Achat d'une maison avec Vices cachés

[tof225391]

Bonjour à tou.te.s,
Je m'appelle Christophe, j'habite en Seine et Marne.

Je me permets de vous contacter suite à l'achat d'une maison et quelques litiges avec les anciens propriétaires.
Je vais essayer de décrire les problèmes avec un maximum de précision afin que tout soit clair. A aucun moment, je vais essayer de tourner l'histoire à mon avantage car je cherche à m'en sortir.

Mon ex compagne et moi avons décidé de nous séparer. Afin que la garde de notre fille soit simple, j'ai décidé de trouver une maison le plus proche possible (nous restons en bon termes). Dans ma ville (par soucis RGPD, je préfère ne pas la donner), il y avait 3 maisons :
La maison 1 : Super bien
La maison 2 : Plafond trop bas (je fais 1m90)
La maison 3 : Trop près d'un grand axe.

J'ai fait un appel sur Facebook dans un groupe de la ville pour savoir si quelqu'un avait une maison à vendre. Le 19 mars, la propriétaire de la maison 1 m'a contacté en message privé sur messenger pour me dire que leur maison était à vendre.
Le 23 mars, je fais une première visite. Etant plutôt pressé de partir de la maison de mon ex compagne, je ne vois que le bon côté de la maison et ne fais pas attention à certains détails. La maison me plait beaucoup. Je décide de faire une offre (240 000€ au lieu de 250 000€). Les propriétaires me proposent 244 000€ (ce qui sera le prix final).

Le 26 mars, je fais une visite expresse de l'extérieur avec un ami.

Le 28 mars, je fais la signature de la proposition de prix de l'agence immobilière et le 29 je l'envoie à l'agence.

Le 30 mars, sans que j'ai à le demander, la propriétaire me dit que le toit est en parfait état et qu'il n'y a aucun frais à prévoir. Cette information est importante pour la suite.

L'agence me demande de venir signer chez le notaire le 4 avril. je contacte le notaire pour lui dire que c'est probablement trop tôt pour moi car mon ex-compagne n'est toujours pas sure d'avoir son prêt pour reprendre la maison. Le notaire me donne raison, mais l'agence fait le forcing et on fini par signer le 4 avril.

Le 01 mai, j'ai enfin un ami qui peut venir visiter la maison avec moi pour me donner son avis. Les propriétaires nous disent qu'ils vont partir en weekend et que la maison est disponible pour une visite avec l'agente immobilière.
Surprise, lors de la visite, les propriétaires sont présents avec des invités. Impossible de prendre des photos où de regarder en détails la maison. Mais mon ami voit dans la cuisine des tâches d'infiltrations d'eau. On demande au proprétaire qui nous explique que lors de l'agrandissement de la maison, ils ont oublié de faire l'étanchéité entre la maison et son extension. Mais que cette étanchéité a été fait après.
Après cette découverte, nous décidons de sortir pour voir l'état du toit. Il s'avère qu'il est en très mauvais état. Des tuiles ont bougé, il y a plusieurs affaissements (linteaux probablement cassés) et une faitière décimentée. On questionne les propriétaires et l'agente immobilière et c'est là que les problèmes commencent. A partir de là, c'est le silence radio. Les propriétaires nous disent qu'il n'y a pas à s'inquiéter puisque tout a été refait, facture à l'appui. Ils s'engagent à nous envoyer ces factures.

Je demande à ce qu'un couvreur vienne me donner son avis. Les propriétaires refusent. J'insiste pour en faire venir un, ils acceptent mais refusent qu'ils monte sur le toit. Je vais donc le 19 mai avec un couvreur regarder le toit d'en bas. Ce dernier me dit qu'il y a des réparations à faire mais qu'il ne peut pas s'engager sur la charpente sans aller regarder l'état. Mais au vu des affaissement, il y a certainement un bout de charpente à refaire. Les propriétaires refusent que le couvreur vienne regarder l'état de la charpente.

Plus tard, ils me disent avoir fait venir un couvreur à leur frais pour voir les travaux du toit. Ils me font parvenir un devis de 960€ et me proposent de faire les travaux avant la vente et de prendre chacun la moitié du devis. Par courrier recommandé, j'accepte la proposition.

Lors de la première visite, sur le coté de la maison était présent un conduit de cheminée pour le poêle à granule (qui a été remplacé par une pompe à chaleur). Le propriétaire m'a dit qu'il le laissait au cas où je souhaitais remettre un poêle à granule. A la seconde visite (et après le délais de 11 jours de rétractation) le conduit a disparût (je pense qu'il vaut pas loin de 2000€ de matériel + la pose).

