat, ou simple blocage arbitraire.

5. La responsabilité de la banque n’est pas automatique

La phrase selon laquelle « la jurisprudence est claire » et la banque serait coresponsable parce qu’elle devait vérifier la GFA est beaucoup trop affirmative.

Il faut distinguer :

la banque prêteuse de l’acquéreur ;
la banque ou l’assureur garantissant l’achèvement ;
le notaire qui a reçu la vente.

La responsabilité de la banque prêteuse dépendrait notamment du contrat de prêt, des demandes de déblocage, des autorisations données par l’emprunteur et des attestations d’avancement qui lui ont été remises. Sans ces documents, on ne peut pas affirmer qu’elle a commis une faute.

En revanche, il faut sérieusement contrôler le versement des 95 %. En VEFA, le prix payé ne peut atteindre 95 % qu’à l’achèvement de l’immeuble ; les derniers 5 % sont dus lors de la mise à disposition du logement.

La prétendue « règle » selon laquelle le prêt serait automatiquement totalement débloqué 24 mois après le premier versement n’est pas une règle légale de la VEFA. Il s’agit probablement d’une durée maximale de phase de préfinancement prévue dans l’offre de prêt. Cette durée peut déclencher le début de l’amortissement, mais elle n’autorise pas à payer artificiellement le promoteur sans appel de fonds correspondant à l’état réel du chantier. Des offres de prêt VEFA prévoient effectivement une phase de déblocages successifs limitée à 24 mois, suivie de l’amortissement.

Le point déterminant : l’article L.313-44

L’avocat semble peut-être avoir envisagé un simple délai de grâce sur le fondement de l’article L.314-20, qui permet généralement une suspension pouvant aller jusqu’à deux ans.

Mais il existe un texte beaucoup plus directement adapté : l’article L.313-44 du Code de la consommation. Lorsqu’un prêt finance une construction ou une VEFA et qu’un litige affecte l’exécution du contrat principal, le tribunal peut suspendre l’exécution du prêt jusqu’à ce que le litige soit définitivement résolu, à condition que la banque soit partie à la procédure.

Des décisions rendues en 2026 ont expressément appliqué ce texte à des appartements achetés en VEFA et non livrés. Certaines ont suspendu le capital et les intérêts jusqu’à la décision définitive réglant le litige. Ce n’est donc pas nécessairement une suspension de « quelques mois ».

Il faudrait demander très clairement à l’avocat :

Envisagez-vous une demande fondée sur l’article L.314-20, simple délai de grâce, ou une suspension du contrat de prêt sur le fondement de l’article L.313-44, avec mise en cause de la banque dans l’action concernant la VEFA ?