Finalement, le 3 juillet, nous allons signer la maison chez le notaire. Les propriétaires ne sont pas venus et ont donné procuration à la femme du notaire pour signer à leur place. Je demande où en est les travaux sur le toit, l'agente immobilière me dit qu'ils ont laissé tomber puisque je comptais les poursuivre. je lui explique que j'ai envoyé un courrier pour leur dire que j'étais d'accord pour payer la moitié des travaux.
Je demande ensuite au notaire pour le conduit de cheminée, il me dit qu'il ne peut rien faire puisque les propriétaires ne sont pas là. il ne peut donc pas déduire les travaux sans leur accord.

N'ayant pas vraiment le choix (situation compliquée) je décide de signer l'acte de vente et me voilà propriétaire de la maison.

Malheureusement s'en est pas terminé. une semaine après, la propriétaire essaye de me téléphoner. Je lui envoie un SMS pour lui dire de communiquer par sms uniquement. Elle me répond que je dois lui téléphoner au plus vite. Je répond que je n'ai pas franchement envie de lui parler vu la situation. Elle me demande s'il y a un problème ? Je lui dit que si c'est une blague elle n'est pas drôle. Finalement, elle m'envoie un mail.

Dans ce mail :
Bonjour,

Vous trouverez en pièce jointe l'avis de passage du Consuel pour la visite de vérification des travaux fait avant la vente (facture a l'appui).
La maison était donc a notre départ totalement conforme pour le passage du Consuel.
Je vous remercie donc par avance de le recevoir a la date et l'heure indiquée.
La visite a été réglée, vous n'aurez donc rien à payer. Je vous joins également la facture, et vous informe que je ne réglerais qu'une fois cette prestation.
Si ma présence est nécessaire n'hésitez pas a me le faire savoir.
Je vous informe que cette visite est obligatoire pour l'installation du nouveau compteur, et que sans l'attestation de conformité du Consuel, ENEDIS ne pourra pas mettre sous tension.
En espérant qu'aucune modification électrique n'est été faite depuis la signature.

Je reste à votre disposition pour toute question.
Cordialement

Je devais partir en vacances le samedi précédent. Je décide de reporter mes vacances. Et je reçois le Consuel à la maison. Ce dernier m'explique que l'alimentation de la maison est sur un coffret provisoire depuis 4 ans et qu'il aurait dû être modifié au bout d'un an. Le compteur est un compteur de chantier et devait être remplacé par un compteur Linky dans la maison.
Mais suite à plusieurs anomalies, tout a été refusé. Les propriétaires devaient faire des travaux pour que l'installation électrique de la maison soit conforme. Ils ont fait une partie des travaux mais n'ont pas relié les spots de la cuisine et du salon à la terre et ne les ont pas mis dans des boites d'encastrement.
Du coup, tant que tous ces travaux ne sont pas fait, je ne peux pas mettre le contrat à mon nom et c'est les ex propriétaires qui doivent payer en attendant. Une relève du compteur a été fait et je devrais payer la consommation.
A ce jour, je n'ai pas de nouvelle s'ils vont faire les travaux ou me laisser comme ça.

Mon assistance juridique me dit que puisque j'ai signé la maison, je n'ai plus aucune solution pour les poursuivre.

Auriez vous des conseils ou des avis ?

je vous remercie infiniment pour votre aide et votre retour. C'est un message qui a été particulièrement long a écrire, j'espère qu'il ne sera pas supprimé.

Cordialement
Christophe

[justedroit]

Bonjour tof225391,
L'article 1642 du Code civil énonce que :

"Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même".

Ce qui signifie en clair que tout ce que vous avez pu constater ou suspecter comme défaut qui se rattache au bien avant la signature de l'acte authentique de vente ne peut être soulevé après.

Je n'émets même pas une réserve portant sur le toit de la maison vu d'en bas, puisqu'en votre qualité de consommateur avisé, le fait que le propriétaire vous interdise d'y monter, aurait dû vous faire comprendre qu'il y a problème et donc de passer outre cette interdiction en demandant à un couvreur son inspection.

Par contre, si en présence d'un témoin, vous n'avez pas pu inspecter correctement les lieux en raison de la présence des personnes qui n'auraient pas être présentes ce jour-là, vous remet dans les rails de tenter l'appel à la garantie du défaut caché de la chose vendu, vous référant pour ce faire, à l'article 1641 du Code civil :

"Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".


Par ailleurs, si le poêle à granulé et son conduit sont mentionnés dans l'acte de vente, l'ancien propriétaire doit vous restituer le tout, le placer, ou vous dédommager.

[tof225391]

Bonjour,
Merci beaucoup pour votre message.

Pour la toiture, la véritable question concerne la charpente. Je n'ai pas réussi a savoir ce qui a été fait dessus alors que eux le savent. Du coup est-ce considéré comme un vice caché ? Je n'ai pas la possibilité de le voir. J'ai demandé à avoir un expert, mais ils ont refusé.

Le conduit n'est pas mentionné dans l'acte de vente, mais ils m'ont envoyé un courrier en recommandé pour me dire qu'ils l'ont enlevé.

Je suis vraiment très dépité à l'idée de savoir qu'ils ont "volé" ce conduit, que le notaire l'admet mais que l'on ne puisse absolument rien faire puisqu'ils n'étaient pas présents. Il n'y a vraiment rien à faire ?

Cordialement
Christophe

[justedroit]

Bonjour tof225391,

Pour la toiture, la véritable question concerne la charpente. Je n'ai pas réussi a savoir ce qui a été fait dessus alors que eux le savent. Du coup est-ce considéré comme un vice caché ? Je n'ai pas la possibilité de le voir. J'ai demandé à avoir un expert, mais ils ont refusé.

Vous parlez de toiture et de charpente, ce n'est pas pareil ; le toit, ce sont les tuiles, la charpente, c'est son ossature.

Pour la toiture, vous étiez au courant de son état, mais le vendeur après coup s'est refusé aux travaux.

Dés lors, si vous avez la preuve que le vendeur se proposait à réparer le toit par moitié des frais de réparation, il vous est fait droit de lui réclamer à nouveau la mise en jeu de cet accord ou lui dire que vous allez entreprendre les travaux à ses entiers frais.

Pour la charpente, si vous n'avez pas pu avoir accès, que le vendeur s'est refusé à vous faire assister d'un expert ou tout autre professionnel sachant que, et vous en avez la preuve, que ce dernier, avait connaissance d'un quelconque défaut à cette charpente, vous pouvez soulever le défaut caché de la chose vendue et en vertu de l'article 1645 du Code civil ci-dessous exposé :

« Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur » ;

réclamez pour le moins au vendeur l'intégralité de la réparation.

Le conduit n'est pas mentionné dans l'acte de vente, mais ils m'ont envoyé un courrier en recommandé pour me dire qu'ils l'ont enlevé.

Oui, mais cela peut signifier aussi qu'ils vous ont fait savoir qu'ils ont fait suite à votre demande de retirer le conduit de fumée.

Ou alors, il faudrait répondre à ce courrier recommandé que vous ne lui avez pas demandé de retirer ce conduit, et leur demander de le remettre en l'état tel vu lors de vos visites avant vente.

Cordialement.

[tof225391]

Bonjour tof225391,
Vous parlez de toiture et de charpente, ce n'est pas pareil ; le toit, ce sont les tuiles, la charpente, c'est son ossature.

Pour la toiture, vous étiez au courant de son état, mais le vendeur après coup s'est refusé aux travaux.

Dés lors, si vous avez la preuve que le vendeur se proposait à réparer le toit par moitié des frais de réparation, il vous est fait droit de lui réclamer à nouveau la mise en jeu de cet accord ou lui dire que vous allez entreprendre les travaux à ses entiers frais.

Pour la charpente, si vous n'avez pas pu avoir accès, que le vendeur s'est refusé à vous faire assister d'un expert ou tout autre professionnel sachant que, et vous en avez la preuve, que ce dernier, avait connaissance d'un quelconque défaut à cette charpente, vous pouvez soulever le défaut caché de la chose vendue et en vertu de l'article 1645 du Code civil ci-dessous exposé :

« Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur » ;

réclamez pour le moins au vendeur l'intégralité de la réparation.

Merci beaucoup pour cette précision et ça doit être là l'erreur que je fais avec mon assistance juridique ...

Oui, mais cela peut signifier aussi qu'ils vous ont fait savoir qu'ils ont fait suite à votre demande de retirer le conduit de fumée.

Ou alors, il faudrait répondre à ce courrier recommandé que vous ne lui avez pas demandé de retirer ce conduit, et leur demander de le remettre en l'état tel vu lors de vos visites avant vente.

Cordialement.

ça a été fait :

Comme indiqué dans votre courrier en recommandé, entre les deux visites de la maison, vous avez retiré le conduit en inox du poêle a granules. Or vous m’aviez dit à la première visite qu’il resterait au cas où je souhaite remettre le poêle à granules. Je souhaite donc que ce conduit revienne.

Merci beaucoup pour votre aide qui m'est précieuse !

Cordailement
Chrisotphe

[tof225391]

Je viens de voir avec l'assistance juridique.
Je dois faire des devis sur les réparations par des professionnels, puis eux feront venir un expert.

[justedroit]

Faire des devis par les professionnels concernés oui, mais aucun cas ils ne diligenteront un expert.